| Sagsnummer: | 49/2024 |
| Dato: | 30-08-2024 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Steen Jul Petersen, Dorte Runge-Moos, Morten Bruun Pedersen og Elizabeth Bonde. |
| Klageemne: | Tvangsauktion - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om at realkreditinstitut skulle udbetale et beløb til klage-ren i forbindelse med salg af klagerens ejendom på tvangs-auktion som følge af en tinglyst servitut om kreditorbeskyttel-se. |
| Indklagede: | Totalkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om, at Totalkredit skal betale et beløb til klageren i forbindelse med salg af klagerens ejendom på tvangsauktion som følge af en tinglyst servitut om kreditorbeskyttelse.
Sagens omstændigheder
Klageren erhvervede ved et skøde tinglyst den 4. februar 2005 en ejendom for en kontant købesum på 495.000 kr.
I forbindelse med købet af ejendommen, blev der tinglyst en servitut om kreditorbeskyttelse. Klageren har fremlagt en ekstraktudskrift af skødet, der i forbindelse med købet af ejendommen blev tinglyst servitutstiftende, hvoraf fremgik:
Ӥ 12
Erhvervelsesbestemmelse
Køber oplyser, at ejendommen erhverves dels ved optagelse af realkreditlån dels kontant, idet det bemærkes, at hele den kontante del på 99.000 kr., hidrører fra midler, som køber har modtaget i erhvervstabserstatning fra forsikringsselskabet [A]. Erstatningssummen indestår på en særskilt erstatningskonto adskilt fra købers øvrige midler.
Ejendommen er fritaget for kreditorforfølgning i medfør af retsplejelovens § 513, stk. 1.
Nærværende bestemmelse begæres tinglyst servitutstiftende på ejendommen matr. nr. […]. Påtaleberettiget er [klageren} som erhverver af ejendommen.”
Det fremgår ikke af tingbogen, hvorledes resten af købesummen på 495.000 kr. blev finansieret i forbindelse med købet.
Det fremgår af tingbogen, at klageren i 2006 optog et realkreditlån i ejendommen på 668.000 kr. i Totalkredit. Senere i 2016 blev dette lån omlagt til et nyt realkreditlån på 690.000 kr., der blev optaget i Totalkredit.
Af en tingbogsattest af 26. april 2023 for ejendommen fremgik, at der som første prioritet den 22. februar 2005 var tinglyst et dokument om fritagelse for kreditorforfølgning som servitut, og at der som anden prioritet den 11. maj 2006 var tinglyst et realkreditpantebrev til Totalkredit på oprindelig 690.000 kr.
Den 13. september 2023 blev ejendommen solgt på tvangsauktion med Totalkredit som rekvirent. Ejendommen blev solgt for 340.000 kr., og i et brev af 20. september 2023 til klageren opgjorde Totalkredit sit resttilgodehavende hos klageren til 131.397,31 kr. med tillæg af renter.
Totalkredit har oplyst, at salgssummen indgik med det fulde beløb, og hvis der skulle tilfalde klageren 99.000 kr. udenom Totalkredit, ville Totalkredits tab og dermed kravet mod klageren blive tilsvarende forøget.
Klageren henvendte sig til Totalkredit og anførte, at hun skulle have 99.000 kr. af salgssummen fra tvangsauktionen som følge af servitutten om kreditorbeskyttelse.
I et brev af 23. januar 2024 til klageren anførte Totalkredit:
”Som svar på din henvendelse af 6. december 2023:
Ejendommen [adresse] blev solgt på tvangsauktion for en lavere pris end det beløb, der var nødvendigt for at dække Totalkredits pant i ejendommen. Derfor er der ikke tilstrækkelige midler til at dække de oprindeligt kreditorbeskyttede midler.
I henhold til retsplejelovens § 513, stk. 4 er det angivet, at der kan foretages udlæg i ejendommen, for hvilken skyldneren har stillet pant. Ved etableringen af lånet har du underskrevet, at Totalkredit har fået pant i ejendommen, og dermed har pantet forrang for de midler, der er beskyttet mod kreditorerne.”
Parternes påstande
Den 24. januar 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Totalkredit skal betale 99.000 kr.
Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at hun ønsker at få de 99.000 kr., som efter loven er hendes penge.
Efter at hendes hus blev solgt på tvangsauktion, var hun ved advokathjælp, hvor de sagde, at Totalkredit skulle tilbageføre de 99.000 kr., som i sin tid blev brugt fra hendes kreditorbeskyttede midler til køb af huset.
Hun har pr. mail og pr. anbefalet brev forsøgt at kontakte Totalkredit uden at få et svar.
Totalkredit har anført, at klageren har givet afkald på kreditorbeskyttelsen ved at optage lån i ejendommen, hvorfor Totalkredits pant går forud for den tinglyste servitut.
Af retsplejelovens § 513, stk. 4, fremgår, at udlæg kan foretages i kreditorbeskyttede midler, hvis skyldneren har stillet aktivet som pant for vedkommende fordring. I denne sag har klageren optaget et realkreditlån hos Totalkredit, som dermed har fået pant i ejendommen.
Højesteret har taget stilling til et lignende spørgsmål i U.2014.126 H. Af dommen fremgår blandt andet, at: ”Bestemmelsen i retsplejelovens § 513, stk. 1, sammenholdt med den omstændighed, at der på ejendommens 1. prioritet er tinglyst en servitut om erhvervsevnetabserstatningen, kan ikke føre til, at A i en situation, hvor ejendommen er begæret solgt på tvangsauktion og må formodes at være overbehæftet, har ret til de første 500.000 kr. af auktionssummen.”
I dommen fastslås endvidere, at det forhold, at kreditor var bekendt med den tinglyste servitut i forbindelse med etablering af pant i ejendommen og har respekteret tidligere tinglyste servitutter, ikke ændrer herpå.
Kreditorbeskyttelsen i denne sag er endvidere bortfaldet ud fra synspunktet om, at aktivet ikke blev holdt adskilt fra klagerens øvrige formue, idet der var foretaget yderligere belåning af ejendommen udover købesummen, jf. også U.2014.126 H, hvor Højesteret tillige finder, at der ved yderligere lånoptagelse er disponeret på en sådan måde, at betingelserne for at opretholde kreditorbeskyttelse efter retsplejelovens § 513, stk. 1, ikke længere er til stede.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren erhvervede ved et skøde tinglyst den 4. februar 2005 en ejendom for en kontant købesum på 495.000 kr. I forbindelse med købet af ejendommen blev der tinglyst en servitut om kreditorbeskyttelse, hvoraf fremgik, at klageren havde betalt hele den kontante del på 99.000 kr. med midler fra en erhvervsevnetabserstatning.
Det fremgår ikke af tingbogen, hvorledes resten af købesummen på 495.000 kr. blev finansieret i forbindelse med købet.
Det fremgår af tingbogen, at klageren i 2006 optog et realkreditlån i ejendommen på 668.000 kr. i Totalkredit. Senere i 2016 blev dette lån omlagt til et nyt realkreditlån på 690.000 kr. optaget i Totalkredit.
Af en tingbogsattest af 26. april 2023 for ejendommen fremgik, at der den 22. februar 2005 som første prioritet var tinglyst et dokument om fritagelse for kreditorforfølgning som servitut, og at der den 11. maj 2006 som anden prioritet var tinglyst et realkredit-pantebrev til Totalkredit på oprindelig 690.000 kr.
Den 13. september 2023 blev ejendommen solgt på tvangsauktion med Totalkredit som rekvirent. Ejendommen blev solgt for 340.000 kr., og salgssummen indgik til Totalkredit. I et brev af 20. september 2023 til klageren opgjorde Totalkredit sit resttilgodehavende hos klageren til 131.397,31 kr. med tillæg af renter.
Klageren har rejst krav om, at Totalkredit betaler hende 99.000 kr. af salgssummen fra tvangsauktionen som følge af servitutten om kreditorbeskyttelse.
Af retsplejelovens § 513, stk. 1, følger, at: ”Udlæg kan ikke foretages i erstatning for invaliditet eller tab af forsørger eller i godtgørelse i forbindelse hermed, hvis beløbet tilkommer skadelidte eller den, som har mistet en forsørger. Er beløbet udbetalt, kan udlæg dog ske, medmindre summen ved indsættelse på særskilt konto i bank eller sparekasse eller på anden måde er holdt klart adskilt fra skyldnerens øvrige formue. Tilsvarende gælder om renter og udbytte af kapitalen.”
Af retsplejelovens § 513, stk. 4, følger dog, at udlæg kan foretages i de i stk. 1 nævnte beløb, hvis skyldneren har stillet aktivet som pant for vedkommende fordring.
Uanset at klageren havde tinglyst kreditorbeskyttelse af den kontante del af købesummen på 99.000 kr. som servitutstiftende i forbindelse med købet af ejendommen, finder Ankenævnet, at klageren ved den efterfølgende optagelse af lånet på oprindelig 690.000 kr. i Totalkredit har disponeret på en sådan måde, at betingelserne for at opretholde udlægsfritagelsen i forhold til Totalkredit efter retsplejelovens § 513 ikke længere er til stede, jf. herved også Højesterets dom i U.2014.126 H.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.