Krav om erstatning begrundet i manglende rådgivning om mulighed for en byggegrundskredit.
| Sagsnummer: | 7/2025 |
| Dato: | 28-05-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Bjarke Levinsky Svejstrup, Signe Kjørup Carlsson, Rolf Høymann Olsen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: | Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Rådgivning - låneoptagelse m.v. |
| Ledetekst: | Krav om erstatning begrundet i manglende rådgivning om mulighed for en byggegrundskredit. |
| Indklagede: | Nykredit Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om erstatning begrundet i manglende rådgivning om mulighed for en byggegrundskredit.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Nykredit Bank.
M ejede en ejendom, ejendom 1, og klagerne henvendte sig i januar 2022 til banken med henblik på at erhverve en ejendom, ejendom 2, inden salg af ejendom 1. Klagerne ønskede at købe ejendom 2 til nedrivning og få opført et nyt typehus på grunden.
Banken har oplyst, at klagerne ved henvendelsen blev rådgivet om ikke at gennemføre købet af ejendom 2 før salg af ejendom 1.
Den 30. maj 2022 afholdt klagerne et møde med banken. Af et mødereferat af 30. maj 2022 udfærdiget af banken fremgik blandt andet:
”Referat af møde d. 30-05-2022
Formålet med mødet var at drøfte køb af [ejendom 2] betinget af salg.
…
Vi har aftalt/kommet frem til
- At I er enige om, at I mener det er et tilstrækkelig rådighedsbeløb for jer fremadrettet
- I er godkendt økonomi til lånet under følgende forudsætninger:
- At køb af [ejendom 2] er betinget af salg af [ejendom 1] til min. 4,9 mio. kr., og et provenu på 4,137 mio. kr. ekskl. salær til mægler på max 80 t.kr. som budgetteret i jeres budget. Vi blev på mødet enige om at det grove budget ikke ville holde, hvis I fik et lavere provenu.
- At I er opmærksomme på at størrelsen på lånebeløbet på 3,6 mio. kr. ikke kan forhøjes
- At I har det fint med at renten på Fkort rentetilpasses hver 6. måned, og er ikke nervøs for rentestigning
- At vi aftaler endelig valg af låntype og fastkurs, når handlen er endelig.
Hvad sker der herfra
- Jeg skriver til mægler at I er økonomisk godkendt til køb af [ejendom 2] under forudsætning af salg.
- I kontakter mig, når [ejendom 1] er solgt til den aftale min. sum 4,9 og med provenu 4,137 mio. kr. ekskl. salær til mægler som i har budgetteret 80 t.kr. til.
- At I kontakter mig direkte, hvis der opstår spørgsmål eller andet.”
I en e-mail af 16. juni 2022 til M anførte banken:
”…
Som lovet modtager du en mail ang. vores dialog.
Sagen er betinget af dit eget salg.
Provenuet fra dit salg, bliver benyttet til at købe [ejendom 2]. Jeg står for en byggegodkendelse, på basis af jeres tilbud fra [entreprenørfirma H]. Du må gerne sende mig specifikationerne på tilbuddet, så jeg kan se hvor meget de forskellige dele af byggeriet koster. Ses der yderligere omkostninger ved byggeprojektet, som ikke står i tilbuddet?
I er tidligere godkendt til at låne 3.656.000 kr. af et F-kort lån. Vi tales ved løbende om lånet, men lånet udbetales på baggrund af byggetilbuddet samt tilladelserne.
Du er indforstået med, at i påtager jer risikoen for, ikke at kunne få de forskellige tilladelser på plads, hvorpå byggeriet ikke kan fortsætte.”
Banken har oplyst, at klagerne imidlertid valgte at undersøge mulighederne for at købe ejendom 2, før ejendom 1 var solgt. Efter klagernes ønske valgte banken herefter at fjerne betingelsen om salg af ejendom 1 før gennemførelse af købet af ejendom 2.
I en e-mail af 15. august 2022 til M anførte banken:
”…
Selv tak for snakken i fredags, hvor du fik sat mig godt ind i jeres situation og ønsker.
Vi har regnet det hele efter, og vi kan sige god for, at I køber [ejendom 2] til kr. 4.300.000 før salget af [ejendom 1] med følgende bemærkninger
- Vi kan låne jer de kr. 2.900.000 på en f-kort afdragsfri og I kommer selv med de kr. 1.400.000 i egenbetaling. Kommer der derved en køber to og I ønsker at indgå købsaftalen uden jeres forbehold for salg er det ok.
Jeres nuværende rådighedsbeløb ligger på de ca. kr. 37.000 pr. md. - heraf kan jeg forstå at der løbende har været opsparing på ca. kr. 20.000 pr md. I den nye situation med to boliger og F-kort afdragsfri vil I have et rådighedsbeløb på ca. kr. 30.000 pr. md. og ydermere kr. 100.000 tilbage på kontoen. I skal altid kunne godkendes med en standardfinansiering med fastforrentet lån med afvikling og her vil et rådighedsbeløb ligge på omkring de kr. 15.000 pr. md.
Vi kan låne jer de kr. 2.900.000 på en F-kort, afdragsfri i den mellemliggende periode, hvor I så har de to huse. l ligger selv de kr. 1.400.000 plus omkostninger til advokat skøde og tinglysning af skødet.
- Det er ikke muligt at låne op til de kr. 3.600.000 og påbegynde nedrivning osv før der er solgt.
Del er ej heller tilladt at rive ejendom ned når her er realkredit lån i det. Det er derfor nødt til at vente til fase to : Når solgt kan vi lave byggesagen og tilpasse lånet.
- Byggeriet kan først påbegyndes når [ejendom 1] er solgt. Bemærk for god ordens skyld at vi her skal lave en ny bevilling i det aktuelle markedet. Her skal vi kigge på hvad I kommer med i provenu ved salget af [ejendom 1], opdateret priser på byg, vurderingen af det samlede projekt, jeres økonomi, finansieringsmuligheder osv. Altså en bevilling på den konkrete byggesag i det aktuelle marked.
Vi håber og tænker ikke at der går så lang tid og så vil det forhåbentlig bare være småjusteringer der skal til.
Det er blot vigtigt for os at få rådgivet jer således I ved at I løber en risiko ved at købe [ejendom 2] nu og derved at sidde med to boliger. Endvidere at vi ikke kan sætte to streger under hvad I vil kunne bygge på [ejendom 2] når I har solgt [ejendom 1].
Vores renteprognose for F-kort ser således ud
[link til Nykredits renteprognose]
Ring/skriv endelig hvis spørgsmål”
M meddelte den 3. september 2022 banken, at sælger af ejendom 2 den 2. september 2022 havde underskrevet en ubetinget købsaftale til en købspris på 4,3 mio. kr., og at klagerne havde købt ejendom 2 med overtagelse den 1. marts 2023.
Klagerne har oplyst, at efter de havde overtaget ejendom 2, steg renterne på deres F-kort-lån så meget, at de ikke turde igangsætte entreprisekontrakten. Dette har resulteret i, at de kraftigt overvejer at sælge ejendom 2 igen. Dette kunne have været undgået, hvis banken havde tilbudt dem en byggegrundskredit.
Klagerne har endvidere oplyst, at de pr. den 2. januar 2025 har betalt i alt 216.232,50 kr. i renter på deres F-kort lån.
Banken har fremlagt sine Vilkår for ByggegrundsKredit. Heraf fremgår blandt andet:
”Lånegrænse: Du kan låne op til 100 % af grundens værdi
Løbetid: Kreditten løber i byggeriets løbetid, dog maks. 24 måneder.
Rente: 0 % p.a. når du er i Boligbank 360-, Boligbank 365- eller Private Banking-kunde hos os. Renten er variabel, for øvrige kundeforhold se gældende prisliste.
…
Betingelser: Det er en forudsætning, at du har et byggeprojekt, der er økonomisk godkendt i Nykredit, herunder at Nykredit skal godkende entreprenøren, der skal bygge huset. Det er ligeledes en forudsætning, at finansieringen af byggeriet samt den endelige finansiering sker i Nykredit Bank eller Nykredit Realkredit.”
Parternes påstande
Den 2. januar 2025 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank med tilbagevirkende kraft skal yde dem en byggegrundskredit og refundere dem 216.232,50 kr.
Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de henover sommeren 2022 købte et forfaldent hus med overtagelse året efter. Huset blev købt til nedrivning, og de havde derfor allerede været i dialog med entreprenørfirma H og indgået en entreprisekontrakt, som banken havde fået tilsendt og godkendt. Banken havde dermed godkendt det beløb, som de kunne bygge for.
Banken var fuldt klar over, at deres projekt indebar: 1) Køb af ejendom 2, 2) Salg af ejendom 1, og 3) Opførelse af et typehus med entreprenørfirma H. I denne proces var rådgivningen fra banken mangelfuld, idet F-kort-lånet var det eneste, der blev præsenteret for dem.
De er efterfølgende blevet gjort opmærksom på, at en kammerat, som også er kunde hos Nykredit Bank og skulle igennem præcis det samme – 1) køb af et faldefærdigt hus, 2) salg af nuværende hus, og 3) byggeri med entreprenørfirma H – blev tilbudt en byggegrundskredit.
En sådan kredit har en rente på 0 % om året de første 24 måneder af lånets løbetid.
Efter de havde overtaget ejendom 2, steg renterne på deres F-kort-lån så meget, at de ikke turde igangsætte entreprisekontrakten. Dette har resulteret i, at de kraftigt overvejer at sælge ejendom 2 igen. Det kunne have været undgået, hvis de havde fået en byggegrundskredit i banken.
De er på intet tidspunkt i dialogen med banken blevet informeret om muligheden for en byggegrundskredit. Dette anser de som en klar fejl fra bankens side og mangelfuld rådgivning, da banken både havde godkendt huskøbet og entreprisekontrakten.
Nykredit Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende ved ikke at have rådgivet klagerne om en ByggegrundsKredit. Banken kan derfor ikke pålægges at betale erstatning til klagerne.
Det er en forudsætning for at få en ByggegrundsKredit hos banken, at kunden har et byggeprojekt, der er økonomisk godkendt af banken, herunder at banken skal godkende entreprenøren, der skal bygge huset, hvilket fremgår af bankens Vilkår for ByggegrundsKredit. Klagerne har ikke haft et konkret byggeprojekt, som banken kunne godkende, idet det hele tiden har været en forudsætning, at ejendom 1 var solgt, førend banken kunne tage stilling til byggesagen. Denne forudsætning har således aldrig været opfyldt.
Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at fastlæggelse af hændelsesforløbet forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene, hvorfor sagen skal afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Nykredit Bank.
M ejede en ejendom, ejendom 1, og klagerne henvendte sig i januar 2022 til banken med henblik på at erhverve en ejendom, ejendom 2, inden salg af ejendom 1. Klagerne ønskede at købe ejendom 2 til nedrivning og få opført et nyt typehus på grunden.
Banken har oplyst, at klagerne ved henvendelsen blev rådgivet om ikke at gennemføre købet af ejendom 2 før salg af ejendom 1.
I maj/juni 2022 modtog klagerne meddelelse fra banken om, at de var godkendt til et F-kort lån på 3.656.000 kr. Dette var dog betinget af, at ejendom 1 blev solgt, idet provenuet herfra skulle anvendes til købet af ejendom 2.
Klagerne valgte imidlertid at undersøge mulighederne for at købe ejendom 2, før ejendom 1 var solgt.
Efter klagernes ønske valgte banken herefter at fjerne betingelsen om salg af ejendom 1 før gennemførelse af købet af ejendom 2. Af en e-mail af 15. august 2022 til klagerne fremgik, at klagerne kunne købe ejendom 2 til 4.300.000 kr. før salget af ejendom 1, og at klagerne kunne få et lån på 2.900.000 kr. som et F-kort afdragsfri, såfremt klagerne selv kunne finansiere 1.400.000 kr. Banken anførte endvidere: ”Byggeriet kan først påbegyndes når [ejendom 1] er solgt. Bemærk for god ordens skyld at vi her skal lave en ny bevilling i det aktuelle markedet. Her skal vi kigge på hvad I kommer med i provenu ved salget af [ejendom 1], opdateret priser på byg, vurderingen af det samlede projekt, jeres økonomi, finansieringsmuligheder osv. Altså en bevilling på den konkrete byggesag i det aktuelle marked.”
M meddelte den 3. september 2022 banken, at sælger af ejendom 2 den 2. september 2022 havde underskrevet en ubetinget købsaftale til en købspris på 4,3 mio. kr., og at klagerne havde købt ejendom 2 med overtagelse den 1. marts 2023.
Klagerne har anført, at banken har ydet mangelfuld rådgivning ved ikke at have informeret dem om muligheden for at få en ByggegrundsKredit, da banken både havde godkendt huskøbet og entreprisekontrakten. Denne kredit har en rente på 0 % om året de første 24 måneder af lånets løbetid.
Klagerne har stillet krav om, at banken med tilbagevirkende kraft skal yde dem en ByggegrundsKredit og refundere betalte renter på i alt 216.232,50 kr.
Banken har anført, at den ikke rådgivet klagerne om muligheden for en ByggegrundsKredit, da dette produkt ikke har været relevant for klagerne, da betingelserne herfor ikke var opfyldt, jf. bankens Vilkår for ByggegrundsKredit.
Ankenævnet finder, at det fremgik klart af bankens e-mail af 15. august 2022 til klagerne, at der skulle laves en ny bevilling på klagernes byggeprojekt, når ejendom 1 var solgt. Der var således ikke tale om, at byggeprojektet var økonomisk godkendt af banken, jf. bankens Vilkår for ByggegrundsKredit.
Ankenævnet finder det på den baggrund ikke godtgjort, at banken har ydet mangelfuld rådgivning ved ikke at have rådgivet klagerne om en ByggegrundsKredit, og Ankenævnet kan derfor ikke pålægge banken at betale erstatning til klagerne.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.