Krav om rentegodtgørelse og rentenedsættelse på boliglån og om ydelseshenstand på realkreditlån. Individuelle rente-forhøjelser. Afvisning af anmodning om flytning til anden afdeling og om omlægning af realkreditlån.

Sagsnummer:228/2019
Dato:30-04-2020
Ankenævn:Bo Østergaard, Poul Erik Jensen, Morten Bruun Pedersen, Peter Stig Hansen og Inge Kramer.
Klageemne:Udlån - øvrige spørgsmål
Udlån - rente
Rente - udlån
Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål
Konto - registreringsforhold
Ledetekst:Krav om rentegodtgørelse og rentenedsættelse på boliglån og om ydelseshenstand på realkreditlån. Individuelle rente-forhøjelser. Afvisning af anmodning om flytning til anden afdeling og om omlægning af realkreditlån.
Indklagede:Sydbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører krav om rentegodtgørelse og rentenedsættelse på boliglån i Sydbank, ydelseshenstand på realkreditlån i Totalkredit, flytning til anden afdeling og omlægning af realkreditlån.

Sagens omstændigheder

Ved gældsbrev af 18. maj 2007 optog klageren og H et boliglån på 400.000 kr. i Sydbank. Lånet skule afvikles med månedlige ydelser på 3.500 kr. Rentesatsen på lånet var variabel, for tiden 7,50%.

Ved pantebrev af 7. juni 2007 optog klageren og H et 30-årigt realkreditlån på 1.186.000 kr. i Totalkredit. Lånet var med rentetilpasning og op til ti års afdragsfrihed.

Lånene blev optaget til finansiering af et hus, som klageren og H købte.

Ved gældsbrev af 21. oktober 2007 blev boliglånet forhøjet til 423.500 kr. og ydelsen på lånet blev forhøjet til 3.750 kr. om måneden. Låneforhøjelsen blev anvendt til udførelse af facadearbejde på huset. Rentesatsen var variabel, for tiden 8%. Pr. den 1. marts 2009 blev ydelsen forhøjet til 3.910 kr. pr. måned.

Af bankens Almindelige forretningsbetingelser – Privatkunder, der var gældende for boliglånet, fremgik blandt andet:

”…

Vi kan altid uden varsel ændre variable satser, når ændringen er til fordel for dig.

Vi kan nedsætte variable rentesatser på indlån og forhøje dem på udlån
4.1. uden varsel, hvis

4.1.1.   penge- eller kreditpolitikken i ind- og udland ændres, herunder ved ændringer i den danske diskonto.

4.1.2.   det almindelige renteniveau på penge- og obligationsmarkederne ændres.

4.1.3.   bankens fundingomkostninger ændres.

4.2. med 1 måneds varsel, hvis

4.2.1.  markedsmæssige forhold begrunder ændringen, herunder ved eventuel sammenlægning med et andet pengeinstitut (eller andet finansielt institut), eller ved en længerevarende ubalance mellem markedsrenterne.

4.2.2.   banken - uafhængigt af udviklingen i det almindelige renteniveau - af forretnings- eller indtjeningsmæssige grunde ændrer sin generelle rente- og prisfastsættelse, herunder

  • for at opnå en mere hensigtsmæssig anvendelse af bankens ressourcer eller kapacitet.
  • på grund af øgede omkostninger til at skaffe kapital, herunder ved øgede krav til kapital, likviditet eller solvens.
  • på grund af en øget generel kreditrisiko for banken.
  • som følge af nye eller øgede bidrag til generelle garantiordninger.
  • på grund af en øget operationel risiko for banken.

4.3. med 3 måneders varsel, hvis

4.3.1.   de individuelle forhold, som har haft betydning for fastsættelsen af dine rente- og provisionsvilkår, ændrer sig, herunder ved ændring af størrelsen eller omfanget af dine indlån, udlån eller kreditter.

4.4. med 6 måneders varsel, hvis

4.4.1.   rentesatsen forhøjes på et realkreditlignende lån i et løbende kundeforhold af de grunde, som er nævnt i pkt. 4.2 eller pkt. 4.3.

Vi ændrer provisionssatser og andre satser, der i konkrete aftaler er benævnt fx ”tillæg” eller ”marginal”, efter samme retningslinjer, som gælder for ændring af rentesatser.

Vi oplyser om ændring af satser.

Har du aftale med banken om lån, kreditter eller finansielle instrumenter, hvor der anvendes et benchmark, som fx referencerenten CIBOR, så kan du læse om bankens tilbagefaldsplaner på sydbank.dk

…”

Sydbank har fremlagt en oversigt over renteudviklingen på boliglånet. Heraf fremgår:

I perioden 28. juni 2007 - 4. november 2008 blev rentesatsen forhøjet fem gange op til 10,25%.

I perioden 26. november 2008 - 20. juli 2010 blev rentesatsen nedsat ni gange ned til 7%.

I perioden 18. maj 2011 - 15. december 2015 blev rentesatsen forhøjet otte gange op til 10%. Rentesatsen var efterfølgende uændret 10 %.

Hovedparten af renteændringerne var generelle for bankens kunder og blev annonceret i dagspressen. Begrundelserne for renteforhøjelserne var navnlig øgede finansierings- og kapitalomkostninger for den finansielle sektor og Nationalbankens forhøjelser af renten. To renteforhøjelser – henholdsvis 0,75 procentpoint pr. den 1. august 2012 og 0,5 procentpoint pr. den 15. december 2015 – var begrundet i individuelle forhold.

I 2014 blev rentetilpasningslånet i Totalkredit omlagt til et 30-årigt 3 % obligationslån med en hovedstol på 1.243.000 kr.

I 2017 og 2018 anmodede klageren om nedsættelse af renten på boliglånet.

Under sagen er der fremlagt mail-korrespondance mellem parterne i perioden 6. marts 2017 -  24. april 2019. Heraf fremgår blandt andet:

Dato

Afsender

Tekst

25. september 2018

klageren

… En anden ting vi gerne vil have vendt er vores boliglån hvor renten er sat op til 10% hvilket ikke giver nogen mening for os eller dem vi har vendt det med.
Vi er godt klar over at vi købte vores hus da boligboblen kom men vi optog lånet til en rente på 7% og havde ikke forestillet os at den var variabel så den kunne stige med 3 %. Vi har nu i 11 år afdraget på det lån med 3.900 om måneden og indbetalt omkring 500.000 til det lån men kun afdraget selve lånet med omkring 70.000! …

22. januar 2019

klageren

… Jeg har netop erfaret, at min lønsikring udløber med sidste udbetaling d. 1 marts. Det vil så betyde at jeg får 3600 mindre udbetalt. Jeg har desværre ikke mulighed for at tage et arbejde da jeg er sygemeldt og venter på svar på scanning af ryggen igen.
Jeg håber vi kan finde en løsning omkring vore boliglån eller konvertering af Totalkreditforeningslånet til et med afdragsfrihed …

29. marts 2019

banken

… Vi er villige til at se på evt. udsættelse af Totalkredit ydelser - Dog er dette på betingelse af, at der fremlægges en underskrevet aftale om salg, hvor vi som bank godkender mægler og pris – Derfor har jeg brug for, at du / I skriftligt giver meddelelse omkring endeligt valg at mægler og pris. …

9. april 2019

klageren

… Vi har i dag modtaget en opkrævning på 17 tusind fra Totalkredit. Vil det sige at det alligevel ikke er gået igennem at få ydelsesfrihed. …

10. april 2019

 banken

… Opkrævningen skal I se bort fra.
I forbindelse med jeres salg skal betaling ske igennem forhøjelse af boliglånet. Jeg regner med at have nye dokumenter klar til jer i næste uge til underskrift. …

10. april 2019

klageren

… Det var ikke aftalen. Du sagde at vi kunne få ydelsesfrihed på totalkreditlånet i fald af at vi satte det til salg. Du sagde ikke noget om at det vil blive en forhøjelse af boliglånet. Nu føler vi os virkelig vildledt. Med den rente på boliglånet tager det os år at betale det. fx har vi på to år betalt 3910 om måneden (ca. 94.000) men kun afdraget med omkring 24.000.
Det synes vi på ingen måder er i orden. …

12. april 2019

banken

"Afdragsfrihed" på Totalkredit lånet kan kun opnås ved at banken låner jer pengene til betaling af ydelserne i de 6 mdr. det antages at det vil tage at sælge boligen.
Det er den mulighed jeg kan tilbyde medmindre I nu kan finde pengene til betaling af Totalkredit andet steds. Du har tidligere afslået denne mulighed.

15. april 2019

klageren

… Du har på et tidligere tidspunkt skrevet at det ikke kunne komme på tale med en forøgelse af boliglånet. Og du sagde at vi ville kunne få ydelsesfrihed på totalkredit lånet såfremt vi kom med en underskrevet salgsaftale. Vi kan på ingen måder se det at få ydelsesfrihed på totalkredit lånet har noget som helst at gøre med at forhøje vores boliglån. Som du selv har afvist. Så kunne du have skrevet at I alligevel kunne forøge boliglånet. Vi føler virkelig at vi er blevet vildledt til at sætte en underskrift på salgsaftalen. Som jeg beskrev i sidste mail som du ikke har svaret på, har det enorme omkostninger for os. Det vil koste os 96.000 over to år at få betalt den ene ydelse på totalkredit lånet tilbage.
Hvis det nu pludselig kan lade sig gøre at forhøje boliglånet, må det i vores optik også kunne lade sig gøre at skrue ned for renten i samme ombæring til en rente på 5,25 procent som andre pengeinstitutter tilbyder. …

 

Den 1. juni 2019 indgav klageren en klage over Sydbank til Ankenævnet.

Den 27. november 2019 frafaldt banken pr. kulance de individuelle renteforhøjelserne på boliglånet pr. den 1. august 2012 og den 15. december 2015. På den baggrund nedskrev banken samme dag restgælden på boliglånet med 35.150 kr. og meddelte klageren og H, at rentesatsen på boliglånet var nedsat med 1,25 procentpoint til 8,75 %. Ydelsen var uændret 3.910 kr. om måneden.

Klageren fastholdt klagen.

Parternes påstande

Klageren har nedlagt endelig påstand om, at Sydbank skal 1) betale yderligere rentekompensation og nedsætte renten på boliglånet til 6 % 2) betale ydelsesfrihed på Totalkreditlånet 3) acceptere at han og H skifter afdeling i banken og 4) medvirke til at omlægge Totalkreditlånet.

Sydbank har nedlagt påstand om frifindelse. For så vidt angår 1), 3) og 4) har banken også nedlagt påstand om afvisning.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at (1) banken har beregnet sig for høj rente på boliglånet. Banken har endvidere ydet dårlig og mangelfuld rådgivning i forbindelse med deres indsigelser mod renten på boliglånet og i forbindelse med et tilbud om ydelsesfrihed på deres lån i Totalkredit. De har til stadighed overholdt deres forpligtelser over for banken.

I de seneste 12 år har de betalt over 500.000 kr. på boliglånet, men kun afdraget omkring 100.000. Banken har under sagen ydet kompensation for to rentestigninger. Banken bør også yde rentekompensation for de øvrige rentestigninger og nedskrive rentesatsen til markedsrenten, som udgør cirka 6 %.

Der var ikke belæg for rentestigningerne. Stigningerne kom umiddelbart efter, at de valgte at få restkøbesummen på et bilkøb finansieret via en anden udbyder end banken. I varslingerne henviste banken til finansiel uro i Europa (2007-2009), men denne ramte for eksempel ikke hans brors boliglån i banken, der i samme periode ikke blev forhøjet. Varslingsbrevene opfyldte ikke kreditaftalelovens krav om oplysninger vedrørende betalingernes størrelse, antal og hyppighed efter rentestigning.

(2) De indvilgede i at sætte huset til salg, fordi de ifølge banken kunne få ydelsesfrihed på Totalkreditlånet, hvis de underskrev en salgsformidlingsaftale med en ejendomsmægler.

De blev ikke informeret om, at ydelsesfriheden skulle finansieres via boliglånet eller en kassekredit med ikke ubetydelige omkostninger til følge. De blev derfor presset ud i et boligsalg under falske forudsætninger.

Efter underskrivelsen af salgsformidlingsaftalen blev alle facader, sokler og vinduer malet forud for, at der skulle komme en fotograf. I efteråret 2019 blev det aftalt med ejedomsmægleren, at huset skulle ligge som skuffesalg, indtil Ankenævnet har truffet afgørelse.

Banken bør betale den ydelsesfrihed, de var blevet lovet. De blev nødt til at takke ja til en kassekredit, da banken truede med tvangsauktion.

(3) Med henblik på at genskabe skabe tillid og konstruktiv dialog mellem parterne bør banken imødekomme deres ønske om at skifte til bankens afdeling i byen A.  I et helt år, hvor de havde gode indtægter, forsøgte de at komme i dialog med deres daværende rådgiver om renten på boliglånet. Dette lykkedes ikke, hvilket fra bankens side blev undskyldt med travlhed. Under sagen har de fået en ny rådgiver i samme afdeling, men vedkommende har ikke svaret på deres seneste henvendelse af 29. oktober 2019.

(4) Banken bør medvirke til at omlægge det nuværende 3 % obligationslån i Totalkredit til et 1 % obligationslån. Banken har fastholdt en vurdering af huset til 1.250.000 kr. En ejendomsmægler har imidlertid nu vurderet huset til 1.375.000 kr. En omlægning vil medvirke til, at de kan blive i huset og afdrage deres gæld.

Sydbank har anført, at (1) renteændringerne på boliglånet er sket i overensstemmelse med vilkårene i aftalen.

Banken er på nuværende tidspunkt ikke i stand til at oplyse nærmere hvilke individuelle forhold, der havde ændret sig hos klageren og H og således var baggrunden for de individuelle rentestigninger i 2012 og 2015. Banken har derfor frafaldet disse rentestigninger pr. kulance.

Klageren og H er ikke berettiget til kompensation for øvrige, tidligere varslede og gennemførte renteforhøjelser, ligesom de ikke har krav på en nedsættelse af renten.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at Ankenævnet ikke har hjemmel til at træffe afgørelse vedrørende renten på boliglånet.

(2) Banken har ikke lovet klageren og H ydelsesfrihed på Totalkreditlånet. Der var en potentiel mulighed for ydelsesfrihed, hvis ejendommen blev sat til salg.  Klageren og H har accepteret et tilbud fra banken om en kredit til betaling af terminsydelser i seks måneder.

(3) Banken kan ikke imødekomme klagerens ønske om at blive tilknyttet bankens filial i byen A eller en rådgiver herfra. I forhold til klagerens påstand herom påstår banken afvisning, da Ankenævnet ikke kan træffe afgørelse herom.

Det beklages, hvis klageren er af den opfattelse, at han ikke har fået svar på sin seneste henvendelse til banken. Hvis afdelingen ved en fejl ikke har svaret på en henvendelse af 29. oktober 2019, bedes klageren genfremsende henvendelsen til bankens juridiske afdeling.

(4) Banken ønsker ikke at tilbyde klageren og H en omlægning af deres realkreditlån, da en eventuel omlægning ikke vil kunne forbedre deres økonomi i en sådan grad, at de vil kunne blive boende i deres hus. Banken er ikke bundet af et andet pengeinstituts vurdering af huset.

Til støtte for afvisningspåstanden har banken anført, at Ankenævnet ikke har hjemmel til at pålægge banken at gå i dialog med klageren om en omlægning af realkreditlånet eller at pålægge banken at tilbyde en omlægning. Banken påstår derfor afvisning i forhold til klagers påstand herom.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises, hverken helt eller delvist. Ifølge Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 5, kan en klage angå samtlige omstændigheder i retsforholdet mellem parterne.

Til finansiering af et huskøb optog klageren og H i 2007 et boliglån i Sydbank med variabel rente, for tiden 7,5 % om året og et realkreditlån i Totalkredit. Senere på året blev boliglånet forhøjet. På daværende tidspunkt var rentesatsen steget til 8 %.

Rentesatsen på boliglånet varierede i perioden 2007 - 2015 i intervallet 7 % - 10,25 %. Fra 2015 og frem var rentesatsen uændret 10 % om året.

Banken har under sagen frafaldet to individuelle renteforhøjelser på boliglånet pr. den 1. august 2012 og den 15. december 2015 og har på den baggrund nedskrevet restgælden på boliglånet med 35.150 kr. og nedsat rentesatsen på lånet med 1,25 procentpoint til 8,75 %.

Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges banken at frafalde yderligere renteforhøjelser på boliglånet. Ankenævnet finder det godtgjort, at der i låneaftalen var hjemmel til de renteforhøjelser, som banken har fastholdt. Ankenævnet lægger endvidere til grund, at renteændringerne på lånet skete med de varsler, der følger af bankens Almindelige forretningsbetingelser – Privatkunder, at klageren og H er blevet informeret om renteændringerne på fyldestgørende måde, jf. nu kreditaftalelovens § 9, og at klageren og H løbende har fået tilsendt kontoudskrifter og årsopgørelser, hvoraf renter, rentesats og restgæld er fremgået.

Ankenævnet finder ikke, at rentesatserne kan tilsidesættes som urimelige, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c.

Det kan heller ikke ud fra rimelighedsbetragtninger pålægges banken at frafalde eller nedsætte restgælden på boliglånet, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c. Dette gælder uanset, om det som anført af klageren må lægges til grund, at han og H i perioden 2007 - 2018 har indbetalt i alt cirka 500.000 kr. på lånet, og at lånet i samme periode kun er blevet nedbragt med cirka 100.000 kr.

Det kan ikke lægges til grund, at banken lovede klageren og H, at de ville kunne få ydelseshenstand på Totalkreditlånet.

Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges banken at imødekomme klagerens ønske om, at kundeforholdet flyttes til en bestemt afdeling i banken. Ankenævnet har herved blandt andet lagt vægt på, at ønsket alene er begrundet i personforhold, og at klageren under sagen er blevet tilknyttet en ny rådgiver i sin nuværende afdeling.

Ankenævnet finder ikke, at det kan pålægges banken at medvirke til, at omlægge klagerens og H’s realkreditlån fra det nuværende 3 % obligationslån til et 1 % obligationslån.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen

Klageren får klagegebyret tilbage