Rådgivning vedrørende kurssikring og kursrisiko for sælger i forbindelse med ejendomshandel.

Sagsnummer:428/1995
Dato:29-08-1996
Ankenævn:Lars Lindencrone Petersen, Inge Frølich, Peter Stig Hansen, Peter Møgelvang-Hansen, Allan Pedersen
Klageemne:Realkreditbelåning - ejerskifte
Realkreditbelåning - kurssikring
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Rådgivning vedrørende kurssikring og kursrisiko for sælger i forbindelse med ejendomshandel.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Ved købsaftale af 7. marts 1994 solgte klageren og dennes samlever deres faste ejendom med overtagelse den 1. april s.å. Der skulle i forbindelse med handelen hjemtages et kontantlån på 670.000 kr. på basis af 6 % obligationer i Nykredit. Af købsaftalens reguleringsbestemmelse fremgår bl.a.:

"For kontantlån gælder:

Såfremt de årlige prioritetsydelser, efter lånets berigtigelse, herunder eventuelt regulering, jf. ovenfor, forøges med mere end kr. 1.800 af de i købsaftalens pkt. 14 anførte prioritetsydelser, foretages regulering for den del, der overstiger de førnævnte grænser, ved en reduktion på sælgerpantebrevets/ejerskiftelånets hovedstol i nævnte rækkefølge - men med samme grænser som ovenfor nævnt - således at de årlige prioritetsydelser højst udgør de i pkt. 14 nævnte prioritetsydelser med tillæg af ovenstående kr. 1.800."

Af købsaftalen fremgår i øvrigt bl.a.:

"Sælger er gjort bekendt med mulighederne for kurssikring til sikring af nettoprovenuet.

[med maskinskrift tilføjet:] Ligesom sælger på opfordring af køber skal udarbejde kurskontrakt mod økonomisk at holdes skadesløs for omkostningerne."

Ved skrivelse af 11. marts 1994 fremsendte den medvirkende ejendomsmægler købsaftalen til indklagede med anmodning om indfrielse af pantegæld, der ikke skulle overtages af køber, og hjemtagelse af ejerskiftelånet i Nykredit.

Ved skrivelse af 21. marts 1994 fremsendte ejendomsmægleren Nykredits lånetilbud af 18. s.m. til indklagede.

Klageren og samleveren underskrev en opsigelse af et eksisterende lån på oprindelig 70.000 kr., pantebrev samt udbetalingsanmodning til Nykredit. Vedrørende udbetaling af lånet er der på udbetalingsanmodningen sat "X" ud for rubrikken "Udbetaling skal afvente nærmere besked". Underskrifterne er dateret 24. marts 1994.

Den 25. marts 1994 indhentede indklagede tingbogsattest og fremsendte pantebrevet til tinglysning. Ved skrivelse af 11. april 1994 fremsendte Alm. Brand en bekræftelse på, at der var tegnet bygningsbrandforsikring på ejendommen pr. 1. april 1994.

Den 13. april 1994 underskrev og fremsendte indklagede udbetalingsanmodningen vedlagt pantebrevet, bekræftelse på brandpolice og kopi af købsaftalen til Nykredit, idet indklagede indestod for sletning af retsanmærkninger.

Lånet blev hjemtaget i september 1994, hvor kursen på den bagvedliggende obligation var faldet væsentligt.

Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Klageren har anført, at mødet vedrørende omprioriteringen og underskrivelsen af dokumenterne fandt sted den 22. marts 1994. Under mødet forespurgte han indklagedes medarbejder om behovet for at kurssikre ejerskiftelånet. Medarbejderen oplyste, at der ikke var behov for kurssikring, idet køber havde kursrisikoen, og at en faldende kurs som følge heraf ville blive reguleret over købers månedlige husleje. I tillid til medarbejderens udtalelse valgte han ikke at kurssikre. Det bestrides, at oplysningen efterfølgende blev berigtiget af indklagede. Den 29. marts 1994, hvor indklagede har angivet at have taget telefonisk kontakt til ham på hans bopæl, var telefonen nedtaget på grund af fraflytning, og han opholdt sig ikke på adressen. Foranlediget af omtale af kursfaldet ultimo april 1994 kontrollerede han, om dette kunne få konsekvenser i forbindelse med ejendomssalget, hvilket viste sig at være tilfældet. Han kontaktede indklagede, der nu meddelte, at sælger havde kursrisikoen. Da kursen på det tidspunkt var faldet, og da indklagede forventede stigende kurser, besluttede han at afvente hjemtagelse af lånet. Som følge af den fejlagtige information vedrørende kursrisikoen bør indklagede være ansvarlig for hans tab.

Indklagede har anført, at mødet vedrørende omprioriteringen blev afholdt den 24. marts 1994, i hvilken forbindelse klageren og samleveren underskrev dokumenterne. På klagerens forespørgsel vedrørende reguleringsbestemmelsen tog den ekspederende medarbejder forbehold og gjorde klageren opmærksom på, at reguleringsbestemmelsen kunne få konsekvenser for klageren, såfremt et kursfald bevirkede, at de årlige prioritetsydelser forøgedes med mere end 1.800 kr. Klageren blev orienteret om mulighederne for at foretage kurssikring. Den 29. marts 1994 blev klageren kontaktet telefonisk vedrørende et ejerpantebrev, der var tinglyst på ejendommen. Det blev samtidig aftalt, at klageren skulle kontakte ejendomsmægleren med henblik på en beregning af, hvilken kurs lånet skulle hjemtages til for at undgå regulering. Den 13. april 1994 meddelte klageren, at han fortsat ønskede at afvente hjemtagelse af ejerskiftelånet. Kursen på den bagvedliggende obligation steg i perioden 24. marts til 13. april 1994 fra 84,95 til 85,60. I uge 19 (9.-13. maj 1994) meddelte klageren, at lånet skulle hjemtages, såfremt kursen kom op på 84, hvilket ikke skete.

Ankenævnets bemærkninger:

Det må lægges til grund, at klageren i hvert fald på et tidspunkt i april 1994 blev bekendt med, at kursfald på de bagvedliggende obligationer på grund af reguleringsbestemmelsen i købsaftalen kunne medføre en reduktion af provenuet ved ejendomshandelen, og at han på dette tidspunkt valgte at undlade kurssikring/hjemtagelse af lånet i forventning om stigende kurser. På den baggrund finder Ankenævnet, at indklagede ikke er ansvarlig for det tab, klageren led ved det efterfølgende kursfald.

Klageren har anført, at han på grund af indklagedes fejlagtige rådgivning først ultimo april blev bekendt med kursrisikoen, og at han på dette tidspunkt på grund af kursudviklingen besluttede at afvente hjemtagelse af lånet, mens indklagede har anført, at klageren fra tidspunktet for dokumenternes underskrift den 24. marts 1994 var orienteret korrekt om kursrisikoen og muligheden for kurssikring. Indklagede har endvidere anført, at klageren i forbindelse med fremsendelsen af udbetalingsanmodningen til Nykredit den 13. april 1994 meddelte, at han ønskede at afvente hjemtagelse af lånet, hvilket klageren har bestridt.

På grund af de modstridende opfattelser af den rådgivning indklagede ydede klageren i opstarten af lånesagen og tidspunktet for klagerens beslutning om at afvente hjemtagelse af lånet, finder Ankenævnet, at en afgørelse af, om indklagede har pådraget sig erstatningsansvar for et eventuelt tab som følge af kursfald i perioden indtil klageren traf beslutning om at afvente hjemtagelse af lånet, forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor klagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle klagen. Klagegebyret tilbagebetales klageren.