Indsigelse om fejl i forbindelse med tinglysning af et ejerpantebrev i en bygning på lejet grund i en haveforening begrundet i, at bygningen tinglysningsmæssigt ikke fik samme nummer som det havelod, hvor bygningen lå

Sagsnummer:390/2017
Dato:21-08-2018
Ankenævn:Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Karin Duerlund, Mor-ten Bruun Pedersen og Søren Geckler
Klageemne:Pant - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse om fejl i forbindelse med tinglysning af et ejerpantebrev i en bygning på lejet grund i en haveforening begrundet i, at bygningen tinglysningsmæssigt ikke fik samme nummer som det havelod, hvor bygningen lå
Indklagede:Sparekassen Sjælland-Fyn
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører en haveforenings indsigelse om, at Sparekassen Sjælland-Fyn begik en fejl i forbindelse med tinglysning af et ejerpantebrev i en bygning på lejet grund og foreningens krav om, at sparekassen berigtiger fejlen og dækker omkostningerne herved.

Sagens omstændigheder

Klageren i denne sag er en haveforening med 70 havelodder. Af foreningens vedtægter fremgår blandt andet:

”…

§ 3. Medlemmer

3.1 […] Grundstykket ejes af [foreningen]. Hvert medlem opnår en eksklusiv brugsret til et havelod. Der udstedes andelsbevis til hvert medlem. […]

3.3 Intet medlem kan optages i foreningen uden bestyrelsens godkendelse.

§ 7. Overdragelse af andelshaven

7.1 Såfremt et medlem ønsker at overdrage sin andel, retter medlemmet henvendelse til bestyrelsen med oplysning om overdragelses sum og vilkårene for overdragelsen samt oplysning om købers navn og adresse. […]

7.3 […] Er haveloddet bebygget, udarbejder bestyrelsen en af foreningen udarbejdet skriftlig overdragelsesaftale, der forsynes med bestyrelsens påtegning om godkendelse.

…”

Ved købsaftale af 26. juni 2017 købte M og H, der var kunder i Sparekassen Sjælland-Fyn, en bygning på lejet grund i foreningen med overtagelse den 1. august 2017. Købesummen udgjorde 2.145.000 kr., hvoraf 250.000 kr. skulle deponeres hos foreningen. Endvidere skulle der til foreningen betales et indskud på 1.000 kr. og omkostninger på 6.600 kr. 

På foranledning af sparekassen ansøgte en landinspektør den 14. juli 2017 om oprettelse af et underblad i tingbogen vedrørende bygningen. I underbladet fik bygningen nummeret 69. Sparekassen fik underpant i et ejerpantebrev på 1 mio. kr. med pant i bygningen. Foreningen har anført, at bygningsnummeret skulle have været nummer 58, som var nummeret på det havelod, hvor bygningen lå.

I dagene 22. - 24. august 2017 underskrev foreningen, M og H samt sælger et ”Endeligt overdragelsesdokument” om sælgers overdragelse af ”Den sælger tilhørende bygning på foreningens ikke særskilt matrikulerede havelod nr.: 58, som er beliggende […]”.

I dagene 25. - 28. august 2017 underskrev parterne endvidere en transporterklæring, vedrørende overdragelse af andelsbevis fra sælger til M og H mod betaling af 250.000 kr. Øverst på både transporterklæringen og andelsbeviset stod ”Have/byg­ning nr. 58”. Af andelsbeviset fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

[Foreningen] v/bestyrelsen bekræfter herved, at […] har indbetalt et beløb stort kr. 250.000,00 […] og er indtrådt som medlem af [foreningen] og derved som medejer af dennes formue med brugsret til […] have nr. 58.

Og med rettigheder og pligter i henhold til foreningens til enhver tid gældende vedtægter.

Overdragelse af havelod/bygning kan kun finde sted til en fremtidig andelshaver, der samtidig med overtagelsen af haveloddet tillige overtager de op haveloddet opførte bygninger jf. vedtægterne. Overdragelsen kan kun ske i henhold til foreningens vedtægter.

…”

Parternes påstande

Den 27. november 2017 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Sjælland-Fyn skal aflyse sit pant i bygning nummer 69, ændre bygningsnummeret til nr. 58, svarende til havelodsnummeret, og herefter genlyse pantet i bygning nummer 58.

Sparekassen Sjælland-Fyn har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at der først oprettes officielt bygningsnummer, når der tinglyses pant i en bygning. Sparekassen burde ved tinglysningen af pantet have sikret sig dels dokumentation for adkomsten i form af andelsbeviset, dels at overdragelsen var godkendt og påtegnet af foreningen. I så fald var det undgået, at bygningen ved tinglysningen som sket blev tildelt nummeret 69 i stedet for nummeret 58, svarende til havenummeret.

Fejlen har skabt kaos i et system, der ellers fungerede perfekt for resten af haveforeningen, og det har særligt skabt problemer for ejeren af havelod 69.

Tinglysningsretten er indstillet på ændre bygningsnummeret til nummer 58, men det kræver, at sparekassen aflyser sit pant i nr. 69. Sparekassen har uberettiget afslået at medvirke til at rette op på fejlen. Sparekassen har også afslået et tilbud fra foreningen om betaling af 3.000 kr. til delvis dækning indklagedes udgifter til tinglysning af nyt ejerpantebrev.

I henhold til foreningens vedtægter, skal overdragelser for at være endelige, godkendes af bestyrelsen. Det sker på underskrift på et af foreningen oprettet overdragelsesdokument, samt transportpåtegning på andelsbeviset. Af andelsbeviset fremgår, at havelodsnummer og bygningsnummer skal det være det samme, og alle andre medlemmer, der har fået tinglyst underblad, har sørget for, at bygningsnummer og havelodsnummer var det samme. Det behøver ikke at fremgå af vedtægterne, når det fremgår af adkomstdokumentet.

Underbladet, som sparekassen oprettede via en landmåler, er tinglyst på baggrund af en købsaftale, som på ingen måde gav dokumentation for adkomsten. Det var alene andelsbeviset, der gav dokumentation for adkomsten, og transportpåtegningen gav dokumentation for bestyrelsens godkendelse af overdragelsen. Sparekassen kom først i besiddelse af andelsbevis/overdragelsesdokument i slutningen af august 2017.

Hvis sparekassen forinden tinglysningen, havde kontaktet administrationen eller bestyrelsen, havde sparekassen fået oplysning om oprettelse af underblad og fået en kopi af andelsbeviset. Bygnings nr. 58 var ledigt og sparekassen kunne anmode tinglysningsretten om at tildele have nr. 58 bygnings nr. 58. Det var sparekassens ansvar at forsyne landmåler med korrekt materiale.

Sparekassen har via landmåleren, oprettet underblad og tinglyst pant alene på baggrund af en købsaftale, hvoraf der alene fremgik en adresse. Tinglysningsretten kunne derfor ikke gennemskue, hvilket havelodsnummer den solgte have havde, og tildelte derfor bygningen det nummer, der var det første ledige efter det højeste nummer, der havde fået tinglyst underblad.

Bestyrelsen havde hverken tiltrådt handlen ved transportpåtegning på andelsbeviset eller på overdragelsesdokumentet. Handlen var således ikke endelig, ligesom sparekassen ikke havde ikke gjort sig bekendt med andelsbeviset, hvoraf påtegning om have-/bygningsnummer fremgik.

Alle andre andelshavere, der har fået tinglyst pant, har forstået informationen efter hensigten.

Andelsbeviset var bortkommet, men administrationen havde en kopi. Det nu transporterede andelsbevis er oprettet med forsiden, som en kopi, men med original transportpåtegning.  

Sparekassen har ved sin ansvarspådragende adfærd og ved ikke at sætte sig ind i forholdene omkring oprettelse af underblad, haft direkte betydning, dels for andelshaveren i havelod 69, dels for foreningen, som fremover skal leve med det kaos, som sparekassen har forårsaget.

Foreningen har retlig og økonomisk interesse i det økonomiske mellemværende, som ligger til grund for nærværende sag, og sagen bør derfor ikke afvises.

Sparekassen Sjælland-Fyn har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke kan identificeres et kundeforhold med klageren, og at klagen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende.

Til støtte for frifindelsespåstanden har sparekassen anført, at sparekassens pant er tinglyst korrekt.

Det fremgår hverken af foreningens vedtægter eller af andelsbeviset, at havenummer og bygningsnummer skal være det samme ved tinglysning.

Ankenævnets bemærkninger

To kunder i Sparekassen Sjælland-Fyn købte et havelod med nummeret 58 og en tilhørende bygning i en haveforening. I den forbindelse tinglyste sparekassen et ejerpantebrev på 1 mio. kr. i bygningen. Tinglysningsmæssigt blev bygningen tildelt nummeret 69. Ifølge foreningen, der er klager, burde sparekassen have anmodet om, at bygningen tinglysningsmæssigt var blevet tildelt nummeret 58, som var nummeret på det havelod, hvor bygningen lå.

Selv om der ikke består et egentligt kundeforhold mellem foreningen og Sparekassen Sjælland-Fyn, finder Ankenævnet, at klagen er omfattet af Ankenævnets kompetence.

Ifølge Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 5 kan en klage til Ankenævnet angå samtlige omstændigheder i retsforholdet mellem parterne. Ifølge vedtægternes § 5, stk. 3, nr. 2 kan Ankenævnet afvise at behandle en klage, hvis klagen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende.

Klagen vedrører omkostningerne ved, at nummeret på den omhandlede bygning, tinglysningsmæssigt ændres fra nummer 69 til nummer 58. Ankenævnet forudsætter således, at banken loyalt vil acceptere at medvirke til ændringen, hvis klageren påtager sig at dække nødvendige omkostninger herved.

Ankenævnet finder herefter, at sparekassens påstand om afvisning ikke kan tages til følge.

På det tidspunkt, hvor sparekassen tinglyste et ejerpantebrev i bygningen, finder Ankenævnet, at det må lægges til grund, at sparekassen ikke vidste eller burde have vidst, at det var af væsentligt betydning for foreningen, at bygningen tinglysningsmæssigt fik samme nummer som det havelod, hvor bygningen lå.

Det må endvidere lægges til grund, at sparekassen først blev bekendt med foreningens ønske herom på et tidpunkt, hvor det var forbundet med ikke ubetydelige tinglysningsafgifter, at ændre nummeret.

Under disse omstændigheder får klageren ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen