Indsigelse om for høj rente på boliglån og om mangelfuld rådgivning vedrørende omlægning af lån for at opnå en lavere rente.

Sagsnummer:31/2021
Dato:01-10-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Bjarke Svejstrup, Kristian Ingemann Petersen, Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler
Klageemne:Udlån - rente
Rådgivning - øvrige spørgsmål
Rente - udlån
Ledetekst:Indsigelse om for høj rente på boliglån og om mangelfuld rådgivning vedrørende omlægning af lån for at opnå en lavere rente.
Indklagede:Nordfyns Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om for høj rente på boliglån og om mangelfuld rådgivning vedrørende omlægning af lån for at opnå en lavere rente.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Nordfyns Bank.

Klageren havde foruden sit private engagement også et erhvervsengagement med sin virksomhed, V, i banken.

I 1981 købte klageren og hans hustru en ejendom, E1, hvori de boede indtil 2005, hvor de flyttede til E2, som de i mellemtiden havde ladet opføre.

Ved gældsbrev af 9. januar 2008 optog klageren et boliglån på 771.000 kr. i banken. Lånet skulle afvikles med en fast månedlig ydelse på 6.800 kr. Rentesatsen på lånet var variabel, for tiden 9,25 % p.a. Boliglånet blev ydet som restfinansiering i forbindelse med nybyggeriet af E2, med sikkerhed i E1.

Banken har oplyst, at det ved lånets etablering blev aftalt, at lånet skulle indfries hurtigst muligt ved salg af E1.

Af interne noter fra bankens system fremgår blandt andet:

”…

21-04-2009 16:40 [navn på medarbejder i banken]

Afklaringsmøde – manglende likviditet

[Klageren] har ikke haft den store omsætning i firmaet, da han har skulle gøre ejendommen, [E1] klar til salg.

Han har haft udgifter til 2 ejendomme.

Ejendommen [E1] er 95 % færdig og forventes sat til salg medio juni 2009.

17-07-2009 15:44 [navn på medarbejder i banken]

[Klageren] har stadig ikke sat ejendommen [E1] i [by] til salg, hvilket er uacceptabelt.

BOV tkr. 50 på erhvervskreditten forlænges indtil den 17.10.2009

Vi ønsker ikke permanente forhøjelser af kreditter/lån. Vi sætter pres på [klageren] om et hurtigt salg.

Overtræk accepteres ikke.

11-10-2010 11:03 [navn på medarbejder i banken]

Afklaring af den økonomiske situation samt ønske om lavere rentesatser i Nordfyns Bank, hvorfor [finansmægler] også var med.

[Medarbejder i banken] fortalte at banken ikke på nuværende tidspunkt og udfra det faktum at [klageren] ikke har færdiggjort renoveringen af udlejningsejendommen [E1] som aftalt, kunne nedsætte rentesatserne.

Renoveringen af [E1] SKAL være færdig inden 15.11.2010 og ejendommen SKAL hurtigst muligt derefter til salg.

KK er ydet ifm. dobbelt husførelse.

…”

Klageren har oplyst, at han i 2010 entrerede med en finanskonsulent med henblik på at skifte til et andet pengeinstitut, hvilket ikke lykkedes. Konsulenten kontaktede efterfølgende banken med anmodning om at få nedsat renten på klagerens boliglån. Banken imødekom ikke konsulentens anmodning. Klageren har også oplyst, at han selv i perioden fra boliglånets optagelse og indtil 2020 ved flere lejligheder anmodede banken om nedsættelse af renten, hvilket banken ikke imødekom. 

Ved gældsbrev af 12. juli 2011 blev boliglånet forhøjet med 128.930,61 kr. til en ny hovedstol på 875.000 kr. Rentesatsen var variabel, for tiden 9,75 % p.a. Den månedlige ydelse blev forhøjet til 8.000 kr. Banken har oplyst, at forhøjelsen af boliglånet skete for at indfri en byggekredit, som klageren havde optaget for at renovere E1 og gøre den salgsklar.

Af bankens Almindelige forretningsbetingelser – forbrugere, der var gældende på tidspunktet for forhøjelsen af boliglånet, fremgik blandt andet:

”…

3. Renter

Rentevilkår

Renten for de enkelte indlåns- og udlånskonti er variabel, medmindre andet udtrykkeligt er aftalt.

At renten er variabel betyder, at banken kan ændre rentesatsen.

Rentesatsen afhænger af kontotype, ligesom rentesatsen for hele kontoen kan afhænge af kontoens til enhver tid værende saldo.

Du kan få oplysning om rentesatser, herunder rentespænd, for de enkelte typer af ind- og udlån via de skilte, der er ophængt i bankens ekspeditionslokale, på bankens hjemmeside eller på forespørgsel.

Ændring af variable rentesatser

Banken kan altid ændre variable rentesatser, hvis ændringen er til fordel for dig.

Variable rentesatser på indlån kan nedsættes og variable rentesatser på udlån kan forhøjes, hvis

a. ind- eller udenlandske ændringer i penge- eller kreditpolitik har betydning for banken, fordi det almindelige renteniveau påvirkes, eller

b. anden udvikling i det almindelige renteniveau, eksempelvis på penge- og obligationsmarkederne, er af betydning for banken, eller

c. ændringer i skatter og afgifter har betydning for banken.

d. de forhold, som individuelt blev lagt til grund ved fastsættelse af dit rentevilkår, ændrer sig, eller

e. Banken ændrer sin generelle rente og prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, uden at det har sammenhæng med udviklingen i det almindelige renteniveau. Forretningsmæssige grunde kan bl.a, være at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af bankens ressourcer eller kapacitet eller at øge indtjeningen.

Varsel og meddelelse om renteændringer

Indlån:

Banken kan ændre variable rentesatser uden varsel, hvis ændringen er til din fordel samt i de i pkt. a-c angivne tilfælde. I de i pkt. d-e angivne tilfælde vil renteændringer ske med én måneds varsel.

Du får enten oplysning om ændring af variable rentesatser ved brev eller ved annoncering i dagspressen efterfulgt af oplysning herom, når banken udsender det første kontoudtog (eller kontooversigt) efter annonceringen.

Udlån:

Du modtager underretning om renteændringer inden de træder i kraft. I de i pkt. d-e angivne tilfælde vil du modtage underretning én måned før ændringen træder i kraft. Dog er banken ikke forpligtet til at underrette dig ved nedsættelse af rentesatser på kassekreditter.

Du får underretning om renteændringer på papir eller andet varigt medium. I forbindelse med underretning om renteændringer får du samtidig meddelelse om størrelsen på fremtidige ydelser og om eventuelle ændringer i ydelsernes antal og hyppighed. Det gælder ikke for kassekreditter.

Ved refinansiering af udlån med variable rentesatser og med pant i fast ejendom, der ydes på baggrund af obligationsudstedelse (SDO-lån), kan ændringer i rentesatserne meddeles efter ændringens ikrafttræden.

…”

Banken har fremlagt meddelelser om regulering af den variable rentesats sendt til klageren ved breve af 11. juli 2011, 28. december 2011, 9. marts 2012, 12. juli 2012, 27. maj 2013 og 7. februar 2019. Banken har oplyst, at de fremlagte meddelelser alene er et udsnit af de breve, der blev sendt til klageren vedrørende regulering af renten, og at klageren modtog en meddeleles ved hver rentestigning. Banken har endvidere oplyst, at renteforhøjelserne på klagerens lån fulgte bankens almindelige renteændringer for den pågældende kontotype. Klageren har bestridt, at banken sendte meddelelserne.

Banken har fremlagt en oversigt over rentesatshistorikken på klagerens boliglån, hvoraf blandt andet fremgår:

Pr. dato

I kraft

Fra

Til

24.04.2020

24.04.2020

10,9400

5,9400

07.05.2019

06.02.2019

10,7500

10,9400

22.09.2014

22.09.2014

11,2500

10,7500

19.05.2014

20.05.2014

 

11,2500

27.05.2013

27.05.2013

12,2500

11,2500

16.08.2012

12.07.2012

12,0000

12,2500

12.04.2012

09.03.2012

11,7500

12,0000

08.02.2012

28.12.2011

11,2500

11,7500

24.10.2011

24.09.2011

10,7500

11,2500

11.08.2011

11.07.2011

10,2500

10,7500

13.04.2011

07.04.2011

9,5000

10,2500

08.10.2009

08.10.2009

9,7500

9,5000

11.06.2009

11.06.2009

10,0000

9,7500

18.03.2009

18.03.2009

10,5000

10,0000

30.01.2009

30.01.2009

10,7500

10,5000

17.12.2008

17.12.2008

11,0000

10,7500

30.10.2008

30.10.2008

10,5000

11,0000

10.10.2008

10.10.2008

10,0000

10,5000

10.07.2008

10.07.2008

9,7500

10,0000

15.04.2008

15.04.2008

9,2500

9,7500

14.02.2008

14.02.2008

12,0000

9,2500

 

 

 

 

 

 

Den 24. april 2020 nedsatte banken renten på boliglånet fra 10,94 % p.a. til 5,94 % p.a.

I december 2020 solgte klageren E1 for en kontant købesum på 1.930.000 kr.

Den 10. januar 2021 indgav klageren en klage til banken over den manglende nedsættelse af renten på boliglånet i perioden 2010-2020 og med et krav om kompensation på 547.000 kr. Banken afviste at have taget en for høj rente og afviste at have ydet mangelfuld rådgivning.

Den 18. januar 2021 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.

Den 5. februar 2021 blev boliglånet indfriet og kontoen blev ophævet.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt påstand om, at Nordfyns Bank skal yde en rentekompensation på 547.000 kr.

Nordfyns Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken har beregnet sig en for høj rente på hans boliglån i årene 2010-2020. Banken ydede desuden dårlig eller mangelfuld rådgivning i forbindelse med hans anmodninger om nedsættelse af renten.

Rentesatsen i 2008 på mellem 9,25 % p.a. og 12,25 % p.a. var næppe urimelig. Men den økonomiske situation generelt og det generelle renteniveau ændrede sig væsentligt fra 2010 og frem, og banken burde derfor løbende have nedsat renten i takt med renteudviklingen, jævnfør gældsbrevet og de almindelige forretningsbetingelser.

Bankens nedsættelse af renten i april 2020 fra cirka 11 % p.a. til kun 5,94 % p.a. bekræfter, at rentenedsættelsen burde være sket langt tidligere. Af forskellige finansoplysninger fremgår, at forrentningen af boliglån i banker fra 2010 og frem er faldet markant og specielt for helkunder. Banken burde derfor have nedsat renten på hans boliglån løbende og nogenlunde jævnt fra 10 % p.a. i 2010 til 6 % p.a. i 2020. Renten på 6 % i 2020 var fortsat i den høje ende i forhold til markedet. 

E1 var færdigrenoveret allerede i foråret 2019, og udbudt i efteråret 2019. Salget blev stillet i bero fra januar til juni 2020. Udbuddet og salget af E1 havde intet at gøre med forrentningen af boliglånet. Bankens bemærkninger er uden sammenhæng med sagens indhold.

Banken har anført, at hans økonomi var stram grundet dårlige resultater i V. Dette kan dog ikke være begrundelse for, at banken ikke nedsatte renten i takt med den generelle renteudvikling, blandt andet fordi boliglånet var fuldt sikret ved pant, og fordi han betalte samtlige ydelser som aftalt. Banken har ganske givet nedsat renten for andre kunder i banken. Han var i hele perioden helkunde i banken.

Ud over den manglende nedsættelse af renten, ydede banken ham ingen eller kun mangelfuld rådgivning. Banken kontaktede ham ikke for at rådgive om forrentning eller omlægning af lån, selvom han flere gange anmodede om rentenedsættelse. Banken burde have rådgivet ham om at optage yderligere realkreditlån i E1 og bruge provenuet til hel eller delvis indfrielse af boliglånet. Det ville have været langt billigere, da den gennemsnitlige obligationsrente fra 2007-2009 var på cirka 4 %, fra 2010-2011 på cirka 2,5 %, fra 2012-2015 på cirka 1,5 % og fra 2016-2020 på 0-1 %. Selv med et administrationsbidrag på cirka 1 % ville hans samlede udgift kunne have været væsentligt mindre end boliglånet. 

Det ville formentlig først have været muligt fuldt ud at konvertere boliglånet til et realkreditlån i E1 inden for belåningsgrænserne i 2015, men banken burde have foreslået konvertering allerede i 2014/15 eller tidligere. Havde banken nedsat forrentningen af boliglånet i takt med det generelle fald i renteniveauet i samfundet, og var konvertering til realkreditbelåning i E1 sket med virkning fra 2015 og med indfrielse af restgælden nu, kan det anslås, at den pågældende finansiering ville have været cirka 477.000 kr. billigere end afviklingen af boliglånet (inklusiv indfrielse af restgælden). Inklusiv rentes-rente har han samlet lidt et tab på 547.000 kr., som banken bør kompensere.

Hans krav er ikke forældet forud for den 19. januar 2017, da han adskillige gange anmodede om rentenedsættelse på lånet, hvorved forældelsesfristen blev afbrudt.

Det er bemærkelsesværdigt, at banken kun har fremlagt nogle få af sine interne notater. Banken ønsker tilsyneladende ikke at udlevere yderligere og relevante notater, eller også er der tale om usædvanlig mangelfuld journalføring efter 2010.

Banken har chikaneret ham, da den har spærret både hans og hans hustrus betalingskort. Banken kontaktede ham ikke omkring kortspærringerne. Hertil kommer, at en ansat i banken ved en telefonsamtale den 28. december 2020 oplyste, at eneste årsag til, at renten på boliglånet ikke blev nedsat før april 2020 var, at han i 2010 entrerede med finanskonsulenten.

Nordfyns Bank har anført, at renteændringerne på boliglånet skete i overensstemmelse med vilkårene i gældsbrevene. Renteforhøjelserne fulgte bankens generelle renteændringer for den pågældende lånetype.

Det var ikke aftalt, at rentesatsen skulle følge en referencerente, og klageren kan derfor ikke kræve, at banken skulle justere renten løbende i forhold til markedsrentens udvikling.

Boliglånet i 2008 blev ydet som restfinansiering, og det blev aftalt, at lånet skulle indfries hurtigst muligt. Klagerens økonomi gennem årene var stram grundet dårlige resultater i V. Banken var derfor helt fra starten af 2008 tydelig i kravet om, at E1 skulle sælges. Banken gjorde også løbende klageren opmærksom på bankens krav om, at E1 skulle sælges hurtigst muligt, men han var ikke i stand til at få færdiggjort renoveringen og få E1 solgt.

Banken nedsatte renten i april 2020, fordi der på dette tidspunkt var en køber til E1 og fordi klageren kunne fremvise fotos af, at E1 var færdigrenoveret, ligesom banken havde besigtiget ejendommen udvendigt.

Banken har levet op til sit rådgivningsansvar. Den var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodninger om rentenedsættelser på boliglånet. Banken foretog en samlet kreditmæssig vurdering af hans økonomi, hvori bankens sikkerhedsmæssige stilling også indgik. Banken besvarede løbende hans henvendelser og havde en dialog med ham, herunder løbende afholdt møder med ham.

Der var ikke et væsentligt misforhold mellem renten på klagerens boliglån og renten på nye boligkreditter. Efter bankens prisbog ligger rentesatser på nye boliglån mellem 3,0 % – 12,19 %.

Rentesatsen på mellem 9,25 % - 12,25 % om året fra 2008 og frem kan ikke tilsidesættes som urimelig, jævnfør aftalelovens § 36, jævnfør § 38c. Banken kan på denne baggrund ikke pålægges at skulle give klageren rentekompensation på 547.000 kr.

Da renten på boliglånet er tilskrevet og betalt løbende, vil et eventuelt tilbagebetalingskrav tidligere end tre år fra indgivelsen af klagen til Ankenævnet, det vil sige forud for den 19. januar 2017, under alle omstændigheder være forældet.

Det bestrides, at en medarbejder i banken i december 2020 oplyste til klageren, at eneste grund til, at renten ikke blev nedsat tidligere, var klagerens samarbejde med en finanskonsulent i 2010. Det kan ikke lægges banken til last, at finanskonsulenten ikke kunne finde et andet pengeinstitut til klageren, og det havde ingen sammenhæng med bankens rentefastsættelse på boliglånet.

Klageren henviser i øvrigt til kortspærringer af hans betalingskort. Kortspærringerne skyldtes automatiserede kørsler. Spærringerne er ikke relevante for Ankenævnets behandling af den indgivne klage, der angår rentefastsættelsen på boliglånet.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Nordfyns Bank.

I 2005 flyttede klageren og hans hustru fra deres ejendom, E1, til deres nybyggede ejendom, E2.

Ved gældsbrev af 9. januar 2008 optog klageren et boliglån på 771.000 kr. i banken. Lånet skulle afvikles med en fast månedlig ydelse på 6.800 kr. Rentesatsen på lånet var variabel, for tiden 9,25 % p.a. Boliglånet blev ydet som restfinansiering i forbindelse med nybyggeriet af E2, med sikkerhed i E1.

Den 12. juli 2011 fik klageren forhøjet boliglånet med 128.930,61 kr. til en ny hovedstol på 875.000 kr. Rentesatsen på lånet var variabel for tiden 9,75 % p.a.  

I perioden 2010-2020 varierede renten på boliglånet i intervallet 9,25 % p.a. – 12,25 % p.a.

Den 24. april 2020 nedsatte banken renten på boliglånet fra 10,94 % p.a. til 5,94 % p.a.

Der er ikke grundlag for at fastslå, at banken ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med, at klageren underskrev gældsbrevet. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at lånet kunne være omlagt til et realkreditlån eller til et lån med lavere rente. Allerede derfor finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at banken burde have rådgivet klageren om muligheder for at omlægge boliglånet med henblik på at opnå en rentebesparelse.

Ankenævnet lægger til grund, at banken havde hjemmel i gældsbrevet og bankens almindelige forretningsbetingelser til at foretage de i sagen omhandlede renteændringer, at renteændringerne skete med de varsler, der følger af bankens almindelige forretningsbetingelser, at klageren blev informeret om rentestigningerne på fyldestgørende måde, jævnfør nu kreditaftalelovens § 9, at klageren løbende fik tilsendt kontoudskrifter og årsopgørelser, hvoraf renter, rentesats og restgæld er fremgået, og at renten på klagerens boliglån fulgte bankens almindelige renteændringer for den pågældende kontotype.

Ankenævnet bemærker, at da renten på klagerens lån blev tilskrevet og betalt løbende, er et eventuelt tilbagebetalingskrav tidligere end tre år fra indgivelsen af klagen til Ankenævnet, det vil sige forud for den 18. januar 2021, efter Ankenævnets opfattelse forældet.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Bjarke Svejstrup og Kristian Ingemann Petersen – udtaler:

Vi finder, at klageren var bundet af den aftalte variable rentesats i gældsbrevene, og at hverken den eller de efterfølgende renteændringer kan tilsidesættes som urimelige, jævnfør aftalelovens § 36, jævnfør § 38c.

Vi finder således ikke, at Ankenævnet kan pålægge banken at give klageren rentekompensation.

Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler – udtaler:

Vi finder ud fra en samlet vurdering, at det forhold, at den variable rente på boliglånet har ligget væsentligt over markedsrenten i samme periode medfører, at aftalen er urimelig.

Vi har herved navnlig lagt vægt på, at det generelle renteniveau er faldet betydeligt siden 2010.

Vi stemmer derfor for, at banken skal yde en rentekompensation til klageren.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.