Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med tegning af ejerskifteforsikring

Sagsnummer:103/2013
Dato:09-05-2014
Ankenævn:Vibeke Rønne, Jan Staal Andersen, Troels Hauer Holmberg, Anna Marie Schou Ringive, Kjeld Gosvig Jensen
Klageemne:Forsikring - rådgivning
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med tegning af ejerskifteforsikring
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med tegning af ejerskifteforsikring.

Sagens omstændigheder

Klageren og dennes ægtefælle, M, var kunder i den daværende Spar Lolland, nu Jyske Bank, herefter ”banken”.

I slutningen af 2011 købte klageren og M en fast ejendom for en købesum på 1.312.000 kr. og med overtagelse den 6. januar 2012.

Ved e-mail af 7. december 2011 til henholdsvis M og parrets advokat i forbindelse med ejendomshandlen sendte banken et tilbud om en 5-årig standard ejerskifteforsikring i forsikringsselskabet F, som banken samarbejdede med. Af forsikringsbetingelserne fremgår blandt andet:

”...

Den samlede erstatning i forsikringstiden kan aldrig overstige den på købstidspunktet fastsatte kontantpris for ejendommens bygninger.

Ved kontantpris for ejendommens bygninger forstås handelsprisen (kontantprisen) i henhold til købsaftalen med fradrag af den offentlige vurdering af grundværdi ved forsikringens ikrafttræden.

...”

Det citerede vilkår svarer til punkt 5 i bilaget til den dagældende bekendtgørelse nr. 705 af 18. juli 2000 om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom med videre, nu bekendtgørelse nr. 13 af 12. januar 2012, bilag 1, nr. 7.

Overtagelsesdagen blev fremrykket til den 23. december 2011, og samme dag tegnede parret en 10-årig udvidet ejerskifteforsikring hos F.

Parret udarbejdede en liste over istandsættelsesarbejder på ejendommen for i alt 455.000 kr., som de anmodede banken om at finansiere. Ifølge en intern mail af 29. december 2011 i banken var ejendommen en nødlidende ejendom, der havde været udbudt til 1.295.000 kr., og som skulle have været på auktion i januar 2012.

Ejendommen var efter det oplyste behæftet med betydelige mangler. I den forbindelse konstaterede parret, at kun en del af udbedringsomkostningerne var dækket af ejerskifteforsikringen. Der var således en maksimumsdækning på 549.100 kr., svarende til købesummen på 1.312.000 kr. med fradrag af den offentlige grundværdi, som udgjorde 792.900 kr.

I begyndelsen af 2013 gjorde parret et rådgivningsansvar gældende over for banken. Det var parrets opfattelse, at banken burde have rådgivet om maksimumsdækningen.

Banken afviste et eventuelt erstatningsansvar.

Den 2. april 2013 indgav klageren en klage over Jyske Bank (Spar Lolland) til Ankenævnet.

Klageren har under sagen fremlagt vilkår af marts 2009 for udvidet ejerskifteforsikring i forsikringsselskabet F2 og forsikringsvilkår af juni 2011 for ejerskifteforsikring i forsikringsselskabet F3. Af de to publikationer fremgår ingen bestemmelse om maksimum for den samlede erstatning.

Parternes påstande

Den 2. april 2013 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank (Spar Lolland) skal stille hende og M som om de havde tegnet ejerskifteforsikringen uden beløbsbegrænsning.

Jyske Bank (Spar Lolland) har nedlagt påstand om principalt frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bankens rådgivning om forsikringen var mangelfuld. Banken burde have rådgivet om maksimumsdækningen, navnlig i betragtning af, at købesummen var relativt lav og grundværdien relativt høj, hvilket medførte en urimelig lav dækningsgrad.

De ønskede størst mulig sikkerhed mod ubehagelige økonomiske overraskelser, hvilket også var årsagen til, at de valgte en udvidet dækning i stedet for standard og en forsikringsperiode på 10 år i stedet for fem år. Ifølge den ekspederende medarbejder i banken ”kunne de ikke være bedre dækket”, og ifølge bankens hjemmeside var forsikringer via banken ”gode, fleksible forsikringer, der duer, når det gælder”.

Forsikringstilbuddet blev indhentet på bankens initiativ, da forsikringsselskabet, hvor de i forvejen var kunder, meddelte afslag.

Det var deres klare opfattelse, at de med tegning af den udvidede ejerskifteforsikring på 10 år ville være fuldt dækket ind for skader uden beløbsbegrænsning. De var ikke klar over, at ejendommen var nødlidende. Banken burde på baggrund af sit kendskab hertil have gjort dem opmærksom på, at der kunne være nærliggende risiko for, at ejendommen krævede ekstra vedligeholdelse.

De planlagte arbejder, jævnfør deres oversigt til banken, var ikke relateret til manglerne, der viste sig efterfølgende.

De havde ét møde med advokaten, der bistod dem i forbindelse med ejendomshandelen. Mødet fandt sted den 30. november 2011, før de afgav tilbud på ejendommen. Advokaten vejledte dem om at tegne en ejerskifteforsikring før overtagelsen. Tilbuddet om ejerskifteforsikring kom efterfølgende, og de havde ikke anledning til at drøfte vilkårene med advokaten. Den omstændighed, at de havde advokatbistand i ejendomshandlen indebærer ikke, at banken fritages for sit rådgivningsansvar i forbindelse med forsikringstegningen.

Tilbuddet vedrørende den faktisk tegnede forsikring blev ikke på forhånd sendt til dem, men underskrevet i bankens filial.

De fremlagte forsikringsvilkår fra F2 og F3 dokumenterer, at maksimumsgrænsen ikke var et standardvilkår for ejerskifteforsikringer, og at de havde haft mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring uden maksimumsgrænse. Det af banken anførte om, at maksimumsgrænsen i visse ejendomsskifteforsikringer er anført i selve policen i stedet for i de generelle vilkår er udokumenteret. De har ikke mulighed for nu at dokumentere, at de konkret havde kunnet tegne en ejerskifteforsikring uden maksimumsgrænse.

Den manglende forsikringsdækning er en betydelig økonomisk og personlig belastning for dem.

Jyske Bank (Spar Lolland) har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har begået ansvarspådragende fejl i forbindelse med klagerens og M’s tegning af den omhandlede ejerskifteforsikring. Tilbuddet blev indhentet efter anmodning fra parret og blev udsendt cirka to uger før tegningen, hvorved parret havde mulighed for gennemgå betingelserne og drøfte dem med deres advokat.

Det omhandlede vilkår er sædvanligt og rimeligt og fremgår af både den dagældende og nugældende bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer, der er fastsat af justitsministeriet.

Banken havde ikke anledning til at fremhæve vilkåret.

Det af klageren anførte om, at banken skulle have oplyst, at de ikke kunne være bedre dækket, bestrides.

Parret har ikke lidt noget tab, da de formentligt ikke kunne have tegnet forsikringen uden det omtvistede vilkår. Klageren har ikke dokumenteret, at der kunne indhentes et konkret forsikringstilbud uden maksimumsdækning. De fremlagte generelle betingelser udgør ikke tilstrækkelig dokumentation, idet nogle selskaber for visse forsikringstyper anfører en eventuel maksimumsdækning i selve policen i stedet for i de almindelige betingelser.

Klageren har heller ikke dokumenteret, at eventuelle krav ville have været omfattet af forsikringsdækningen, hvis der ikke havde været et vilkår om maksimering af dækningen.

Banken havde ikke pligt til at rådgive om andre selskabers forsikringsprodukter.

Ejendommen blev solgt mellem to uafhængige parter, og det må derfor formodes, at købesummen svarede til markedsværdien. Banken havde ingen viden om, at ejendommen var solgt til en lav pris. Banken havde heller ikke nogen særlig viden om ejendommens stand.

Til støtte for afvisningspåstanden har Jyske Bank anført, at parternes opfattelser af forløbet afviger væsentligt, og at dette alene kan afklares i form af parts- og vidneforklaringer, der ikke kan finde sted for Ankenævnet.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at klagen bør afvises.

I december 2011 tegnede klageren og hendes ægtefælle en udvidet ejerskifteforsikring via Spar Lolland, nu Jyske Bank, hos forsikringsselskabet.

Det omstridte forsikringsvilkår, hvorefter det samlede erstatningsbeløb ikke kunne overstige den kontante købesum for ejendommen med fradrag af den offentligt fastsatte grundværdi følger af både den dagældende og nugældende bekendtgørelse om dækningsomfanget for ejerskifteforsikringer i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom med videre. Ankenævnet finder på den baggrund, at vilkåret må anses for sædvanligt og rimeligt.

Ankenævnet finder ikke, at banken på baggrund af det oplyste om ejendommens stand, købesummens størrelse, herunder i forhold til grundværdien, og klagerens og ægtefællens økonomiske forhold, havde særlig anledning til at rådgive om vilkåret.

Klageren får derfor ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.