Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af salg af klagernes ejendom på tvangsauktion

Sagsnummer:56/2013
Dato:03-07-2013
Ankenævn:Kari Sørensen, Christian Bremer, Morten Bruun Pedersen, Jørn Ravn, George Wenning
Klageemne:T - Tvangsauktion
Ledetekst:Spørgsmål om erstatningsansvar som følge af salg af klagernes ejendom på tvangsauktion
Indklagede:Nordea Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagernes krav om erstatning som følge af salget af deres ejendom på tvangsauktion.

Sagens omstændigheder

Klagerne i denne sag er ægteparret M og K, der er kunder i Nordea Bank.

Til sikkerhed for klagernes engagement i banken havde banken pant i et ejerpantebrev i klagernes ejendom på 900.000 kr.

Klagerne optog i 2003 et 30-årigt realkreditlån med rentetilpasning. Lånets hovedstol var på 820.000 kr., som klagerne afdrog på.

Klagerne optog i 2008 et tillægslån i ejendommen på 5.164.000 kr. Lånet var et inkonvertibelt 4 % obligationslån med 10 års afdragsfrihed og udløb i 2018. Ifølge det oplyste var klagernes ejendom på daværende tidspunkt vurderet til 7.700.000 kr.

Låneprovenuet skulle anvendes til et ejendomsprojekt i Grækenland.

I 2010 flyttede klagerne selv til Grækenland, mens de udlejede deres ejendom i Danmark.

Ifølge det oplyste dækkede lejernes huslejeindbetalinger ikke ejendomsudgifterne, og klagerne indledte i starten af 2012 en dialog med banken vedrørende deres økonomiske situation. Kun den seneste del af korrespondancen mellem klageren og banken er fremlagt i sagen.

Med nedbruddet i den græske økonomi kunne klagerne i marts 2012 ikke længere overholde deres forpligtelser over for banken, og på et ikke nærmere angivet tidspunkt overgik klagernes engagement vedrørende realkreditlånet til inkasso.

Ifølge det oplyste satte klagerne i august 2012 deres ejendom i Danmark til salg for 5.750.000 kr.

I efteråret 2012 ophørte huslejeindbetalingerne fra klagernes udlejede ejendom i Danmark på trods af, at lejerne fortsat boede i ejendommen. Klagerne overgav derfor sagen til inkasso via en advokat i Danmark med henblik på opkrævning af den manglende husleje samt udsættelse af lejerne.

I dialogen med banken foreslog klagerne i første omgang banken, at de selv ville flytte tilbage til ejendommen i Danmark omkring årsskiftet 2012/2013 og betale 15.000 kr. om måneden til banken fra januar 2013. De anmodede samtidig om en omprioritering af deres lån, så de fremadrettet ville kunne overholde deres forpligtelser over for banken, indtil huset blev solgt. En omprioritering af klagernes realkreditlån havde angiveligt ligeledes været drøftet tidligere i forløbet.

Som alternativ til klagernes første forslag foreslog klagerne banken at udleje ejendommen for yderligere et eller to år til 15.000 kr. om måneden samt tre måneders depositum. Både depositum og husleje skulle gå ubeskåret til banken suppleret af yderligere 4.000 kr. om måneden fra klagerne selv.

Ifølge det oplyste havde M solgt rettighederne til en bog, han netop havde skrevet, til et amerikansk forlag for ca. 350.000 kr. samt indgået aftale om 10 % af bogsalget fra februar 2013. Herudover havde M ifølge det oplyste fået kontrakt på arbejde dels i Finland og dels i USA i 2013. K ville modtage dagpenge på ca. 14.500 kr., mens hun ville søge fuldtidsarbejde.

Banken afslog klagernes tilbud, da de månedlige udgifter til overholdelse af klagernes forpligtelse ifølge banken udgjorde 30.000 kr., og da banken ikke fandt den af klagerne anførte indkomst, budget eller formue for tilstrækkeligt dokumenteret.

Prisen på klagernes ejendom blev ifølge det oplyste i februar 2013 sat ned til 5.495.000 kr., ligesom klagernes ejendom i Grækenland skulle være sat til salg for 1.250.000 EUR.

Som følge af restancer på klagernes realkreditlån begærede Nordea Kredit klagernes ejendom i Danmark solgt på tvangsauktion den 7. maj 2013.

Parternes påstande

Den 11. februar 2013 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet, der forstår klagerens påstand således, at Nordea Bank skal erstatte klagernes tab i forbindelse med tvangsauktionen.

Nordea Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har blandt andet anført, at de anerkender, at de ikke har været i stand til at overholde deres forpligtelser over for banken.

Dette skyldes dels, at lejerne af deres ejendom ikke overholdt lejekontrakten, og dels kollapset af den græske økonomi, der forårsagede, at de mistede alle de midler, de havde investeret i et ejendomsprojekt i Grækenland.

I over et år har de været i dialog med banken vedrørende deres situation. De har forsøgt at finde en løsning, så de kunne flytte tilbage til deres hjem i Danmark, som oprindelig planlagt.

Banken har intet gjort for at hjælpe dem på trods af, at de har været gode kunder i banken i over 15 år.

De var af den opfattelse, at banken var forpligtet til at indgå i en konstruktiv dialog i forsøget på at komme frem til en løsning af deres økonomiske problemer.

I stedet har banken trukket sagen i langdrag og undladt at svare på deres løsningsforslag.

De har således talt over 25 ubesvarede e-mails fra dem til banken over en periode på tre måneder.

Det virkede som om banken ikke læste deres breve, men i stedet blev ved med at fremsætte de samme spørgsmål, selvom de flere gange havde svaret derpå.

Banken indgik aldrig i en reel dialog med dem omkring deres muligheder. I stedet blev banken ved med at kræve yderligere dokumentation fra dem. De spurgte gentagne gange til, hvad banken havde brug for og på trods af, at banken gav udtryk for, at de var tæt på at nå til enighed, fremkom banken aldrig med nogen konkret løsning.

I sidste ende insisterede banken på at sælge ejendommen på tvangsauktion, hvilket hverken kommer dem eller banken til gode.

Banken har herved forhindret dem i at vende tilbage til Danmark, hvilket forværrer deres situation yderligere, da de ikke kan arbejde fra Grækenland, som tilstandene er dér nu.

Banken har handlet både uprofessionelt og uetisk.

Nordea Bank har blandt andet anført, at lejeindtægten på 15.000 kr. fra klagernes ejendom ikke dækkede ejendomsudgifterne.

Klagerne indså allerede i begyndelsen af 2012, at de ville få betalingsproblemer, hvorfor banken indgik i en dialog med klagerne.

Det blev drøftet, om klagernes realkreditlån skulle omlægges til S1-lån – afdragsfri rentetilpasningslån.

Banken anmodede dem om at indlevere dokumentation for deres indtægter og udgifter i Danmark og Grækenland, så banken kunne vurdere, om der var sammenhæng i deres økonomi.

I marts 2012 blev terminen på det store realkreditlån misligholdt. Det var ikke muligt at indgå en afviklingsaftale med klagerne, da de også havde finansielle problemer i Grækenland.

Klagerne gav i løbet af 2012 enkelte oplysninger om deres udgifter, men ingen dokumenterede oplysninger om deres indtægter.

Da banken ikke kunne vurdere, om klagerne kunne overholde deres forpligtelser, hvis lånene blev omlagt til afdragsfrihed, afslog banken at imødekomme klagernes ønske om låneomlægning.

Først i slutningen af november 2012 kom der konkrete tal på klagernes indtægter og udgifter sammen med klagernes løsningsforslag. Da de anslåede ejendomsudgifter androg ca. 31.000 kr. pr. måned, afslog banken klagernes afviklingsforslag.

Banken var berettiget til at afslå at omlægge klagernes realkreditlån til lån med afdragsfrihed, ligesom banken var berettiget til at afslå klagernes forslag til afvikling.

Selv med en omlægning af lånene kunne klagernes foreslåede afvikling ikke sikre, at de kunne forblive ejere af huset, da klagernes indtægter var for små til at betale udgifterne.

Det ville være dårlig rådgivning at lade klagerne omlægge lån og påføre dem de hermed forbundne omkostninger, uden at dette førte til en løsning af deres problemer.

Det bestrides, at banken har handlet ansvarspådragende eller i øvrigt er ansvarlig for klagernes ulykkelige situation.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne flyttede i 2010 til Grækenland i forbindelse med et ejendomsprojekt.

I mellemtiden udlejede klagerne deres ejendom i Danmark.

Da lejerne af klagernes ejendom i Danmark ikke overholdt deres forpligtelser i henhold til lejekontrakten og den græske økonomi samtidig var i krise, kunne klagerne ikke overholde deres forpligtelser.

Klagerne indgik derfor i en dialog med banken vedrørende deres økonomiske situation. Parterne kunne imidlertid ikke komme frem til et fælles aftalegrundlag.

Ankenævnet finder herefter, at klagernes økonomiske situation, som har resulteret i et salg af klagernes danske ejendom på tvangsauktion, skyldes udefra kommende omstændigheder, som ikke kan tilskrives Nordea Bank.

Ankenævnet finder det således ikke på det foreliggende grundlag godtgjort, at Nordea Bank har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken, hvorfor klagerne ikke får medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.