Spørgsmål om ansvar for fejl i økonomiberegning til brug for klagerens overvejelse om boligkøb for så vidt angår størrelsen af klagerens faste udgifter. Spørgsmål om forældelse.

Sagsnummer:320/2011
Dato:07-05-2012
Ankenævn:Vibeke Rønne, Mette Gade, Maria Hyldahl, Kjeld Gosvig Jensen, Bent Olufsen
Klageemne:B - Boligberegning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Forældelse - rådgivning
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar for fejl i økonomiberegning til brug for klagerens overvejelse om boligkøb for så vidt angår størrelsen af klagerens faste udgifter. Spørgsmål om forældelse.
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører, om Danske Bank begik fejl i forbindelse med udarbejdelse af økonomiberegning for klageren til brug for hendes beslutning om køb af andelsbolig, idet de faste udgifter i beregningen var angivet med et beløb, der viste sig at være for lavt.

Sagens omstændigheder

Klageren er kunde i Danske Bank.

I forbindelse med at klageren og hendes samlever gik fra hinanden, blev deres fælles andelsbolig, R, sat til salg.

Den 27. maj 2008 udarbejdede banken en økonomiberegning for klageren, idet hun ønskede at købe en ny andelsbolig. Af økonomiberegningen fremgik en årlig indtægt efter skat på 299.825 kr. samt årlige udgifter på 188.467 kr., således at det månedlige rådighedsbeløb for klageren og hendes to børn blev fastlagt til 9.280 kr. Beregningen var baseret på optagelse af et afdragsfrit 30-årigt lån på 821.262 kr. til køb af en andelsbolig. Beregningen indeholdt ingen fremtidige udgifter til R, der endnu ikke var solgt. Klagerens årlige "nuværende" udgift til daginstitution var anført til 26.340 kr. og den "fremtidige" udgift til daginstitution var anført til 2.000 kr.

Af økonomiberegningen fremgår:

"Økonomiberegningen på de næste sider er udarbejdet på baggrund af de oplysninger om indtægter og udgifter, du har givet os, og som du har bedt om skal med i beregningen.

Beregningen er vejledende og indeholder ikke en bevilling af lånene. Vil du disponere på baggrund af økonomiberegningen, går vi ud fra, at du tjekker, om alle indtægts- og udgiftsposter er med og uden fejl, da selv mindre faktuelle forskelle kan få konsekvenser for din fremtidige økonomi….

...

Forudsætninger for økonomiberegningen

I beregningen har vi forudsat, at du fraflytter [R] samtidig med at du overtager [ny andelsbolig].

..."

Økonomiberegningen blev sendt til klageren ved brev af 27. maj 2008, hvor det anføres bl.a.:

"…

Vi har sammen gennemgået din økonomi, og i de vedlagte papirer kan du se, hvad vi kom frem til.

I papirerne finder du

·et finansieringsforslag til køb af [ny andelsbolig]

·en økonomiberegning, der giver et overblik over dit rådighedsbeløb

Det er en god ide, at du jævnligt får set din økonomi igennem for at sikre, at alt fortsat passer til dit behov.

…"

Banken har anført, at økonomiberegningen blev gennemgået med klageren. Klageren har bestridt, at hun har fået forelagt økonomiberegningen til gennemgang.

Ultimo maj 2008 optog klageren et afdragsfrit lån i banken på 845.000 kr. til køb af andelsboligen, G. Klagerens far kautionerede for lånet.

Klageren blev boende i andelsboligen R indtil juni 2008, hvor boligen havde været til salg i ca. 1 år.

I løbet af tredje kvartal 2008 fik klageren økonomiske problemer, idet hendes rådighedsbeløb var væsentligt lavere end forventet.

Den 11. november 2008 udarbejdede banken en ny økonomiberegning for klageren. Den viste et månedligt rådighedsbeløb på 2.461 kr.

Den 22. november 2010 var klageren til møde i banken, hvor parterne drøftede en inkasso-sag, som banken havde indledt.

Ved brev af 16. december 2010 til banken rejste klageren krav om, at renterne på hendes andelsboliglån skulle stoppes indtil andelsboligen G var solgt, hvilket banken afviste ved brev af 2. februar 2011.

Klageren har gjort anført, at hendes årlige udgifter i økonomiberegningen af 27. maj 2008 skulle have været ansat til et beløb, der var 101.984 kr. højere end tilfældet var. Beløbet fremkommer således:



– Antenne

2.200 kr.

– Fagforening

5.820 kr.

– Udgifter R

68.800 kr.

– Udgifter G

3.019 kr.

– Daginstitution

22.145 kr.

I alt

101.984 kr.



Parternes påstande

Den 16. juni 2011 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal stoppe rentetilskrivningen på hendes lån med virkning fra 4. kvartal 2010 indtil hendes andelsbolig er solgt.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at økonomiberegningen af 27. maj 2008 er forkert, idet banken udelod faktiske årlige udgifter på ca. 102.000 kr. Det faktiske månedlige rådighedsbeløb for 2009 var 749 kr., da de samlede årlige udgifter var 290.833 kr.

Omkostningerne til antenne blev sat til 2.200 kr. årligt, mens den reelle udgift er 2.200 kr. pr. halve år.

Hendes udgift til fagforening på 5.820 kr. årligt var heller ikke medtaget.

Udgiften til betaling for det nye andelsboliglån er sat til 64.685 kr. årligt, men er reelt 67.704 kr.

Den manglende udgift til daginstitution er alene baseret på, at hun havde en forventning om friplads. Det er ikke hende, der har estimeret denne omkostning til at være 2.000 kr. årligt.

De faktiske omkostninger til hendes eksisterende andelsbolig (R) på henholdsvis 14.800 kr. i rente og 54.000 kr. i boligafgift blev ikke medtaget i økonomiberegningen. Det har aldrig været aftalt, at hendes ekssamlever skulle betale hele udgiften til R indtil den var solgt. Tværtimod var det aftalen, at de skulle dele udgifterne ligeligt. Hendes ekssamlever har holdt sin del af aftalen. Da hun fraflyttede R var udbudsprisen nedsat til 0 kr.

De omhandlede udgifter er tilmeldt betalingsservice, så banken havde kendskab til dem. Bankens medarbejder har på væsentlige områder selv foretaget en fri fortolkning af hendes input til økonomiberegningen for så vidt angår andelsboligen R og spørgsmålet om friplads. En fortolkning der på ingen måde er blevet verificeret af hende. Desuden fik hun ikke forelagt den oprindelige økonomiberegning til gennemgang.

Hun har været nødt til at optage forbrugslån samt låne penge af hendes far og ekssamlever for at kunne betale renteomkostningerne til andelsboliglånet og have penge til helt ordinære omkostninger som mad, tøj etc.

Danske Bank har anført, at klageren ønskede at købe en andelsbolig i det område, hvor hun og hendes forhenværende samlever havde en andelsbolig, så hendes ældste søn ikke skulle skifte skole. Banken anbefalede klageren at finde en lejebolig, men da det ikke lykkedes, valgte banken på basis at den økonomiberegning, der blev udarbejdet sammen med klageren, at tilbyde hende et lån.

Økonomiberegningen blev gennemgået med klageren, som var nærmest til at opdage og reagere på fejl og mangler i forudsætningerne for økonomiberegningen.

Økonomiberegningen viste et rådighedsbeløb på 9.280 kr., hvilket var en smule lavere end det rådighedsbeløb på 10.000 kr., som banken på daværende tidspunkt anbefalede. Bankens kreditgivning baseret på klagerens oplysninger var forsvarlig. Der er efterfølgende ændret væsentligt i forudsætningerne for økonomiberegningen, hvilket banken ikke bærer risikoen for.

Klageren oplyste, at hendes ekssamlever fortsat skulle bo i andelsboligen R og at han ville afholde samtlige udgifter i tilknytning til denne bolig, dog med undtagelse af den andelsboligkredit, der var ydet til finansieringen af købet. Klageren har oplyst banken, at en væsentlig grund til hendes problemer med at få sin økonomi til at hænge sammen er, at hendes tidligere samlever ikke har overholdt sit løfte om at afholde udgifterne til den tidligere fællesbolig.

Klageren oplyste videre, at R ville blive solgt hurtigt, da den var sat til salg til en pris, der lå under, hvad tilsvarende boliger var udbudt til. Hun forventede, at provenuet ikke blot ville kunne dække andelsboligkreditten, der var optaget i tilknytning til R, men at der også ville være mulighed for at foretage et mindre afdrag på den nye andelsboligkredit.

Klageren oplyste, at hun var sikker på at få friplads i dagsinstitutionen. Banken tog derfor i økonomiberegningen udgangspunkt i denne sikre forventning.

Klageren oplyste ikke banken om udgiften til fagforening på 5.820 kr. årligt.

I økonomiberegningen er der kun medtaget udgiften til licens og ikke til en antenneforening, da klageren ikke oplyste banken om, at der skulle medtages en sådan udgift.

Et eventuelt erstatningskrav er forældet.

Ankenævnets bemærkninger

Til brug for klagerens overvejelser om køb af en ny andelsbolig udarbejdede Danske Bank den 27. maj 2008 en økonomiberegning for klageren. Økonomiberegningen viste et månedligt rådighedsbeløb på 9.280 kr. Beregningen er foretaget på grundlag af de oplysninger som klageren har afgivet.

Det fremgår af sagen, at økonomiberegningen er sendt til klageren ved brev af 27. maj 2008.

De udgiftsposter, der ikke er medtaget i bankens økonomiberegning af 27. maj 2008 eller er medtaget med et for lavt beløb, og som reelt er afgørende for, at klageren efterfølgende kommer i økonomiske vanskeligheder, er udgifterne til klagerens og hendes tidligere samlevers andelsbolig og udgifterne til daginstitution.

Ankenævnet finder, at klageren burde have reageret på angivelsen af udgifterne til disse poster, hvis hun ikke mente at kunne sælge andelsboligen inden overtagelse af en ny, og hvis hun mente, at hendes udgifter til daginstitution ville overstige 2.000 kr. årligt.

På den anførte baggrund finder Ankenævnet det ikke godtgjort, at Danske Bank har handlet ansvarspådragende.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.