Indsigelse om manglende ændring af renteperiode på rentetilpasningslån fra tre-årig rentetilpasning til årlig rentetilpasning på baggrund af, at den belånte ejendom skulle sættes til salg. Skuffede forventninger.

Sagsnummer:11/2019
Dato:12-06-2019
Ankenævn:Henrik Waaben, Lars K. Madsen, Morten Bruun Pedersen, Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Refinansiering - profil
Ledetekst:Indsigelse om manglende ændring af renteperiode på rentetilpasningslån fra tre-årig rentetilpasning til årlig rentetilpasning på baggrund af, at den belånte ejendom skulle sættes til salg. Skuffede forventninger.
Indklagede:Nykredit Realkredit A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse om manglende ændring af renteperiode på rentetilpasningslån fra tre-årig rentetilpasning til årlig rentetilpasning på baggrund af, at den belånte ejendom skulle sættes til salg.

Sagens omstændigheder

Klageren og hans ægtefælle, H, ejer et hus og en ejerlejlighed. Begge ejendomme er behæftet med realkreditlån i Totalkredit via Nykredit Realkredit.

Med pant i huset optog klageren og H i 2008 et 30-årigt rentetilpasningslån med en hovedstol på 3.391.000 kr. Lånet var med årlig rentetilpasning (F1) og med afdragsfrihed til den 30. september 2018.

Den 20. oktober 2014 underskrev klageren og H en aftale med Totalkredit om rentetilpasning af huslånet hvert tredje år (F3). Aftalen var udfærdiget af Nykredit Realkredit som låneformidler.

Ejerlejligheden var behæftet med et Totalkreditlån med en hovedstol på 2.675.000 kr. Klageren optog i 2015 et yderligere Totalkreditlån i lejligheden Lånet var et ti-årigt lån med en hovedstol på 592.000 kr.

Den 6. september 2017 sendte Nykredit Realkredit på Totalkredits vegne et brev til klageren og H om refinansiering af huslånet pr. den 1. januar 2018. Af brevet fremgik blandt andet:

”…

Hvis vi ikke hører fra jer, får I automatisk ny rente på jeres Tilpasningslån. Men der kan være attraktive alternativer til det lån, I har, for mange ting har ændret sig, siden I fik det. Måske er en anden renteperiode eller et andet realkreditlån mere fordelagtigt for jer i dag? Det kan jeres rådgiver i Nykredit give jer overblik over.

Kontakt jeres rådgiver i god tid inden udgangen af oktober 2017. Så kan I nå at få jeres lån ændret, hvis det er det, I beslutter jer for.

…”

Den 31. oktober 2017 underskrev klageren og H en ny aftale med Totalkredit om rentetilpasning af huslånet. Af aftalen, der var udfærdiget af Nykredit Realkredit som låneformidler, fremgik blandt andet:

”…

…Hele lånets kontantrestgæld skal rentetilpasses hvert 3. år fra en 1. januar. … Lånet rentetilpasses næste gang med virkning fra den 1. januar 2019. …

…”

Den 8. december 2017 sendte Nykredit Realkredit på vegne Totalkredit underretning til klageren og H om rentetilpasning af huslånet pr. den 1. januar 2018. Det fremgik, at lånet var et F3-lån og at næste rentetilpasning var den 1. januar 2019. Obligationerne bag lånet var étårige én procent obligationer.

Nykredit Realkredit har anført, at man på såvel daværende som nuværende tidspunkt ikke tilbyder F1-lån. Til kunder, der ønsker at sælge deres ejendom og som derfor ønsker et lån med kort horisont, kan man tilbyde et F3-lån, som det første år har F1-lignende egenskaber. Dette opnås ved, at F3-lånet i første omgang finansieres på obligationer, der kun har et års tilbageværende løbetid. Klageren og H blev tilbudt og accepterede denne løsning. Klageren har bestridt dette og har anført, at Nykredit tilbød F1/kort lån.

Den 26. december 2017 sendte klageren følgende besked til Nykredit:

”Jeg har modtaget rentetilpasning på vores lån som F3?

[Huset] skal være F1 og [ejerlejligheden] 20 års fast.

Giver du mig en lige tilbagemelding på om alt er som vi har aftalt?”

Den 28. december 2017 svarede Nykredit:

”Det ser rigtigt nok ud. Omlægningen er fra 2018, så du skal betale opkrævningen i morgen.”

Efter det oplyste blev huset sat til salg i februar 2018.

Den 8. marts 2018 underskrev klageren og H en låne- og pantsætningsaftale om et 20-årigt 1½% obligationslån med en hovedstol på 1.950.000 kr. med pant i ejerlejligheden umiddelbart efter et pant til ejerforeningen på 41.000 kr.

Den 6. december 2018, hvor huset efter det oplyste ikke var solgt, sendte Nykredit Realkredit på vegne Totalkredit underretning til klageren og H om rentetilpasning af huslånet pr. den 1. januar 2019. Det fremgik, at lånet var et F3-lån og at næste rentetilpasning var den 1. januar 2022. Obligationerne bag lånet var ét- til tre-årige én- procent obligationer.

Den 17. december 2018 sendte klageren følgende besked til Nykredit:

”Vi har fået en rentetilpasning, hvor det fremgår at vi har F3?
Vores lån skal være F1, så det kan jeg ikke forstå.”

Den 18. december 2018 svarede Nykredit:

”Jeg kan bekræfte at jeres lån er et F3-lån.
Jeg vedhæfter vores skrivelse pr. 30 08 2018”

Parternes påstande

Den 4. januar 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredit skal stille dem som om huslånet fra og med 2018 havde været et F1-lån i stedet for et F3-lån.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at de i efteråret 2017 besluttede at sætte huset til salg. I den forbindelse blev det på et møde med Nykredit aftalt at ændre huslånet fra F3 til F1, da dette var mest hensigtsmæssigt i forhold til salget. De ville således hurtigt kunne komme ud af lånet uden kurstab. Samtidig besluttede de sig for et 20-årigt fastrentelån i ejerlejligheden.

Ifølge refinansieringsopgørelsen af 26. december 2017 var huslånet ikke som aftalt ændret til F1. Han skrev derfor til Nykredit, der imidlertid bekræftede, at det "ser rigtigt ud". Efterfølgende viste det sig, at det ikke var rigtigt, og at Nykredit havde lavet fejl, hvilket Nykredit erkendte efter en længere diskussion.

Nykredit reagerede ikke på hans besked med oplysning om, at man ikke tilbød F1-lån. Tværtimod bekræftede den pågældende rådgiver, at lånet var omlagt korrekt, selvom det ikke var tilfældet.

Det var deres klare opfattelse, at de havde F1/kort lån. Rådgiveren var helt klar over deres situation, og hvorfor de ønskede dette lån.

Nykredit svarede generelt ikke på mails, men kontaktede dem altid telefonisk, hvilket kunne være en bevidst strategi for at undgå at bekræfte fejl på mail.

I december 2018 konstaterede de med undren, at huslånet nu igen var F3. Først da oplyste Nykredit, at man ikke kunne tilbyde F1, og at lånet heller ikke havde været F1 i 2018.

Hvis Nykredit ikke tilbød F1, måtte man forvente et klart svar som utvetydigt gjorde dette klart. Det fik de ikke. Tværtimod svarede rådgiveren, da han skrev at de skulle have F1-lån, at "det ser rigtigt nok ud". Man kan ikke forvente at kunderne selv kan regne ud, at Nykredit ikke tilbyder F1 lån.

Nykredit, der kendte deres situation, burde under alle omstændigheder og af egen drift have sikret, at de fik korrekt rådgivning og det mest hensigtsmæssige lån. F3-lånet var åbenlyst ikke i deres interesse.

Nykredit bør stille dem på samme måde, som hvis de havde fået det F1-lån, de bad om i både første og anden omgang. Nykredit bør således i hvert fald dække et eventuelt merkurstab ved indfrielse af F3-lånet, når ejendommen bliver solgt.

Nykredit begik også fejl i forbindelse med omlægningen i ejerlejligheden.

Nykredit Realkredit har anført, at der ikke blev indgået aftale om årlig rentetilpasning (F1) på klagerens og H’s lån i huset. Instituttet har heller ikke tilsikret klageren og H årlig rentetilpasning.

Der er ikke begået fejl i forbindelse med huslånet, hvilket instituttet heller ikke har bekræftet. Korrespondancen, som klageren henviser til i den forbindelse vedrører realkreditbelåningen i ejerlejligheden, som er uvedkommende for nærværende sag.

Klageren og H valgte i 2014 selv at ændre huslånet til et F3-lån. Der var på daværende tidspunkt ikke tale om, at huset skulle sælges.

I 2017 tilbød instituttet ikke længere F1-lån og kunne derfor ikke tilbyde klageren og H dette. Da klageren og H ønskede at sælge huset og derfor ønskede et lån med et kortere refinansieringsinterval, imødekom instituttet klageren og H ved at sammensætte de bagvedliggende obligationer på lånet på en sådan måde, at lånet skulle fundes og refinansieres igen efter ét år, selvom der stadig var tale om et F3-lån. På daværende tidspunkt var der nogle obligationer med kort løbetid, som ekstraordinært kunne bruges til den korte funding af lånet.

Lånet blev således ved med at være et F3-lån, men der blev ekstraordinært indgået aftale om, at det skulle rentetilpasses igen den 1. januar 2019 for netop at imødekomme klageren og H’ situation med et salg af ejendommen.

De fremgik tydeligt, af refinansieringstilbuddet og -aftalen af 31. oktober 2017, at lånet skulle rentetilpasses den 1. januar 2019 og herefter hvert tredje år.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og dennes ægtefælle, H, optog med pant i deres hus i 2008 et 30-årigt rentetilpasningslån med en hovedstol på 3.391.000 kr. i Totalkredit via Nykredit Realkredit. Pr. 1. januar 2015 blev lånet ændret fra årlig rentetilpasning (F1) til rentetilpasning hvert tredje år (F3). Pr. 1. januar 2018 ønskede klageren og H at ændre lånet fra rentetilpasning hvert tredje år (F3) til årlig rentetilpasning (F1), idet huset skulle sættes til salg.

Instituttet har anført, at det ikke var muligt at tilbyde at ændre renteperioden fra tre år (F3) til ét år (F1), men at man på baggrund af, at klageren ønskede at sælge ejendommen, tilbød en ”ekstra” refinansiering efter ét år, hvorved klageren og H i hele 2018 blev stillet som om, at rentetilpasningslånet var med årlig rentetilpasning.

Ankenævnet finder, at det havde været ønskeligt, om Nykredit/Totalkredit havde været i besiddelse af dokumentation for, at klageren blev rådgivet om, at det ikke var muligt for instituttet at ændre rentetilpasningen til F1. Ankenævnet skal dog samtidig pege på, at det fremgår af såvel refinansieringstilbuddet af 31. oktober 2017 som af refinansieringsaftalen af samme dato, at der var tale om et F3-lån med rentetilpasning hvert 3. år, men med en særlig ordning (F1) gældende i 2018, således at de 3-årige rentetilpasningsintervaller løb fra den 1. januar 2019.

På den baggrund finder Ankenævnet, at klageren er bundet af refinansieringsaftalen.

Ankenævnet bemærker i øvrigt, at det må lægges til grund, at klageren ikke kunne have opnået den ønskede ændring fra F3 til F1 gennem Nykredit eller Totalkredit, og der foreligger ikke oplysninger om, at klageren havde andre og bedre finansieringsmuligheder andet sted. Indfrielse af lånet og optagelse af et nyt lån i et andet realkreditinstitut ville endvidere have medført omkostninger for klageren. Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at klageren og H faktisk opnåede de bedst mulige vilkår på deres rentetilpasningslån i den pågældende situation.

Endelig bemærker Ankenævnet, at instituttet var uklar i sit svar af 28. december 2017 på klagerens mail af 26. december 2017.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.