Indsigelse om mangelfuld rådgivning og for lang ekspeditionstid ved behandling af anmodning om låneomlægning

Sagsnummer:243/2020
Dato:02-06-2021
Ankenævn:Bo Østergaard, Inge Kramer, Karin Duerlund, Ida Marie Moesby, Poul Erik Jensen.
Klageemne:Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning og for lang ekspeditionstid ved behandling af anmodning om låneomlægning
Indklagede:Sparekassen Vendsyssel
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Klager medhold

Indledning

Denne sag vedrører indsigelser fra klageren om mangelfuld rådgivning og for lang ekspeditionstid ved behandling af anmodning om låneomlægning.

Sagens omstændigheder

Den 16. januar 2020 udarbejdede Sparekassen Vendsyssel, hvor klageren er kunde, en vejledende beregning vedrørende omlægning af et eksisterende realkreditlån i klagerens ejendom til et 30-årigt F-kort lån. Beregningen er ikke fremlagt i sagen.

Den 20. januar 2020 blev der afholdt møde i sparekassen med klageren og klagerens søn og datter om klagerens økonomi. Klagerens ægtefælle var den 14. januar 2020 afgået ved døden. Der er under sagen ikke fremlagt et referat fra mødet.

Den 26. januar 2020 sendte klagerens datter en mail til sparekassen med rettelser til klagerens budget. Af mailen fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

Derudover skal totalkredit rettes afhængig af, hvilket lån der lægges om til.

Vi vil gerne bede dig fremsende et par forskellige låneforslag og et tal på, hvor meget ekstra til rådighed låntyperne giver pr. måned:

- FKort var det du nævnte, da vi var til møde. Hvad indebærer det? Hvor langt frem er renteudgiften låst?
- Hvordan vil det se ud, hvis der omlægges til det billigst muligt fastforrentede lån?
- Hvordan vil det se ud, hvis der omlægges til det billigst mulige rentemax-lån?

…”

Sparekassen har anført, at henvendelsen blev besvaret telefonisk den 31. januar 2020, og parterne drøftede blandt andet bidragssatser i forhold til bestilling af en ny vurdering af ejendommen. Klageren ville gerne have ordnet sin indkørsel forinden, hvorfor det blev aftalt, at sparekassen skulle afvente bestilling af en vurdering af ejendommen. Klageren har bestridt dette og har blandt andet anført, at sparekassen ikke besvarede mailen af 26. januar 2020, idet sparekassen ikke svarede på, hvilket fastforrentet lån, der var det billigst mulige, og hvilken betydning et sådant lån ville have for hans økonomi. Sparekassen oplyste, at den var i fuld gang med beregningerne. Det blev ikke aftalt at vente med vurdering af ejendommen.

Ved en mail af 21. februar 2020 til sparekassen fulgte datteren op på budgettet. Sparekassen har anført, at henvendelsen blev besvaret telefonisk, og at omlægning af lån ikke blev drøftet. Klageren har anført, at han den 24. februar 2020 havde en telefonsamtale med kundemedarbejderen i sparekassen, som var tilbage efter to ugers ferie, om status. Der var ikke sket noget i forhold til vurdering af ejendommen og hjemtagelse af lånet op til denne samtale.

Ved mail af 19. marts 2020 til sparekassen anførte datteren:

”…

Håber, alt er vel og at tingene kan hænge sammen i disse Corona-tider.

Vi vil rigtig gerne komme videre med fars økonomi nu, så han kan få fuldstændig afklaring. Jeg kan forstå, når jeg læser diverse aviser og udtalelser fra banker, at det er muligt at få ret favorable realkreditlån nu med fornuftig rente og kurs.

I lyset af, at det nok ikke er foreløbigt, at vi kan forvente at få RealKredit ud og vurdere fars hus vil vi gerne have et tilbud på lånemulighederne, jf. min første mail, uden at huset vurderes på ny. Altså hvad er lånemulighederne, når der omlægges fra 20 år med afdrag til 30 år med afdrag. Jeg forstod dig sådan, at en højere vurdering ville gøre lånet billigere i forhold til bidragene - men hvad taler vi om årligt (et slag på tasken)? Jeg tænker ikke, at det er bidragene, der kan "vælte" noget.

…”

Den 23. marts 2020 udarbejdede sparekassen to vejledende beregninger vedrørende omlægning af klagerens eksisterende realkreditlån med en restgæld på 1.699.918 kr. og en restløbetid på 20 år. Lånet var et obligationslån med variabel rente, for tiden 0 %. Bidragssatsen udgjorde 1,28 % pr. år. Lånet blev forudsat indfriet ved indlevering af obligationer til kurs 102,07.

Den ene beregning vedrørte omlægning til et 30-årigt 2 % obligationslån med hovedstol på 1.767.000 kr., hvorved klageren kunne opnå en ydelsesbesparelse på 15.532 kr. om året efter skat. Kursen på obligationerne vedrørende omprioriteringslånet var kurs 99,79 inklusive kursfradrag 0,20. Bidragssatsen udgjorde 0,73 % pr. år, og de årlige omkostninger i procent udgjorde 2,88. Omprioriteringen ville medføre et provenu på 460 kr.

Den anden beregning vedrørte omlægning af det eksisterende lån til et 30-årigt rentetilpasningslån med rentetilpasning hver femte år (F5) med hovedstol på 1.763.000 kr., hvorved klageren kunne opnå en ydelsesbesparelse på 21.445 kr. om året efter skat. Kursen på obligationerne vedrørende omprioriteringslånet var kurs 106,88 inklusive kursfradrag 0,20. Renten udgjorde 0,45 % om året, bidragssatsen udgjorde 0,86 % om året, og de årlige omkostninger i procent udgjorde 1,41. Omprioriteringen ville medføre et provenu på 118 kr.

Af begge beregninger fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

Forudsætninger for beregningerne
Tallene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges. Kurssikring kan således ikke ske på baggrund af denne vejledende beregning.

Nærmere oplysninger vil fremgå af tilbud.

…”

Den 24. marts 2020 udarbejdede sparekassen med forbehold for endelig godkendelse fra Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 30-årigt 2 % obligationslån med hovedstol på 1.750.000 kr. til omlægning af det eksisterende lån.

Den 25. marts 2020 underskrev klageren en aftale med sparekassen om omprioriteringen, en aftale om kurssikring af omprioriteringslånet til kurs 99,299 og et dokument om sparekassens rådgivning.

Parternes påstande

Den 30. juni 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Vendsyssel skal betale erstatning.

Sparekassen Vendsyssel har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen har handlet ansvarspådragende og bør stille ham som om, at der i slutningen af januar 2020 var blevet hjemtaget et 30-årigt 1 % obligationslån til omlægning af det eksisterende lån.

På mødet den 20. januar 2020 blev det på sparekassens foranledning slået op, hvad det ville betyde rent økonomisk, hvis det eksisterende lån blev omlagt til et F-Kort lån. På grund af usikkerheden ved denne låntype var der behov for at se forskellige lånemuligheder, og sparekassen tilkendegav, at den ville have nogle lånetilbud klar i løbet af ugen.

Efter mødet ringede sparekassen og gav accept på at omlægge det eksisterende lån fra et 20 års lån med afdrag til et 30 års lån med afdrag, uden at ejendommen skulle vurderes igen.

Han og sønnen og datteren forventede, at lånetilbuddene ville blive sendt til dem senest fredag den 24. januar 2020. Dette skete ikke, hvilket var baggrunden for anmodningen i mailen af 26. januar 2020.

Han var to gange, henholdsvis den 31. januar 2020 og i den efterfølgende uge, i kontakt med sparekassen, der oplyste, at beregningerne var i fuld gang, men han modtog aldrig de beregninger, han havde bedt om.

Hvis sparekassen havde lavet beregningerne som aftalt, kunne omprioriteringen have været gennemført i slutningen af januar 2020, hvorved han ville have fået et markant billigere realkreditlån og dermed have optimeret sin økonomi væsentligt.

Sparekassen var fuldt ud bekendt med hans økonomiske situation og behov for professionel rådgivning efter ægtefællens død. Han har ikke stor indsigt i det økonomiske, fordi hans ægtefælle havde håndteret dette, mens hun levede. Endvidere var afdragsfriheden på det eksisterende lån ved at udløbe, hvilket betød, at det var nødvendigt at omlægge, for at han kunne sidde i ejendommen økonomisk. De aftaler, han indgik med sparekassen i relation til at få afklaret sin økonomi, blev ikke overholdt. Konsekvensen var, at hans rådighedsbeløb blev væsentlig mindre end, det kunne have været, hvis sparekassen havde handlet hurtigt og efter en professionel standard. I en lille økonomi som hans havde det væsentlig betydning.

Det forhold, at der ikke specifikt blev anmodet om et lånetilbud på et 1 % fastforrentet lån kan ikke tillægges betydning, da det måtte være sparekassen som den professionelle part, der undersøgte, hvilket fastforrentet lån der var billigst, når det var det, han konkret bad om.

Trods flere rykkere modtog han først et lånetilbud i slutningen af marts 2020, hvor kontakten til sparekassen overgik fra kundemedarbejder til afdelingsdirektør.

Banken bør erkende sit ansvar og stille ham økonomisk, som han ville være stillet, hvis banken havde levet op til den standard, der rettelig må kunne forventes af en professionel part.

Det bestrides, at sparekassen den 31. januar 2020 skulle have oplyst om, hvilket fastforrentet lån, der var det billigst mulige, og hvilken betydning et sådant lån ville have for hans økonomi. Dette understøttes af, at der først den 23. marts 2020 blev udarbejdet vejledende beregning på billigst muligt fastforrentet lån.

Det af sparekassen anførte om, at der skulle foretages en oprydning på ejendommen, inden en vurdering blev bestilt, bestrides. Sparekassen oplyste, at hvis ejendommen blev vurderet højere end seneste vurdering, så ville bidragsprocenten være lavere. Han fik at vide, at det kunne have betydning for vurderingen, om der var pænt og ryddet på ejendommen. Aftalen blev derfor, at han skulle have besked inden vurderingsmanden kom, så han kunne få ryddet op på ejendommen. Det har aldrig været på tale, at der var behov for, at han skulle have lavet en ny indkørsel.

Sparekassen forsømte at rådgive om, at han som følge af det historisk lave renteniveau løb en risiko af væsentlig betydning for sit rådighedsbeløb ved at afvente en ny vurdering af ejendommen. Sparekassen burde have rådgivet ham hurtigt og tilstrækkeligt om kurssikring af et muligt lån. Havde han modtaget denne rådgivning, ville det have stået klart, hvilken risiko sparekassen lagde på ham, og han kunne have valgt anderledes. Det skete ikke. Dette, kombineret med, at sparekassen ignorerede hans ønske om låneberegninger, som kunne være foretaget med forbehold for ændret bidragssats, som kun ville være til hans fordel, gør, at sparekassen har pådraget sig et rådgiveransvar.

Det af sparekassen anførte om, at drøftelserne om hvilket type lån, der skulle omlægges til, blev sat i bero, bestrides. Tværtimod blev sparekassen både på mødet den 20. januar 2020 og ved mailen den 26. januar 2020 bedt om at sende begninger på billigst muligt fastforrentet lån, ligesom han både den 31. januar 2020 og ugen efter var i kontakt med sparekassen, som oplyste, at beregningerne var i fuld gang. Intet sker på trods af vores rykkere. Hans kundemedarbejder i sparekassen holdt herefter 14 dages ferie fra den 10. til den 24. februar 2020 – uden at have leveret de aftalte beregninger.

Under en telefonsamtale den 24. februar 2020 fik han ikke oplyst, at renten var faldet yderligere i forhold til den 26. januar 2020, og ej heller konsekvensen ved at hjemtage lånet uden vurdering eller konsekvensen ved at vente på vurderingen.

Den 6. marts 2020 oplyste sparekassen, at det grundet arbejdsbelastning og sygdom hos sparekassen og Totalkredit ikke havde været muligt at få ejendommen vurderet. Vurderingen var imidlertid kun relevant i forhold til eventuelt at opnå en lavere bidragssats.

I perioden fra den 6. marts 2020 til hjemtagelsen steg renten, og kursen på 1% obligationer faldt fra over kurs 100 til kurs 93,30.

Han accepterede 2 % lånet fordi han var nødsaget til at hjemtage det bedst mulige lån for at undgå yderligere forringelse af sin økonomiske situation, herunder at undgå at blive tvunget til at sælge huset.

Rådgivningen betød, at han blev påført en merrenteudgift på cirka 17.500 kr. om året, svarende til cirka 1.000 kr. efter skat og reelt også, at han ikke får muligheden for at tage stilling til en konverteringsgevinst i form at en mindre restgæld, hvis lånet blev konverteret fra 1% op i en 2%.

Sparekassen Vendsyssel har til støtte for afvisningspåstanden anført, at fastlæggelse af de faktiske omstændigheder i sagen forudsætter en bevisførelse, som ikke kan foretages hos Ankenævnet, hvorfor sagen bør afvises, jævnfør Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

Sparekassen Vendsyssel har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at sparekassen ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med omlægningen af klagerens realkreditlån.

Tidsrummet på cirka to måneder, fra mødet den 20. januar 2020 og frem til endelig lånehjemtagelse den 24. marts 2020, var præget af praktiske forhold omkring tilretning af budgetter mv. som følge af klagerens nye økonomiske situation og en afklaringsproces i forhold til hvilken type lån, klageren ønskede at omlægge til.

Det var på mødet ikke på tale, at klagerens realkreditlån skulle omlægges til et fastforrentet 1% obligationslån.

Mailen af 26. januar 2020 blev besvaret telefonisk af sparekassen den 31. januar 2020.

Det blev på mødet den 20. januar 2020 aftalt at indhente en vurdering af ejendommen, som ikke var ikke blevet vurderet siden 14. december 2011, for at undersøge, om klageren kunne spare nogle omkostninger på et nyt lån.

Det blev aftalt, at klageren forinden vurderingen lavede ny indkørsel og foretog en oprydning på sin ejendom. Det blev aftalt, at klager skulle give sparekassen besked, når han havde afsluttet oprydningen, hvorefter sparekassen ville rekvirere en vurderingsmand. Konsekvensen var, at drøftelserne om, hvilken type lån klageren ønskede at omlægge til, blev sat i bero, idet sparekassen afventede en klarmelding fra klager.

Klarmeldingen kom den 19. marts 2020, hvor klagerens datter skrev, at de ønskede at få udarbejdet vejledende låneberegninger, uden at ejendommen blev vurderet. Herefter blev der straks bestilt og udarbejdet en skrivebordsvurdering af ejendommen, og på den baggrund udarbejdede sparekassen to vejledende låneberegninger den 23. marts 2020, hvilket var få dage efter klarmeldingen. Den 24. marts 2020 meddelte klageren, at sparekassen skulle gennemføre omlægningen til et 30-årigt fastforrentet 2 % obligationslån, hvilket straks skete. Klageren var da bekendt med, at renteniveauet var steget siden mødet i januar 2020.

Uanset om sparekassen havde foretaget de efterspurgte låneberegninger i januar 2020, havde klageren ikke fået sit lån omlagt forinden den aftalte vurdering af ejendommen forelå. Sparekassen blev først ved mailen af 19. marts 2020 orienteret om, at klageren ikke ønskede at få ejendommen vurderet alligevel.

Det kan ikke bebrejdes sparekassen, at den ikke forudså de store kursudsving på realkreditobligationer, som skete de sidste 14 dage i marts måned 2020 som følge af, at verden stod over for en pandemi.

Ankenævnets bemærkninger

Tre medlemmer – Bo Østergaard, Ida Marie Moesby og Poul Erik Jensen – udtaler:

Den 20. januar 2020 blev der på baggrund af, at klagerens ægtefælle var afgået ved døden, afholdt et møde mellem klageren og Sparekassen Vendsyssel om tilrettelæggelse af klagerens økonomi og herunder omlægning af et realkreditlån i klagerens ejendom.

Der blev ikke udarbejdet referat fra mødet. Det må efter det foreliggende lægges til grund, at det på mødet blev aftalt at omlægge realkreditlånet, hvilket var nødvendigt for, at klageren kunne beholde ejendommen. Omlægningen kunne ske uden en ny vurdering af ejendommen, men det blev aftalt, at ejendommen skulle vurderes, da der herved var mulighed for at opnå en lavere bidragssats.

Vi finder, at sparekassen i forlængelse af mødet burde have bestilt en vurdering af ejendommen. Mod klagerens benægtelse finder vi ikke, at det som anført af sparekassen kan lægges til grund, at det under en telefonsamtale mellem parterne den 31. januar 2020 blev besluttet at vente med at få ejendommen vurderet.

Efter en samlet vurdering finder vi, at det beror på sparekassen, at omlægningen af klagerens realkreditlån ikke skete med sædvanlig ekspeditionstid i forlængelse af mødet den 20. januar 2020, men først cirka to måneder senere.

Vi finder herefter, at sparekassen har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren for det kurstab, han blev påført som følge af den forlængede ekspeditionstid. Sparekassens sædvanlige ekspeditionstid og kursudviklingen på 30-årige realkreditobligationer i januar-marts 2020 er uoplyst. Der er derfor ikke tilstrækkelige oplysninger til at opgøre tabet. Klageren henvises til at indgive en ny klage til Ankenævnet vedrørende erstatningsopgørelsen, hvis der ikke kan opnås enighed mellem parterne herom.

To medlemmer – Inge Kramer og Karin Duerlund – udtaler:

Vi finder, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Vi stemmer derfor for at afvise sagen i medfør af vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 4.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Sparekassen Vendsyssel skal inden 30 dage betale erstatning til klageren som ovenfor anført.

Klageren får klagegebyret tilbage.