Spørgsmål om tilbud om køb af sælgerpantebrev var ubetinget. Rådgivning om salg af sælgerpantebrev i forbindelse med ejendomshandel.

Sagsnummer:273/1999
Dato:18-11-1999
Ankenævn:Niels Waage, Lisbeth Baastrup, Jette Kammer Jensen, Ole Reinholdt, Erik Sevaldsen
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Pantebreve - salg
Ledetekst:Spørgsmål om tilbud om køb af sælgerpantebrev var ubetinget. Rådgivning om salg af sælgerpantebrev i forbindelse med ejendomshandel.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne sag vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har tilbudt klageren at købe et sælgerpantebrev til kurs 100 uden forbehold om, at de økonomiske oplysninger om køberen var tilfredsstillende.

Sagens omstændigheder.

Ved købsaftale af 8. december 1998 solgte klageren sin faste ejendom. Købesummen skulle bl.a. berigtiges ved udstedelse af et sælgerpantebrev med hovedstol på 252.000 kr. Af købsaftalen fremgår bl.a. følgende af pkt. 13, side 2e1:

"Indtil den: 15.12.98 kan køber helt eller delvist indfri sælgerpantebrevet inkl. eventuelle reguleringer til kurs 98,00. Indfrielse efter denne dato sker til kurs 100, hvilket også gælder, hvis køber jf. Lov om omsætning af fast ejendom § 18 stk. 2 efter denne dato vælger anden finansiering.

.....

Såfremt det efter købsaftalens underskrift dokumenteres, at købers økonomiske forhold bevirker, at sælgerpantebrevet ikke kan omsættes til en for sælgerpantebrevet sædvanlig kurs, kan sælger indtil 8 dage efter frist dag den: 15.12.98 hæve handlen. Køber kan dog inden 5 hverdage efter, at sælgers meddelelse om ophævelse er kommet frem til køber og dennes ejendomsmægler/advokat, betale manglende provenu til sælger og i øvrigt stille sælger økonomisk som forudsat ved handlens indgåelse ........"

Ved skrivelse af 17. december 1999 fremsendte den medvirkende ejendomsmægler handlens dokumenter til indklagede, som samtidig blev anmodet om at hjemtage et tilbudt ejerskiftelån på 1.323.000 kr. i Realkredit Danmark. Køberne var forhåndsgodkendt som debitorer på lånet.

Ved skrivelse af 18. december 1998 til klageren tilbød ejendomsmægleren at købe sælgerpantebrevet til kurs 98. Tilbuddet var med forbehold for en tilfredsstillende bankoplysning på køberne og var gældende i 3 dage.

Klageren forelagde tilbuddet for indklagede mandag den 21. december 1998. Klageren har anført, at indklagede på eget initiativ og uden forbehold tilbød at købe sælgerpantebrevet til kurs 100, hvorved hun kunne tjene 5.040 kr. Indklagede har anført, at det blev meddelt klageren, at man var interesseret i at købe sælgerpantebrevet til kurs 100, dog med forbehold om, at de økonomiske oplysninger om køber var tilfredsstillende.

Ved skrivelse af 22. december 1998 tilskrev ejendomsmægleren klageren således:

"Da der endnu ikke foreligger en endelig accept på afkøb af sælgerpantebrevet stort kr. 252.000,00, skal vi venligst anmode om at få fristen den 15.12.98 i henhold til købsaftalens punkt 13, side 2e1, forlænget til den 15. januar 1999.

Såfremt De kan acceptere ovenstående, bedes De venligst underskrive vedlagte genpart af nærværende skrivelse, og herefter returnere den til vort kontor i vedlagte frankerede svarkuvert."

Klageren har anført, at hun forelagde ejendomsmæglerens skrivelse for indklagede, som oplyste, at hun skulle se bort fra skrivelsen. Samtidig bekræftede indklagede købet af sælgerpantebrevet til kurs 100. Indklagede har anført, at skrivelsen ikke gav anledning til at konkludere, at de økonomiske oplysninger om køber måtte være dårlige.

Ved skrivelse af 7. januar 1999 tilskrev ejendomsmægleren klageren således:

"Idet De ikke har reageret på vores fuldmagt til salg af sælgerpantebrevet eller vor skrivelse af 22.12.98. omkring fristforlængelse, må vi gå ud fra, at De ønsker at beholde pantebrevet eller selv ønsker at forestå salget af pantebrevet.

Vi vil derfor ikke foretage os yderligere i sagen, men forventer at De meddeler skødeskriver, hvem der skal så som kreditor på pantebrevet, når De har en afklaring på dette.

Dette brev er for den gode ordens skyld sendt som almindelig og anbefalet post."

Indklagede har oplyst, at man medio januar 1999 modtog de økonomiske oplysninger om køber, og at disse var af en sådan karakter, at kursen på sælgerpantebrevet var 74.

Den 3. marts 1999 blev der afholdt møde mellem klageren, indklagede og ejendomsmægleren. På mødedagen indhentede ejendomsmægleren et tilbud fra Dansk Pantebrevsbørs om køb af sælgerpantebrevet til kurs 80.

På forespørgsel fra klagerens advokat har ejendomsmægleren ved skrivelse af 23. marts 1999 oplyst, at han efter fremsendelsen af tilbuddet af 18. december 1998 blev kontaktet af indklagede, som oplyste, at klageren ikke ønskede at underskrive fuldmagt på salg af pantebrevet, idet indklagede ønskede at købe dette til kurs 100, hvorved klageren ville spare formidlingsprovisionen. Da han ikke kunne få fuldmagt til salg af pantebrevet, foretog han sig ikke yderligere i sagen. Ved efterfølgende samtaler med klageren fik han bekræftet, at indklagede havde købt pantebrevet.

Parternes påstande.

Den 30. juni 1999 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at købe sælgerpantebrevet til kurs 100.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at der er indgået aftale om indklagedes køb af sælgerpantebrevet til kurs 100 uden forbehold. Indklagede er bundet af denne aftale. Vedrørende købers økonomi havde indklagede modtaget ejerskiftelånesagen, hvoraf det fremgik, at kreditforeningen havde tilbudt en sædvanlig 80% belåning, og at køberne var godkendt som debitorer.

Såfremt det lægges til grund, at indklagede tog forbehold for købers økonomi, burde indklagede have indhentet oplysningerne, inden fristen for indsigelse over for køberne udløb den 23. december 1998. Endvidere burde indklagede have gjort opmærksom på risikoen ved at undlade at acceptere dels ejendomsmæglerens tilbud om køb til kurs 98 og dels fristforlængelsen for indsigelserne til den 15. januar 1999. Hun kunne i givet fald have sikret sig muligheden for at afkræve køberne en eventuel difference eller hæve handelen.

Det påhvilede indklagede og ikke ejendomsmægleren at undersøge købers økonomi før fristens udløb. Det må antages, at denne undersøgelse først er iværksat af indklagede primo januar 1999. Tabet er ikke realiseret, idet hun afventer Ankenævnets afgørelse.

Indklagede har anført, at der i forbindelse med tilbuddet om køb af sælgerpantebrevet til kurs 100 udtrykkeligt blev taget forbehold for de økonomiske oplysninger om køber, hvilket er i overensstemmelse med sædvanlig praksis.

Det påhvilede ejendomsmægleren at undersøge købers økonomi inden udløbet af fristen i købsaftalen, således at klageren havde mulighed for at hæve handlen, såfremt oplysningerne ikke var tilfredsstillende.

Man forsøgte forgæves både før og efter jul og nytår at indhente de økonomiske oplysninger om køber hos ejendomsmægleren. Først i midten af januar 1999 blev disse modtaget, og det blev herefter klart, at disse var af en sådan karakter, at kursen på sælgerpantebrevet kun var 74. Det bestrides, at man har handlet ansvarspådragende. Klageren ikke har lidt et økonomisk tab, idet sælgerpantebrevet ikke er misligholdt.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle klagen. Klagegebyret tilbagebetales klageren.