Indsigelse om uansvarlig medvirken til køb af fast ejendom.

Sagsnummer:150/2005
Dato:15-09-2005
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Karen Frøsig, Lotte Aakjær Jensen, Erik Sevaldsen
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
B - Boligberegning
Udlån - stiftelse
Ledetekst:Indsigelse om uansvarlig medvirken til køb af fast ejendom.
Indklagede:Nordea Bank Danmark
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører klagerens krav om erstatning i forbindelse med et ejendomskøb.

Sagens omstændigheder.

Efter i en periode at have boet i Japan kom klageren og dennes japanske ægtefælle i 2003 til Danmark. Klageren rettede henvendelse til indklagede med henblik på køb af en bestemt fast ejendom for en købesum på 745.000 kr.

Den 14. august 2003 udarbejdede indklagede et budget for klageren med udgangspunkt i en årlig indkomst på 161.980 kr. Budgettet viste, at der efter betaling af faste udgifter ville være et rådighedsbeløb på 1.120 kr. pr. måned.

Indklagede accepterede at finansiere ejendomskøbet, som blev gennemført i september 2003. I den forbindelse blev der optaget et realkreditlån, som klagerens far, F, kautionerede for.

I december 2003 ydede indklagede klageren en kassekredit på 45.000 kr., som i marts 2004 blev forhøjet til 65.000 kr.

Den 9. september 2004 blev der afholdt et møde mellem klageren, indklagede og F om klagerens økonomi, som var stram.

På baggrund af oplysningerne på mødet gjorde F ved skrivelse af 10. september 2004 indsigelse mod indklagedes rådgivning i forbindelse med ejendomskøbet, som belastede klagerens økonomi. F fremhævede bl.a., at indklagede på købstidspunktet over for både ham og klageren havde bekræftet, at økonomien kunne hænge sammen, uanset om klageren fik beskæftigelse eller udbetalt arbejdsløshedsunderstøttelse som sin eneste indkomst, idet indklagede ellers slet ikke ville have tilbudt at finansiere ejendomskøbet.

Under et nyt møde i oktober 2004 blev F frigjort for sin kautionsforpligtelse. Klagerens og ægtefællens månedlige rådighedsbeløb blev opgjort til 1.600 kr. Af indklagedes referat fra mødet fremgår, at indklagede var indstillet på at omlægge realkreditlånet til et nyt rentetilpasningslån med 10 års afdragsfrihed, hvorved rådighedsbeløbet ville stige med 1.500 kr. pr. måned. Forudsætningen herfor var, at klageren solgte sin motorcykel, som forventedes at indbringe 90.000 kr., og at provenuet blev anvendt til indfrielse af kassekreditten og et eventuelt underskud på klagerens budgetkonto.

I marts 2005 forlangte F på vegne klageren erstatning som følge af, at indklagede ved mangelfuld og vildledende rådgivning havde bragt klageren i en uoverskuelig økonomisk situation. F foreslog, at indklagede påtog sig uden omkostninger for klageren at omlægge det eksisterende lån i ejendommen til et nyt lån med 10 års afdragsfrihed.

Ved skrivelse af 4. april 2005 meddelte indklagede, at man fastholdt sit krav om salg af klagerens motorcykel og indfrielse af kassekreditten, som en forudsætning for en omlægning til rentetilpasningslån med afdragsfrihed.

Parternes påstande.

Den 27. maj 2005 har F på vegne klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede skal eftergive gælden på klagerens kassekredit på 65.000 kr. og uden omkostninger for klageren omlægge lånet i ejendommen til et lån med afdragsfrihed i 10 år.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klageren har anført, at indklagede som følge af mangelfuld og vildledende rådgivning i forbindelse med ejendomskøbet bør yde en kompensation, hvormed der bliver rettet op på den uholdbare økonomiske situation, som han på grund af indklagedes mangelfulde rådgivning er blevet bragt i. Ud over de økonomiske tab bør indklagede yde en erstatning for den stressende uro, som den dårlige rådgivning har påført ham og hans familie.

Låneoptagelsen i forbindelse med ejendomskøbet, herunder F's kaution herfor, skete i tillid til indklagedes oplysning om, at økonomien kunne hænge sammen, selvom det ikke lykkedes ham at få beskæftigelse. Indklagede var klar over, at hans ægtefælle ikke havde og heller ikke kunne regne med at få opholds- og arbejdstilladelse, og at hun således ikke ville blive i stand til at bidrage økonomisk til afviklingen af engagementet.

Det bestrides, at han som anført af indklagede rådede over 50.000 kr. i et andet pengeinstitut.

Et eventuelt salg af hans motorcykler indgik ikke i forhandlingerne. Motorcyklerne, hvis salgsværdi var og er usikker, blev ikke forudsat solgt. Den ene motorcykel var efterladt i Japan med salg for øje, mens den anden var skilt ad og under reparation i Danmark.

Trods hjælp fra familie og venner lykkedes det ham ikke at få et job.

Selvom hans økonomiske situation var uændret, meddelte indklagede efter ca. et år, at hans økonomi ikke kunne bære låneoptagelsen i forbindelse med ejendomskøbet. En fortsættelse af engagementet forudsatte nu i hvert fald en omlægning til lån med afdragsfrihed og salg af motorcyklerne. Indklagede erkendte herved, at der i forbindelse med ejendomskøbet var ydet mangelfuld rådgivning, og at man havde begået en fejl ved at yde finansieringen til ejendomskøbet på grundlag af hans beskedne økonomi. Som konsekvens af fejlen og den mangelfulde rådgivning blev F frigjort som kautionist.

Indklagede burde på baggrund af det lave rådighedsbeløb have frarådet ham at stifte gælden. Det var uansvarligt at godkende ham som låntager på grundlag af løse formodninger om hans fremtidige beskæftigelse og indtjening.

Indklagede har anført, at klageren i forbindelse med henvendelsen om finansiering af ejendomskøbet oplyste, at han var uddannet mekaniker og TDC-montør. Han havde tidligere haft en bruttoindtægt på ca. 300.000 kr. om året, og han forventede at få et job med en indtægt af samme størrelse. Han var i øvrigt villig til at påtage sig et hvilket som helst job, da han over for Udlændingestyrelsen skulle bevise, at han havde et sted at bo, og at han kunne forsørge sin ægtefælle. Klageren oplyste også, at han havde 50.000 kr. i et andet pengeinstitut og to Harley Davidson motorcykler, som han havde købt i Japan, og som han var villig til at sælge, hvis det blev nødvendigt for at få råd til at købe ejendommen.

Det blev meddelt klageren, at finansieringen af ejendomskøbet ikke kunne bevilges alene på grundlag af klagerens budget, som udviste et meget lille rådighedsbeløb. Det blev derfor understreget, at en klar forudsætning for, at der i fremtiden ville være et tilstrækkeligt stort rådighedsbeløb, var, at han fik et job i løbet af kort tid, og at han eventuelt var villig til at sælge sine motorcykler. Hertil svarede klageren, at det gav sig selv grundet kravene fra Udlændingestyrelsen, og han gentog, at han var villig til at påtage sig alle typer arbejde for at opfylde sine forpligtelser. Klageren blev således til fulde gjort opmærksom på, at det aktuelle rådighedsbeløb var for lille, og at han skulle opfylde nogle helt klare forudsætninger for at have råd til at bo i ejendommen.

Klageren måtte selv tage stilling til, om det beregnede rådighedsbeløb var tilstrækkeligt, hvilket i vidt omfang beror på individuelle forhold, vaner og prioriteringer.

F blev som kautionist for realkreditlånet orienteret om alle forudsætningerne for lånet og kautionen. Kassekreditten blev ydet uden kaution fra F.

Forudsætningerne for finansieringen blev ikke opfyldt, idet klageren hverken fik et job eller solgte sine motorcykler. Forudsætningerne var realistiske, og den manglende opfyldelse er klagerens eget ansvar.

Det bestrides, at man på noget tidspunkt har erkendt, at der er begået fejl fra indklagedes side. Baggrunden for, at F blev fritaget for sin kautionsforpligtelse, var, at han på mødet i efteråret 2004 gav udtryk for, at han ikke var blevet orienteret om det meget lille rådighedsbeløb, hvilket bestrides. Da den medarbejder, som varetog sagen, ikke længere var ansat, lod man imidlertid tvivlen komme F til gode og fritog ham derfor for enhver forpligtelse.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Ankenævnet finder, at klageren måtte indse, at han og ægtefællen kun i en kort periode kunne klare sig for rådighedsbeløbet på 1.120 kr. pr. måned, som fremgik at indklagedes budgetberegning af 14. august 2003 forud for ejendomskøbet. Klageren måtte derfor også indse, at han for at kunne klare de økonomiske forpligtelser i forbindelse med ejendomskøbet var nødsaget til at forbedre sin indtjening og/eller begrænse sine udgifter.

Klagen tages derfor ikke til følge, hverken helt eller delvist.

Det bemærkes i øvrigt, at det er uoplyst, om klageren har forsøgt at sælge ejendommen, og om et eventuelt salg ville medføre et tab.

Som følge af det anførte

Klagen tages ikke til følge.