| Sagsnummer: | 669/2023 |
| Dato: | 27-06-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Mette Lindekvist Højsgaard, Klaus Tougaard Kristensen, Tina Thygesen og Anna Marie Schou Ringive |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning Realkreditbelåning - byggelån |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån i januar 2021. Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom. Krav om erstatning. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om forhåndslån i januar 2021. Indsigelse mod værdiansættelse af ejendom. Krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
I november 2019 henvendte klagerne M og H sig til Danske Bank, da de ønskede at få finansieret et grundkøb med nedrivning af den daværende ejendom og opførelse af en ny ejendom på grunden. Den 8. november 2019 oplyste banken klagerne om vilkår for en grundkøbskredit.
Banken har oplyst, at den bevilgede en ramme på 5.000.000 kr. til klagerne til køb af grund og byggeprojekt den 5. december 2019, og at det var en forudsætning for bevillingen, at klagerne solgte deres eksisterende ejendom, og at banken skulle godkende det endelige byggeprojekt, når dette var udarbejdet med en navngiven entreprenør. Banken sendte en aftale om en grundkøbskredit på 2.400.000 kr. til klagerne, der underskrev aftalen den 26. maj 2020. Kreditten var gældende indtil den 31. maj 2021. Overtagelsesdagen for grunden var aftalt til den 1. juni 2020.
Klagerne underskrev desuden ”Resume af rådgivning” vedrørende grundkøbskreditten, hvoraf det fremgik, at renten var variabel, for tiden 0 % om året. Af resumeet fremgik endvidere:
”… Alternativt lån
I forbindelse med rådgivningen er jeg opmærksom på, at fastforrentet obligationslån kan udgøre et alternativ til det lån, som jeg har indgået aftale om …”
I efteråret 2020 solgte klagerne deres eksisterende ejendom med overtagelsesdag den 1. marts 2021.
Klagerne anmodede om en forhøjelse af kreditrammen med 600.000 kr. til 5.600.000 kr. Banken bevilgede dette. I e-mail af 19. oktober 2020 til klagerne fremgår, at egenfinansieringen var 1.600.000 kr., og at banken meddelte, at realkreditlånet skulle være med fast rente.
Den 22. december 2020 skrev klagerne til banken:
”… Ydermere kunne jeg godt tænke mig at vi snart snakker lidt omkring etablering af lån. Hvor langt henne i processen skal vi være for at kunne optage det fulde nye realkredit lån? …”
I starten af januar 2021 indgik klagerne entrepriseaftalen med en entreprenør.
I en e-mail til banken af 11. marts 2021 spurgte klagerne, om de kunne få forlænget grundkøbskreditten. Den 12. marts 2021 skrev rådgiveren i banken til klagerne:
”Jeg har overført kr. 1.600.000 til køberkontoen, som er egenfinansieringen.
Spændende det går fremad med byggetilladelse mv.
Vi kan ikke forlænge grundkreditten til en rente på 0 % - kreditten er allerede blevet forlænget en gang.
Lad os se det an, når vi kommer tættere på, så kan det være I har en bedre fornemmelse af hvornår første rate skal betales til [entreprenøren].
Vi har jo en forhåndsvurdering af huset, så vi kan optage kreditforeningslån, som vi tidligere har talt om.
Så jeg synes vi skal tage den når byggetilladelsen foreligger og [entreprenøren] har en tidsramme for rate 1. …”
Den samme dag svarede klagerne:
”… i forhold til at vi har forhånd[s]vurdering, forestiller jeg mig at vi så nok skal kigge på at optage lånet.
Det er bedre for os - end at betale renter på en grund - Vi er jo igang og har kontrakt osv. Alternativt er vi nødt til at sætte gang kreditforeningslånet
Til orientering er [pengeinstitut P’s] grundlån med 0% rente op til 2år.
Det er vigtigt for os at føle os trygge ved hvad der sker.
Lige nu, pg.a Corona mv. sådan som ting foregå, skrider tidsplaner lidt og det er vigtigt for os at vi ikke bliver straffet unødigt for dette. …”
Banken ændrede efterfølgende sit tilbud grundkøbskredit til alle kunder til 0 % rente i to år. I den forbindelse blev klagernes grundkøbskredit forlænget til den 31. maj 2022.
Banken har oplyst, at klagerne den 13. oktober 2021 kontaktede banken, da de havde brug for likviditet til ratebetaling af entreprenøren, og at de gerne ville have finansieringen på plads hurtigst muligt, da kursen på et 1,5 % obligationslån var tæt på kurs 99. På et møde med deres rådgiver i banken den 19. oktober 2021 valgte klagerne at se tiden an.
I en e-mail til klagerne den 2. november 2021 spurgte banken, om klagerne havde talt yderligere om et lån. Klagerne svarede, at de ville holde øje, og at kursen for tiden var ret dårlig. Klagerne spurgte endvidere, om der var mulighed for andre lån, for eksempel et 2 % lån. Klagerne anmodede om at få et FlexKort lån og anførte:
”… Det er jo ikke noget problem for os økonomisk [at] håndtere e[t] flexkort. Men det bare dumt at smide SÅ mange penge ud af vinduet.
Vi kan jo altid lægge om til et fast forrentet når det giver mening en rente og kursmæssigt….”
”… Forskellen på 1,5% og et Flex kort er til at tage og føle på. En rente forskel på næste[n] 2% Kurstab div. på 171.000 kr …
Før havde jeg lån alene for ca. 2.2 mil med en løn på 42.500
Nu er min løn 55.000 så vidt jeg husker - dette er ikke medregnet overskud af virksomhederne.
[H] ligger på 45.000,- + bonus som jeg husker det.
Det burde jo være en smal sag at hun kunne låne 1.8 mil med den løn og ingen gæld? …”
Banken bevilgede herefter, at klagerne kunne få et realkreditlån med variabel rente. Banken har oplyst, at klagerne på et møde med banken fik rådgivning om såvel lån med fast rente som lån med variabel rente, herunder FlexKort, og at banken sendte finansieringseksempler med henholdsvis et FlexKort ®, et FlexLån F5K med afdrag og et FlexLån F5K uden afdrag.
Klagerne besluttede sig for et 30-årigt FlexKort® lån på 4.009.000 kr. med afdrag. Renten på lånet var for tiden -0,04 % om året. Den 10. december 2021 sendte banken lånedokumenter til klagerne, som underskrev lånedokumenter den 15. december 2021. Lånetilbuddet var blandt andet betinget af, at Realkredit Danmark kunne bekræfte værdiansættelsen, når byggeriet var færdigt.
Af ”Resume af rådgivning” fremgik, at klagerne ville have det fint med, at renten kunne stige, og at ydelsen på lånet dermed ville blive påvirket, ligesom det fremgik, at et 1,5 % obligationslån med 30 års løbetid ville være et alternativ til det valgte lån. Det fremgik endvidere, at lånet kunne udbetales, når betingelserne i lånetilbuddet var opfyldt, og at klagerne havde valgte lånet, ”fordi lånet har en lav ydelse nu, og vi har luft i økonomien til, at ydelsen kan stige, hvis renten stiger i kortere eller længere perioder.”
Lånet blev udbetalt til klagerne den 22. december 2021 på baggrund af en forhåndslånsgaranti fra banken, da ejendommen på daværende tidspunkt ikke var endelig færdig.
I juni 2022 vurderede Realkredit Danmark ejendommen til 5.800.000 kr. Forhåndslånsgarantien blev herefter frigivet. Klagerne anførte, at vurderingen var for lav, men Realkredit Danmark fastholdt vurderingen.
Den 26. september 2023 klagede klagerne til banken over bankens rådgivning. Klagerne klagede endvidere over Realkredit Danmarks vurdering.
Parternes påstande
Den 6. november 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank og Realkredit Danmark skal erkende deres fejl og tilbyde dem det lån og den vurdering, de skulle have haft, samt betale kompensation for det tab, som de har lidt.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken ikke gav dem korrekt rådgivning. De blev vildledt af banken, hvilket har kostet dem meget dyrt.
Banken burde allerede have rådgivet om og tilbudt dem et forhåndslån i slutningen af 2020, hvor den endelige finansiering var godkendt, og de var ved at underskrive projektet. Banken burde have opstillet mulige scenarier for dem på skrift og have gennemgået og forklaret disse. Dette skete ikke, selvom de mange gange i starten af forløbet spurgte ind til, om de ikke bare kunne igangsætte realkreditlånet med det samme, for eksempel i e-mail af 22. december 2020, som banken ikke svarede på. De har talt med en anden bank, der straks oplyste, at de sagtens kunne have fået det, de egentlig ønskede.
Banken insisterede mange gange på, at de skulle have fastforrentet lån. Banken burde havde rådgivet om og tilbudt dem et forhåndslån i starten af januar 2021, hvor renten var 0,5 %, og kursen var tæt på 98. Banken burde have ”tvunget” dem til at tage et forhåndslån til en rente på 0,5 %, som var det absolut bedste lån "of all times". Banken burde ikke have ladet dem fortsætte med en grundkøbskredit. Hvis det forholdt sig som anført af banken, at de blev rådgivet om et forhåndslån, hvor er så tilbuddet på et forhåndslån i starten af januar 2021? Det eksisterer ikke, fordi de ikke blev tilbudt denne løsning på dette tidspunkt. Banken havde pligt til at oplyse dem om disse ting og handle i deres bedste interesse.
De er ikke enige i bankens beskrivelse af forløbet og oplysning om, at banken i marts 2021 ”gjorde … klagerne opmærksomme på, at … de havde mulighed for at optage et forhåndslån til indfrielse af kreditten og finansiering af byggeriet, idet bemærkes, at Realkredit Danmark havde forhåndsvurderet. Klagerne oplyste hertil, at de så nok ville kigge på at optage lånet, men nævnte samtidigt at [P] tilbød et grundlån til 0 % i rente i 2 år, at Corona-situationen havde gjort, at tidsplanen for deres byggeri var lidt overskredet, og at det fortsat var vigtigt for dem, at de ikke skulle betale mere end højst nødvendigt til finansieringen af byggeriet, idet bemærkes, at de tidligere havde givet udtryk for, at de ikke ønskede at betale garantiprovision for en forhåndslånsgaranti og renter samt afdrag på et realkreditlån, når de havde aftalt, at entreprisesummen til entreprenøren skulle betales i rater.” Dette er decideret forkert. Danske Bank skriver, at de er blevet rådgivet om et forhåndslån. Hvor er den rådgivning henne? De kan ikke genkende dette på nogen måde, hverken i telefonsamtaler eller skriftligt. Banken har ikke fremlagt dokumentation for, at den tilbød dem disse muligheder. De spurgte mange gange om muligheden for et samlet lån, hvilket banken afslog blankt med henvisning til, at det endelige lån først kunne etableres, når der stod et beboeligt færdigt hus på grunden.
Hvis det var rigtigt, som Danske Bank skriver, hvorfor skulle deres rådgiver så vente til marts 2021 med at fortælle dem, at deres grundkredit udløb, og at der så skulle findes en anden løsning? Hvorfor blev dette ikke gjort med det samme i januar, hvor de kunne have fået et 0,5 % lån?
Pointen med deres klage er, at de ikke fik tilbud om den fulde finansiering som forhåndslån til en rente på 0,5 % rettidigt i starten af januar 2021, hvor de havde grunden og en underskrevet entrepriseaftale. Alle de efterfølgende valg blev truffet på den baggrund. Hvorvidt de havde den endelige byggetilladelse, er sagen uvedkommende. Det var jo blot en formalitet at få på plads. Det er også underordnet, hvad de efterfølgende valgte at gøre, eller om Danske Bank var “flinke” og forlængede grundkreditten, fordi konkurrenter havde en længere grundkredit. Det er sagen uvedkommende, hvornår byggeriet startede eller sluttede, eller om de endte med et flexlån i stedet for en 1,5 % fast forrentning.
De endte alligevel med et forhåndslån og skulle betale garantiprovision til banken. De forstår ikke, hvorfor banken kunne etablere et forhåndslån slutningen af 2021, men ikke i starten af 2021.
Realkredit Danmarks vurdering af ejendommen på 5.800.000 kr. var for lav. Et andet realkreditinstitut har vurderet ejendommen til 7.100.000 kr. Ejendommen er arkitekttegnet og med dyre løsninger. Et 25 m2 mindre standardtypehus på deres vej er for nylig solgt for 6.500.000 kr. Den lave vurdering betyder, at de betaler en højere i bidragssats med deraf følgende højere indtjening til Realkredit Danmark.
Danske Bank har anført, at klagerne meddelte, at de udtrykkeligt ønskede at finansiere grundkøbet med en grundkøbskredit til 0 % i rente. Klagerne blev rådgivet om muligheden for at hjemtage et realkreditlån til finansiering af grundkøbet, men fravalgte dette. Det bemærkes, at de i så fald maksimalt kunne have opnået en realkreditbelåning på 40 % af grundens værdi i modsætning til grundkøbskreditten, hvor de fik mulighed for 100 % finansiering.
Klagerne fik rådgivning om forhåndslån i forlængelse af deres mail af 22. december 2020. Det var en forudsætning for et forhåndslån, at Realkredit Danmark forhåndsvurderede byggeprojektet. Klagerne indgik først i januar 2021 en entrepriseaftale med en entreprenør og havde først der et færdigbeskrevet byggeprojekt. Først her kunne ejendommen forhåndsvurderes. Banken foranledigede derefter, at Realkredit Danmark forhåndsvurderede ejendommen. Klagerne blev endvidere rådgivet om, at de skulle betale garantiprovision til banken for den garanti, som banken skulle stille over for realkreditinstituttet for et forhåndslån, men klagerne ønskede ikke at betale denne garantiprovision, ligesom de heller ikke ønskede at betale låneydelser på et sådant lån.
I marts 2021 spurgte klagerne, om de kunne få forlænget grundkøbskreditten. Banken afslog dette, men meddelte, at klagerne havde mulighed for at optage et forhåndslån til indfrielse af kreditten og finansiering af byggeriet. Klagerne blev rådgivet om muligheden for at hjemtage et forhåndslån i hvert fald senest primo marts 2021, men fravalgte dette, da de ikke ønskede at betale garantiprovision og ydelser på lånet, da de havde solgt deres eksisterende ejendom pr. 1. marts 2021 med et tilstrækkeligt stort provenu til at dække de første ratebetalinger til entreprenøren.
Klagerne oplyste, at de nok ville kigge på at optage lånet, men nævnte samtidigt at P tilbød et grundlån til 0 % i rente i 2 år, at Corona-situationen havde gjort, at tidsplanen for deres byggeri var lidt overskredet, og at det fortsat var vigtigt for dem, at de ikke skulle betale mere end højst nødvendigt til finansieringen af byggeriet. Klagerne havde tidligere givet udtryk for, at de ikke ønskede at betale garantiprovision for en forhåndslånsgaranti og renter samt afdrag på et realkreditlån.
Da grundkøbskreditten stod til at udløbe den 31. maj 2021, fastholdt klagerne, at de ville have grundkøbskreditten forlænget endnu et år på trods af, at rådgiveren i mail af 12. marts 2021 havde gjort dem opmærksom på, at de som tidligere drøftet havde mulighed for at hjemtage et forhåndslån. Byggetilladelsen forelå ikke på dette tidspunkt. Der var dermed risiko for, at forhåndslånet ville blive krævet indfriet, som følge af, at byggeriet ikke var blevet påbegyndt senest seks måneder efter lånets udbetaling.
Det var klagernes egen beslutning ikke at hjemtage et forhåndslån, men i stedet at vælge den finansiering, der i første omgang gav dem den billigste løsning. Som følge af klagernes udtrykkelige fravalg af et forhåndslån, var banken ikke forpligtet til at fremsende finansieringseksempler til klagerne på et forhåndslån. Det var klagernes egen beslutning ikke at hjemtage et fastforrentet obligationslån på 1,5 % i efteråret 2021. Klagerne efterspurgte selv muligheden for at få et variabelt forrentet realkreditlån og blev rådgivet om de mulige konsekvenser ved rentestigninger ved et sådant lån.
Et realkreditlån skal udbetales på én gang, og der er således ikke mulighed for ”etapevis” udbetaling af lånet i takt med, at byggeriet skrider frem, og raterne til entreprenøren forfalder til betaling.
Det fremgik af såvel lånetilbuddet som udbetalingsbrevet fra Realkredit Danmark, at lånet var betinget af Realkredit Danmarks endelige vurdering af ejendommen, der blev foretaget i juni 2022. Banken er ikke ansvarlig for Realkredit Danmarks vurdering.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Klagernes krav er i øvrigt udtryk for skuffede forventninger, og der er dermed ikke er tale om et erstatningsberettiget tab.
Realkredit Danmark har anført, at Realkredit Danmark vurderede ejendommen til 5.800.000 kr. den 3. juni 2022 og fastholdt efterfølgende værdiansættelsen over for klagerne blandt andet henset til, at grunden ikke var planeret, at haven ikke var anlagt, og at hverken carport eller udhus var opført.
Realkredit Danmarks værdiansættelse er et internt anliggende vedrørende Realkredit Danmarks kredit- og udlånspolitik ud fra ejendommens anvendelse samt gældende regler på området, som det tilkommer Realkredit Danmark at træffe beslutning om. Ankenævnet kan ikke i almindelighed efterprøve og tilsidesætte en værdiansættelse foretaget af Realkredit Danmark.
Realkredit Danmark kan ikke forholde sig til en værdiansættelse foretaget af et andet finansieringsinstitut.
Ankenævnets bemærkninger
I november 2019 henvendte klagerne M og H sig til Danske Bank, da de ønskede at få finansieret et grundkøb med nedrivning af den daværende ejendom og opførelse af en ny ejendom på grunden.
Den 26. maj 2020 indgik klagerne og banken aftale om en grundkøbskredit på 2.400.000 kr. med en rente på for tiden 0 %. Kreditten var gældende indtil den 31. maj 2021. Overtagelsesdagen for grunden var aftalt til den 1. juni 2020. I efteråret 2020 solgte klagerne deres eksisterende ejendom med overtagelsesdag den 1. marts 2021. I januar 2021 indgik klagerne entrepriseaftalen med entreprenøren om opførelse af en ejendom på grunden.
Den 15. december 2021 underskrev klagerne lånedokumenter om optagelse af et 30-årigt FlexKort® lån på 4.009.000 kr. i Realkredit Danmark med afdrag. Renten på lånet var for tiden -0,04 % om året. I juni 2022 vurderede Realkredit Danmark ejendommen til 5.800.000 kr.
Klagerne har anført, at banken burde have rådgivet dem om og tilbudt dem en samlet finansiering med et forhåndslån i januar 2021, hvor de kunne have optaget et fastforrentet forhåndslån til en rente på 0,5 % om året og en kurs tæt på 100. Klagerne har endvidere anført, at Realkredit Danmarks vurdering ejendommen var for lav.
Vedrørende Realkredit Danmark:
Ankenævnet finder, at et realkreditinstituts værdiansættelse er et kredit- og udlånspolitisk anliggende, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke efterprøver. Dette udgangspunkt finder Ankenævnet ikke grundlag for at fravige i denne sag.
Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at Realkredit Danmark skal pålægges at betale et beløb til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.
Vedrørende Danske Bank:
Banken har anført, at klagerne fik rådgivning om forhåndslån i forlængelse af deres mail til banken af 22. december 2020, og at banken foranledigede, at Realkredit Danmark forhåndsvurderede ejendommen. Banken har endvidere anført, at klagerne fravalgte et forhåndslån, da de ikke ønskede at betale garantiprovision eller ydelser på et forhåndslån. Banken har anført, at klagerne fik rådgivning om forhåndslån i marts 2021, men fravalgte dette. Klagerne har bestridt, at de fik den af banken anførte rådgivning. Klagerne har endvidere anført, at de mange gange spurgte om muligheden for et forhåndslån, men at banken hver gang afslog dette med henvisning til, at lånet først kunne etableres, når der stod et beboeligt færdigt hus på grunden.
Ankenævnet finder ikke, at det kan anses for godtgjort, at banken i sin rådgivning af klagerne har udvist fejl eller forsømmelser, der kan medføre, at klagerne skal have medhold i klagen. Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klagerne fik fyldestgørende rådgivning om muligheden for et forhåndslån i forlængelse af deres henvendelse af 22. december 2020 til banken. Ankenævnet har herved lagt vægt på indholdet af bankens e-mail til klagerne af 12. marts 2021, hvori banken henviste til, at der ”forelå forhåndsvurdering af huset, så vi kan optage kreditforeningslån, som vi tidligere har talt om” og på indholdet af klagernes mail af samme dato, som omtaler en forhåndsvurdering.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.
Klagerne får ikke medhold i klagen over Danske Bank.