Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved underskudssalg af ejendom

Sagsnummer:125/2013
Dato:28-08-2013
Ankenævn:Vibeke Rønne, Christian Bremer, Hans Daugaard, Troels Hauer Holmberg og Karin Sønderbæk
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning ved underskudssalg af ejendom
Indklagede:DiBa Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelse om, at DiBa Bank ydede mangelfuld rådgivning i forbindelse med underskudssalg af en ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren K havde i 2010 et hus sammen med sin daværende samlever M. De var kunder i DiBa Bank.

Af en kommentar fra bankens system indskrevet af parrets bankrådgiver R fremgår, at klageren i sommeren 2010 meddelte banken, at parret gik fra hinanden og at deres hus skulle sælges.

Af R’s kommentar af 24. juni 2010 fremgår:

"…

Umiddelbart afvist at der kunne være idé i at omlægge, når huset skulle sættes til salg. På den anden side er det værd at overveje, hvis kunderne forventer der går længere tid, før hus kan sælges. Kan spare meget ved omlægning fra 7 % til X1. …

… Se på mulighederne og kontakt kunderne for møde.

Vil også gerne stadig drøfte konsekvenserne med dem ved et salg med underskud i en vis størrelsesorden.

…"

7% lånet opsiges efterfølgende.

Af en fremlagt formidlingsaftale med en ejendomsmægler E fremgår:

"…

Ejendomsmægleren har værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. 1.925.000,00 den 15.07.2010 …

På sælgers anmodning er det mellem sælger og ejendomsmægler aftalt, at ejendommen udbydes til kontant kr. 1.975.000,00.

Såfremt ejendommen ikke er solgt senest den 15.10.2010, er det aftalt, at den kontante udbudspris nedsættes til ejendomsmæglerens værdiansættelse …

…"

Banken afviste, at M kunne overtage huset på grund af et for lavt rådighedsbeløb.

Af R’s kommentar den 9. september 2010 fremgår:

"…

Provenuberegning ej set endnu, men anslåes til ca. tkr. 50 efter salgsomk. Har forespurgt … [x] i DiBa Bolig om udbudsprisen er realistisk. Det mener han dog ikke den er. Han anslår den til at være sat et par hundrede tusind over, hvad han mener er realistisk. Herudover må der påregnes yderligere afslag i prisen, hvis der er interesserede købere.

…"

Huset blev ikke solgt i 2010 eller 2011.

Af en formidlingsaftale dateret 14. juli 2011 med mægler E fremgår:

"…

Ejendomsmægleren har værdiansat ejendommen til en kontantpris på kr. 1.800.000,00 den 15.07.2011 …

På sælgers anmodning er det mellem sælger og ejendomsmægler aftalt, at ejendommen udbydes til kontant kr. 1.975.000,00.

…"

Af R’s kommentar den 28. september 2012 fremgår:

"… [klageren] var ikke særlig tilfreds med situationen, men mente ikke de kunne gøre noget i den situation, "vi havde sat dem i". Har forsøgt at forklare, at jeg godt forstår deres frustration, men at vi ikke er skyld i deres situation. Hun havde dog fået den opfattelse, at de ikke kunne sætte ejendommen ned, da vi ikke på forhånd ville godkende en handel med tab. Har forklaret, at vi ikke kan give en forhåndsgodkendelse, men at vi er villige til at se på mulighederne, hvis der findes en køber til en lavere pris.

Aftal[t] at vi igen ser på …[M’s] mulighed for overtagelse til en lavere pris, hvilket vil betyde, at hun skal overtage en del af gælden. …

…"

Ultimo 2012 kom der et bud på huset. Af mægler E’s mail af 3. december 2012 til klageren fremgår:

"…

Som jeg nævnte så behøver I ikke klare det med banken. Det er sædvanligvis noget vi sørger for! Så hvis I bare giver mig besked på at 1,6 er ok så vil jeg kontakte banken.

…"

Ved brev af 31. december 2012 udtrykte klageren over for banken utilfredshed med R’s rådgivning og anmodede om, at banken ydede hende en godtgørelse.

Ved en mail af 16. januar 2013 afviste banken klagen. Parterne blev i den følgende korrespondance ikke enige.

Banken har anført, at ejendomsmægleren E medio januar 2013 kontaktede banken vedrørende det indkomne bud, da mægleren ikke kunne få kontakt til klageren og M. Rådgiver R oplyste til E, at hun ikke kunne give nogle oplysninger - men at banken kunne se på buddet, hvis klageren og M ønskede dette.

Huset blev ikke solgt. I stedet overtog M i februar 2013 realkreditlån samt hus - og klageren indfriede parrets boliglån med ca. 240.000 kr.

Parternes påstande

Den 11. april 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at DiBa Bank skal godtgøre hende en del af hendes tab på 240.000 kr.

DiBa Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført, at rådgiver R hele tiden har holdt fast i, at prisen ikke måtte sænkes.

Banken har således holdt dem stavnsbundet til huset.

I ren desperation for at komme videre i livet tilbød hun at overtage bankgælden i huset mod, at banken lod M overtage huset.

Hun har lånt 240.000 kr. for at komme ud af det.

Hvis rådgiver R fra starten havde informeret hende om, at det var mægleren, som skulle forhandle med banken, så havde forhandlingen været i gang for længe siden. Huset var så formentlig blevet solgt tidligere og med et mindre tab end i dag.

Eller hvis R havde bedt om provenuberegningerne fra mægleren, så havde forhandlingen også været i gang meget tidligere.

Med korrekt vejledning fra R havde det været muligt at komme videre i livet for år siden.

Det fremgår af R’s kommentar fra september 2010, at R i hele forløbet har været vidende om, at prisen var for høj og at det dermed var "umuligt" at sælge huset til den udbudte pris.

I de kommentarer, som R har valgt at notere, mangler desværre notater om bl.a. alle de gange, hvor de har talt sammen og hvor R har nægtet dem at sænke prisen.

Hvis nogle af deres telefonsamtaler var tilgængelige, ville det tydeligt fremgå, at R nægtede dem at sænke prisen.

R skriver i kommentaren fra september 2012 jo netop, at prisen ikke må sænkes med mindre, at der er en køber.

Der har i forløbet været nogle få interesserede købere, hvilket R blev informeret om. Dette fremgår ikke af R’s kommentarer.

Hun og M var indstillede på at sælge til 1.700.000 kr., som der var et bud på i juni 2011, hvis banken accepterede. Inden R havde regnet på det, sprang ham, der havde budt, dog fra.

DiBa Bank har bl.a. anført, at det var rådgiver R’s indtryk, at ejendommens pris var sat efter, at klageren og M ikke ønskede at sælge med tab.

Banken har på intet tidspunkt set en provenuberegning på salget af ejendommen.

Det må afvises, at det normalt er ejendomsmægleren, der forhandler med banken.

Sædvanligvis kommer banken først ind i billedet, når der forligger konkrete købstilbud i tilfælde af, at banken har pant i den faste ejendom.

Banken har intet at gøre med at prisfastsætte en udbudt ejendom. Banken forholder sig alene til, hvorvidt banken ud fra en kreditpolitik vil finansiere et eventuelt tab.

Det bestrides, at rådgiver R på noget tidspunkt skulle have udtalt, at ejendommen ikke måtte udbydes til en lavere pris, end den oprindeligt var udbudt til.

R har alene meddelt, at banken ikke på forhånd kunne give et kredittilsagn, når underskuddet ved salget ikke var kendt.

Der må stilles spørgsmålstegn ved, om der ville have været købere til ejendommen til en nedsat pris.

Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at DiBa Bank - i forbindelse med klagerens og M’s forsøg på at sælge huset eller ved M’s overtagelse heraf og klagerens indfrielse af boliglånet – afviste at nedsætte ejendommens udbudspris. Det kan ikke pålægges banken at give klageren forhåndstilsagn om at yde et lån, såfremt ejendommen sælges med tab. Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at DiBa Bank har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.