Fejlagtig konsekvensberegning, tab.
| Sagsnummer: | 119/1996 |
| Dato: | 08-07-1997 |
| Ankenævn: | Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen, Inge Frølich, Jørn Ravn, Ole Simonsen |
| Klageemne: |
Realkreditbelåning - beregningsfejl ved omlægning
|
| Ledetekst: | Fejlagtig konsekvensberegning, tab. |
| Indklagede: | |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Klageren henvendte sig i oktober 1995 til indklagede med henblik på en omprioritering af sin ejendom, som var prioriteret med to kontantlån til BRFkredit med en samlet obligationsrestgæld på ca. 415.000 kr. samt et privat pantebrev med særlige indfrielsesvilkår med en restgæld på ca. 205.000 kr.
Indklagede udarbejdede to konsekvensberegninger, én med en løbetid på 20 år og én med en løbetid på 13,5 år. Ved en tastefejl beregnede indklagede indfrielsesbeløbet på det private pantebrev på grundlag af kurs 105 mod 125 svarende til, at omkostningerne ved indfrielsen af pantebrevet blev angivet til 215.356 kr. mod 255.783 kr. Lånebehovet ved omprioriteringen blev beregnet til 641.000 kr.
Af konsekvensberegningen med omlægning til et 20-årigt lån fremgik, at en omprioritering ville medføre reduktion i det første års ydelse på 20.102,94 kr. brutto og 11.838,29 kr. netto. De samlede bruttoydelser i restløbetiden ville sammenholdt med den eksisterende belåning blive forøget med 265.792,59 kr. Indklagede har under sagen forberedelse oplyst, at en korrekt beregning ville have vist en besparelse på 17.107,83 kr. brutto det første år eller 9.941,23 kr. netto; de samlede ydelser i restløbetiden ville blive forøget med 324.296,11 kr.
Af konsekvensberegningen med omlægning til 13,5-årigt lån fremgik, at en omprioritering ville medføre en reduktion i første års bruttoydelse på 7.642,17 kr.; de samlede bruttoydelser i restløbetiden ville blive reduceret med 8.434,75 kr. Indklagede har under sagens forberedelse oplyst, at en korrekt beregning ville have vist en besparelse på 4.116,27 kr. i første års bruttoydelse, en forøgelse af nettoydelsen med 3.910,21 kr. og en forøgelse af de samlede ydelser i restløbetiden med 39.131,01 kr. Indklagede har supplerende oplyst, at kurstabsfradraget (kontantlånsfradraget), som skal tillægges den opnåede nettobesparelse, udgør netto 2.657,74 kr. pr. år ved et 20-årigt lån og 3.937,40 kr. pr. år ved et 13,5-årigt lån.
Klageren valgte at lade ejendommen omprioritere med et 20-årigt kontantlån ydet af Danske Kredit. Omprioritering blev foretaget i januar 1996, hvor det private pantebrev med en restgæld på 202.888,86 kr. blev indfriet til kurs 124,59 svarende til 252.789,23 kr. Forøgelsen af indfrielsesbeløbet medførte et underskud på ca. 26.000 kr. på klagerens omprioriteringskonto.
Gennem sin advokat fremsatte klageren krav om erstatning over for indklagede. Indklagede afviste dette, men tilbød at finansiere det opståede underskud på samme vilkår som det nye lån til Danske Kredit. Endvidere frafaldt indklagede omprioriteringsgebyret ved sagens ekspedition på 3.200 kr.
Klageren har indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at betale erstatning.
Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.
Klageren har anført, at omprioriteringen alene blev foretaget for at opnå kurstabsfradrag, og at han, hvis han havde fået forelagt en korrekt konsekvensberegning, ikke ville have gennemført omprioriteringen af det private pantebrev. Indklagedes beregning ansporede ham til at gennemføre omprioriteringen. Den højere indfrielseskurs medfører, at en difference på ca. 38.000 kr. skal forrentes over 20 år, hvilket vil medføre en væsentlig meromkostning. Udgifterne til ejendommens prioritering er blevet væsentlig højere end beregnet af indklagede, og dette bør føre til at hans stilles, som om beregningerne var udført korrekt. Han bestrider, at dommen gengivet i UfR 1996, side 200 H kan fortolkes som af indklagede anført.
Indklagede har anført, at klageren ved omprioriteringen fokuserede på en reduktion i den årlige ydelse, idet han valgte at omprioritere til et 20-årigt lån vel vidende, at dette medførte en forøgelse af de samlede ydelser i restløbetiden. Det er indklagedes opfattelse, at klageren ville have gennemført omprioriteringen også ved en korrekt konsekvensberegning, idet der under alle omstændigheder kunne opnås en besparelse på de årlige ydelser, uanset de samlede ydelser over 20 år blev forøget. Selv ved et 13,5-årigt lån ville klageren efter indregning af kurstabsfradraget have opnået en nedsættelse af nettoydelsen. Formålet med omprioriteringen er opfyldt, idet klageren har fået en væsentlig besparelse i den årlige ydelse. Dersom alene BRF-lånene var blevet omlagt, ville klageren have fået en nettoydelse, som var 4.987,05 kr. større årligt end den efter omprioriteringen opnåede. Den fejlagtige konsekvensberegning har ikke medført tab for klageren, idet klageren var bundet af de særlige indfrielsesvilkår i det private pantebrev. Klageren er blevet skuffet i sine forventninger om ydelsernes størrelse og den samlede betaling i lånets løbetid, men der er ikke hjemmel til at tilkende erstatning for skuffede forventninger, jf. herved Højesterets dom i UfR 1996, side 200 H.
Ankenævnets bemærkninger:
Indklagede har erkendt, at man ved udarbejdelsen af konsekvensberegningerne begik en fejl, som medførte, at nettoprovenuet blev ca. 26.000 kr. mindre end forudsat.
Tre medlemmer - Lars Lindencrone Petersen, Jørn Rytter Andersen og Ole Simonsen - udtaler:
Vi finder efter en samlet bedømmelse af indholdet og konsekvenserne af den gennemførte låneomlægning - herunder at klageren valgte en 20-årig afviklingsperiode mod en ca. 13-årig restafviklingsperiode på de eksisterende lån, og at det var af afgørende betydning for muligheden for at opnå kurstabsfradrag, at låneomlægningen blev gennemført på det pågældende tidspunkt - ikke at kunne fastslå, at klageren kun valgte en 20-årig afvikling ud fra den forudsætning, at også en afviklingsperiode på 13,5 år ville indebære en besparelse, og at den gennemførte låneomlægning således var økonomisk ufordelagtig for klageren. Herved bemærkes, at en sammenligning af nettoydelserne det første år på de eksisterende lån og et nyt 13,5-årigt lån viste en beskeden forøgelse.
Det forhold, at klageren som følge af fejlen blev skuffet i sine økonomiske forventninger til resultatet af låneomlægningen, kan ikke i sig selv begrunde, at han har krav på økonomisk kompensation, jf. herved Højesterets dom i UfR 1996/side 200. Som følge af det anførte, finder vi heller ikke grundlag for at pålægge indklagede at betale erstatning fastsat på grundlag af den besparelse i samlet ydelse på det nye lån, som den fejlagtige beregning udviste.
To medlemmer - Inge Frølich og Jørn Ravn - udtaler:
Ved sagens afgørelse lægger vi til grund, at klageren bestemte sig for at omlægge de lån, som indestod i hans ejendom, på grundlag af indklagedes oplysning om, at nettoydelsen på et nyt lån med samme løbetid som den gennemsnitlige restløbetid på de eksisterende lån ville være lavere end nettoydelsen på de eksisterende lån, og at det nye lån således ville være økonomisk fordelagtigt for ham. Det er herved uden betydning, at klageren herefter valgte et lån med en længere løbetid. Indklagedes oplysning om nettoydelsen på det nye lån var fejlagtig, hvilket skyldtes, at indklagede havde undladt at tage højde for, at et af de indestående lån kun ville kunne indfries til overkurs, hvorved provenuet ved omprioriteringen blev ca. 40.000 kr. mindre end forudsat. Vi finder, at indklagede herved har pådraget sig et ansvar over for klageren. Dette ansvar kan efter Højesterets dom i UfR 1996.200 ikke udstrækkes til at omfatte den gevinst, som klageren gik glip af, men må dække den merydelse, som klageren er blevet pålagt som følge af indklagedes fejl. Vi stemmer derfor for at pålægge indklagede at betale klageren et beløb, der stiller klageren, som om det nye lån ikke havde været dyrere end de eksisterende. Vi er, som sagen er oplyst for Ankenævnet, ikke i stand til at fastsætte dette beløb.
Der afsiges kendelse efter stemmeflertallet.
Som følge af det anførte
Klagen tages ikke til følge.