Indsigelse mod omlægning i 2015 af andelsboliglån til ”øvrigt lån” i forbindelse med ydelses- og rentenedsættelse samt forhøjelse af forbrugslån. Krav om rentekompensation.

Sagsnummer:422/2019
Dato:26-06-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Anita Nedergaard, Kristian Ingemann Petersen, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist.
Klageemne:Udlån - rente
Rente - udlån
Ledetekst:Indsigelse mod omlægning i 2015 af andelsboliglån til ”øvrigt lån” i forbindelse med ydelses- og rentenedsættelse samt forhøjelse af forbrugslån. Krav om rentekompensation.
Indklagede:Sparekassen Sjælland-Fyn
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et krav fra klageren om rentekompensation på baggrund af, at hendes andelsboliglån hos Sparekassen Sjælland-Fyn i 2015 blev omlagt til ”øvrigt lån” i forbindelse med ydelses- og rentenedsættelse samt forhøjelse af forbrugslån.

Sagens omstændigheder

Klageren havde et andelsboliglån og et forbrugslån hos Sparekassen Sjælland-Fyn. Klageren har oplyst, at sparekassen havde pant i hendes andelsbolig til sikkerhed for andelsboliglånet.

Klageren har oplyst, at hun i 2015, hvor restgælden på andelsboliglånet var cirka 790.000 kr., og restgælden på forbrugslånet var cirka 40.000 kr., anmodede sparekassen om 1) at forhøje forbrugslånet med 10.000 kr. 2) at nedsætte renten på lånene og 3) at nedsætte ydelserne med 1.000 kr. på hvert lån – på andelsboliglånet dog kun i ni måneder i forbindelse med, at hun var på barsel.

Sparekassen har oplyst, at den på baggrund af en kreditmæssig vurdering tilbød at forhøje klagerens forbrugslån fra 40.000 kr. til 50.000 kr. og at nedsætte ydelsen på forbrugslånet med 1.000 kr. fra 2.500 kr. til 1.500 kr. I sparekassens samlede vurdering og det samlede tilbud til klageren indgik, at andelsboliglånet blev omlagt til et ”øvrigt udlån”. Rentesatsen blev nedsat fra 8,70 % til 8,45 % p.a., og ydelsen blev nedsat med 1.000 kr. pr. måned fra 7.200 kr. til 6.200 kr. i ni måneder. Klageren skulle ligeledes stille uændret sikkerhed i ejerpantebrev stort 800.000 kr. i andelsbolig for alt mellemværende med sparekassen.

Den 29. oktober 2015 underskrev klageren et gældsbrev til sparekassen vedrørende et lån, konto nr. -662, på 50.000 kr., som skulle afvikles med 1.500 kr. pr. måned. Renten var variabel, for tiden 13,85 % p.a. Klageren har oplyst, at renten herved blev nedsat med 1 %-point.

Klageren underskrev samme dag et gældsbrev til sparekassen vedrørende et lån, konto nr. -279, på 790.395 kr., som skulle afvikles med 6.200 kr. de første ni måneder og herefter 7.200 kr. pr. måned. Renten var variabel, for tiden 8,45 % p.a.

Endelig underskrev klageren en pantsætningserklæring, hvorefter sparekassen fik pant på 800.000 kr. i andelsboligen til sikkerhed for opfyldelse af enhver forpligtelse, som klageren havde eller måtte få over for sparekassen.

Pr. den 30. november 2018 steg renten på lån -279 fra 8,45 % til 8,95 %.

I 2019 varslede sparekassen en forhøjelse af renten på lån -279 til 9,70 % pr. den 30. september 2019, og klageren solgte sin andelsbolig pr. den 1. januar 2020.

Den 13. september 2019 sendte klageren et brev til sparekassen, hvor hun gjorde indsigelse mod renten på lån -279. Klageren anførte blandt andet:

”…

I forbindelse med modtagelsen af jeres seneste renteændring på mit lån [-279] fra 8,95 % til 9,7 % samt generel gennemgang af min økonomi i forbindelse med salg af min andelsbolig stiller jeg mig uforstående overfor hvorfor mit andelsboliglån i 2015 blev ændret fra typen andelsboliglån til typen lån i forbindelse med omlægning af afdrag. …

Da jeg får dokumenterne til underskrift undrer jeg mig over at andelsboliglånet nu ”blot” hedder lån, men jeg får at vide, at det er den eneste måde I kan sætte renten ned på. …

I jeres prisblad på hjemmesiden kan jeg se, at andelsboliglån i dag udbydes til en maksimal rente på 7 %. Da jeg skriver under i 2015 kommer jeg ned på en rente på 8,45 % – i dag betaler jeg 8,95 % og nu stiger den så til 9,7 %. Jeg har siden 29.10.2015 betalt 202.334,01 kr. i renter på dette lån alene.

…”

Den 24. september 2019 svarede sparekassen blandt andet:

”…

Når vi har at gøre med finansiering af andelsboliger foretager vi en regnskabsmæssig vurdering af andelsbevisets værdi og denne kan sagtens variere i forhold til den værdi andelsbeviset har i foreningens regnskab. Baggrunden for at lånet ændres fra andelsboliglån til lån er netop at den daværende restgæld var noget højere end den beregnede værdi af andelsbeviset og derfor ikke kunne holde sig indenfor vores gældende betingelser om andelsboliglån.

Om hvorvidt andelsbeviset i dag har en værdi i forhold til restgælden der berettiger at lånet kan omlægges til andelsboliglån, med dertilhørende ændring i rentesatsen, vil vi meget gerne se nærmere på, hvis du har ønske herom.

…”

Den 10. november 2019 indgav klageren en klage over Sparekassen Sjælland-Fyn til Ankenævnet.

Sparekassen har under sagen pr. kulance tilbudt klageren 5.000 kr., hvilket ifølge sparekassen beløbsmæssigt ville stille klageren, som om de to rentestigninger på lån -279 ikke havde fundet sted. Klageren har imidlertid fastholdt klagen.

Parternes påstande

Den 10. november 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland-Fyn skal yde en rentekompensation.

Sparekassen Sjælland-Fyn har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun er uforstående over for, hvorfor andelsboliglånet i 2015 blev ændret fra typen andelsboliglån til typen lån, i forbindelse med omlægning af afdrag. Sparekassen havde pant for andelsboliglånet, som ikke blev aflyst i forbindelse med ændringen. I stedet blev der udfærdiget et dokument, hvor der stod, at pantet nu dækkede enhver forretning, hun havde i sparekassen.

I forbindelse med, at hun solgte sin andelsbolig, blev hun gjort opmærksom på, at det ikke er lovligt at ændre et andelsboliglån, når der ligger et pantebrev til grund for det.

Sparekassen havde yderligere sikkerhed i en forsikring. Hun har altid overholdt sine forpligtelser over for sparekassen.

Sparekassen bør tilbagebetale for meget betalt rente i tiden fra 29. oktober 2015 til lånet ophørte i januar 2020.

Hun anmodede flere gange om nedsat rente, da hun betalte over 77.000 kr. årligt. Hun blev præsenteret for gældsbrevene og fik at vide, at dette var den eneste måde, hvorpå sparekassen kunne sætte renten ned. Hun underskrev dokumenterne, fordi hun var i presset af situationen og uvidende om, at man ikke må omlægge et andelsboliglån med pantsætning til et almindeligt lån.

Det er rigtigt, at værdien af andelsboligen i 2015 ikke svarede til lånets størrelse. Hun havde optaget lånet i 2007 og året efter krakkede markedet.

I september 2018 oplyste sparekassen, at den ikke kunne sætte renten ned, fordi husstandens rådighedsbeløb var for lille. På dette tidspunkt var markedet for længst vendt og sparekassen burde derfor i hvert fald på daværende tidspunkt have tilbudt at omlægge lånet tilbage til et andelslån.

Sparekassen har ikke oplyst om rentespændet og renteudviklingen på andelsboliglån. Tilsyneladende lå renten på hendes lån ikke inden for rentespændet.

Sparekassen Sjælland-Fyn har anført, at ændringen i 2015 af klagerens andelsboliglån skete i forbindelse med en samlet låneomlægning, som klageren accepterede, og som beroede på en samlet kreditmæssig vurdering af klagerens økonomi, hvori sparekassens sikkerhedsmæssige stilling også indgik.

Ved omlægningen fik klageren en forhøjelse af forbrugslånet og samtidig en rentenedsættelse på andelsboliglånet. Hvis klageren skal stilles, som om der ikke var sket et skifte af lånekategori, ville klageren på baggrund af sin skrøbelige økonomi ikke have fået bevilliget en rentenedsættelse.

De to rentestigninger på lån -279 medførte øgede renteudgifter for klageren svarende til i alt 6.655 kr., før skat. Rentestigningerne ville imidlertid også have været gennemført for klageren, selvom lånekategorien ikke var blevet ændret i 2015.

Klageren har derfor samlet set ikke lidt et tab.

Uanset dette har sparekassen har pr. kulance tilbudt klageren 5.000 kr., hvilket beløbsmæssigt stiller hende, som om de to rentestigninger ikke havde fundet sted.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren havde et andelsboliglån og et forbrugslån hos Sparekassen Sjælland-Fyn. Til sikkerhed for andelsboliglånet havde sparekassen pant i klagerens andelsbolig.

I 2015, hvor restgælden på andelsboliglånet var cirka 790.000 kr., og restgælden på forbrugslånet var cirka 40.000 kr., bevilgede sparekassen på baggrund af en anmodning fra klageren en omlægning af lånene, hvorved klageren opnåede en forhøjelse af forbrugslånet med 10.000 kr. samt rente- og ydelsesnedsættelser for begge lån.

Sparekassen var ikke forpligtet til at imødekomme klagerens anmodning om låneforhøjelse samt rente- og ydelsesnedsættelser. Sparekassen var derfor berettiget til som betingelse for omlægningen at kræve, at andelsboliglånet blev omlagt til et almindeligt lån. Dette gælder uanset, at sparekassen uændret havde pant i klagerens andelsbolig.

Det er uklart, om sparekassen på fyldestgørende måde informerede klageren om, at andelsboliglånet blev omlagt til et almindeligt lån. Det er endvidere uklart, hvordan renteudviklingen på andelsboliglånet ville have været, hvis det var fortsat som et andelsboliglån og ikke var blevet omlagt til et almindeligt lån. Endelig er det uklart, om sparekassen ydede fyldestgørende rådgivning til klageren om eventuel mulighed for at genoprette lånet som et andelsboliglån, da klageren i 2018 henvendte sig til sparekassen om lånet.

Ankenævnet finder imidlertid ikke, at det kan pålægges sparekassen at yde en rentekompensation til klageren. Klageren får derfor ikke medhold i sin påstand herom. Ankenævnet har herved lagt vægt på bl.a., at sparekassen under sagen pr. kulance har tilbudt klageren 5.000 kr.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.