Erstatningskrav i anledning af påstået salg via stråmand.

Sagsnummer:135/2003
Dato:11-11-2003
Ankenævn:Peter Blok, Hans Daugaard, Kåre Klein Emtoft, Karen Frøsig og Ole Simonsen
Klageemne:T - Tvangsauktion
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Erstatningskrav i anledning af påstået salg via stråmand.
Indklagede:BG Bank (Danske Bank)
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører klagerens erstatningskrav mod indklagede i anledning af indklagedes medvirken ved salg af klagerens ejerlejlighed til en person, som ifølge klageren var stråmand for hans ejendomsmægler.

Sagens omstændigheder.

Gennem sin advokat indhentede klageren i juli 2002 en salgsvurdering af sin ejerlejlighed. Ejendomsmæglerfirmaet A vurderede ved skrivelse af 29. juli 2002, at ejerlejligheden kunne indbringe 795.000 kr. kontant. Man lagde bl.a. vægt på lejlighedens dårlige vedligeholdelsesstand.

Ved skrivelse af 2. september 2002 vurderede ejendomsmæglerfirmaet B, at ejerlejligheden kunne sælges til en kontantpris på 945.000 kr.

Baggrunden for klagerens salgsbestræbelser var, at indklagede i henhold til tre udlæg på i alt ca. 927.000 kr. havde begæret ejerlejligheden solgt på tvangsauktion. Auktionen var berammet til den 14. oktober 2002.

Klageren overlod salget af ejendommen til ejendomsmæglerfirmaet B.

Ved skrivelse af 6. oktober 2002 til indklagedes Frederiksundsvej afdeling forespurgte ejendomsmæglerfirmaet B, om indklagede var villig til at aflyse sine hæftelser i ejerlejligheden mod at få transport i lejlighedens salgsprovenu, idet det samtidig fremgik, at der var fremsat et købstilbud på ejerlejligheden på 825.000 kr. B anførte, at lejligheden havde været sat til salg for 930.000 kr. under forudsætning af, at lejligheden var rengjort, og at der blev foretaget en lettere istandsættelse. Lejligheden fremtrådte p.t. "i uattraktiv stand".

Ved skrivelse af 9. oktober 2002 meddelte indklagedes inkassoafdeling, at man på visse nærmere betingelser kunne tiltræde, at ejerlejligheden blev solgt i fri handel til kontant 825.000 kr.

Ved skrivelse af 16. oktober 2002 til klageren anførte den advokat, der repræsenterede indklagede ved tvangsauktionssagen, at der var fremsendt en købsaftale til klagerens underskrift lydende på 825.000 kr. kontant. Advokaten anmodede klageren om at underskrive købsaftalen hurtigst muligt, ligesom advokaten bekræftede, at indklagede var indstillet på at udstede saldokvittering, såfremt lejligheden blev solgt for kontant 825.000 kr.

Klageren underskrev købsaftalen, hvorefter ejerlejligheden blev solgt for 825.000 kr. med overtagelse 1. december 2002. Køberen var personen K.

Indklagede har anført, at ejendomsmæglerfirmaet B den 2. december 2002 indbetalte 750.000 kr. til indklagede svarende til den del af købesummen, der skulle deponeres på skødekonto hos indklagede.

Af kontoudskrift for skødekontoen pr. 31. december 2002 fremgår vedrørende indbetalingen:

"[K][L Holding ApS][v/medvirkende ejendomsmæglers navn og adresse] [ejerlejlighedens adresse] "

Indklagede har anført, at man ikke er bekendt med, hvordan købesummen blev indbetalt til ejendomsmæglerfirmaet B.

Indklagede har oplyst, at efter at skødet var lyst uden anmærkning, blev skødedeponeringskontoen i marts 2003 opgjort til 756.322,72 kr. Heraf blev 702.660,22 kr. anvendt til nedskrivning af hovedstolen på klagerens gæld. Gælden var ikke tilskrevet renter efter at være overgået til inkasso. 16.420 kr. blev anvendt til omkostninger i forbindelse med inkassosagen, mens det resterende beløb på 37.242,50 kr. blev anvendt til dækning af renter af indklagedes tilgodehavende; beløbet er indberettet til skattemyndighederne som betalte renter for 2003.

Ved skrivelse af 7. marts 2003 rettede klageren henvendelse til indklagede med anmodning om en række oplysninger vedrørende salget. Klageren henviste blandt andet til, at han telefonisk primo december 2002 havde anmodet om oplysninger vedrørende skødekontoen, men at indklagede havde afvist hans anmodning med henvisning til princippet om bankhemlighed. Han var ultimo januar 2003 blevet bekendt med, at ejerligheden via en stråmand var blevet solgt til ejendomsmæglerens eget anpartsselskab. Klageren forespurgte, hvilken indflydelse indklagede havde haft i den forbindelse.

Ved skrivelse af 14. samme måned anførte indklagede blandt andet, at man ikke havde pligt til at oplyse om omstændighederne ved erlæggelsen af de 750.000 kr. i forbindelse med ejendomshandlen, ligesom købers forhold til det medvirkende ejendomsmæglerfirma var indklagede uvedkommende.

Parternes påstande.

Klageren har den 8. april 2003 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at anerkende, at man ulovligt har nægtet at afgive oplysninger, samt at betale en kompensation på 80.000 kr. i "mistet skattefradrag p. gr. a. en aftalt lav salgspris ved ejendomshandel".

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at han primo december 2002 samt skriftligt i januar 2003 forespurgte, hvorfra indbetalingen af det deponerede beløb på skødekontoen var kommet. Som kunde bør man have ret til at vide, hvad der foregår på ens konto.

Det er hans opfattelse, at indklagede har indgået en aftale med ejendomsmægler TLS, der købte lejligheden til eget firma med K som stråmand. Dette medførte et økonomisk tab for ham. Den, der købte ejerlejligheden af ham, har på intet tidspunkt beboet denne eller været tilmeldt adressen.

I salgspapirerne for ejendommen blev købers bankforbindelse udeladt, men dette er forståeligt, da køber var en stråmand.

Indklagede har haft en interesse i at sikre sig et beløb til dækning af et mellemværende, men indklagede behøver ikke at holde oplysninger tilbage og påføre egen kunde tab.

Af den nu fremlagte kontoudskrift for skødekontoen fremgår, at ejendomsmæglerfirmaet B ikke stod for pengeoverførslen, men derimod TLS' anpartsselskab. Uagtet dette afgav indklagede urigtige oplysninger til ham.

Prisen blev presset igennem af indklagedes advokat, jf. dennes skrivelse til ham af 16. oktober 2002. Indklagede havde endvidere telefonsamtaler med ejendomsmægleren. Han havde således ikke megen indflydelse på pris og vilkår.

Indklagede havde tidligere tilbudt at eftergive renter og nedskrive hovedstolen på hans gæld. Indklagede har derfor reelt skaffet sig et pænt overskud ved aftaler/samtaler uden om ham og uetiske aftaler med ejendomsmægleren. Telefonsamtalerne med ejendomsmæglerfirmaet vedrørte formodentlig, hvilken laveste pris indklagede ville acceptere for at udstede saldokvittering til ham. Ejendomsmægleren blev på denne måde bekendt med, hvor lav en pris indklagede kunne acceptere, og mæglerens eget anpartsselskab købte herefter ejendommen, hvilket indklagede var bekendt med.

Han henvendte sig efter salget til ejendomsmæglerfirmaet B, som uden varsel bortviste den pågældende mægler fra firmaet.

Af annoncering fremgår, at ejerlejligheden nu er sat til salg for 1.125.000 kr. kontant. Det er hans opfattelse, at den kun er istandsat for ca. 60.000 kr.

Indklagede har anført, at klageren selv valgte at lade ejerlejligheden sælge gennem ejendomsmæglerfirmaet B.

Indklagede har ikke tilbageholdt oplysninger over for klageren om, hvem der indbetalte købesummen til skødekontoen. Man var alene bekendt med, at købesummen blev indbetalt via ejendomsmæglerfirmaet B.

Man har ikke anbefalet et salg af ejendommen til en pris under ejendomsmæglerfirmaet B's oprindelige salgsvurdering, men blot accepteret det eneste købstilbud, der forelå.

Klageren tiltrådte som sælger den pris, hvortil handlen skete. Indklagede gav tilsagn om at afskrive restfordringen under forudsætning af, at købesummen blev indbetalt til dækning af omkostninger og til afskrivning på hovedstol og renter. Indklagede har i den forbindelse lidt et ikke ubetydeligt tab. Man havde en selvstændig interesse i, at købesummen blev så høj som mulig med henblik på yderligere dækning af klagerens gæld.

Indklagede har hverken formidlet kontakten til ejendomsmæglerfirmaet B eller til køber eller i øvrigt medvirket ved handlens indgåelse. Man er ikke bekendt med, om ejendommen skulle være handlet via en stråmand.

Det er korrekt, at indklagedes advokat anbefalede klageren at underskrive købsaftalen for derved at undgå en tvangsauktion. Herved bemærkes, at der efter det oplyste kun forelå eet købstilbud.

Indklagede havde tilkendegivet over for egen advokat, at man ville udstede saldokvittering ved en kontant salgspris på ejendommen på 850.000 kr. Da man modtog et tilbud på 825.000 kr., accepterede man dette.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at indklagede var forpligtet til at meddele klageren de oplysninger vedrørende indbetaling på skødedeponeringskontoen, som indklagede var i besiddelse af, men nævnet finder det ikke på det foreliggende grundlag muligt at tage stilling til, om indklagede har tilsidesat denne forpligtelse. Til støtte for sin erstatningspåstand har klageren anført, at hans ejerlejlighed reelt blev solgt til den medvirkende ejendomsmæglers eget selskab, at salgsprisen var væsentligt mindre end den reelle værdi, og at indklagede var bekendt med disse forhold. Også en stillingtagen til disse spørgsmål ville forudsætte en bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for nævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge af det anførte

Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyret tilbagebetales klageren.