Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ny ejendom før salg af eksisterende ejendom

Sagsnummer:16/2019
Dato:27-06-2019
Ankenævn:Henrik Waaben, Kristian Ingemann Petersen, George Wenning, Ida Maria Moesby, Finn Borgquist.
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
B - Boligberegning
Ledetekst:Krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ny ejendom før salg af eksisterende ejendom
Indklagede:Nordea Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et erstatningskrav fra klageren begrundet i mangelfuld rådgivning i forbindelse med køb af ny ejendom før salg af eksisterende ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes nu afdøde ægtefælle, M, boede i en ubehæftet ejendom, E1. Klageren og M ønskede at sælge E1 for i stedet at købe en bestemt ny bolig, E2.

Den 3. oktober 2017 blev der afholdt et møde mellem klageren og Nordea Danmark. Banken sendte et referat fra mødet ”og tidligere møder” til klageren. Heraf fremgik blandt andet:

”…

Din mand [M] er syg og er p.t. på Hospice.

I har valgt at sælge [E1], og det er nu sat til salg for kr. 2.495.000,-. Prisen er lavt sat da et hurtigt salg er vigtigt.

Køb af hus

Du har købt et dejlig hus i […] [E2] for kr. 2.495.000,-. Du indbetaler selv kr. 700.000,- og resten bliver på et lån med kort rente på ca. kr. 1.800.000,-. Dette lån indfries, når [E1] er solgt.

Vi stiller garanti for handelen og betaler udbetalingen – kreditforeningslånet er bestilt, jeg kontakter dig når jeg har papirer klar til underskrift.

Skulle det mod forventning vise sig, at [E1] ikke kan sælges kan det blive nødvendigt at sælge [E2]. Du har dog formue til to huslejer i en lang periode.

Pensioner

Både dine og [M’s] pensioner er sat til udbetaling da der skal bruges af disse penge til hushandelen.

…”

Klageren underskrev den 9. oktober 2017 en erklæring til banken vedrørende rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Det fremgik heraf blandt andet, at klageren ikke havde erfaring med at optage lån, at hun havde valgt et 30-årigt Kort Rente lån på 1,8 mio. kr. med afdragsfrihed, at hun forventede, at indfri lånet hurtigt, og at indfrielse ville ske, når E1 var solgt.

De 700.000 kr., der blev indskudt ved købet af E2, var en del af klagerens og M’s opsparing og pensioner, der havde en værdi på i alt cirka en mio. kr. Efter købet udgjorde klagerens og M’s restopsparing således cirka 300.000 kr.

Overtagelsesdagen for E2 var efter det oplyste den 15. oktober 2017. Samme dag døde M.

I januar 2018 solgte klageren E2 for 2,4 mio. kr. med overtagelse den 1. juni 2018.

Klageren havde efterfølgende bopæl i E1.

Klageren har fremlagt en oversigt over udgifter og indtægter i perioden oktober 2017-juni 2018. Heraf fremgår under overskriften E2 udgifter på i alt 276.012,74 kr. og under overskriften E1 udgifter på i alt 93.387,74 kr. De samlede indtægter i perioden er opgjort til 178.752,39 kr. Klageren har på den baggrund opgjort et erstatningskrav mod banken til 190.648,09 kr. (276.012,74 + 93.387,74 - 178.752,39 = 190.648,09).

Parternes påstande

Den 7. januar 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale 190.648,09 kr.

Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken ydede mangelfuld rådgivning vedrørende budget, rådighedsbeløb og risikoen ved at sidde med to huse, og at banken bør betale en erstatning for hendes tab som følge heraf.

Hun spurgte banken til råds om købet af E2. Hun og M ønskede at købe huset, fordi det i modsætning til E1 var handikapvenligt, og fordi det lå i den by, hvor deres søn, svigerdatter og børnebørn har bopæl. E1 var i to etager med badeværelse og soveværelse på 1. sal, og det var derfor nødvendigt at flytte, hvis M, der var alvorligt syg, skulle blive i hjemmet.

Før lånet til købet af E2 blev etableret, burde banken have lavet et skriftligt budget, der viste de reelle tal på alle omkostninger vedrørende købet, herunder rådighedsbeløbet pr. måned i perioden indtil E1 blev solgt. Banken burde have kunnet se, at det ikke økonomisk kunne hænge sammen med kun én pensionistindtægt.

Banken oplyste, at de kunne købe E2, selvom E1 ikke var solgt, hvis de hævede deres pensioner og udbetalte 700.000 kr. De havde så 300.000 kr. tilbage af deres opsparing til rejser m.m.

Det af banken anførte om, at hun og M indvilgede i, at de 300.000 kr. skulle dække dobbelt husførelse, bestrides. Tværtimod blev der sagt, at dem måtte der ikke røres ved, det skulle kunne hænge sammen økonomisk alligevel. Banken forklarede, at hvis de udbetalte 700.000 kr. til købet af E2, var der plads til, at hun kunne klare lånet, de faste udgifter på to huse samt leveomkostninger, selvom hun blev alene.

Da M døde, overtog hun selv E2. Ifølge banken kunne det godt hænge sammen, selvom det blev lidt hårdt. På daværende tidspunkt havde hun ikke det fornødne overskud til at tænke klart. Hun bad derfor ikke om et udspecificeret budget fra banken. Hun var i god tro og handlede i tillid til, at banken havde overblik over hendes økonomi.   

Efter tre måneder foreslog banken et budgetmøde. På mødet opfordrede banken hende til selv at lave et budget. Hun lavede derefter et samlet budget på de faste udgifter på begge huse, da E2 stadig ikke var solgt. Budgettet viste, at de faste udgifter var større end hendes indtægter, og at hun blev nødt til at bruge af de resterende 300.000 kr. af opsparingen, hvilket banken ikke havde oplyst noget om.

Da hun kunne se, at økonomien ikke kunne hænge sammen, satte hun E2 til salg, da denne ejendom var lettest at sælge. Hun ville ikke udsætte sig for yderligere omkostninger og bad derfor mægleren om at sælge E2, så hurtigt det kunne lade sig gøre.

Banken har forsømt at tage ansvar for, hvad den har sagt ja til.

Banken bør dække i hvert fald en del af udgifterne på i alt 190.648,09 kr. ifølge det fremlagte regnskab. Ud over de ekstra faste udgifter ved at eje to huse i ni måneder, afslaget på 95.000 kr. ved salget af E2, flytte- og handelsomkostninger m.v. bør banken betale udgifter vedrørende begravelse på cirka 40.000 kr.

Nordea Danmark har anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende over for klageren.

Klageren og M havde et stort ønske om at købe E2. E1 var gældsfrit og til salg for samme beløb som købesummen for E2. Klageren og M havde en opsparing på i alt cirka én mio. kr. Hvis salget af E1 skete til udbudsprisen, ville opsparingen blive genetableret med fradrag af meromkostninger i salgsperioden.

Og de resterende 300.000 kr. fra deres opsparing skulle dække dobbelt husførelse, hvis det blev aktuelt, hvilket blev gennemgået på mødet i oktober 2017. Det fremgår også af rådgivningsreferatet, at ”… Du har dog formue til to huslejer i en lang periode”.

Da E2 blev købt, før E1 var solgt, måtte klageren endvidere indse, at hun risikerede meromkostninger i en periode, og at dette skulle inddækkes gennem de 300.000 kr.

På baggrund af klagerens oplysninger i oktober 2017 beregnede banken, at klagerens og M’s rådighedsbeløb, mens de boede i E1, var 7.098 kr. pr. måned. Hvis klageren skulle sidde med begge huse i en overgangsperiode, ville hendes rådighedsbeløb være 984 kr. eksklusive M’s indkomst.

Regnskabet, som klageren har fremlagt under sagen, indeholder ekstra omkostninger og en tabsopgørelse, som banken bestrider. Flere af de af klageren anførte udgifter er ikke relaterede til ejendomshandlerne, herunder f.eks. begravelsesomkostninger. Andre er udgiftsposter, der er fremkommet som følge af, at klageren egenhændig – helt uden bankens viden – valgte at sælge E2 kort tid efter overtagelsen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes nu afdøde ægtefælle, M, købte et hus, E2, for en købesum på 2.495.000 kr. med overtagelse den 15. oktober 2017. Købet blev finansieret med 700.000 kr. af klagerens og M’s opsparing, der udgjorde i alt cirka én mio. kr., og et realkreditlån på 1,8 mio. kr., der blev formidlet af Nordea Danmark. Klagerens og M’s daværende ejendom, E1, der var ubehæftet, blev udbudt til salg for 2.495.000 kr., svarende til købesummen for E2. Når E1 var solgt, skulle realkreditlånet på 1,8 mio. kr. indfries, og hvis salget af E1 skete til udbudsprisen, ville formuen være intakt bortset fra handels- og finansieringsomkostninger samt meromkostninger i salgsperioden.

Ankenævnet finder ikke, at det er godtgjort, at bankens rådgivning i forbindelse med købet af E2 var ansvarspådragende. Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at hun selv måtte bære risikoen, hvis det efter købet af E2 ikke som forventet var muligt at sælge E1 til udbudsprisen, og at handels- og finansieringsomkostninger samt meromkostninger i salgsperioden skulle dækkes af opsparingen. Ankenævnet finder endvidere, at bankens referat af et møde med klageren den 3. oktober 2017 viser, at dette blev drøftet af parterne.  

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen