Spørgsmål om ejerskiftelån burde være kurssikret tidligere end sket og om boliglån burde være stiftet med fast rente.

Sagsnummer:143/2008
Dato:11-11-2008
Ankenævn:John Mosegaard, Karin Duerlnd, Carsten Holdum, Niels Bolt Jørgensen, Jørn Ravn
Klageemne:Realkreditbelåning - kurssikring
Udlån - stiftelse
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Spørgsmål om ejerskiftelån burde være kurssikret tidligere end sket og om boliglån burde være stiftet med fast rente.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører, om Danske Bank tidligere end sket burde have kurssikret et ejerskiftelån i forbindelse med klagerens ejendomskøb, og om klagerens boliglån burde være stiftet med fast rente.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 16. maj 2007 købte klageren og dennes ægtefælle en fast ejendom for 2.150.000 kr. med overtagelse den 1. september 2007.

Den 21. maj 2007 tilbød Realkredit Danmark et 30-årigt 5 % obligationslån med en hovedstol på 1.836.000 kr. og afdragsfrihed i 10 år. Kursen på obligationerne vedrørende lånet var på lånetilbudstidspunktet 95,761. Lånetilbuddet blev sendt til Danske Bank, hvor klageren og ægtefællen er kunder.

Den 29. maj 2007 (tirsdag efter pinse) blev der afholdt et møde mellem klageren og banken. Under mødet underskrev klageren en erklæring om kontragaranti i forbindelse med, at banken over for sælger garanterede for købesummen. Klageren fik dokumentet med hjem med henblik på at indhente ægtefællens underskrift herpå.

Den 8. juni 2007 blev der afholdt et nyt møde. Ved brev af 8. juni 2007 bekræftede Realkredit Danmark over for Danske Bank, at der var indgået fastkursaftale vedrørende lånet til kurs 92,855 med afvikling den 30. august 2007.

Banken har oplyst, at kursen ville have været 94,595, hvis kurssikring var sket den 29. maj 2007.

Ved gældsbrev af 8. juni 2007 ydede banken klageren og ægtefællen et boliglån på 528.000 kr. Af gældsbrevet, der blev udskrevet samme dag kl. 15.15, fremgår bl.a.:

"Renten og rentefastsættelseFor lånet betaler jeg en variabel rente. At renten er variabel betyder, at banken kan ændre renten.

For tiden er renten 7,0000 procent pr. år. Renten beregnes efter bankens til enhver tid gældende vilkår for denne type lån.

[…]

ÆndringerRenten vil blive ændret efter bankens til enhver tid gældende satser for lån af denne type."

Klageren og ægtefællen underskrev en omprioriteringsaftale med banken om hjemtagelse af Realkredit Danmark lånet på 1.836.000 kr. Ved afkrydsning i aftaledokumentet fremgår bl.a.:

"Der er indgået kurskontrakt/fastkursaftale, jf. separat aftale.

Dato for afviklingen: 30.08.2007."

Underskrifterne på omprioriteringsaftalen er fortrykt dateret den 1. juni 2007. Banken anført, at dokumentet blev udskrevet og maskinelt dateret den 1. juni 2007, men aftalen blev først indgået og underskrevet på mødet den 8. juni 2007. Den ekspederende medarbejder, der på grundlag af drøftelserne på mødet den 29. maj 2007 forventede, at klageren og ægtefællen ville beslutte sig for at kurssikre, forberedte dokumenterne i god tid for hurtigst mulig at kunne effektuere aftalerne, når klageren og ægtefællen havde truffet endelig beslutning om kurssikring og låneoptagelse.

Klagerens og ægtefællens underskrifter på en erklæring om månedlige terminsbetalinger på realkreditlånet er dateret den 8. juni 2007.

Klagerens og ægtefællens underskrifter på dels realkreditpantebrevet, dels en separat aftale om afdragsfrihed er udaterede.

Den 17. august 2007 blev realkreditpantebrevet afvist fra tingbogen på grund af manglende datering. Den 30. august 2007 underskrev klagerne en allonge til pantebrevet, hvorefter tinglysningen blev gennemført.

Parternes påstande.

Den 1. april 2008 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal stille hende som om kurssikringen af Realkredit Danmark lånet var sket den 29. maj 2007 og således, at boliglånet blev ydet med fast rente.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at hun i begyndelsen af maj 2007 kontaktede Realkredit Danmark, som hjalp med at beregne, om hun og ægtefællen havde råd til at købe ejendommen. Hun kontaktede herefter Danske Bank med henblik på straks at få papirerne i orden.

Under mødet i banken den 29. maj 2007 fremhævede hun, at rente og kurs skulle være fast. Hendes og ægtefællens indtægter var beskedne, og de havde ikke råd til overraskelser. Hun skrev under på mødet og fik papirerne med hjem for at indhente ægtefællens underskrift. Ægtefællen underskrev straks, da han kom fra arbejde, og afleverede papirerne i banken den følgende dag.

Samme dag kontaktede hun banken for at høre, om alt var OK. Ifølge banken skulle der afholdes et nyt møde, hvilket hun var uforstående over for, idet både hun og ægtefællen netop havde været i banken. Hun var utilfreds med, at det hele ikke var ordnet på en gang, idet hun og ægtefællen måtte tage fri for at komme i banken.

Bankens medarbejder gav udtryk for, at sagen burde være blevet startet op med en henvendelse til banken i stedet for til Realkredit Danmark.

Hun havde regnet med, at alt var fast fra den 29. maj 2007, men på mødet den 8. juni 2007 oplyste banken, at der var et kurstab.

Det var vigtigt for hende og ægtefællen, at de ikke løb nogen risiko i forbindelse med handelen, hvilket banken var klar over. Sagen blev ikke forhalet fra deres side. Det skyldes alene forhold i banken, at alle papirer ikke blev ekspederet samlet.

Hun blev først i august 2008 klar over, at renten boliglånet ikke var fast, hvilket må bero på en fejl, idet hun netop havde fremhævet sit ønske om lån med fast rente uden overraskelser.

Danske Bank har anført, at klageren kontaktede banken i begyndelsen af maj 2007 om finansieringen af ejendomskøbet. På mødet drøftede kunden og rådgiveren overordnet de forskellige finansieringsmuligheder. Efterfølgende valgte klageren at drøfte finansieringen direkte med Realkredit Danmark.

Det er fast praksis i Realkredit Danmark, at en kunde som en del af rådgivningen om de forskellige finansieringsmuligheder også bliver rådgivet om muligheden for at indgå fastkursaftale. Der er ikke noget, som tyder på, at denne sædvanlige fremgangsmåde ikke skulle være fulgt i den foreliggende sag, og det må derfor også lægges til grund, at klageren blev rådgivet af Realkredit Danmark om muligheden for at indgå fastkursaftale.

Da lånetilbudet blev modtaget i banken, blev klageren kontaktet, og mødet den 29. maj 2007 blev aftalt.

På mødet blev bl.a. restfinansieringen af ejendommen drøftet, og klageren modtog på ny udførlig rådgivning om realkreditlånet og muligheden for at kurssikre det. Klageren blev flere gange spurgt, om hun forstod betydningen af at foretage kurssikring, herunder konsekvenserne af at fravælge eller at vente med at indgå fastkursaftale, hvilket klageren bekræftede. Klageren ville først træffe beslutning om kurssikring og låneoptagelse, når hun havde talt med sin ægtefælle. Det blev aftalt, at klageren skulle vende tilbage, når beslutningen om finansieringen og kurssikringen var truffet. På mødet underskrev klageren garantien, og hun fik dokumentet med hjem for at indhente ægtefællens underskrift.

Den endelige aftale om finansiering og fastkursaftale blev efter klagerens udtrykkelige ønske først indgået den 8. juni 2008.

Klageren fik udtrykkelig rådgivning om boliglånet og vilkårene herfor, herunder at der var tale om et lån med variabel rente, hvilket også fremgår klart af gældsbrevet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Tre medlemmer - John Mosegaard, Karin Duerlund og Niels Bolt Jørgensen - udtaler:

På baggrund af de modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder vi, at en afgørelse af sagen ville forudsætte en bevisførelse i form af part- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Vi stemmer derfor for, at Ankenævnet afviser sagen i medfør af Ankenævnets vedtægters § 7, stk. 1.

To medlemmer - Carsten Holdum og Jørn Ravn - udtaler:

Efter det foreliggende finder vi, at det må lægges til grund, at klageren og dennes ægtefælle på baggrund af klagerens drøftelser med banken og Realkredit Danmark i begyndelsen af maj 2007 besluttede sig for at finansiere ejendomskøbet af 16. maj 2007 med lånet i Realkredit Danmark på 1.836.000 kr., som Realkredit Danmark den 21. maj 2008 sendte et tilbud på.

Det må endvidere lægges til grund, at klageren var bekendt med muligheden for at kurssikre lånet, og at hun på mødet i banken den 29. maj 2007 anmodede om kurssikring, hvilket understøttes af omprioriteringsaftale, dateret 1. juni 2007.

Vi stemmer derfor for, at banken betaler et beløb svarende til forskellen mellem den kurs, der kunne være kurssikret til den 1. juni 2007, og kursen på 92,855, som der blev kurssikret til den 8. juni 2007.

Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.

Samtlige medlemmer udtaler:

Det fremgår klart af gældsbrevet for boliglånet, at rentesatsen på for tiden 7 % pr. år var variabel og ville blive ændret efter bankens til enhver tid gældende satser for lån af denne type. Ankenævnet finder, at klageren og ægtefællen med deres underskrifter på gældsbrevet har accepteret disse vilkår.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle sagen for så vidt angår aftale om kurssikring. Klagen tages i øvrigt ikke til følge. Klagegebyret tilbagebetales klageren.