| Sagsnummer: | 126/2024 |
| Dato: | 19-12-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Janni Visted Hansen, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning |
| Ledetekst: | Andelsboligforenings indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af udskiftning af vand- og afløbsinstallation i andelsboligforenings ejendom, samt mangelfuld rådgivning i forbindelse med delindfrielse af lån ved et ekstraordinært afdrag. |
| Indklagede: | Nordea Danmark, filial af Nordea Bank Abp, Finland |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører en andelsboligforenings indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af udskiftning af vand- og afløbsinstallation i andelsboligforenings ejendom, samt mangelfuld rådgivning i forbindelse med delindfrielse af lån ved et ekstraordinært afdrag.
Sagens omstændigheder
Klageren er en andelsboligforening. Andelsboligforeningen blev administreret af ejendomsadministrator S. Banken har anført, at ejendomsadministrator S udover ejendomsadministration også varetog rådgivning i forbindelse med låne- og byggesager. Af klagerens vedtægter dateret 2019 fremgik blandt andet:
”…
§ 27
Bestyrelsen:
Generalforsamlingen vælger en bestyrelse til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.
Bestyrelsen bemyndiges til i samråd med administrator at foretage omprioriteringer af ejendommens eksisterende gæld i kreditforeninger og pengeinstitutter med henblik på besparelser i ydelser i forhold til eksisterende lån. Eksisterende lån kan ikke konverteres til flexlån kun fast forrentede lån.
…”
Banken har oplyst, at banken den 23. januar 2019 afholdt et møde med klagerens bestyrelse, hvor omlægning af klagerens stående lån, som stod til fuld indfrielse ultimo 2019 samt refinansiering og påbegyndelse af afdrag af klagerens rentetilpasningslån blev drøftet.
Banken udarbejdede på baggrund af drøftelserne et finansieringsoplæg, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Forudsætninger
Beregning på konvertering af nuværende lån i Nordea Kredit
|
Nuværende lån |
Hovedstol |
Løbetid |
Kurs |
Kontantrestgæld |
… |
Rente |
… |
Indfrielsessum |
|
Stående lån 4 %* |
5.418.000 |
1 år |
104,74 |
5.418.000 |
… |
4,00 % |
… |
5.675.000 |
|
S10 rentetilpasningslån m afd.frihed** |
4.010.000 |
21 år |
104,75 |
4.010.000 |
… |
4,13 % |
… |
4.201.000 |
|
F1 rentetilpasningslån *** |
5.050.000 |
22 år 9 mdr. |
101,11 |
3.902.000 |
… |
-0,14 % |
… |
3.945.000 |
|
Samlet |
14.478.000 |
|
|
13.330.000 |
|
|
|
13.821.000 |
*Lånet står til fuld indfrielse ultimo 2019
** Lånet refinansieres 01.01.2020 hvor der også igangsættes afvikling
*** Lånet refinansieres 01.10.2019.
Fast & variabel rente
|
Lån |
Hovedstol |
Løbetid |
Kurs |
Provenu |
Obligations-Hovedstol |
Rente |
1. års ydelse |
1 års afdrag |
|
Kontantlån 1,5% fast rente |
6.927.000 |
30 år |
96,04 |
6.911.000 |
7.212.770 |
1,79% |
325.932 |
178.000 |
|
Stående 1 % |
6.927.000 |
10 år |
99,99 |
6.911.000 |
6.928.000 |
1,00 % |
96.992 |
|
|
Samlet |
13.854.000 |
|
|
13.822.000 |
14.140.770 |
|
422.924 |
178.000 |
…”
I 2019 ønskede klageren at foretage udskiftning af faldstammer i andelsboligforeningens ejendom. Banken har anført, at ejendomsadministrator S varetog rådgivningen af klageren i forbindelse med hjemtagelse af lån vedrørende finansieringen af udskiftningen af vand- og afløbsinstallationen i klagerens ejendom og omlægningen af klagerens eksisterende lån.
Ejendomsadministrator S udarbejdede et oplæg til anskaffelsessum, finansieringsplan og driftsbudget vedrørende udskiftningen af faldstammer af 12. marts 2019. Af oplægget fremgår blandt andet, at ejendomsadministrator S havde anslået, at projektets samlede udgifter ville være 5.540.625 kr. Ejendomsadministrator S’ finansieringsplan var, at 1.500.000 kr. af de samlede udgifter til vand- og afløbsinstallationsprojektet skulle betales ved klagerens egne opsparede midler, hvorfor der var et anslået finansieringsbehov på 4.040.625 kr.
Den 15. maj 2019 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling. Af et referat vedrørende bestyrelsens forslag om udskiftning af vand- og afløbsinstallation fremgår, at bestyrelsen for andelsboligforeningen ønskede generalforsamlingens bemyndigelse til at indgå aftale med entreprenører og gennemførelse af arbejdet vedrørende udskiftning af vand- og afløbsinstallation. Det fremgår herudover:
”…
Arbejderne har en samlet budgetramme på kr. 5.540.625,00 jf. vedlagte oversigt over anskaffelsessum og finansieringsplan udarbejdet af [ejendomsadministrator S], 12. marts 2019. e o
Bestyrelsen bemyndiges til i den forbindelse at indgå aftale med rådgivere om bl.a. teknisk rådgivning, byggeadministration, juridisk og økonomisk rådgivning.
Bestyrelsen bemyndiges til at finansiere udgiften via optagelse af byggelån og realkreditlån.
Bestyrelsen bemyndiges til at foretage omlægning i samarbejde med professionel rådgiver.
…
Herefter blev forslaget sat til afstemning
FOR stemte 72
IMOD stemte 18
UNDLOD 0
Forslaget var hermed vedtaget.
…”
Banken har fremlagt en e-mail af 21. juni 2019, som blev sendt af ejendomsadministrator S til klageren. Af e-mailen fremgår blandt andet:
”…
Jeg har forelagt de beregninger vi talte om på mødet og nedenstående matcher det aftalte bedst.
Alle foreningens lån omlægges og der udbetales ca. 4.000.000 kr. til byggeprojektet. (der blev udbetalt 4.012.605,17 kr.).
Der etableres følgende finansiering
Den samlede gæld udgør ca. 18.000.000 kr. hvor 77 % af gælden er med afdrag og 23 % af gælden er uden afdrag.
…”
Ved e-mail af 4. juli 2019 svarede klageren ejendomsadministrator S blandt andet, at klageren havde besluttet at fordele sine lån således, så lånet med afdrag skulle udgøre 66 % og lånet med afdragsfrihed skulle udgøre 34 %
Den 25. juli 2019 skrev ejendomsadministrator S til banken, at klageren ville have den aftalte belåning med en uændret ydelse i forhold til klagerens daværende ydelse, og at stigningen i boligafgiften skulle indgå i driften. Herudover fremgår:
”…
Sætter du i gang med samme ydelse og en fordeling med afdrag og afdragsfrihed.
…”
Den 29. juli 2019 sendte banken en e-mail med et finansieringsoplæg til ejendomsadministrator S. Af e-mailen fremgår:
”…
Jeg har set på det og vi bør omlægge pr. 01.10.2019.
F1 lånet opsiges ved refinansieringen til kurs 100.
S10 lånet og det stående lån indfries 01.10.2019 pari straks med differencerenter til udgangen af året hvor de udløber og refinansierer. Derved undgår vi overkurs, hvis vi gå i markedet nu og forsøger at opkøbe dem. Desuden undgår vi en lang sikring til 01.01.2020.
Beregningen ser ud som følger.
F1: indfries med 3.800.000 kr.
S10 indfries med 4.010.000 kr.
Der betales differencerente i 92 dage kupon 4% differencerenter 1,15 = 5,15% = 52.000 kr.
Samlet indfrielse 4.062.000 kr.
Stående 1% indfries med 5.418.000 kr.
Der betales differencerenter i 92 dage kupon 4% differencerenter 1,15 = 5,15% = 70.000 kr.
Samlet indfrielse 5.488.000 kr.
Samlet indfrielse 13.350.000 kr.
Provenu til byggesag 4.000.000 kr.
Omkostninger inkl. tinglysning 58.000 kr.
Samlet provenu: 17.410.000 kr.
Hvis I bekræfter vedhæftede nye beregning så skal vi blot aftale, hvem jeg skal foretage kurssikring med. Så sørger jeg efterfølgende for at lån opsiges osv.
…”
Banken har oplyst, at ejendomsadministrator S på vegne af klageren den 31. juli 2019 bekræftede, at banken skulle gennemføre omprioriteringen.
Banken har oplyst, at banken den 2. august 2019 orienterede foreningen om, at den havde opsagt de eksisterende lån og kurssikret to nye fastforrentede lån i overensstemmelse med, hvad der var aftalt. Der var tale om et kontantlån på 12.390.000 kr. med fast rente og afdrag samt et obligationslån på 5.210.000 kr. med en fast rente, 30 års løbetid og 10 års afdragsfrihed.
Omlægningen af lånene skete den 1. oktober 2019. Lånedokumenterne blev herefter via ejendomsadministrator S sendt til underskrift hos bestyrelsen, hvorefter de nye lån blev udbetalt den 1. oktober 2019.
Den 27. august 2021 meddelte ejendomsadministrator S banken, at klageren ønskede at foretage en delindfrielse af lån, da klageren derved ønskede at nedbringe klagerens gæld, så dette gav en reduktion i klagerens løbende ydelse.
Den 11. oktober 2021 skrev banken i en e-mail til ejendomsadministrator S, at kursen på klagerens 1 % lån med afdrag var 95,112 og at kursen på klagerens 1 % lån med afdragsfrihed var 93,918. Hvis klageren ønskede den størst mulige positive effekt på klageren likviditet, skulle klageren foretage en delvis indfrielse af lånet med afdrag, og at klageren skulle foretage en delvis indfrielse af lånet uden afdrag, hvis klageren ønskede at nedbringe den andel af klagerens gæld, der ikke blev afviklet på. Da lånet med afdragsfrihed var optaget til en lavere kurs end lånet med afdrag var forskellen i kurs ikke et udtryk for en større gevinst ved delindfrielse af det ene lån frem for det andet.
Den 14. oktober 2021 svarede ejendomsadministrator S banken, at klageren ønskede at afdrage ca. to millioner på klagerens prioritetslån, så banken skulle iværksætte en delvis indfrielse af klagerens lån med afdrag, da klageren derved sparede mest likviditetsmæssigt, og da det afdragsfrie lån udgjorde en lille del af klagerens samlede lån.
Den 15. oktober 2021 gav banken klageren et tilbud på nedbringelse af lån. Det fremgår af nedbringelsestilbuddet, at lånet med en hovedstol på 12.390.000 kr. skulle nedbringes med 2.181.187,40 kr., hvorefter hovedstolen ville være 10.208.812,60 kr.
Parternes påstande
Den 20. februar 2024 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark og/eller Nordea Kredit skal betale klageren 201.810 kr. i erstatning, herudover skal banken eller realkreditinstituttet stille klageren som om, at klagerens ekstraordinære afdrag af 15. oktober 2021 skete på lånet med afdragsfrihed.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Nordea Kredit har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at andelsboligforeningen fik elendig rådgivning af banken og ejendomsadministrator S.
Det centrale i sagen er, at bestyrelsen var bemyndiget til at finansiere udgiften via optagelse af bygge- og realkreditlån.
Banken burde ikke i juni 2019 have anbefalet at hjemtage et kreditforeningslån på 5.210.000 kr. udelukkende baseret på en budgetramme på 5.500.000 kr. Andelsboligforeningen ønskede at spare, så byggesagsstyring af ejendomsadministrator S blev fravalgt. Det blev besluttet, at en del af finansieringen skulle ske ved egenbetaling af 1.500.000 kr. ved andelsboligforeningens opsparede midler. På tidspunktet for drøftelsen og hjemtagelsen af finansieringen var der ikke lavet udbud eller modtaget tilbud på entreprisen. Ingen anede, hvad den faktiske pris for projektet ville blive. Finansieringen skulle derfor ske efterfølgende ved en byggekredit med efterfølgende optagelse af et kreditforeningslån, hvilket ville have været den normale procedure.
Banken adviserede i april 2021 andelsboligforeningen, at den ville indføre negativ rente ved indeståender på over 500.000 kr. Banken kontaktede ikke på noget tidspunkt andelsboligforeningen vedrørende nedbringelse af den for store kreditsaldo. Det var først primo juni 2021, at andelsboligforeningen konstaterede problemet, hvorefter beslutningen om en delvis indfrielse blev taget. Restgælden burde dog have været under 500.000 kr.
Projektet endte med at koste ca. 4.136.000 kr. Når 1.500.000 kr. trækkes fra, kunne andelsboligforeningen have nøjes med at optage et kreditforeningslån på ca. 2.636.000 kr. Bankens rådgivning bevirkede derfor en stor overfinansiering på ca. 2.574.000 kr. Det har betydet, at andelsboligforeningen betalte for meget i stempelafgift, kurstab, rente og bidrag på kreditforeningslånet, indtil det i 2021 blev delvist indfriet ved et ekstraordinært afdrag. Andelsboligforeningen kunne have fået en samlet besparelse på 201.810 kr., hvoraf 95.560 kr. udgør kurstab, 36.250 kr. udgør sparet stempelafgift, og 70.000 kr. udgør sparet rente- og bidragsudgifter.
Bestyrelsen havde ingen bemyndigelse til at lade andelsboligforeningen skylde 1.000.000 kr. ”for meget” på et kreditforeningslån. Dette skulle have været vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling. Dette burde banken, som andelsboligforeningens rådgiver, vide.
Bankens rådgivning havde alene det formål at maksimere bankens indtjening i andelsboligforeningens disfavør. Som finansiel rådgiver har man et rådgiveransvar.
Banken ligger i top med henblik på indtjening og samtidig i top i antallet af kundeklager. Dette kan skyldes, at banken tjener penge på mindre kompetent rådgivning.
Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med andelsboligforeningens låneoptagelse.
Andelsboligforeningens bestyrelse blev på den ekstraordinære generalforsamling den 15. maj 2019 bemyndiget til bl.a. at finansiere udgiften til faldstammeprojektet via optagelse af byggelån og realkreditlån, indgå aftale med rådgivere om økonomisk rådgivning og foretage omlægning i samarbejde med en professionel rådgiver.
Det fremgår af referatet fra den ekstraordinære generalforsamling, at generalforsamlingen fik forelagt oversigten over anskaffelsessum og finansieringsplan, hvor det fremgik, at det samlede finansieringsbehov for faldstammeprojektet var 4.040.625 kr.
Lånet blev optaget efter en længere dialog mellem andelsboligforeningens bestyrelse og foreningens rådgiver, ejendomsadministrator S. Lånet blev bevilliget indenfor rammerne af den bemyndigelse, som blev givet til bestyrelsen på den ekstraordinær generalforsamling den 15. maj 2019. Lånet svarede til den estimerede anskaffelsessum, som blev fremlagt og godkendt på den ekstraordinære generalforsamling den 15. maj 2019. Banken påtog sig ikke nogen rådgivningsforpligtigelse i forbindelse med optagelsen af lånet til faldstammeprojektet.
Andelsboligforeningen valgte efterfølgende ikke at gennemføre det fulde projekt, hvorfor det bevilligede lån til faldstammeprojektet ikke blev udnyttet fuldt ud. Banken kender ikke årsagen hertil, idet banken ikke var involveret i dialogen omkring faldstammeprojektet, hvorfor banken derfor heller ikke har rådgivet foreningen om at nedbringe lånet.
Andelsboligforeningen har i forbindelse med låneoptagelsen modtaget rådgivning fra foreningens rådgiver, ejendomsadministrator S, og bankens rolle i den henseende har alene været at udbetale lån i overensstemmelse med, hvad der blev aftalt mellem andelsboligforeningens bestyrelse og ejendomsadministrator S samt sikre, at dispositionen var omfattet af bestyrelsens mandat.
Det afvises, at banken har anbefalet andelsboligforeningen at forhåndshjemtage et alt for stort lån i forbindelse med finansieringen af faldstammeprojektet.
Det afvises ligeledes, at banken har rådgivet andelsboligforeningens i forhold til en eventuel nedbringelse af lånet, idet banken ikke har været involveret i drøftelserne om byggeprojektet og dermed ikke har haft indsigt i, hvorvidt projektet blev mindre bekosteligt end budgetteret. Banken har herudover ikke rådgivet andelsboligforeningen om størrelsen på nedbringelse af lånet, idet banken ikke havde en holdning til, hvor mange midler andelsboligforeningen skulle have på andelsboligforeningens konto.
Andelsboligforeningens bestyrelse besluttede i oktober 2021 at nedbringe kontantlånet ved et ekstraordinært afdrag. Forud for nedbringelsen var der dialog mellem foreningens bestyrelse og banken om de positive virkninger af at nedbringe det ene lån frem for det andet. Bestyrelsen i andelsboligforeningen ønskede størst mulig positiv effekt på likviditeten, hvorfor den valgte at nedbringe lånet med afdrag ved et afdrag på ca. 2.000.000 kr. Kursgevinsten var større, hvis bestyrelsen havde valgt at afdrage på kontantlånet, end det valgte lån med afdrag. Inden der skete nedbringelse af lånet, sikrede banken, at nedbringelsen af lånet lå inden for bestyrelsens mandat, jf. vedtægternes § 27, stk. 2. Det afvises derfor, at der blev afdraget på det forkerte kreditforeningslån.
Klageren har herudover ikke lidt et tab, som banken er ansvarlig for.
Nordea Kredit har anført, at det kan bekræftes, at andelsboligforeningen optog to lån i realkreditinstituttet den 30. september 2019.
Realkreditlån i Nordea Kredit udbydes til kunder i Nordea Danmark gennem bankens filialer. Banken varetager efter aftale med realkreditinstituttet blandt andet rådgivningen om realkreditinstituttets produkter.
Når andelsboligforeninger optager lån, kan det dog også være foreningens administrator, der rådgiver om låntagningen.
Realkreditinstituttet har ikke ydet nogen rådgivning til andelsboligforeningen i forbindelse med foreningens byggeri og optagelse af lån til finansiering af byggeriet. Henunder heller ikke om størrelsen på de optagne lån.
Da realkreditinstituttet ikke har været involveret i rådgivningsforløbet i den konkrete sag, bør realkreditinstituttet frikendes.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren er en andelsboligforening. Andelsboligforeningens blev administreret af ejendomsadministrator S. Banken har anført, at ejendomsadministrator S varetog rådgivningen af klageren i forbindelse med optagelse af boliglån og hjemtagelse af lån vedrørende finansieringen af udskiftningen af klagerens vand- og afløbsinstallation.
I 2019 overvejede klageren at foretage udskiftning af faldstammer i andelsboligforeningens ejendom.
Ejendomsadministrator S udarbejdede et oplæg til anskaffelsessum, finansieringsplan og driftsbudget vedrørende udskiftningen af faldstammer af 12. marts 2019. Af oplægget fremgår blandt andet, at ejendomsadministrator S havde anslået, at projektets samlede udgifter ville være 5.540.625 kr. Ejendomsadministrator S’ finansieringsplan var, at 1.500.000 kr. af de samlede udgifter skulle betales ved klagerens egne opsparede midler, hvorfor der var et anslået finansieringsbehov på 4.040.625 kr.
Den 15. maj 2019 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling. Af et referat vedrørende bestyrelsens forslag om udskiftning af vand- og afløbsinstallation fremgår, at bestyrelsen for andelsboligforeningen ønskede generalforsamlingens bemyndigelse til at indgå aftale med entreprenører og gennemførelse af arbejdet vedrørende udskiftning af vand- og afløbsinstallation. Det fremgår herudover, at ejendomsadministrator S’ oplæg af 12. marts 2019 blev præsenteret for generalforsamlingen, og at generalforsamlingen vedtog, at bestyrelsen kunne bemyndiges til at finansiere udskiftningen af andelsboligforeningens vand- og afløbsinstallation via optagelse af byggelån og realkreditlån og til at foretage omlægning af lån i samarbejde med professionel rådgiver.
Ved ejendomsadministrator S’ e-mail af 21. juni 2019 til klageren meddelte ejendomsadministrator S klageren, at andelsboligforeningens lån skulle omlægges, og at der skulle udbetales et lån på ca. 4.000.000 kr. til byggeprojektet. Der skulle etableres et fastforrentet lån på 1 % med en hovedstol på 14.000.000 kr. og et lån på 1 % med ti års afdragsfrihed og med en hovedstol på ca. 4.000.000 kr.
Ved e-mail af 4. juli 2019 svarede klageren ejendomsadministrator S, at dens lån skulle fordeles med 66 % med afdrag og 34 % med afdragsfrihed.
Den 25. juli 2019 skrev ejendomsadministrator S til banken, at banken skulle iværksætte optagelsen af et lån, hvor klageren ville have den aftalte belåning med en uændret ydelse i forhold til klagerens daværende ydelse.
Den 29. juli 2019 sendte banken en e-mail med et finansieringsoplæg til ejendomsadministrator S, hvoraf blandt andet fremgår, hvordan indfrielsen af klagerens eksisterende lån, og at den samlede indfrielse udgjorde 13.350.000 kr. Herudover fremgår, at klageren skulle have udbetalt 4.000.000 kr. i provenu til byggesagen og betale 58.000 kr. i omkostninger inkl. tinglysningsgebyr.
Banken har oplyst, at ejendomsadministrator S på vegne af klageren den 31. juli 2019 bekræftede, at banken skulle gennemføre omprioriteringen.
Banken har oplyst, at banken den 2. august 2019 orienterede foreningen om, at den havde opsagt de eksisterende lån og kurssikret to nye fastforrentede lån i overensstemmelse med, hvad der var aftalt. Der var tale om et kontantlån på 12.390.000 kr. med fast rente og afdrag samt et obligationslån på 5.210.000 kr. med en fast rente, 30 års løbetid og 10 års afdragsfrihed.
Omlægningen af lånene skulle ske den 1. oktober 2019. Lånedokumenterne blev sendt via ejendomsadministrator S til underskrift hos bestyrelsen, hvorefter de nye lån blev udbetalt den 1. oktober 2019.
Den 27. august 2021 meddelte ejendomsadministrator S banken, at klageren ønskede at foretage en delindfrielse af lån, da klageren derved ønskede at nedbringe klagerens gæld, så dette gav en reduktion i klagerens løbende ydelse.
Den 11. oktober 2021 skrev banken til ejendomsadministrator S, at kursen på klagerens 1 % lån med afdrag var 95,112 og at kursen på klagerens 1 % lån med afdragsfrihed var 93,918. Hvis klageren ønskede den størst mulige positive effekt på klagerens likviditet, skulle klageren foretage en delvis indfrielse af lånet med afdrag, og en delvis indfrielse af lånet uden afdrag, hvis klageren ønskede at nedbringe den andel af klagerens gæld, der ikke blev afviklet på. Da lånet med afdragsfrihed var optaget til en lavere kurs end lån med afdrag var forskellen i kurs ikke et udtryk for en større gevinst ved delindfrielse af det ene lån frem for det andet.
Den 14. oktober 2021 svarede ejendomsadministrator S banken, at klageren ønskede at afdrage ca. to millioner på klagerens prioritetslån, så banken skulle iværksætte en delvis indfrielse af klagerens lån med afdrag, da klageren derved sparede mest likviditetsmæssigt, og da det afdragsfrie lån udgjorde en lille del af klagerens samlede lån.
Den 15. oktober 2021 gav banken klageren et tilbud på nedbringelse af lån. Det fremgår af nedbringelsestilbuddet, at lånet med en hovedstol på 12.390.000 kr. skulle nedbringes med 2.181.187,40 kr., hvorefter hovedstolen ville være 10.208.812,60 kr.
Vedrørende Nordea Danmark:
På baggrund af de foreliggende oplysninger lægger Ankenævnet til grund, at banken hverken var involveret i forbindelse med vurdering af arbejdsomfang og størrelsen af omkostningerne ved gennemførelsen af klagerens vand- og afløbsinstallationsprojekt eller indhentelsen af tilbud. Banken modtog derimod ejendomsadministrator S’ oplæg til anskaffelsessum, finansieringsplan og driftsbudget vedrørende udskiftningen af faldstammer af 12. marts 2019, hvoraf blandt andet fremgår, at ejendomsadministrator S havde anslået, at projektets samlede udgifter ville være 5.540.625 kr., at klageren ville betale 1.500.000 kr. af de samlede udgifter ved klagerens egne opsparede midler, og at der derfor var et anslået finansieringsbehov på 4.040.625 kr., som blev vedtaget på en ekstraordinær generalforsamling den 15. maj 2019. Banken modtog herudover en meddelelse fra ejendomsadministrator S om, hvilken finansiering andelsboligforeningen ønskede og at banken skulle iværksætte gennemførelsen af låneomlægningen.
Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med valget af finansieringen af klagerens af vand- og afløbsinstallations-projekt eller omlægningen af lån i 2019, herunder størrelsen af finansieringen.
Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende i forbindelse med den delvise indfrielse af lånet. Ankenævnet har navnlig lagt vægt på indholdet af bankens e-mail af e-mail af 11. oktober 2021, og at klageren selv valgte at foretage en delvis indfrielse af lånet med afdrag.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.
Vedrørende Nordea Kredit:
Ankenævnet lægger til grund, at klageren og ejendomsadministrator S i forbindelse med omlægningen af klagerens lån og optagelsen af lån til finansiering af udskiftningen af vand- og afløbsinstallationen i klagerens ejendom, samt i forbindelse med den delvise indfrielse af lånet med afdrag alene var i dialog med Nordea Danmark.
Ankenævnet finder det herefter ikke godtgjort, at Nordea Kredit har handlet ansvarspådragende over klageren.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Danmark.
Klageren får ikke medhold i klagen over Nordea Kredit.