| Sagsnummer: | 219/2022 |
| Dato: | 06-09-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Tina Thygesen og Lisbeth Baa-strup Burgaard |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Krav om erstatning i forbindelse med bankens indfrielse af klagerens realkreditlån ved salg af udlejningsejendomme, hvor han i første omgang selv ønskede at indfri realkreditlånene uden bankens bistand - Afvisning, erhvervsforhold § 2, stk. 3 og 4. |
| Indklagede: | Jyske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning i forbindelse med bankens indfrielse af klagerens realkreditlån ved hans salg af sine udlejningsejendomme, hvor han i første omgang selv ønskede at indfri realkreditlånene uden bankens bistand.
Sagens omstændigheder
Klageren havde i en årrække drevet en enkeltmandsvirksomhed, E, der udlejede boliger. E var kunde i Jyske Bank, hvor virksomheden blandt andet havde en konto -011 og en netbank erhverv.
Klageren har fremlagt en udskrift fra Erhvervsstyrelsen, hvoraf fremgår, at E ophørte med at have et CVR-nummer den 16. juli 2019.
Banken har oplyst, at E’s erhvervsengagement i banken efter nedlukningen af CVR-nummeret den 16. juli 2019 fortsatte uændret alene med den ændring, at engagementet i stedet blev registreret som: ”[klagerens navn] (PEV)”. Banken har oplyst, at ”PEV” er en forkortelse for ”personligt ejet virksomhed”.
Banken har fremlagt en årsrapport for E for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2020. Det er anført i årsrapporten, at virksomhedens formål er udlejning af bolig og dermed beslægtet virksomhed, og at året fortsat har en meget stabil drift. I balancen under aktiver er anført en dagsværdi for grunde og bygninger på 28.390.000 kr. I en note hertil er virksomhedens grunde og bygninger specificeret, herunder en dagsværdi på 12.600.000 kr. for ejendomme beliggende i området J.
I slutningen af 2021 var klagerens udlejningsejendomme beliggende i området J belånt med realkreditlån på ca. 7,5 mio. kr.
Ved en købsaftale af 19. januar 2022 solgte klageren to udlejningsejendomme beliggende i området J med overtagelse den førstkommende 1. efter endt tilbudspligt, hvilket ifølge det oplyste var den 1. maj 2022. Kontantprisen var 10 mio. kr. Den årlige lejeindtægt fra boliglejemål var oplyst til i alt 886.088,84 kr. pr. 1. januar 2022 ekskl. evt. a conto varmebidrag, vandbidrag og evt. moms. Der var vedlagt 11 lejekontrakter som bilag til købsaftalen, dvs. at ejendommene i hvert fald indeholdt 11 lejemål.
Det fremgik af købsaftalens punkt 16.1, at købesummen blandt andet skulle berigtiges ved, at der straks efter købsaftalen var underskrevet af begge parter, skulle deponeres 750.000 kr. hos sælgers pengeinstitut, og at der skulle deponeres 9 mio. kr. hos sælgers pengeinstitut på overtagelsesdagen. Af købsaftalens punkt 16.5 fremgik:
”Anvendelse af det deponerede beløb
16.5 Den der berigtiger handlen, eller depositar, har pligt til af midlerne fra sælgers pengeinstitut eller ved pengeinstitutgaranti, jfr. punkt 16.1.3 at foranledige betaling af følgende:
- Pantegæld, der ikke skal overtages,
- Ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen,
- Restancer
- Forfalden refusionssaldo i købers favør,
- Beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen,
- Sælgers andel af handlens omkostninger,
- Salgsvederlag og udlæg m.v. til ejendomsmægler, hvis det hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf.
Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar vil indestå for, at retsanmærkningerne slettes. En sådan indeståelse kan tidligst gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger.
…”
Den 11. februar 2022 sendte banken ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom” om ekspedition i forbindelse med klagerens salg af udlejningsejendommene, herunder indfrielse af eksisterende realkreditlån via en midlertidig trækningsret (en mellemfinansiering) til underskrift i klagerens e-Boks. Aftalen skulle fastlægge rammerne og prisen for bankens rolle i forbindelse med gennemførelsen af handlen.
I en mail af 14. februar 2022 til klageren anførte købers advokat blandt andet:
”…
I relation til situationen såfremt at tilbudspligten ikke udnyttes fra lejernes side kan der ske anvendelse af den deponerede købesum til indfrielse af eksisterende pantegæld under den udtrykkelig forudsætning at sælgers bank over for køber forinden garanterer, at købesummen fuldt ud og straks tilbagebetales til min klient, såfremt handlen ikke gennemføres.”
Banken har oplyst, at klageren ikke ønskede at underskrive ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”, idet klageren ikke ville betale gebyr for bankens bistand, og hverken ville betale rente for en mellemfinansiering eller betale provision for den sædvanlige indeståelse, som banken – og købers advokat – i overensstemmelse med købsaftalens punkt 16.5 forudsatte.
I en mail af 15. februar 2022 til klageren anførte banken:
”Med hensyn til bevilling af overtræk i forbindelse med salget af ejendomme i [J] har vi d.d. pr. telefon aftalt følgende.
Vi bevilger et midlertidigt overtræk på en særskilt lånesagskonto på 200.000,- kr.
…
Vi sletter nu efterfølgende alt hvad vi indtil nu har oprettet og bevilget i forbindelse med handelen, da vi havde den forståelse, at det var os, som skulle stå for indfrielsen af de indestående lån i ejendommene.
Den del tager du nu selv over på, ligesom du selv aftaler med [købers advokat], at der ikke stilles garanti af os, i forbindelse med, at der bliver anvendt en del af købesummen til indfrielse af eksisterende lån.
Vi giver besked, så snart diverse dokumenter ligger klar til underskrift.”
Den 25. april 2022 kontaktede klageren bankens back office direkte uden om sin sædvanlige rådgiver i banken. Klageren havde ikke haft forudgående kontakt med bankens back office. Klageren anmodede i tre mails til bankens back office om, at banken benyttede den deponerede købesum til at indfri den eksisterende pantegæld, at banken skulle anmode berigtigende advokat om at bekræfte, at banken måtte bruge de deponerede beløb til at indfri den eksisterende pantegæld, og at der ikke skulle stilles en garanti fra banken over for køber.
Endvidere sendte klageren i en fjerde mail af 25. april 2022 til bankens back office tre indfrielsestilbud af 7. april 2022, som klageren selv havde indhentet hos sit realkreditinstitut vedrørende sine tre eksisterende realkreditlån. Der var tale om tilbud på straksindfrielse af lånene pr. den 2. maj 2022. Det fremgik heraf, at det største af realkreditlånene kunne straksindfries med 5.430.144,43 kr. pr. den 2. maj 2022.
Banken har oplyst, at klageren umiddelbart efter fremsendelsen af de ovennævnte mails telefonisk kontaktede bankens back office, som oplyste klageren om, at han selv skulle forestå indfrielsen i henhold til tidligere aftale, og at de deponerede midler ikke kunne benyttes til indfrielse af klagerens eksisterende realkreditlån uden sædvanlig indeståelse fra banken.
I en mail af 29. april 2022 spurgte banken købers advokat om den kunne anvende restkøbesummen til indfrielse af sælgers lån uden, at der blev stillet garanti herfor, når restkøbesummen var modtaget, og skødet var tinglyst. Den 2. maj 2022 svarede købers advokat, at banken kunne anvende de deponerede midler til indfrielse af klagerens indestående lån, dog under forudsætning af tilbagebetaling til køber af hele købesummen, såfremt der ikke blev tinglyst anmærkningsfrit skøde.
Banken har oplyst, at den telefonisk orienterede klageren om svaret fra berigtigende advokat.
Skødet blev tinglyst den 2. maj 2022 med anmærkninger om klagerens eksisterende realkreditlån.
Den 3. maj 2022 drøftede klageren og banken på ny vilkårene for bankens bistand, herunder at betale gebyr for sagens ekspedition. I en mail af 3. maj 2022 til klageren oplyste banken klageren om bankens priser for at ekspedere sagen, hvilket klageren accepterede. Den 5. maj 2022 sendte banken en ny ”Aftale om finanisering – Salg af ejendom” til klagerens e-Boks til underskrift.
Det fremgik af aftalen, at banken skulle indfri klagerens tre eksisterende realkreditlån, at lånene skulle indfries hurtigst muligt, og at indfrielsesmetoden skulle være straksindfrielse. Klageren oplyste samtidig, at realkreditlånene ikke var kurssikrede. Det samlede gebyr til banken var 5.000 kr. for salg af ejendom inkl. bankens gebyr for indfrielse af lån samt et gebyr på 1.200 kr. for etablering af garanti, hvortil kom provision på 1,75 %.
Banken har fremlagt aftalen med dokumentation, der viser, at klageren underskrev aftalen elektronisk den 5. maj kl. 12:21 dansk tid. Klageren har bestridt, at han underskrev aftalen.
Da de indfrielsestilbud, som klageren selv havde indhentet fra realkreditinstituttet, var udløbet den 2. maj 2022, indhentede banken nye indfrielsestilbud til straksindfrielse pr. 9. maj 2022. Det fremgik heraf, at det største af realkreditlånene kunne straksindfries med 5.431.603,06 kr. pr. den 9. maj 2022. Banken modtog indfrielsestilbuddene den 9. maj 2022 og sendte dem til klageren til orientering.
Senere den 9. maj 2022 indfriede banken klagerens realkreditlån i overensstemmelse med indfrielsestilbuddene. Ved at benytte den deponerede købesum til indfrielse af klagerens realkreditlån, indestod banken på sædvanlig vis over for køber for, at køber ville få et skøde uden anmærkninger, jf. købsaftalens punkt 16.5.
Herefter gjorde klageren indsigelse mod indfrielsen over for banken, idet han anførte, at banken havde indfriet hans tre realkreditlån for dyrt og rejste over for banken krav om betaling af forskellen mellem det beløb, som banken havde indfriet hans realkreditlån til pr. 9. maj 2022 og det beløb, som fremgik af de indfrielsesopgørelser, som han selv havde indhentet. Han anførte, at forskellen var 28.358,29 kr., idet det største af realkreditlånene skulle have været indfriet med 5.404.125,53 kr. Dette var banken umiddelbart uforstående over for.
Klageren har oplyst, at provenuet fra ejendomshandlen blev frigivet den 18. maj 2022, og at han overførte beløbet til en konto, som han havde oprettet i et nyt pengeinstitut.
Den 1. juni 2022 indbragte klageren sagen for Ankenævnet.
Den 8. juni 2022 sendte klageren en bekræftelse af 7. april 2022 fra realkreditinstituttet på indfrielse af det største af hans realkreditlån pr. 2. maj 2022 med kursaftale på 5.404.125,53 kr., som han selv havde indhentet.
I 2021 blev banken opmærksom på, at E ikke længere var omfattet af den friholdelsesgrænse, der gjaldt for betaling af grundgebyrer for erhvervsdrivende. Banken har under sagens forberedelse i Ankenævnet pr. kulance refunderet tre opkrævede grundgebyrer på henholdsvis 300 kr., 400 kr. og 400 kr. med tillæg af procesrenter oprundet til 1.300 kr. til klageren.
Under sagen har klageren anført, at han i perioden fra den 30. september 2019 til den 30. marts 2022 har betalt forskellige gebyrer på i alt 3.265, 75 kr. til banken, som banken skal tilbagebetale.
Banken har oplyst, at der er tale om en blanding af forskellige gebyrer, herunder en kvartalsafgift for netbank erhverv og gebyrer for forskellige betalinger og overførsler opkrævet i henhold til bankens til enhver tid gældende prisliste for priser i netbank erhverv.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Jyske Bank skal 1) betale 28.358,29 kr. med tillæg af procesrenter, 2) tilbagebetale sagsomkostninger på 6.500 kr. for indfrielse af realkreditlån og 3) tilbageføre ”erhverv bidrag” fra den 16. juli 2019.
Jyske Bank har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse for så vidt angår punkt 1 og 2 og frifindelse, subsidiært afvisning for så vidt angår punkt 3.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at han klager som privatperson, idet E’s CVR-nummer ophørte den 16. juli 2019. Han nedlagde CVR-nummeret i samarbejde med banken.
Det fremgik af brevhovedet i bankens breve til ham fra 2019 og fremefter, at han var privatkunde, idet der stod hans navn med tilføjelsen (PEV). E’s navn i regnskabet fra 2020 var ”bagudvendt” fra 2019 året.
Sagen drejer sig om salg af hans ejendomme, som han informerede sin daværende rådgiver i banken om på telefon, at han havde solgt. Han sendte rådgiveren købsaftalen, og rådgiveren vendte tilbage på telefon. Rådgiveren anmodede om, at han sendte sin årsopgørelse og kontrolkode fra realkreditinstituttet, og alle betingelser var opfyldt.
Dernæst var rådgiveren overbevist om, at banken skulle stille garanti til køber for at bruge af de deponerede midler. Det afviste berigtigende advokat efter tilbudspligten til lejerne var overstået. Han blev enig med sin rådgiver om, at han selv stod for indfrielse af kreditforeningslånene, hvilket han gjorde, da han kontaktede bankens back office den 2. maj 2022 og informerede banken om, at de sidste penge var deponeret, og at lånene skulle indfries. Han fik at vide, at back office skulle tale med rådgiveren, inden banken overførte beløbene.
Herefter ringede rådgiveren til ham og oplyste, at han ikke måtte ringe til back office, og at der ikke var en aftale om, at banken skulle stå for indfrielse af lånene.
Han gav udtryk for, at enten skulle kontoen åbnes, så han selv kunne overføre til realkreditinstituttet, eller også skulle banken overføre pengene. Rådgiveren oplyste, at aftalen om at han selv skulle stå for indfrielsen blev annulleret, og at der blev ikke indfriet lån, før han underskrev en erklæring om, at banken skulle stå for indfrielsen.
Han kunne se på deponeringskontoen, at der var overført for meget til realkreditinstituttet. Banken oplyste, at den havde indhentet nye indfrielsestilbud, uden at han fik indsigt i dem.
Forskellen mellem de indfrielsestilbud, som han havde indhentet, og bankens indfrielse af lånene den 9. maj 2022 var 28.358,29 kr., hvilket beløb banken bør erstatte ham. Dertil kommer tvungen udgift på 6.500 kr. på grund af, at banken ikke ville overholde aftalen om, at han selv stod for indfrielsen.
Banken har efter den 16. juli 2019, hvor hans CVR-nummer ophørte, uberettiget opkrævet ham gebyrer for i alt 3.265,75 kr. Disse gebyrer knytter sig til hans nu ophørte virksomhed.
Ad punkt 1 og 2:
Jyske Bank har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klagen vedrører indfrielse af realkreditlån i klagerens erhvervsdrivende virksomhed, og klagen vedrører dermed erhvervsforhold, som ikke er omfattet af Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3, jf. stk. 4.
Til støtte for frifindelsespåstanden har banken blandt andet anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende.
Banken har været berettiget til at basere sin indfrielse på de oplysninger, som den modtog den 25. april 2022, og som blev bekræftet ved klagerens modtagelse og underskrift af ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom” den 5. maj 2022. Banken har handlet i overensstemmelse med denne aftale.
Banken fik først mandat til at handle på vegne klageren den 5. maj 2022, dvs. efter udløbet af fristen for indfrielse på de vilkår, som fremgik af de indfrielsestilbud, som klageren selv havde indhentet den 7. april 2022, og som udløb den 2. maj 2022.
Banken blev ikke oplyst om, at klageren havde indgået en fastkursaftale for så vidt angår det ene lån, da klageren sendte de indhentede indfrielsestilbud pr. mail af 25. april 2022, ligesom banken ikke blev oplyst om, at klageren havde indgået en fastkursaftale angiveligt kun for så vidt angår det ene lån, da klageren modtog eller underskrev ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”. Tværtimod bekræftede klageren det modsatte i aftalen.
Klageren har ikke lidt et tab forårsaget af forhold, som banken er ansvarlig for, idet klageren først efter den 2. maj 2022, hvor de af klageren indhentede indfrielsestilbud udløb, ønskede bankens bistand i forbindelse med indfrielsen, ligesom klageren forsømte at gøre banken opmærksom på, at han den 7. april 2022 direkte med sit realkreditinstitut for så vidt angår det ene af de tre realkreditlån havde indgået en fastkursaftale vedrørende indfrielse.
Klagerens eventuelle tab beror på klagerens egne forhold og egen skyld.
For så vidt angår den del af kravet, der vedrører det største af de tre realkreditlån, er banken ikke rette indklagede, idet klageren må rette sit eventuelle krav mod sit realkreditinstitut som medkontrahent på den bindende aftale, som dog ifølge klagerens realkreditinstitut var udløbet den 2. maj 2022.
Ad punkt 3:
Banken har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at der er tale om en blanding af forskellige gebyrer, herunder en kvartalsafgift for netbank erhverv og gebyrer for forskellige betalinger og overførsler opkrævet i henhold til bankens til enhver tid gældende prisliste for priser i netbank erhverv.
Alle gebyrerne er opkrævet med rette og på baggrund af en ydelse, som klageren har benyttet sig af via netbank erhverv.
Endvidere er klagerens krav om tilbagebetaling af de ældste af de anførte gebyrer forældet.
Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at der er tale om gebyrer knyttet til produkter i en erhvervsmæssig netbank i et erhvervsmæssigt kundeforhold, som ikke er omfattet af Ankenævnets kompetence, jf. Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3, jf. stk. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren havde i en årrække drevet en enkeltmandsvirksomhed, E, der udlejede boliger. E var kunde i Jyske Bank, hvor virksomheden blandt andet havde en konto -011 og en netbank erhverv.
Banken har oplyst, at E’s erhvervsengagement i banken efter nedlukningen af CVR-nummeret den 16. juli 2019 fortsatte uændret alene med den ændring, at engagementet i stedet blev registreret som: ”[klagerens navn] (PEV)”. Banken har oplyst, at ”PEV” er en forkortelse for ”personligt ejet virksomhed”.
Ved en købsaftale af 19. januar 2022 solgte klageren to udlejningsejendomme med overtagelse den 1. maj 2022. Kontantprisen var 10 mio. kr. Den årlige lejeindtægt fra boliglejemål var oplyst til i alt 886.088,84 kr. pr. 1. januar 2022 ekskl. evt. a conto varmebidrag, vandbidrag og evt. moms. Der var vedlagt 11 lejekontrakter som bilag til købsaftalen, dvs. at ejendommene i hvert fald indeholdt 11 lejemål.
Ifølge Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4, behandler Ankenævnet klager vedrørende private kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende kan behandles, såfremt klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende falder i øvrigt uden for Ankenævnets kompetence.
Selv om E’s CVR-nummer ophørte i 2019, førte klageren fortsat et erhvervsengagement i Jyske Bank som en personligt ejet virksomhed med en konto -011 og en netbank erhverv. Klagen vedrører dels gebyrer opkrævet i forbindelse med anvendelse af et erhvervsprodukt, netbank erhverv, og dels krav om erstatning ved indfrielse af realkreditlån i forbindelse med klagerens salg af to udlejningsejendomme/erhvervsejendomme, der i hvert fald indeholdt 11 lejemål. Ankenævnet finder, at klagen efter sin karakter angår et erhvervsmæssigt kundeforhold, der adskiller sig væsentligt fra en klage over et privat kundeforhold. Klagen falder derfor uden for Ankenævnets kompetence, jf. § 2, stk. 3 og 4, i nævnets vedtægter, hvorfor Ankenævnet afviser klagen.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage