| Sagsnummer: | 657/2023 |
| Dato: | 14-11-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Morten Winther Christensen, Kritte Sand Nielsen, Tina Thygesen og Jørn Ravn. |
| Klageemne: | Udlån - låneanmodning |
| Ledetekst: | Spørgsmål om bank har givet bindende tilsagn om omlæg-ning af lån. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om, hvorvidt en bank har givet bindende tilsagn om omlægning af lån.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og C, var kunder i Danske Bank og realkreditinstitut D, hvor de blandt andet havde et realkreditlån. Klagerne ejede en ejendom A og boede selv til leje i lejebolig B.
Banken har oplyst, at klager M kontaktede rådgiver L i banken, da hun ønskede at overtage sin mors ejendom, ejendom C, som skulle købes af klager M og klager M’s bror, bror B. Da rådgiver L skulle på ferie, overdrog rådgiver L sagen til rådgiver S.
Klagerne har oplyst, at ejendom A senest var vurderet til 4.650.000 kr., og at de siden denne vurdering havde fået godkendt 38 m2 beboelse samt renoveret kælderen. Klagerne kontaktede banken, da en højere vurdering af ejendom A kunne medføre, at klager M kunne få finansieret sin del af betalingen af ejendom C.
Den 19. juni 2023 skrev klagerne til banken, at de havde lavet to udlejningslejligheder i ejendom A, som de havde lejet ud, og at de boede til leje i lejebolig B. Banken har oplyst, at klagerne den 19. juni 2023 sendte et budgetskema til rådgiver S i banken.
Banken har oplyst, at klager C den 21. juni 2023 henvendte sig til rådgiver J i banken og oplyste rådgiver J om, at han og klager M ønskede en låneomlægning af deres eksisterende realkreditlån i realkreditinstitut D. Banken har oplyst, at rådgiver J og klager C aftalte at afholde et online møde den 5. juli 2023.
Banken har fremlagt en transskribering af mødet af 5. juli 2023, hvor klagerne og banken blandt andet drøftede omlægning af deres eksisterende realkreditlån i realkreditinstitut D og finansieringen af familieoverdragelsen af ejendom C. Af transskriberingen fremgår herudover blandt andet:
”...
[M]: [fortsætter] ved det.. i og med at det… det bare står som en udlejningsejendom …nu
Danske Bank: Ja.. Det kan jeg, det kan jeg godt følge. Så der er også lidt hvad… vi skal, for vi vil altid kunne bruge.. hvad-kan-man-sige, den-den vurdering, der e-, men den er jo så trods alt nok 100.000 – men det er jo nok de her-de her markedseffekter, at man har sat lidt-lidt et konservativt skøn på det, men nu kan vi lige prøve at se –
…
Danske Bank: Ja, lige prøve at gøre de tanker, øh, fordi så kan jeg jo også – der er to ting i det her, det ene er, at jeg går på ferie fredag, og [rådgiver S] er her et par uger mere, ved jeg… så realismen i at begynde at få, i og med at de notater og beskrivelser, du gør, [C], dem tænker jeg, de kan jo måske være der i dag – agtigt – og så kunne jeg, inden jeg går fra på ferie, lige vende det med [rådgiver S], så vi siger
[C]: Ja
Danske Bank: [fortsætter] Ikke fordi, vi har det lange møde endnu, men så er der i hvert fald nogle ting, der lige er blevet videregivet, og så kan man sige, jamen det er nok dét, vi prøver at søge, at vi vil gerne have så-så fleksibel en afvikling som muligt, og nu siger jeg gerne afdragsfrit, så så at likviditeten bare kører bedst muligt rundt og med nogle fornuftige, lave belåninger
[C]: Ja
Danske Bank: Og det involverer nok også, [M], den ejendom I er i gang med, dig og din bror [bror B]
[M]: Ja
Danske Bank: [fortsætter] som [rådgiver S] er lige startet op på… Og så-øh, så kunne det jo godt være, at man starter ud med nogle vurderinger. Og så også lidt indblik fordi, det kan man jo så også sige, at [rådgiver S] kommer til, lige at få lavet det der samlede kig på, hvordan er jeres økonomi i dag med to lejligheder, der er lejet ud, og så videre, lejeindtægt, og der skal han jo også et eller andet sted lave lidt beregninger for at sige, jamen, hvordan hænger det så sammen økonomisk, og -
[M]: Ja, lige præcis
Danske Bank: [fortsætter] lidt ligesom jeres lønindtægter, vi også lige skal have opdateret, og der er lidt med samtykke til Skat [trækker luft ind], jamen så er det jo det, det billede han giver. Men så, jeg vil sige, bare alene det, hvis vi kan nå i mål med de her maks 60- procents-belåning, så er det jo lidt den gyldne, nu siger jeg, grænse for, at der kan man virkelig bestemme meget selv -
[M]: Hm-m
Danske Bank: [fortsætter] altså fordi -
[C]: Ja
Danske Bank: [fortsætter] vores løsninger med flexlife-lån med op til 30 års afdragsfrihed, det er jo sådan noget – nu ved jeg godt, det kan være, lejlighederne har en lidt kortere horisont, hvis de skal sælges – men omvendt
…
Danske Bank: Ja, me-me-men vi kunne også gøre det inden, vi sætter gang …også i denne her officielle vurdering, og skal begynde og ind i ejendommen, så-så tror jeg også – nu har jeg bare tiltro til dig, [C] – hvis du lige skriver op, hvad der er sket siden sidste vurdering, og måske også lige med de her øh… udlejninger, det kunne også være fint lige at få en lejekontrakt ind på de to
[M]: Ja
Danske Bank: [fortsætter] for det bruger vi også i-øh… i vores videre arbejde. Men-men så kunne man også, nu bruger jeg bare lige [rådgiver S] igen, fordi det er nok ham, der kommer til at være ovre på den del, men så kan den jo også liige vendes….øh, ved skrivebordet. Nu har vi jo [realkreditinstitut D] vurderingskorps siddende lige bagved [rådgiver S] og [rådgiver J], så jeg sidder ved siden af [uklart, lav stemmeføring og stemmerne overlapper]
…
Danske Bank: Så det er…også bare for at sige, det vil jo være noget, der også lige kræver, nu siger jeg, en times møde, og de oplysninger som-som vi alligevel vil starte op på nu her. Så, så hvis jeg skulle, hvis vi skulle sige, jamen vi skal både have en løsning på det lidt langsigtede, men omvendt sker der lige et eller andet gunstigt på kursen, så er det lige lidt tosset at misse den fordi, vi går og venter på den forkromede løsning. Den kan jo også laves. Men, hvis man kan tjene 200.000 på en kursgevinst, som er det jeg hører
[C]: Ja
Danske Bank: [forstætter] hører dig sige, og det kan jeg jo ikke, det er der ingen der ved, om det bliver tilfældet, men så skal vi jo også, så vil det være fint bare lige at arbejde hurtigt på-på
…
Danske Bank: Men den del kunne vi godt lige aftale mens, [C], du – eller I begge to – sidder lige og arbejder på jeres opgørelse af det her på det langsigtede plan og de her vurderinger, så kunne jeg jo lige skrive samtidigt en besked omkring, jamen, hvis vi bare lige kigger på det her isoleret set, øhm..øhm…omlægning her, og konvertering, så har jeg brug for, nu siger jeg, følgende… .og så skriver jeg lige i punktform dér. Og det er ikke noget, der tager langt tid, altså, det er jo. Det er som sagt lige samtykket til Skat og de her leje-lejekontrakter. Og hvis I har sådan et budget, uden at vide, hvordan I kører det her, om I har et eller andet excel-ark eller sådan
[M]: Det har vi sendt til [rådgiver S], jo, det der kæmpe excel-ark
…”
Samme dag skrev bankens rådgiver J til klagerne:
”…
Jeg afventer som aftalt, at du/I sender oplæg på den ønskede finansiering i respektive ejendomme, samt forventning til vurderinger ud fra forbedringer foretaget siden sidst.
Til brug for dels dette, samt evt. omlægning forinden, må I gerne sende følgende:
Jeg går som nævnt fra på fredag i 3 uger – og jeg vil videregive oplysninger fra i dag til [rådgiver S]
…”
Den 6. juli 2023 sendte klagerne banken et oplæg til de forbedringer, der var foretaget på ejendom A, hvad dette ville medføre for værdiansættelsen af ejendom A, og et oprids af hvilke ekstraordinære udgifter de havde haft det forgangne år.
Samme dag kontaktede klager C rådgiver J. Banken har fremlagt en transskribering af C og rådgiver J’s samtale, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
[C]: Som vi snakkede om…. Jeg ved ikke, om-om I overhovedet har nået at kigge på det, jeg har sendt?
Danske Bank: Nej, faktisk ikke, det er den ærlige version…Øhm, og jeg er faktisk, øh, men det var fordi, det du lige sendte der i forhold til estimeret vurdering og noget. Den-den gav jeg videre til [rådgiver S]… øh..øh
[C]: Ja
Danske Bank: [fortsætter] altså [rådgiver S]. Og så havde vi, det eneste vi aftalte nu, det var, at vi lige afstemte, at øh mig og ham vi lige skulle tale sammen i-i morgen -
[C]: Okay
Danske Bank: [fortsætter] for lige at øh, nu siger jeg, lige lave det her forkromede overblik, og sige, jamen-øh, det der er ønsket, er det opnåeligt i forhold til vurdering og forventet vurdering? og-og-og så videre. Men jeg har også modtaget samtykket til Skat og de ting dér, så umiddelbart er der jo noget at gå-gå… gå-øh videre med
[C]: Ja? Ja… okay…okay
…”
Den 1. august 2023 kontaktede klager M rådgiver J i banken. Klagerne har fremlagt en transskribering af klager M og rådgiver J’s samtale, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Danske Bank: Nej, . nej… øhm.. men vi kan jo godt tage…Jeg synes jo, at det rigtige ville være at tage et møde. Men jeg ville faktisk også … øh fordi inden jeg ringede til dig.. skulle jeg lige finde ud af, hvad der var op og ned… og ret skal også være ret, jeg nåede lige at tale med [rådgiver S] inden jeg gik på ferie, det var også det, vi lidt afstemte, at… og for at sige, hvad er det lige med omlægning og selvfølgelig også købet og den fordeling af lånene vi snakkede om. Og jeg ved også, at jeg nåede lige at få sat gang i vurderingsmanden lige for …. i forhold til [ejendom A], hvordan den lige stod
[M]: Ja
Danske Bank: Fordi det, det som jeg også er blevet bekendt med, da vi havde mødet, det var jo også at tidligere har I jo lejet den ene lejlighed ud og så i og med, at den ikke kunne sælges, så fik I det så lavet som, der så kom to lejemål på den ejendom. Øhh, og og det var fint for at få en lejeindtægt og dække udgifterne, så det er der jo ikke noget som helst forkert i. Det som, jeg så kan se nu, der er kommet retur i forholdet til den forespørgsel vi lagde ved vurderingsmanden, det er, når man har en ejendom… Nu står den jo registreret som et-familieshus…
[M]: Var?
Danske Bank: På BBR i hvert fald
[M]: Ja, det gør den stadigvæk ja, eller det gør den, ja det fik vi den jo lavet om til.
Danske Bank: Ja. Øhhm, men det er jo sådan, at så længe den står der, ja men så ifølge, og det er ikke fordi det skal lyde sådan for teknisk, men i forhold til bygningsreglementet, så må man ikke, reelt set ikke have 2 lejemål i en et-families-ejendom. Så skal den laves om til en to-families-ejendom. Så man reelt set må have 2 lejekontrakter kørende.
[M]: Ja. Men det tænker jeg også vi skal.
Danske Bank: Ja, så kan man sige det… ,hvis man har lavet det før, så kan den laves igen, så det er ikke så meget det. Men hvis vi nu forestiller os, [M], at I så fik lavet den om til en to-families-ejendom, så kommer den næste udfordring. Det er at, ifølge [realkreditinstitut D], du må ikke hænge mig op på, om det er alle kreditforeninger, der har det sådan, men i hvert fald ifølge [realkreditinstitut D], så hvis man skal belåne en ejendom ud fra kontantværdien eller det som en [realkreditinstitut D] vurderingsmand sætter værdien af, altså sådan en konservativ handelspris eller også det vi kalder kontantværdien. Så må der max være et lejemål i en ejendom. I teorien må I gerne selv bo der, og så leje førstesalen ud eller bruge førstesalen og så leje stueetagen ud. Så kan den belånes ud fra kontantværdien. Altså eller den [uhørbar] markedspris. Men er der to lejemål i, så bliver det en sag der skal ligge ved [realkreditinstitut D] Erhverv.
[M]: Okay.
Danske Bank: Og så siger man, gør det nogen forskel? Det gør det! Fordi den værdi man får fastsat som erhvervsudlejning og en ejendom der. For det første vil det oftest være en lavere vurderingsgrundlag og de omkostninger og bidragssatser der er på et lån i [realkreditinstitut R] Erhverv, er bare langt mindre gunstigt i forhold til privat. Altså der er en bidragssats, der er dobbelt så høj og som jeg siger, alt det der giver mening i forholdet til at skulle lægge lånet om og få en lavere rente, en variabel rente og
[M]: Ja
Danske Bank: Og afdragsfriheden, man jo også gerne vil, det er jo sådan nogle ting, der gør det lidt problematisk, for ikke at sige.. [uhørbar]
[M]: Så det gør det faktisk svært at omlægge den?
Danske Bank: Det gør det faktisk svært, grænsende til øh til ikke muligt. Og det kan jo lyde mærkeligt, når man øh… det er jo den samme ejendom.. og nu tjener vi bare nogle penge, mens vi ikke selv bor der og planen var jo, at vi ville sælge den ene eller begge to… øh.. men lige nu, så er det jo den måde I har valgt at indrette det på. Men det gør bare, at lånet som ejendommen står nu og med det udlejning der er, øh ikke rigtig, at vi vil f.eks. ikke kunne lave et større lån eller lave med afdragsfrihed. I vil godt kunne lægge lånet om til… nu siger jeg… et andet lån med afdrag, øh.. fast rente eller variabel rente. Men det der ligesom giver mening for jer og årsagen til, at vi også ville prøve at arbejde lidt i det, det var jo for at give noget økonomisk frihed, kan man sige og lave noget afdragsfrihed og måske øge belåningen. Og så ved jeg godt, at vi også har din mors ejendom med i spil, og om vi kan bruge det. Men selv hvis vi fik nogle penge fra din mors ejendom, og vi snakker om det med 60% belåning, så vil vi ikke en gang i [ejendom A] kunne lave et lån med afdragsfrihed.
[M]: Nej. På grund af den der konstellation?
…”
Den 2. august 2023 afholdt rådgiver J og klagerne et møde, hvor rådgiver J blandt andet oplyste klagerne, at realkreditinstitut D skelnede mellem, om man kunne belåne ejendom A privat eller erhvervsmæssigt, og at realkreditinstitut D havde vurderet, at ejendommen grundet udlejningerne alene kunne belånes erhvervsmæssigt.
Ved e-mail af 22. august 2023 oplyste banken klagerne, at den som udgangspunkt anså udlejning til tredjemand som professionel udlejning, hvorfor der herved skulle ske erhvervsmæssig belåning. Værdiansættelsen af ejendommen ved en erhvervsmæssig belåning ville ske ud fra rentabilitet, som oftest er lavere end markedsværdien. Herudover ville det medføre højere sagsomkostninger og individuelle bidragssatser, som oftest var i niveauet 1,25-1,75 %. Banken oplyste herudover, at det ved tofamiliehuse var tilladt at udleje et lejemål til tredjemand, hvis man selv boede i den anden del af ejendommen. Banken oplyste endvidere, at klagerne altid kunne omlægge til en lavere fastforrentet rentesats med uændret løbetid.
Klagerne har fremlagt en låneberegning af 29. oktober 2023 fra bankens mobilbank vedrørende et FlexKort-lån. Banken har anført, at denne låneberegning ikke er et lånetilsagn og har fremlagt sine betingelser for bankens boligværktøj, som var gældende fra 31. maj 2022, hvoraf fremgår:
”…
Vores omlægningsberegninger er ikke et lånetilbud og er ikke udtryk for vores vejledning eller rådgivning til dig. Vi anbefaler derfor altid, at du taler med en rådgiver om beregningen, og hvis du ønsker et lånetilbud.
…”
Den 30. oktober 2023 afholdt banken og klager C et telefonmøde, hvor banken og klager C blandt andet drøftede omlægningen af realkreditlånet i ejendom A, finansieringen af familieoverdragelsen af ejendom C og optagelsen af et billån. Klagerne har fremlagt en transskribering af klager C og bankens samtale, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
C: Mit problem, det er, at vi sidder til et møde, hvor vi faktisk bliver lovet noget andet. Og der er ikke kommet nogen nye oplysninger siden mødet.
[Danske Bank]: Nej, ikke andet end, så vidt jeg kan se ud af det her, boede I da ikke i ejendommen på det tidspunkt selv også, eller hvad?
C: Nej.
[Danske Bank]: Nej.
C: Det er det, der er hele…altså, det er derfor, hvis man skal være helt fair, altså, det møde der, der får vi…det er jo rigtig nok, der er ikke et konkret tilbud, der bliver indhentet nogle oplysninger, men der bliver lagt…der bliver jo…der bliver jo….der bliver jo helt klart givet udtryk for, at vi godt kan få et lån med afdragsfrihed på det møde. Og siden da er der ikke kommet nye oplysninger (kan ikke høres).
[Danske Bank]: Nej, men det, vi har skrevet til jer…øh…sidst, den mail I har fået, der har vi jo skrevet, at, hvad hedder det, at vi er blevet bekendt med, at den er udlejet som erhvervsejendom…øh…der gør, at vi kan ikke tilbyde…
C: Det har I været bekendt med længe.
[Danske Bank]: Men det, du spørger om nu, (C), der er jo ikke noget af det her, der bliver ændret i forhold til det.
…”
Parternes påstande
Den 31. oktober 2023 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal stille klagerne som om, at realkreditlånet i ejendom A blev omlagt til et afdragsfrit realkreditlån eller et F-kort-lån uden afdragsfrihed.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har blandt andet anført, at banken bør være forpligtet af det, den lovede dem på mødet den 5. juli 2023. Efter mødet meddelte banken dem via e-mail: ”Til brug for dels dette, samt evt. omlægning forinden, må I gerne sende følgende…”. Dette beskriver tydeligt, at det blev aftalt, at der var mulighed for en hurtig omlægning til et realkreditlån med afdragsfrihed til dagældende kurs.
Der blev på mødet talt om to løsninger. Den ene løsning, den hurtige, hvor banken ville formidle omlægning af realkreditlånet, inden der blev lavet en ny vurdering. I dette tilfælde ville banken anvende den oprindelige værdi på 4.650.000 kr. Den anden løsning krævede en ny vurdering, hvorfor de skulle indsende dokumentation og en ny vurdering for en højere vurdering. Begge vurderinger forudsatte, at ejendommen blev vurderet efter kontantværdiprincippet.
Banken skal betale dem erstatning i henhold til den positive opfyldelsesinteresse fra den 7. juli 2023, hvor de ringede til banken og ønskede omlægningen gennemført. På dette tidspunkt meddelte banken dem, at sagen på grund af ferie var overdraget til en anden rådgiver, og at banken arbejdede videre med løsningen vedrørende yderligere belåning til køb af ejendom C. Banken kan ikke bruge allerede kendte oplysninger til afvisning af sagen.
Banken kan ikke dokumentere, hvorfor deres enfamiliehus bliver betragtet som en erhvervsejendom. Banken har oplyst, at dette skyldes, at der er to udlejninger i samme ejendom. Ejendomme med værelsesudlejning med flere lejekontrakter i samme ejendom bliver ikke betragtet som en erhvervsejendom. De kan opsige lejerne med et års varsel, jf. lejeloven, idet lejekontrakterne ikke er uopsigelige. Ejendom A bør derfor ikke betragtes som en erhvervsejendom.
I Ankenævnets afgørelse 391/2022 argumenterer banken for, hvornår kontantværdiprincippet og rentabilitetsprincippet bør anvendes til realkreditbelåning. De har som familie boet i ejendom A siden 2010 og har adgang til at opsige lejerne. Ejendom A bør derfor fortsat vurderes efter kontantværdiprincippet jf. bankens argumentation i sag 391/2022 og § 2, stk. 3, nr. 2 i bekendtgørelse nr. 415 af 27. april 2017 om afgrænsning af ejendomskategorier og indfrielse af lån ved overgang til anden ejendomskategori. At der eksisterer to lejekontrakter, ændrer ikke på risikoen for kreditor, da debitor har adgang til villaen senest 1 år efter opsigelse af lejerne.
Banken skal anerkende, at ejendom A, som er registreret som enfamiliehus, skal vurderes efter kontantværdiprincippet. Banken skal stå til ansvar for den rådgivning, den har givet. Banken skal stå til ansvar for de aftaler, der er indgået telefonisk og på online møder. Banken skal erstatte tab i henhold til den positive opfyldelsesinteresse, herunder kurstab og øgede renteudgifter, som er en konsekvens af den manglende omlægning. Banken skal anerkende, at det er meget belastende og stressende for en familie at blive sendt frem og tilbage mellem så mange forskellige medarbejdere i banken for til sidst at stå i en dårligere situation, end før man modtog bankens rådgivning. Det er ufint, at banken forsøger at skjule sin rådgivning omkring omlægning af lån, herunder at der ikke er givet tilsagn om dette.
Danske Bank har blandt andet anført, at klagerne ved e--mail af 19. juni 2023 oplyste, at deres ejerbolig var udlejet med to lejemål, og at de selv boede til leje på en anden adresse. Klagerne henvendte sig til rådgiver J i banken den 21. juni 2023, da de ønskede en låneomlægning af deres eksisterende realkreditlån med henblik på at opnå en lavere månedlig ydelse på lånet. Rådgiver J var beklageligvis ikke forud for mødet den 5. juli 2023 blevet gjort opmærksom på, at klagerne havde udlejet ejendommen i to separate lejemål, og at de ikke selv længere boede i ejendom A. Rådgiver J blev først på mødet den 5. juli 2023 gjort opmærksom på udlejningen af ejendommen, og at kunderne boede til leje.
Rådgiver J tog på mødet den 5. juli 2023 i forbindelse med drøftelserne om mulighederne for låneomlægning og tillægsbelåning af klagernes ejendom udgangspunkt i bankens eksisterende vurdering af ejendommen og oplysningerne om, at klagerne havde udført en række forbedringer af ejendommen. Rådgiver J bad om at få tilsendt lejekontrakterne og gjorde samtidigt klagerne opmærksomme på, at ejendom A skulle vurderes, inden banken kunne tage endelig stilling til låneomlægningen og tillægsbelåningen.
Klagerne var klar over, at banken ikke kunne give et endeligt tilsagn, førend ejendommen var vurderet på ny, jf. kundernes mail af 6. juli 2023. Rådgiveren gav ikke klagerne et lånetilsagn på mødet den 5. juli 2023, ligesom han heller ikke på anden vis tilsikrede dem, hverken at de kunne omlægge deres eksisterende realkreditlån til et nyt realkreditlån uden afdrag eller optage et tillægslån i ejendommen. Banken gav ikke tilsagn om, at man kunne foretage en omlægning uden en vurdering, men afviste i stedet, at han kunne give sådan en godkendelse på mødet den 5. juli 2023.
Banken har ikke udstedt et lånetilbud til klagerne. Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Klagernes krav mod banken er udtryk for en skuffet forventning, der ikke udgør et erstatningsberettiget tab. Klagerne har ikke dokumenteret, at de har lidt et tab.
I ankenævnssag 391/2022 var der tale om udlejning af en enkeltstående ejerlejlighed. I denne sag er der tale om, at klagernes ejendom har status i BBR som et enfamiliehus, men der er to separate lejligheder i ejendommen, som klagerne har udlejet til to separate lejere. Da klagerne ikke længere selv bebor ejendommen og dermed ikke anvender den til privat beboelse for dem selv, har ejendommen karakter af en udlejningsejendom. Banken kan ikke tilpligtes at vurdere ejendommen efter kontantværdiprincippet, og det er op til banken selv ud fra gældende lovgivning at fastlægge sin kredit- og udlånspolitik.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og C, var kunder i Danske Bank og realkreditinstitut D, hvor de blandt andet havde et realkreditlån. Klagerne ejede en ejendom A og boede selv til leje i lejebolig B.
Banken har oplyst, at klager M kontaktede banken, da hun ønskede at overtage sin mors ejendom, ejendom C, som skulle købes af klager M og klager M’s bror, bror B.
Klagerne har oplyst, at ejendom A senest var vurderet til 4.650.000 kr., og at de siden denne vurdering havde fået godkendt 38 m2 beboelse samt renoveret kælderen. Klagerne kontaktede banken, da en højere vurdering af ejendom A kunne medføre, at klager M herved kunne få finansieret sin del af betalingen af ejendom C.
Den 19. juni 2023 skrev klagerne til banken, at de havde udlejet to udlejningslejligheder i ejendom A og at de boede til leje i lejebolig B. Banken har oplyst, at klagerne samme dag sendte et budgetskema til banken.
Banken har oplyst, at klager C den 21. juni 2023 henvendte sig til rådgiver J i banken og oplyste rådgiver J om, at han og klager M ønskede en låneomlægning af deres eksisterende realkreditlån i realkreditinstitut D. Banken har oplyst, at rådgiver J og klager C aftalte at afholde et online møde den 5. juli 2023.
Banken og klagerne har fremlagt transskriberinger af deres online møder og samtaler af 5. juli, 6. juli, 1. august og 30. oktober 2023.
Klagerne har anført, at banken på mødet den 5. juli 2023 gav dem tilsagn om, at de kunne omlægge deres realkreditlån i ejendom A. Banken har ved dens efterfølgende afvisning af omlægningen handlet ansvarspådragende, hvorfor banken skal betale erstatning i henhold til den positive opfyldelsesinteresse fra den 7. juli 2023, hvor de ringede til banken og ønskede omlægningen gennemført.
Banken har anført, at den ikke gav klagerne et tilsagn om lån på mødet den 5. juli 2023, ligesom den heller ikke på anden vis tilsikrede dem, hverken at de kunne omlægge deres eksisterende realkreditlån til et nyt realkreditlån uden afdrag, eller optage et tillægslån i ejendommen. Banken afviste i stedet, at den kunne give en godkendelse på mødet den 5. juli 2023. Banken har ikke handlet ansvarspådragende. Klagernes krav mod banken er udtryk for en skuffet forventning, der ikke udgør et erstatningsberettiget tab og klagerne har ikke dokumenteret, at de har lidt et tab.
Da der ikke foreligger et skriftligt tilbud om omlægning af lån, har Ankenævnet lagt vægt på indholdet i de af banken og klagerne fremlagte transskriberinger. Ankenævnet finder på den baggrund, at det ikke er godtgjort, at klagerne og banken med bindende virkning har aftalt omlægning af klagernes realkreditlån, eller at klagerne har fået tilsagn om, at klagernes realkreditlån kunne omlægges umiddelbart. Dette understøttes også af, at banken på mødet den 5. juli 2023 efterspurgte yderligere oplysninger fra klagerne, og at den ikke efter mødet indhentede et tilbud om omlægning af lån til klagerne.
Ankenævnet finder herefter, at banken ikke har pligt til at stille klagerne som om at realkreditlånet i ejendom A blev omlagt til et afdragsfrit realkreditlån eller et F-kort-lån uden afdragsfrihed.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.