Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af opførelse af ny bolig efter salg af eksisterende bolig

Sagsnummer:409/2017
Dato:18-09-2018
Ankenævn:John Mosegaard, Anders Holkmann Olsen, Peter Stig Han-sen, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Udlån - låneanmodning
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i manglende finansiering af opførelse af ny bolig efter salg af eksisterende bolig
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et krav fra klagerne om erstatning begrundet i manglende finansiering af opførelse af ny bolig efter salg af eksisterende bolig.

Sagens omstændigheder

Klageren H ejede i 2016 et hus, hvor hun og klageren M havde fælles bopæl. Klagerne ejede i fællesskab en byggegrund, hvor der lå en garage.

I maj/juni 2016 henvendte klagerne sig til Spar Nord Bank om finansiering af en boligejendom på grunden. Efter det oplyste havde klagerne et tilbud på 2.221.481 kr. fra et byggefirma.

Den 7. juli 2016 sendte banken en vejledende budgetberegning til klagerne, der viste et rådighedsbeløb på 12.387 kr. for husstanden, der ud over klagerne bestod af en søn på cirka 17 år. Klagerne anførte i en e-mail samme dag blandt andet, at de syntes det så godt ud, og at de sagtens kunne få det til at hænge sammen. De spurgte derfor, om de kunne give byggefirmaet ”go”. Ved e-mail af ligeledes samme dag anførte banken:

”…

Før I kan sige ”go” til [byggefirmaet] skal jeres låneforespørgsel bevilges hos os. Samtidig skal [H’s hus] være solgt.

Vi kontakter [V] i morgen med henblik på møde omkring hans økonomi ved køb af [H’s] hus.

…”

Klagerne har oplyst, at V var en ven af M, og at V på daværende tidspunkt overvejede at købe huset.

Den 14. juli 2016 blev der afholdt et møde mellem parterne, hvor banken afslog finansieringen.

Efter det oplyste sendte klagerne den 9. august 2016 et forslag til banken med besparelser på i alt 310.913 kr.

Vedrørende de videre drøftelser mellem parterne er der fremlagt en e-mail af 30. september 2016 fra banken og en e-mail af 3. oktober 2016 fra klagerne. Banken anmodede om yderligere oplysninger, herunder blandt andet oplysning om tilbuddet fra byggefirmaet var fast, og om yderligere overvejelser vedrørende rådighedsbeløbet, idet det var bankens vurdering, at ”I bliver lidt presset i det månedlige rådighedsbeløb”. Klagerne svarede, at rådighedsbeløbet var rigeligt stort, og at sønnen ikke længere boede hjemme. Klagerne anførte endvidere blandt andet:

”….

Vi skal tilbage til [byggefirmaet] (efter jeres godkendelse) for at få lavet nye tegninger uden de ting som vi har valgt fra. Så må vi have en maksimum pris som vi skal have på skrift at den IKKE må overskrides.

…”

Banken har anført, at den mundtligt gav afslag på finansieringen. Klagerne har anført at banken efter at byggeriet var skåret ned til 1,8 mio. kr. oplyste, at den ville arbejde videre med sagen og stille bankgaranti, hvis de solgte deres daværende bolig.

På et ikke oplyst tidspunkt herefter blev klagernes daværende bolig solgt med overtagelse den 1. august 2017.

Ved en e-mail af 16. juni 2017 anmodede banken om oplysninger til brug for beregning af opførelse af hus. Banken oplyste endvidere, at der ville blive overført 10.000 kr. til køb af campingvogn.

Den 18. juni 2017 sendte klagerne ”diverse papirer til brug for udregning af vores kommende byggeri.”

Pr. den 1. august 2017 flyttede klagerne i en campingvogn på byggegrunden.

Ved en e-mail af 22. august 2017 til M meddelte banken:

”…

Jeg er blevet gjort opmærksom på, at du tidligere har været sendt til Spar Nords inkasso afdeling.

Det betyder desværre, at jeg nu er fuldstændig låst i hvad jeg kan tilbyde jer af lån i Spar Nord. Til trods for det mindre beløb du blev sendt til inkasso på.

Min bedste anbefaling er, at I forsøger med at få [et andet pengeinstitut] med på jeres byggeplaner.

…”

Inkassosagen vedrørte en restgæld på 1.500 kr. på en konto, som M havde haft i banken. M havde indfriet restgælden 3-4 år tidligere. Klagerne har oplyst, at M i forbindelse med indfrielsen, havde konstateret, at fordringen var overgået til inkasso i banken, og at han havde protesteret mod dette, da det var aftalt, at han blot skulle betale, når han havde penge, og da han ikke havde fået nogen opkrævning fra banken.

Den 25. august 2017 blev der afholdt et møde mellem H og banken. Planen for mødet havde været, at begge klagerne og deres forældre skulle deltage i mødet. Om baggrunden herfor har banken oplyst, at muligheden for kaution var kommet på tale. H har fremlagt en udskrift af samtalen på mødet, som hun optog uden bankens viden. Fra udskriften har klagerne fremhævet følgende:

”…

H: I har jo selv været med inde over at vi skulle sælge huset hvis vi skulle arbejde videre på denne her sag.

Banken: Mmm. Ja. Ja

H: Og så solgte vi jo så huset

Banken: Ja

H: Der kunne vi jo ligeså godt have været blevet boende i stedet for at nu har vi ingenting overhovedet.

Banken: Nej nu har I bare en garage der står på en mark.

…”

Den 15. november 2017 blev der afholdt et møde mellem parterne, hvor banken opgjorde klagernes finansieringsbehov til 3,4 mio. kr., heraf 1.877.768 kr. til byggefirmaet og 100.000 kr. til diverse. Banken kunne ikke anbefale projektet.

Ved en e-mail af 7. december 2017 til banken anførte klagerne:

”…

Vi har snakket en del frem og tilbage om de to forslag som I stillede os over for.

Pkt 1: At vi skulle finde et billigere byggeri end det sidste på 1,8 mil som vi sidst havde fået fra [byggefirmaet]. Og så skulle vores forældre stille kaution.

Vi har ikke kunnet finde et billigere tilbud da dette er et nøglefærdigt hus som er et kampagnetilbud.

Pkt 2: At vi sælger grunden og finder et hus til max 2,5 mil. Grunden har for en del år siden været til salg hvor der efter 4 år blev budt 800.000. Dvs at vi kommer ud med et tab på 500.000 som skal trækkes fra vores evt andet hus.

Vores store ønske er at vi selv skal bo på grunden. Derfor har vi besluttet at holde fast i at det mest fornuftige for os er at bygge huset som vi først blev stillet i udsigt - uden forældre kaution da det ikke var på tale inden vi solgte huset i […].

…”

Den 12. december 2017 sendte banken et tilbud på finansiering, idet banken gentog, at den ikke kunne anbefale projektet, ”da den samlede gæld er for høj i forhold til jeres husstandsindkomst. Efter I har tænkt jer om, så vil I alligevel gerne videre med dette projekt, hvorfor vi sender jer et tilbud på finansiering, som indeholder både krav og priser.” Tilbuddet omfattede et 30-årigt 2% realkreditlån på 2.495.000 kr., et 30- årigt boliglån med variabel rente, for tiden 5,75 %, og et 5-årigt forbrugslån på 200.000 kr. En af betingelserne for tilbuddet var kaution på forbrugslånet fra klagernes forældre.

Klagerne accepterede ikke tilbuddet.

Den 18. december 2017 indgav klagerne en klage over Spar Nord Bank til Ankenævnet, hvor de opgjorde blandt andet følgende erstatningskrav:

Udgifter

 

Klargøring af det solgte hus

-25.000 kr.

Klargøring af grund for hurtigt byggeri

-15.000 kr.

Salg af hus

-55.000 kr.

Køb af campingvogn

-11.000 kr.

Kommende udgifter

 

Indskud i lejlighed

-15.000 kr.

Kommende indtægter/besparelse

 

Sparet husleje august-oktober

15.000 kr.

Salg af campingvogn

5.000 kr.

I alt

-101.000 kr.

Parternes påstande

Klagerne har nedlagt påstand om, at Spar Nord Bank skal betale 101.000 kr. plus 75.000 kr.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken bør betale udgifterne på 101.000 kr. i forbindelse med hussalg, flytning og klargøring af grund, som de kunne have undgået. Banken bør endvidere betale 75.000 kr. som kompensation for, at de ikke har udsigt til en bolig som lovet. Forløbet har endvidere været psykisk hårdt for familien. Banken burde have oplyst om sine krav, før den opfordrede dem til at sætte deres daværende bolig til salg.

Banken afslog at finansiere byggetilbuddet på 2,2 mio. kr. Da tilbuddet efterfølgende blev skåret ned til 1,8 mio. kr. gjorde banken dem opmærksom på, at hvis de solgte deres daværende hus ville de arbejde videre med sagen, idet banken lod dem forstå, at den ville stille bankgaranti.

De satte huset til salg og banken var hele tiden informeret om, hvordan salget gik. Der var ikke interesse for huset, så de spurgte om de kunne leje det ud i stedet. Det afviste banken, da de ikke i længere tid kunne stå med to huslejer. Efter seks måneder blev huset solgt. Sidst i juni 2017 gav de banken besked om, at huset var solgt, så den var forberedt på, at byggeriet snart skulle i gang. For at komme i gang med byggeriet gik de med til at flytte ud af huset i løbet af tre uger. De fandt en gammel campingvogn, som de kunne bo i. Den blev parkeret på grunden og de flyttede 1. august 2017. Sidst i juli meddelte de banken, at de var klar og havde brug for bankgarantien på 1,8 mil. Banken blev ved med at undskylde med, at den lige skulle regne på det sidste og midt i august meddelte banken så, at den kun kunne stille bankgaranti på 1,5 mil og så ville den ligeledes have deres forældre til at stille kaution.

Sidst i august 2017 meddelte banken, at den slet ikke ville hjælpe med byggeriet. Begrundelsen var, at M for en del år siden, uden sin viden, var indgivet til bankens inkassoafdeling. M havde i forbindelse med et sommerhussalg haft en klar aftale med banken om, at 1.500 kr. som han i den forbindelse kom til at skylde banken skulle betales, når han havde overskuddet til det. Banken har ikke kunnet dokumentere, at den på noget tidspunkt har henvendt sig til M for at få ham til at indbetale de 1.500 kr. Der var en mundtlig aftale mellem banken og M om, at det ikke hastede med indbetaling og M er ikke blevet gjort opmærksom på, at sagen ville blive overdraget til bankens inkassoafdeling. Pengene er indbetalt for cirka tre år siden, og der har herefter ikke været noget. Banken burde have undersøgt M’s personnummer for tidligere gæld, før de satte huset til salg, hvilket banken også har indrømmet.

Banken har et helt klart rådgiveransvar for den situation, de nu er havnet i. Hvis banken havde meldt klart ud, ville de fortsat have et dejligt hus at bo i, idet de således ikke ville have solgt deres daværende bolig. De står nu uden den tidligere bolig og uden mulighed for at opføre et nyt på byggegrunden.

Samtalen på mødet den 25. august 2017 blev optaget, så M, som var forhindret i mødet, kunne høre, hvad der var blevet talt om.

Finansieringstilbuddet på 3,4 mio. kr. af 12. december 2017 var på 250.000 kr. mere end de havde behov for. Byggetilbuddet var således på 1,8 mio. kr. og gælden på grund og garage var 1.350.000 kr. På et tidligere møde var det aftalt, at forbrugslånet kunne laves med en rente på 5% og ikke 7,75% og fastforrentet boliglån på 5% og ikke 5,75%. Deres forældre ønsker ikke at kautionere, hvilket heller ikke tidligere har været på tale.

De har hele vejen gjort, som banken rådgav dem til, for at komme i mål med projektet, og de har gennem hele forløbet hørt deres rådgiver i banken sige ”Jeg tror på det”.

Spar Nord Bank har anført, at den på intet tidspunkt forud for 12. december 2017 har givet klagerne et tilbud på finansiering af byggeriet eller et tilsagn om at medvirke. På baggrund af forløbet må det have været tydeligt for klagerne.

Det fremgår bl.a. af klagernes mail af 18. juni 2017, på hvilket tidspunkt huset var solgt, at hverken budget eller finansiering var på plads.

Det er klagernes eget ansvar, at de valgte at sælge huset uden at have en aftale om byggeriet.

Klagerne har ikke godtgjort eller i øvrigt anført omstændigheder, der peger i retning af, at banken skulle være erstatningsansvarlig for et eventuelt tab eller omkostninger ved salget.

Klagernes krav bestrides, da udgifterne hverken er dokumenterede eller er påregnelige følger af en manglende byggefinansiering.

Banken har ikke hørt lydfilen fra mødet i banken den 25. august 2018, der er optaget uden rådgivers viden og accept. Klagernes udskrift af samtalen ses intet sted at støtte, at banken forud for klagernes salg af deres daværende bolig skulle have givet tilsagn om finansiering af byggeriet. Tværtimod fremgår det af udskriften, at rådgiveren gerne vil finde en løsning, og at det fortsat drøftes, hvad der skal til, for at banken vil medvirke til finansieringen af et byggeri af den art, som klagerne ønskede, herunder igen muligheden for opbakning fra klagernes forældre.

Det var jo netop muligheden for – og i bankens øjne nødvendigheden af – opbakning fra forældrene, der var baggrund for, at der var aftalt et møde med klagerne og begge forældrepar. Det var klagerne bekendt med og mødet var aftalt, inden banken satte behandlingen af klagernes sag i bero som følge af den ene klagers tidligere gæld til banken. Det taler ligeledes imod, at banken skulle have givet tilsagn om finansieringen, inden klagerne solgte deres hus.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og H ønskede at opføre et hus på en byggegrund, som de ejede, og henvendte sig til Spar Nord Bank om finansiering af byggeriet i henhold til et tilbud fra et byggefirma på cirka 2,2 mio. kr., hvilket blev afslået af banken.

Klagerne har anført at banken i efteråret 2016 efter, at byggeriet var skåret ned til 1,8 mio. kr., oplyste, at den ville arbejde videre med sagen og stille bankgaranti, hvis de solgte deres daværende hus. Banken har anført, at den mundtligt gav afslag på finansieringen.

Tre medlemmer – John Mosegaard, Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist – udtaler:

Det må lægges til grund, at klagerne satte deres daværende bopælsejendom til salg i tillid til, at banken, når ejendommen var solgt, ville finansiere byggeriet til 1,8 mio. kr. Spørgsmålet er herefter, om banken var eller burde være bekendt hermed, og om banken har pådraget sig et erstatningsansvar ved ikke på klar og tydelig måde, at give klagerne meddelelse om, at de ikke kunne regne med, at banken ville finansiere det påtænkte byggeri, og at det var deres egen risiko, hvis de valgte at sælge bopælsejendommen.

Vi finder, at en stillingtagen hertil forudsætter en yderligere bevisførelse i form af parts- og vidneafhøringer, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene.

Vi stemmer derfor for stemmer derfor for at afvise sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

To medlemmer – Anders Holkmann Olsen og Peter Stig Hansen – udtaler:

Vi finder, at klagerne på tidspunktet for salget af deres daværende hus vidste eller burde have vist, at der ikke forelå et endeligt tilbud fra banken om finansiering af opførelse af ny bolig, og at klagerne selv måtte bære risikoen for, at det ikke lykkedes at opnå tilsagn fra banken om finansiering.

Vi stemmer derfor for, at klagerne ikke får medhold i klagen

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagerne får klagegebyret tilbage.