| Sagsnummer: | 182/2024 |
| Dato: | 19-12-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Jonas Thestrup Nielsen, Andreas Moll Årsnes, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Udlån - øvrige spørgsmål Udlån - omlægning Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - ekspeditionstid Afslag - Lån |
| Ledetekst: | Krav om godtgørelse for ekstra omkostninger forbundet med optagelse af et andet lån begrundet i bankens afslag på låneanmodning og lang ekspeditionstid. |
| Indklagede: | Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om godtgørelse for ekstra omkostninger forbundet med optagelse af et andet lån begrundet i bankens afslag på låneanmodning og lang ekspeditionstid.
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Danske Bank.
Klagerne boede i en ejendom, der var ejet af en andelsforening, hvori klagerne var de eneste to andelshavere. Klagerne har oplyst, at de erhvervede ejendommen i 1984 sammen med klageren M’s svoger og dennes hustru, i hvilken forbindelse de stiftede andelsforeningen. I 1989 udtrådte klageren M’s svoger og hustru af andelsforeningen, og klagerne overtog deres andele i andelsforeningen.
Den 29. november 2023 kontaktede klagerne banken, da de ønskede en låneomlægning. Banken har oplyst, at klagerne skrev følgende til banken:
”vi har to rentetilpasningslån, der skal fornyes den 1. april 2024 og 1. april 2026.
De er med afdrag, og vi vil gerne have nye lån uden afdrag. Vi ønsker ikke at indfri lånene inden udløbsdato, da renten er lav. Vi vil gerne høre, hvad Danske Bank kan tilbyde og vedhæfter kopi af de to sidste årsopgørelser. [Klagernes ejendom] har tidligere været belånt i [realkreditinstitut R2].”
Af ”Årsopgørelse pr. 31.12.2022” fra realkreditinstitut R1 fremgår blandt andet:
|
”… Låntager |
Ejerkode |
BBR-ejdnr. |
|||
|
[Andelsforeningen] |
2 |
[nummer] |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
Ejendom |
|
|
|
|
|
|
[Adresse] |
|
|
|
|
|
|
… |
|
|
|
|
|
|
Specifikation af lånnr. [nummer] – (Rentetilpasningslån) |
|||||
|
… |
|
|
Hovedstol |
DKK |
800.000,00 |
|
|
|
|
Lånrestgæld |
DKK |
684.915,73 |
|
… |
|
|
|
|
|
|
Ejerstatuskode |
|||||
|
Hvis der under "Ejerstatuskode" er anført enten 1, 2, 4 eller 5, har [realkreditinstitut R1] overfor SKAT meddelt, at der foreligger en særlig status, nemlig følgende: … 2. angiver, at [realkreditinstitut R1] har registreret, at der foreligger særlige ejerforhold, fx 3 eller flere ejere. Hver af ejerne skal selv indberette vedkommendes andel af renteudgifter m.m. …” |
|||||
Den 14. december 2023 rykkede klagerne banken for svar. Banken har oplyst, at klageren M i den forbindelse skrev følgende til banken:
”For et par uger siden henvendte min kone [klageren H] til sig kontakt i Danske Bank med henblik på at få et tilbud på omlægning at [af] et rentetilpasningslån med afdrag til et uden. Lånet har rentetilpasning per 1. april 2024, så der er ikke megen tid tilbage da der skal gives besked senest den 15. januar 2024. Min kone har i forbindelse med sin henvendelse vedlagt kopi af det relevante lånedokument fra [realkreditinstitut R1]. Jeg har tidligere også har været kunde i [andet pengeinstitut].
Da min kone endnu ikke har fået en tilbagemelding fra Danske Bank om et møde vil jeg bede dig undersøge hvor sagen ligger og havde [hvad] der kræves mere af os.
På forhånd tak.
Vedlægger til din orientering to lånedokumenter.”
Banken har oplyst, at den svarede klagerne følgende samme dag:
”Jeg kan se, at [medarbejder i banken] har et onlinemøde i sin kalender til jer den 28. december kl.12.30.
Der skulle nu være sendt jer en mødebekræftelse.
Jeg beklager I ikke har hørt om det før, men der ser ud til at være sket en fejl i vores system.
Hvis tidspunktet ikke passer, høre vi gerne fra jer igen.
Jeg må beklage, at I har oplevet ikke at høre fra os.”
Banken har endvidere oplyst, at den samme dag anmodede klagerne om samtykke til at indhente oplysninger om det eksisterende realkreditlån, da oplysningerne var nødvendige for bankens behandling og vurdering af en mulig låneomlægning.
Den 27. december 2023 aflyste banken mødet med klagerne.
Ved netbankbesked af 4. januar 2024 rykkede klagerne banken for en tilbagemelding og henviste til, at de havde en deadline for omlægning den 12. januar 2024.
Ved netbankbesked samme dag skrev banken blandt andet til klagerne:
”…
Jeg er ked af at det har skabt forvirring, at jeres lån i [realkreditinstitut R1] står med låntager [andelsforeningen], men ifølge BBR-meddelelsen står som en enfamiliebolig.
Jeg kan forstå, at i ejer ejendommen alene, og derfor skal den alligevel køre som en privat sag her i [by] Rådgivningscenter.
Jeg har booket møde den først kommende mulighed, som er på tirsdag, den 9. januar kl. 8.00.
…”
Banken har oplyst, at den samme dag bestilte en vurdering af klagernes ejendom hos realkreditinstitut R2.
Banken har endvidere oplyst, at klagerne den 5. januar 2024 sendte et budget sammen med en række oplysninger om ejendommen, hvoraf blandt andet fremgik, at ejendommen var ejet af andelsforeningen med klagerne som de to tilbageværende andelshavere.
Den 9. januar 2024 afholdt parterne det aftalte møde.
Banken har oplyst, at den modtog en vurdering af ejendommen fra realkreditinstitut R2 den 10. januar 2024, hvor ejendommen blev vurderet til 7.200.000 kr. Vurderingen indeholdt et forbehold om, at andelsforeningen i tilfælde af ny belåning skulle udgå som ejer, og et nyt skøde med klagerne som ejere skulle tinglyses i stedet for.
Den 11. januar 2024 kontaktede banken klagerne telefonisk og meddelte, at den ikke kunne medvirke til en låneomlægning med den nuværende ejerkonstruktion, men at den gerne ville medvirke til en låneomlægning, hvis der i stedet blev tinglyst et nyt skøde med klagerne som ejere. Banken har oplyst, at den meddelte det samme til klagerne ved en netbankbesked samme dag.
Klagerne var ikke var tilfredse med bankens afgørelse og bad banken om at genoverveje og uddybe beslutningen.
Banken har oplyst, at den ved en telefonsamtale den 22. januar 2024 meddelte klagerne, at banken efter 2012, hvor klagerne senest havde haft lån i realkreditinstitut R2, havde ændret sin kredit- og forretningsmæssige strategi samt sine interne retningslinjer, så der ikke længere kunne ydes lån til en privatbolig, der blev ejet af en andelsforening. Banken anså nu et sådant ejerforhold for erhvervsmæssigt, og det var derfor ikke muligt at tilbyde klagerne et privat realkreditlån, så længe andelsforeningen var ejer af ejendommen.
Banken har endvidere oplyst, at den meddelte klagerne, at det under alle omstændigheder kunne være hensigtsmæssigt for dem at få afklaret, om der kunne være en udfordring i den nuværende ejerkonstruktion med kun to andelshavere i tilfælde af, at den ene af klagerne afgik ved døden, og den anden ønskede at sidde i uskiftet bo. Afklaringen af dette spørgsmål lå imidlertid uden for bankens rådgivningskompetence, og klagerne blev derfor anbefalet at søge nærmere rådgivning herom, herunder om pligten til omskødning ved dødsfald, hos en advokat.
Ifølge banken oplyste klagerne under dialogen, at et andet navngivet pengeinstitut havde afslået at omlægge deres lån, da klagerne ikke var helkunder i dette pengeinstitut. Klagerne havde desuden fået godkendt låneomlægningen i tredje pengeinstitut, der dog forlangte, at der forinden omlægningen skulle ske ændringer i deres samejeoverenskomst, hvilket ikke kunne nås.
Ved e-mail af 9. februar 2024 klagede klagerne over sagsbehandlingen til banken.
Banken har oplyst, at den telefonisk kontaktede klagerne den 13. februar 2024, men at klagerne ønskede en skriftlig besvarelse af klagen.
Ved e-mail af 15. februar 2024 rykkede klagerne banken for svar på deres klage.
Ved brev af 27. februar 2024 afviste banken klagen.
Parternes påstande
Den 21. marts 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Danske Bank skal godtgøre dem for de ekstra omkostninger, der er forbundet med optagelse af et andet lån, og at Danske Bank skal give dem en skriftlig redegørelse, der begrunder bankens påstand med hensyn til ikke at kunne sidde i uskiftet bo.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de er uforstående over for, at banken ikke ønsker eller ikke kan belåne ejendommen i den nuværende ejerkonstruktion, selvom den tidligere har belånt ejendommen i samme ejerkonstruktion, og selvom deres økonomi er godkendt af banken. De formoder dog, at det står banken frit at vælge til hvem og under hvilke betingelser, den vil udlåne.
De har begge været kunder i banken i mange år, og de havde forventet en klar udmelding umiddelbart efter den 29. november 2023, hvis banken ikke ønskede at yde dem låneomlægningen. I stedet modtog de først en afvisning fra banken den 11. januar 2024, seks uger senere.
Det har været et skuffende og unødvendigt langt forløb, der har betydet, at alternative lånemuligheder tidsmæssigt ikke har været muligt. Ejerkonstruktionen vedrørende ejendommen fremgik af de årsopgørelser, de sendte til banken i november 2023. Havde banken fra starten, og umiddelbart efter at have modtaget oplysningerne om ejerforholdet i november 2023, meldt klart ud, havde de været i en helt anden situation. De forstår ikke, hvordan banken kan hævde, at de sagtens kunne have udnyttet alternative lånemuligheder, når banken selv vurderede, at et forventeligt tidsforbrug til at få tingene undersøgt og basis på plads for et boliglån er seks uger. Banken oplyste fra starten, at den gerne ville låne dem penge, og det regnede de naturligvis med.
Sent på dagen den 27. december 2023 ringede banken og aflyste mødet dagen efter, da den pågældende sagsbehandler ikke så sig i stand til at håndtere sagen. Mere end fire uger efter deres første skriftlige anmodning om et lånetilbud i slutningen af november 2023, havde banken således endnu ikke påbegyndt sagsbehandlingen i slutningen af december 2023. De oplyste fra starten banken om de aktuelle deadlines for omlægning af det eksisterende lån.
Efter den 27. december 2023 skete der ikke noget, og de måtte igen rykke banken for et møde, hvorefter banken udpegede en ny sagsbehandler. Først herefter kunne den egentlige behandling af låneansøgningen påbegyndes i det nye år.
Det er deres forventning, at banken som minimum kompenserer dem for den ekstra rentebyrde, der måtte være mellem et 3-årigt rentetilpasningslån (rentetilpasning pr. 1. april 2024) og et almindeligt forbrugslån på den del af lånet, der skal afdrages i de kommende tre år (samlet afdrag ca. 72.000 kr.) Den nye rente på deres 3-årige rentetilpasningslån er 2,978 %. Antages det, at de skulle tage et lån til 15 % p.a. for den del af afdragene, der vedrører de næste tre år, anslår de, at de får en ekstra rentebyrde på ca. 13.000 kr. Der er heri ikke taget hensyn til de skattemæssige forhold, der måtte være gældende, hvis de får kompensation for den ekstra rentebyrde m.v.
Under sagsbehandlingen rejste banken tvivl om, hvorvidt det var muligt at sidde i uskiftet bo i den nuværende ejerkonstruktion. Banken har ikke redegjort yderligere for sit synspunkt, hvorfor de nu sidder tilbage med et uafklaret forhold. Det er ikke betryggende, at banken åbner op for diverse potentielle udfordringer og efterlader kunderne i uvished. Har man sagt A, må også sige B og redegøre for sine betænkeligheder. Banken bør have de nødvendige ressourcer til at betjene kunderne på en ordentlig og anstændig måde.
Under en samtale med banken, nævnte banken, at de har haft en skattefordel med den nuværende ejerkonstruktion. Det er ikke korrekt, og bankens udtalelse har efterladt dem med det indtryk, at banken måske ikke helt var på det rene med konstruktionen af andelsforeningen, selvom banken var i besiddelse af alle dokumenter vedrørende foreningen.
Hvis banken frit ønsker at vurdere en andelsforenings ejerskab af en privatbolig som havende et erhvervsmæssigt formål, må det forventes, at banken redegør for sin vurdering, i dette tilfælde med henvisning til andelsforeningens vedtægter: “Stiftelsesoverenskomsten for [andelsforeningen]“, som banken er i besiddelse af.
Hverken deres boligadvokat eller en advokat med speciale i andelsforeninger kan forstå bankens holdning, hverken til afvisning af andelsforeningen som ejer af ejendommen, eller bankens synspunkt med hensyn til det at sidde i uskiftet bo. Deres boligadvokat mener, at bankens afvisning skyldes, at banken ikke har gjort sig tilstrækkelig bekendt med konstruktionen af andelsforeningen og det skattemæssige regelsæt for sådanne foreninger, der ikke må forveksles med en andelsboligforening.
Danske Bank har anført, at banken frit kunne foretage en kredit- og forretningsmæssig vurdering af klagerne og ejerkonstruktionen for ejendommen.
Banken var ikke forpligtet til at medvirke til en omlægning af klagernes realkreditlån i realkreditinstitut R1, selvom klagerne tidligere havde haft et lån i realkreditinstitut R2.
Banken kunne efterfølgende – uanset at klagerne i 2012 senest havde haft lån i realkreditinstitut R2 – frit ændre bankens kredit- og forretningsmæssige strategi samt bankens interne retningslinjer, således at der i 2024 ikke længere kunne ydes lån til en privatbolig, der blev ejet af en andelsforening. Det ville være i strid med bankens kredit- og forretningsmæssige strategi samt bankens interne retningslinjer at tilbyde klagerne et privat realkreditlån, så længe andelsforeningen var ejer af ejendommen.
Det står banken frit for at vurdere en andelsforenings ejerskab af en privatbolig som havende et erhvervsmæssigt formål.
Banken har hverken tilsikret klagerne eller indestået for, at klagerne ville kunne opnå en omlægning i realkreditinstitut R2 af deres eksisterende lån, og banken er ikke ansvarlig for klagernes eventuelle skuffede forventninger.
Bankens sagsbehandlingstid har hverken været urimelig eller ekstraordinær langvarig sammenholdt med sagens kompleksitet og den særlige ejerkonstruktion, herunder det forhold, at ejendommen ifølge BBR-meddelelsen stod som en enfamiliebolig, mens andelsforeningen stod som låntager og ejer af ejendommen.
Først sent i forløbet blev banken gjort opmærksom på den særlige ejerkonstruktion vedrørende ejendommen. Banken svarede klagerne umiddelbart efter, at den modtog vurderingen fra realkreditinstitut R2, og den 11. januar 2024 afviste den både mundtligt og skriftligt klagernes ønske om en omlægning på det foreliggende grundlag.
Klagerne var sideløbende i dialog med flere andre pengeinstitutter vedrørende omlægningen af lån, og alternative lånemuligheder var derfor tidsmæssigt muligt at opnå for klagerne.
Bankens rådgivning og dialog med klagerne har været tilstrækkelig og korrekt, og banken har ikke handlet ansvarspådragende i sagen.
Klagerne har ikke godtgjort eller lidt et økonomisk tab, og banken skal ikke godtgøre de ekstra omkostninger, der måtte være forbundet med optagelse af et andet lån.
Det lå ikke inden for bankens rådgivningspligt at give klagerne en skriftlig redegørelse om deres mulighed for med den nuværende ejerkonstruktion at kunne sidde i uskiftet bo i tilfælde af den ene klagers død. Det forhold, at banken gjorde klagerne opmærksom på, at det kunne være hensigtsmæssigt for dem at få afklaret, om der potentielt kunne være en udfordring med den eksisterende ejerkonstruktion med kun to andelshavere i andelsforeningen i tilfælde af, at den ene af klagerne afgik ved døden, og den anden ønskede at sidde i uskiftet bo, medførte ikke en særlig eller særskilt udvidet rådgivnings- eller oplysningspligt hos banken. Banken gjorde klart klagerne opmærksom på, at afklaringen af spørgsmålet om muligheden for at sidde i uskiftet bo i den nuværende ejerkonstruktion lå uden for bankens rådgivningskompetence, og at klagerne derfor blev anbefalet at søge nærmere rådgivning herom, herunder om pligten til omskødning ved dødsfald, hos en advokat.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Danske Bank.
Klagerne boede i en ejendom, der var ejet af en andelsforening, hvori klagerne var eneste to andelshavere.
Den 29. november 2023 kontaktede klagerne banken, da de ønskede at omlægge eksisterende rentetilpasningslån i ejendommen. Klagerne vedhæftede kopi af seneste to årsopgørelser. Af årsopgørelse af 31. december 2022 fra realkreditinstitut R1 fremgår blandt andet, at andelsforeningen var låntager til et lån i realkreditinstitut R1.
Den 14. december 2023 rykkede klagerne banken for svar, og den 27. december 2023 aflyste banken et planlagt møde den 28. december 2023.
Den 4. januar 2024 rykkede klagerne banken for en tilbagemelding. Banken svarede, at det havde skabt forvirring, at andelsforeningen stod som låntager af det eksisterende realkreditlån, men at ejendommen ifølge BBR-meddelelsen er en enfamiliebolig. Samme dag bestilte banken en vurdering af klagernes ejendom hos realkreditinstitut R2.
Den 10. januar 2024 modtog banken en vurdering af ejendommen fra realkreditinstitut R2, som indeholdt et forbehold om, at andelsforeningen i tilfælde af ny belåning skulle udgå som ejer, og et nyt skøde med klagerne som ejere ville skulle tinglyses i stedet for.
Den 11. januar 2024 afviste banken at medvirke til en låneomlægning med den nuværende ejerkonstruktion.
Ankenævnet finder, at klagernes krav om, at banken skal give dem en skriftlig redegørelse, der begrunder bankens påstand med hensyn til ikke at kunne sidde i uskiftet bo, ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende, hvorfor denne del af klagen afvises, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2, hvorefter Ankenævnet kan afvise at behandle en klage, hvis klagen ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende.
Ankenævnet bemærker, at banken ikke var forpligtet til at imødekomme klagernes anmodning om at medvirke til at omlægge realkreditlånet, og at det beror på et pengeinstituts egen afgørelse, om det vil imødekomme en ansøgning om lån eller omlægning af lån. Banken var berettiget til at afslå anmodninger om omlægning af lån, etablering af nye lån, finansiering af klagernes faste ejendom eller anden udvidelse af engagementet med den foreliggende ejerkonstruktion.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken har handlet ansvarspådragende over for klagerne i forbindelse med ekspeditionen af klagernes anmodning om låneomlægning. Ankenævnet finder herunder, at det ikke var ansvarspådragende, at sagsforløbet blev forlænget på grund af kompleksiteten omkring ejerkonstruktionen vedrørende ejendommen.
Ankenævnet finder endvidere ikke, at der i øvrigt foreligger oplysninger, der kan føre til, at banken skal pålægges at kompensere klagerne for de eventuelle ekstra omkostninger, der er forbundet med optagelse af et andet lån.
Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle den del af klagen, der vedrører klagernes krav om, at banken skal give dem en skriftlig redegørelse, der begrunder bankens påstand med hensyn til ikke at kunne sidde i uskiftet bo.
Klagerne får ikke medhold i den øvrige del af klagen.