Spørgsmål om retten til at disponere over en konto, der var oprettet af en beboerrepræsentation, som klageren hævder blev opløst.

Sagsnummer:369/2018
Dato:14-10-2019
Ankenævn:Henrik Waaben, Anita Nedergaard, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby, Søren Geckler.
Klageemne:Indlån - forening
Ledetekst:Spørgsmål om retten til at disponere over en konto, der var oprettet af en beboerrepræsentation, som klageren hævder blev opløst.
Indklagede:Jutlander Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører spørgsmål om retten til at disponere over en konto, der var oprettet af en beboerrepræsentation, som klageren hævder blev opløst.

Sagens omstændigheder

Klageren er beboer i udlejningsejendommen F-vej, som består af 86 lejemål.

På ejendommen blev der på et ikke oplyst tidspunkt valgt en beboerrepræsentation, jævnfør lejelovens § 64, nu bekendtgørelse nr. 927 af 4. september 2019 af lov om leje, og bekendtgørelse nr. 709 af 9. september 1997 om beboerrepræsentation. I den forbindelse blev der oprettet en konto nr. -020 i Jutlander Bank. Af beboerrepræsentationens vedtægter fremgik blandt andet:

”…

Vedtægterne for beboerrepræsentationen kan aldrig indskrænke lovens eller bekendtgørelsens bestemmelser.

§ 2
Formål og virke

Stk. 1.
At varetage beboernes fællesinteresser over for udlejer og myndigheder.

§ 5
Medlemskontingent

Stk. 1.
Kontingentet fastsættes på det årlige ordinære Beboermøde, i henhold til Bekendtgørelse om beboerrepræsentation § 4 Stk. 4 og Stk. 5, I medfør af § 64, stk. 10, i lov om leje, jf. lovbekendtgørelse nr. 837 af 20. september 1996, og andrager pt. Kr.: 25,00 pr. måned (= Kr. 300,00 p.a.), pr. lejemål.

Stk. 2.
Beløbet opkræves månedligt sammen med huslejen.

Stk. 4.
Tilbagebetaling af kontingent vil ikke finde sted.

§ 6
Ordinært beboermøde

Beboermødet er beboerrepræsentationens øverste myndighed.

Stk. 4.
Ekstraordinært beboermøde

a.

Ekstraordinært beboermøde kan indkaldes af bestyrelsen, og skal indkaldes af denne inden 1 måned efter beslutning er truffet,

b.

mindst 25 % af medlemmerne skriftligt fremsætter krav herom og fremsender motiveret dagsorden

c.

når, der på et tidligere beboermøde er truffet beslutning herom.

d.

Indkaldelse til ekstraordinært beboermøde sker med mindst 14 dages skriftlig varsel med angivelse af dagsorden

§ 11
Opløsning

Stk. 1.
Beboerrepræsentationens opløsning kan kun vedtages, når mindst 2/3 af samtlige medlemmer ved et til formålet indkaldt beboermøde, eller når 2/3 af samtlige medlemmer ved en urafstemning, stemmer herfor.

Stk. 2.
I tilfælde af beboerrepræsentationens opløsning skal en eventuel formue anvendes til støtte for fremtidige initiativer, der fremmer beboermiljøet i bebyggelsen.

…”

Den 9. april 2018 sendte beboeren PM   følgende e-mail til klageren:

”…

Du overholder ikke vores vedtægters paragraf 2 stk. 1: At varetage beboernes fællesinteresse overfor udlejer.
Desuden har du gentagne gange optrådt illoyal[t] overfor repræsentantskabets øvrige medlemmer. Derfor er du blevet ekskluderet ved stemmeflertal i repræsentantskabet.

…”

Klageren protesterede mod meddelelsen og anførte, at den af PM hævdede eksklusion var ugyldig og uberettiget.

Den 10. april 2018 udsendte klageren og to øvrige beboere, M og C, en indkaldelse til et ekstraordinært beboermøde. Af indkaldelsen fremgik blandt andet:

”…

Hermed indkaldes til et ekstraordinært beboermøde jf. generalforsamling d. 19. marts 2018 samt vores vedtægter paragraf 6 stk. 4 punkt b.
Indkaldelsen vil blive omdelt i alles postkasser d. 10. april 2018.

Sted […] aula onsdag 25. april 2018 kl 19:00

1: Valg af ordstyrer.

2: Valg af referent.

3: Opløsning af [F-vejs] repræsentantskab i henhold til underskriftindsamling.

5: Evt.

Indkaldt er:

Beboere på [F-vej] samt repræsentant for [udlejer/administrator]

…”

Under sagen er der fremlagt seks blanketter med i alt 66 underskrifter efter følgende tekst:

”Underskrift indsamling på [F-vej], [adresse]

Undertegnede giver hermed min underskrift på, at jeg ønsker Beboer Repræsentantskabet nedlagt.

I stedet skal der oprettes en kontakt/beboergruppe, der har til formål at skabe fællesskab, sammenhold og stå for planlægning af forskellige fælles arrangementer på vejen.

I den forbindelse skal kassebeholdning og regnskab overdrages til denne gruppe.”

Ifølge information af 26. april 2018 udsendt af klageren og M blev det på mødet den 25. april 2018 vedtaget at nedlægge repræsentantskabet ”med øjeblikkelig virkning. Her var der en opbakning fra 82,5 % af beboere i henhold til underskrifter her på [F-vej].”

Den 1. maj 2018 sendte udlejers administrator af F-vej følgende e-mail til banken:

”…

Ifølge aftale med [klageren] accepterer vi som administrator for [F-vej], at beboer Repræsentantskabet er nedlagt efter mødet den 25/4 2018, hvor der som vi er blevet informeret omkring jvnf. Udsendte skrivelse er en opbakning på 82,5 % af beboerne i henhold til underskrifter på [F-vej].

…”

I et brev af 4. juni 2018 til samtlige beboere anførte en advokat for udlejer/ad­mini­stra­tor blandt andet:

”…

Ejendomsadministrationen […] har modtaget underskrifter/erklæ­ring­er, hvoraf fremgår, at størstedelen af lejerne/beboerne tilkendegiver Beboer­repræsentationen anses for nedlagt/ophørt. Det er noteret, at der ønskes en uformel kontakt/beboergruppe i stedet for.

For god ordens skyld – og for at undgå enhver senere tvivl – skal udlejer/Administrator imidlertid under henvisning til lejelovens ”64, stk. 5 venligst anmode samtlige beboelseslejere om at oplyse, hvem der er beboerrepræsentant – eller om man anser forbrugerrepræsentation­en for ophørt/nedlagt.

(Lejelovens § 64, Stk. 5. Såfremt det ikke med sikkerhed kan konstateres, hvorvidt der stadig er beboerrepræsentation i ejendommen, herunder om de valgte beboerrepræsentanter stadig bebor ejendommen, kan udlejeren anmode samtlige beboelseslejere om inden en vis frist skriftligt at oplyse, hvem der er beboerrepræsentanter. Svarfristen skal være mindst 6 uger, dog således at der ved beregning af fristen ses bort fra juli måned. Hvis udlejeren ved svarfristens udløb ikke har modtaget den udbedte oplysning, anses beboerrepræsentationen for bortfaldet.)

Såfremt et væsentligt overtal af beboerne ubetinget meddeler at Beboerrepræsentationen er ophørt, vil vi lægge dette til grund fremadrettet.

…”

I et brev af 25. september 2018 til samtlige beboere anførte advokaten blandt andet:

”…

I forlængelse af mit brev af den 4. juni 2018 til afklaring af, om der består beboerrepræsentation på ejendommen har administrator modtaget følgende tilbagemeldinger fra beboerne:

  • 88% af svargiverne angiver, at der ikke består en beboerrepræsentation, og
  • 12% af svargiverne (= 2 svargivere) angiver, at der består en beboerrepræsentation.

Administrator/udlejer må og skal naturligvis henholde sig til resultatet af ovenstående tilbagemeldinger – nemlig at der ifølge et stort flertal af svar-giverne ikke består en beboerrepræsentation.

…”

Den 2. oktober 2018 sendte klageren efter ”aftale med Kontaktgruppen” pr. e-mail en anmodning til beboerne PM, G, T, S og A om at udlevere ”materiale tilhørende det afgåede/nedlukkede repræsentantskab”.

Ved en e-mail af 16. oktober 2018 til Jutlander Bank anførte klageren, at han den foregående dag havde henvendt sig i banken for at hæve på konto -020, hvilket banken uberettiget havde afvist.

Ved et brev af samme dato til klageren svarede banken blandt andet:

”…

…at du ikke har adgang til at hæve fra kontoen, da vi har fået oplyst, at du er blevet ekskluderet fra beboerrepræsentationen.

Beboerrepræsentation eller ej, så kan banken ikke udbetale indeståendet til udenforstående. Ligeledes kan vi ikke drøfte forhold vedrørende kontoen med dig.

Vi forventer, at der findes en løsning mellem parterne, og at banken ikke skal involveres i disse drøftelser.

…”

Den 18. november 2018 indgav klageren en klage over Jutlander Bank til Ankenævnet vedrørende dispositionsret til konto -020.

Banken har under sagen fremlagt en indkaldelse til og et referat fra et beboermøde på F-vej, som ifølge referatet blev afholdt den 10. marts 2019. Ifølge referatet blev beboerne PB, G og T genvalgt som beboerrepræsentanter. Af beboerrepræsentantskabets regnskab fremgik en saldo på 4.984,93 kr. i banken. Det blev vedtaget, at beløbet skulle overføres til kontantbeholdningen, som udgjorde 72,50 kr., ”da der pt. ikke kan forventes indtægter.”

Banken har oplyst, at den efterfølgende har imødekommet en anmodning fra den ifølge referatet genvalgte beboerrepræsentation om at udbetale kontoens indestående og ophæve kontoen.

Banken har fremlagt en kontoudskrift for konto -020 for perioden fra august 2014 til juni 2019, hvor kontoens indestående, der udgjorde 4.984,93 kr., blev udbetalt, og kontoen blev opgjort. Ifølge udskriften var kontoen en ”Foreningskonto” og kontohaveren var ”Beboerrepræsentationen [F-vej] C/O [klagerens navn og adresse]”.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt endelig påstand om, at Jutlander Bank skal betale 4.984,93 kr. svarende til indeståendet på konto -020 til ham og dermed beboerne på F-vej.

Jutlander Bank har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken uberettiget har afskåret ham fra at disponere på konto -020, og at banken uberettiget har ophævet kontoen og udbetalt indeståendet uden samtykke fra ham som ”ejer” af kontoen, jævnfør kontoudskrifterne.

Repræsentantskabet blev opløst med stort flertal af beboere. Derfor skulle kontoens indestående overføres til den nye gruppe og bruges til glæde for F-vej. Det var der et mindretal, der ikke ville acceptere. Banken holdt med mindretallet, hvilket var uforståeligt for flertallet.

Udlejers/administrators advokats undersøgelse bekræftede, at beboerrepræsentationen var ophørt.

Der har aldrig været tale om, at kontoen skulle overgå til enkeltpersoner. Han ønskede at overføre indeståendet til de personer, der videreførte et fællesskab affødt af en demokratisk beslutning og helt efter bogen.

Banken bør anerkende de mange underskrifter for at nedlægge repræsentantskabet, udlejers/administrators undersøgelse via advokaten, der fortæller at repræsentantskabet er nedlagt.

Det er uberettiget, at banken tilsyneladende tillægger mailen fra PM højere vægt, men PM og G har bevidst misinformeret banken. PM havde ikke kompetence til at ekskludere ham.

Alle var inviteret til det ekstraordinære beboermøde, som han indkaldte til for at nedlægge repræsentantskabet. Invitationen samt agenda blev lagt ud i alle postkasser. G deltog i mødet men sagde intet.

Indkaldelsen til mødet den 10. marts 2019 blev udsendt for sent i forhold til vedtægterne. Udlejer/administrator modtog ingen indkaldelse. Referatet var underskrevet af en person, som ikke bor på F-vej. Mødet blev afholdt på et tidspunkt, hvor beboerne var til en fastelavnsfest, som var planlagt længe i forvejen. Regnskabet stemte ikke med det tidligere regnskab.

Jutlander Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at der ifølge klageren ikke består en beboerrepræsentation, og at udlejer/administrator på baggrund af flertallets svar på en forespørgsel har konkluderet, at der ikke består en beboerrepræsentation.

Det følger imidlertid af lejelovens § 64, stk. 5, at beboerrepræsentationen består, hvis udlejer modtager blot én bekræftelse herpå. Banken har endvidere fået referater fra årlige beboermøder på F-vej.

Klageren var ikke legitimeret til at disponere over indeståendet på kontoen, eller der bestod i hvert fald en sådan uklarhed om klagerens eventuelle ret til at disponere, at banken var berettiget til at spærre kontoen i forhold til klageren.

Hvis repræsentationen var afløst af en uformel beboergruppe, måtte denne gruppe dokumentere sin ret til kontoens indestående, hvilket kunne bestå i en beslutning fra den afgåede beboerrepræsentation, for at kunne disponere over kontoen.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at der ikke består en formueretlig tvist mellem klageren og banken. En stillingtagen til sagen vil endvidere forudsætte en yderligere bevisførelse i form af part- og vidneforklaringer.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren er beboer i en udlejningsejendom, hvor der på et ikke oplyst tidspunkt blev oprettet en beboerrepræsentation og i den forbindelse en foreningskonto nr. -020 i Jutlander Bank.

Den 10. april 2018 indkaldte blandt andre klageren til et ekstraordinært beboermøde, der blev afholdt den 25. april 2018.

Der blev ikke udarbejdet et egentligt referat fra det ekstraordinære beboermøde. Ifølge klageren blev det besluttet at nedlægge beboerrepræsentationen.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at der blev truffet en gyldig beslutning om at overdrage beboerrepræsentationens midler til en eventuel nystiftet forening­/­kon­­taktgruppe med klageren som tegningsberettiget. Klageren var derfor ikke legitimeret til at disponere på konto -020.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.