Indsigelser vedrørende et pengeinstituts rådgivning angående salg af bolig i forbindelse med skilsmisse

Sagsnummer:368/2011
Dato:23-05-2012
Ankenævn:Kari Sørensen, Jesper Claus Christensen, Troels Hauer Holmberg, Rut Jørgensen, George Wenning
Klageemne:B - Boligberegning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Ledetekst:Indsigelser vedrørende et pengeinstituts rådgivning angående salg af bolig i forbindelse med skilsmisse
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser vedrørende Danske Banks rådgivning angående salg af bolig i forbindelse med skilsmisse.

Sagens omstændigheder

Danske Bank har oplyst, at klageren K i august 2007 købte en andelslejlighed sammen med sin daværende mand M.

Banken har videre oplyst, at klageren den 10. juli 2009 meddelte banken, at parret skulle skilles.

Banken har fremlagt et referat fra et møde afholdt den 19. november 2009, hvor klageren K og M deltog. Af referatet fremgår:

"… [K] og [M] ønsker meget snart en afklaring på hvordan de skal dele deres gæld. Deres andel er ikke til salg endnu. … [K] har talt med flere ejendomsmæglere. De mener at kunne sælge andelen indenfor 2-4 måneder til en pris på 1,5 mio. Det koster ca. 70.000 kr. at få den solgt, dermed kommer der et provenu på 1.430.000 kr. Den samlede boliggæld er 2.495.000 kr. Parret får dermed et tab på ca. 1,1 mio. kr.

… [M] har ikke råd til at tage en ret stor del af gælden. … [K] er meget bekymret for hvordan det skal gå … [M]. De har to børn og hun vil bare have han har det godt for ellers går det også ud over hende via børnene. Lige nu har han ikke mulighed for at have børnene. Han bor til leje i et værelse hvor han ikke kan havde dem på besøg, når han skal have dem er det i deres lejlighed hvor … [K] bor. Hun skal så ud af huset når han er der. Det er ikke holdbart. … [K] vil derfor ikke bede … [M] om at tage en større del af gælden end at han kan få lov til at låne af os til indskud i ny lejlighed samt betale husleje.

… [M] betaler i øjeblikket 2500 kr. for værelset og betaler 11.300 kr. til deres fælles budgetkonto. Han har en bruttoløn på 24.000 kr. fast. Herudover tjener han mellem 1000 og 2000 kr. ekstra udbetalt pr. måned fra et ekstrajob han har. Dermed har han nu ca. 2.000 kr. til sig selv.

… [M] skal tage … [K’s] kredit på 100.000 og så skal de overveje om han skal betale mere til … [K] for at købe hende ud. Vi har lovet at … [M] godt kan låne 100.000 og så afhænger det af hvor meget han skal betale i husleje/indskud, hvor meget mere end 100.000 kr. han kan låne.

På den måde kan de få afklaret det nu. … [K] beholder lejlighed og lån på nær 100.000 kr. som … [M] overtager.

… [K] skal overveje om hun vil blive boende eller om hun vil sælge andelen og tage tabet. Hvis tabet er på 1,2 mio. kr. vil hun skulle betale 10 tkr. til lånet. Hun er meget i tvivl om hvad hun skal. … [K] ved at hun kan klare det evt. med hjælp fra hendes forældre. Hun er også blevet gjort klar at hvis hun vælger at blive boende så skal der ikke være noget at komme efter i hendes engagement.

De vender tilbage mandag når de har besluttet hvad vi skal gå videre med. De vil også i mellemtiden tale med ejendomsmægler om realistisk pris samt kigge på lejebolig til … [M] så vi ved hvad en realistisk lejeudgift vil være.

…"

Af klagerens brev af 3. november 2010 til banken fremgår, at andelsboligen blev solgt for 1,6 mio. kr., hvorved hun "står tilbage med et tab på ca. 1 mill. kr." Af brevet fremgår videre:

"…

På mødet … [i efteråret 2009] … deltog … [rådgiver R1] og … [rådgiver R2, daværende souschef] fra Danske Bank, min eks-mand …, og jeg selv.

Jeg havde på mødet et kraftigt ønske om at få økonomien delt, desuden ville jeg også gerne blive i daværende bolig …

… [rådgiver R2] tilkendegav, at banken godt ville acceptere at jeg blev i boligen, men han mente at økonomien ville blive alt for stram og jeg skulle vide, at såfremt jeg valgte at blive i boligen ville banken på ingen måde hjælpe mig økonomisk, såfremt jeg senere fandt ud af at min økonomi ikke kunne hænge sammen. Han rådede mig meget kraftigt til at sælge, trods det store tab jeg uomtvisteligt ville få.

På mødet blev følgende økonomiske scenarier for mig drøftet:
Tab ved salg: mellem 900.000 og 1.300.000 kr.
Mæglersalær: 100.000 kr.
Fremtidig husleje: 10.000 – 15.000 kr.

Med udgangspunkt i ovenstående økonomiske scenarier, udregnede … [R2], at jeg ved et salg vil have mellem 2000 – 4000 kr. mere mellem hænderne hver måned, end hvis jeg blev i daværende bolig. Han holdt meget fast i hans opfordring, til et salg. Jeg fik ingen dokumentation på disse udregninger udleveret.

… Jeg bor nu til leje, til 12.500 kr. + forbrug. Med udgangspunkt i de vilkår Danske Bank har tilbudt mig at afvikle min gæld under, så sidder jeg nu tilbage med en endnu strammere økonomi, end hvis jeg blevet i boligen … , så derfor har jeg på et møde bedt … [R1] om endnu engang at forklare mig, hvorfor jeg skulle sælge?

Denne forklaring har jeg endnu ikke fået.

Jeg har drøftet med … [R1], at jeg egentlig ikke er interesseret i at rejse en klagesag, men tvært i mod finde en løsning sammen med banken, så vi alle kommer så helskindet som muligt ud af dette. Trods denne udmelding fra mig, har hun holdt fast i, at jeg skal indsende en klagesag. Hermed er den skrevet og fremsendt. Jeg ser frem til at modtage bankens svar.

…"

Af bankens svar af 16. maj 2011 fremgår:

"…

Vi kan se af de kommentarer og mødereferater der er, har I på mødet den 19. november 2010 talt om forskellige scenarier og derudfra har vi rådet dig til at sælge og finde en lejebolig i stedet for din andelsbolig. Det er desværre ikke noteret i systemet hvor meget din husleje maksimalt kunne være på efter et salg. Der er lavet en beregning med en fremtidig husleje på 8.000 kr. og med den vil dit rådighedsbeløb [være] 11.000. På mødet blev der fremlagt, at det ville blive stramt for dig at blive siddende i andelen, hvis husleje var højere end 8.000 kr. Derfor syntes et salg som det bedste råd.

Det er meget beklageligt at du ingen beregninger fik med fra mødet i november.

… [R1] deltog også i de møder der blev afholdt og har flere gange forsøgt at redegøre for hvorfor din økonomi ser ud som den gør nu i forhold til det der var aftalt. Det er beklageligt at der ikke er lavet en korrekt beregning på mødet den 19. november så udgangspunktet var korrekt og du dermed havde kunnet følge med i din økonomiske situation i de forskellige scenarier.

Herfra kan vi kun tilbyde at hjælpe dig igennem på den bedst mulige måde. Vi kan ikke ændre på det [der] er … sket men tager din redegørelse til efterretning.

Vi skylder dig nogle svar fra mødet der blev holdt med … [rådgiver R3] og … [R1] den 23. februar 2011.

… [R3] gav dig medhold i, at sagen var rigtig uheldig og utilfredsstillende for dig. Han tilbød at forlænge løbetiden på lånet til 30 år i stedet for 20 år og i samme forbindelse nedsætte renten med 1% p.a. Det er selvfølgelig stadig muligt hvis du ønsker det. Under disse omstændigheder vil der ingen omkostninger være forbundet med denne ændring.

Det er desværre ikke muligt at godkende dig til køb af en ejerbolig. …

Vi talte om, at du har brug for noget fleksibilitet i forhold til dit arbejde med et kreditkort. Den mulighed vi kan tilbyde dig er, at du får en ny konto hvor der er tilknyttet et … [kreditkort] som kun bruges til arbejde. … På den måde kommer det ikke til at påvirke din lønkonto og den vil ikke gå i overtræk pga. udlæg. Vi må her understrege, at vi ikke i fremtiden vil acceptere overtræk på dine konti.

Vi håber på et godt samarbejde i fremtiden og ser frem til at høre fra dig for at få afklaret de nævnte ting om omlægning af lån og en fleksibel konto.

…"

Banken har oplyst, at løbetiden på klagerens lån er blevet ændret til 30 år og at renten er blevet nedsat med 1,2 % til pt. 7 % pr. år.

Parternes påstande

Den 23. juli 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår påstanden således, at Danske Bank skal annullere eller nedsætte hendes gæld til banken.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har bl.a. anført:


at

det ikke blev undersøgt, om det var bedst for hende at blive i andelsboligen eller sælge. Hun har deltaget i 1 møde, hvor banken meldte ud, at boligen skulle sælges.

at

hun aldrig har givet udtryk for, at hun ikke vil blive i boligen - tværtimod.

at

hun kæmpede og argumenterede for at blive i boligen.

at

banken regnede sig frem til at M’s økonomi kunne bære en gæld på 130.000 kr.

at

hun ikke har gjort gældende, at der skulle være fejl i bankens beregninger, da hun aldrig har modtaget dem. Efterfølgende har hun bedt om at få dem udleveret, men dette er aldrig sket. Hun har også bedt om nye beregninger for at belyse, hvor hendes fordele ved salg kunne være. Dette har hun heller aldrig modtaget.

at

hun ikke ved mødet havde et ønske om et forbedret rådighedsbeløb - tværtimod havde hun et ønske om at blive i boligen og få det til at hænge sammen på bedst mulig vis.

at

banken aldrig har anbefalet hende en huslejeramme.

at

banken har handlet ansvarspådragende ved at rådgive til salg trods massivt tab og i samme forbindelse true med, at yderligere hjælp ikke kunne opnås, såfremt rådgivningen ikke blev fulgt.

at

hendes økonomiske problemer er opstået på grund af dårlig rådgivning om salg af bolig.


Banken skal tage ansvar for dens rådgivning og indgå i et samarbejde i forhold til at finde en løsning på den massive gæld, som hun er endt med ved f.eks. at annullere eller opdele gælden, så hun ikke længere er teknisk insolvent.

Alternativt kan banken benytte sig af, at andelsboligen faktisk atter er til salg. Dermed kan den købes af banken og hun kan bringes tilbage i boligen. Banken opfordres til at dække de udgifter, som hun har haft i forbindelse med flytning.

Danske Bank har bl.a. anført:


at

klageren har modtaget fyldestgørende rådgivning fra banken,

at

klagerens økonomiske problemer med andelslejligheden opstod som følge af hendes skilsmisse,

at

banken forsøgte at hjælpe klageren med at løse de økonomiske problemer, der opstod i forbindelse med hendes skilsmisse,

at

klageren selv indgik aftale med sin tidligere mand om deling af gælden i andelslejligheden,

at

klageren selv bærer risikoen for, at lejligheden som følge af den negative udvikling på ejendomsmarkedet kun kunne sælges med tab,

at

klageren selv er ansvarlig for, at hendes rådighedsbeløb ikke blev forbedret efter salg af andelslejligheden, idet hun valgte at leje en lejlighed med en højere husleje end, hvad banken anbefalede, og

at

banken ikke i øvrigt har handlet ansvarspådragende.


Ankenævnets bemærkninger

Ankenævnet finder, at en afklaring af sagens nærmere omstændigheder herunder vedrørende Danske Banks rådgivning af klageren og om banken i den forbindelse har pådraget sig et erstatningsansvar, vil forudsætte en yderligere bevisførelse bl.a. i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af § 7, stk. 1 i nævnets vedtægter.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.