| Sagsnummer: | 438/2024 |
| Dato: | 01-05-2025 |
| Ankenævn: | Helle Korsgaard Lund-Andersen, Karin Duerlund, Signe Vejen Hansen, Tina Thygesen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - rådgivning Realkreditbelåning - byggelån |
| Ledetekst: | Indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af grund, nedrivning af oprindelig ejendom og byggeri. |
| Indklagede: | Nordea Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af køb af grund, nedrivning af oprindelig ejendom og byggeri.
Sagens omstændigheder
Klagerne, M og H, var kunder i Nordea Danmark.
Klagerne afholdt et møde med banken af 5. oktober 2021, hvor de drøftede deres planer om at købe en grund, rive den eksisterende ejendom ned og bygge en ny ejendom, ejendom A.
Af bankens referat fra mødet af 5. oktober 2021 fremgår blandt andet:
”…
Finansiering af grund
Vi gennemgik muligheden for finansiering af grunden. I har mulighed for, at finansiere grunden ud fra [ejendomsmægler A’s] vurdering og med:
Finansieres grunden med en Nordea Boligkredit, Grundkøb, bliver lånet omlagt til størst muligt Nordea Kreditlån ved byggeriets afslutning. Restfinansieringen oprettes som Boliglån.
…
Nordea Boligkredit, grundkøb – særlige vilkår
Vi har aftalt, at den variable rente på Grundkøbskreditten for tiden er 0 %, samt at der ikke er dokumentgebyr eller gebyr i forbindelse med vurderingen af grunden. […]
…
Finansierings- og omkostningsplan
På mødet opstillede vi sammen en finansierings- og omkostningsplan og kom frem til en samlet byggesum inkl. grunden på 5.832.000 kr. og omkostninger på 128.634 kr. i alt 5.960.634 kr. Vi tog udgangspunkt i en forventet kontant handelsværdi (forhåndsvurdering) på 5.875.000 kr. og med følgende finansiering:
…
Finansiering generelt
Når I betaler entreprisesummen ved overtagelsen, er det min anbefaling, at I får Nordea Kreditlånet udbetalt ved overtagelsen. Selvfølgelig afhænger valg af finansiering, tidspunkt og eventuel kurssikring af jeres forventninger til renten.
…
Valg af lån
I er godkendt til fast rente med eller uden afdrag. Vælges der afdragsfrihed, skal afdragsfriheden bruges til at afvikle boliglån indenfor 10 år. Valg af lån herunder kurssikring, aftales når I skal bruge finansiering til byggeriet. Ønsker I at kurssikre i byggeperioden skal I kontakte mig.
…
De endelige vilkår for lån i Nordea Kredit, herunder hovedstolen, renten, ydelsen og bidraget kendes ikke før I modtager lånetilbud og lånet er kurssikret eller udbetalt.
…
Kurssikring
Lånet i Nordea Kredit kan kurssikres. Kurssikring betyder at rente, kurs og udbetalingsdato ligger fast.
Jeg vil anbefale at byggetilladelsen foreligger inden kurssikring, da det kan påvirke tidsplanen for byggeriet. Hvis overtagelsesdatoen ændrer sig skal kurssikringen eventuelt fremrykkes eller forlænges. Dette kan medføre en ekstra udgift for jer. Alternativt skal lånet udbetales før tid. I betaler terminsydelser fra lånet er udbetalt.
…”
Den 5. oktober 2021 afholdt banken og klagerne et møde vedrørende vejledning og rådgivning om lån. Af bankens dokumentation for vejledning om lån med pant i fast ejendom af 12. november 2021 fremgår blandt andet:
”…
Vi har oplyst
Vi har stor erfaring med at optage lån med pant i fast ejendom.
…
Valg af finansiering
Vores forventning til udvikling i renten: vil forblive på nuværende niveau.
…
Valgt finansiering
Vi har valgt at optage følgende lån:
Nordea BoligKredit Grund u/afdrag på 2.130.000 kr. med en rente på 0,0100 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 2 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 2,7%.
Begrundelse for valg af finansiering:
Vi ønsker ikke at afdrage på lånet i byggeperioden. Vi er opmærksom på, at lånet kan løbe i 2 år til 0% i rente og ÅOP er 0,07% og efter de 2 år vil renten blive 3%.
…
Alternativt lån
Alternativt lån for Nordea BoligKredit Grund u/afdrag:
Nordea BoligKredit Køb på 2.134.000 kr. med en rente på 0,0000 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 0 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 0,1%.
…”
Af amortiseringsplan af 12. november 2021 fremgår, at klagernes afdragsfri Nordea BoligKredit Grundlån på 2.130.000 kr. ville blive udbetalt den 1. januar 2022.
Den 16. november 2022 underskrev klagerne en byggekontokontrakt, hvorved der blev oprettet en byggekonto -950, hvorfra der skulle foretages løbende betaling af omkostninger ved byggeriet.
Den 22. februar 2022 oplyste klagerne banken, at renterne var stigende, og anmodede banken om at oplyse, om det kunne betale sig at hjemtage et lån og begynde at afdrage på lånet. Klagerne anmodede herudover banken om at oplyse, hvilken rente de havde på grundkøbslånet.
Samme dag meddelte banken klagerne, at klagerne, hvis lånet blev udbetalt, udover rente, bidrag og afdrag, skulle betale forhåndslånsgarantien på 0,17 % af hovedstolen pr. måned indtil overtagelse. Banken oplyste herudover, at klagerne betalte 0 % i rente på grundkøbslånet.
Samme dag svarede klagerne banken, at de ville fastholde deres lån og håbe på, at renten ville falde igen.
Den 1. juni 2022 underskrev klagerne en kreditkontrakt, hvorved klagerne fik en kredit på konto -950 med et kreditmaksimum på 200.000 kr. Renten for træk på kreditten var for tiden 5 % p.a. I juli 2022 blev kreditten forhøjet til 600.000 kr. Banken har oplyst, at baggrunden for forhøjelsen var, at kreditten skulle dække de omkostninger, der måtte komme i forbindelse med byggeriet af ejendom A.
Banken har herudover oplyst, at den af klagerne blev gjort opmærksom på, at renten på kreditten ved en fejl var registreret til 5 %, hvorfor banken stillede klagerne som om, at kreditten var forrentet med 0 % som aftalt. Banken godtgjorde herudover klagerne for allerede betalte renter.
Den 24. august 2022 afholdt klagerne og banken et telefonmøde, hvor de drøftede den endelige finansiering af projektet. Af finansieringsforslag af 24. august 2022 fremgår blandt andet, hvordan finansieringen af ejendom A kunne ske ved et 4 % fastforrentet realkreditlån med og uden afdrag. Det fremgår blandt andet, at realkreditlånet med afdrag ville have en debitorrente på 4,24 % og en ÅOP på 5,1 %, og at realkreditlånet med afdragsfrihed ville have en debitorrente på 4,33 % og en ÅOP på 5,4 %.
Klagerne har oplyst, at de efter mødet den 24. august 2022 klagede til banken over, at de ikke blev præsenteret for andre låntyper end de fastforrentede 4 % realkreditlån.
Banken har oplyst, at klagerne i starten af september fik bevilliget, at klagerne også kunne optage et F5-realkreditlån.
Banken har oplyst, at den ved e-mail af 2. september 2022 meddelte klagerne, at den afventede rentesikring, og at klagerne havde renterisikoen.
Den 7. september 2022 afholdt banken og klagerne et møde vedrørende vejledning og rådgivning om lån. Af bankens dokumentation for vejledning om lån med pant i fast ejendom af 12. november 2021 fremgår blandt andet:
”…
Vi har oplyst
Vi har lille erfaring med at optage lån med pant i fast ejendom.
…
Valg af finansiering
Vores forventning til udvikling i renten: vil stige
…
Valgt finansiering
Vi har valgt at optage følgende lån:
F5 på 5.360.000 kr. med en rente på 2,6129 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 0 år.
Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 3,6%.
Boliglån på 204.400 kr. med en rente på 5,7500 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 0 år.
Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 6,3%.
…
Alternativt lån
Alternativt lån for F5:
Obligationslån på 5.587.000 kr. med en rente på 4,0000 %, en løbetid på 30 år samt en afdragsfri periode på 0 år. Lånet har en omkostning i procent (ÅOP) på 5,2%.
…”
Ved aftale af 8. september 2022 optog klagerne et variabelt forrentet F5-realkreditlån med en hovedstol på 5.360.000 kr. og en rente på 2,6129 %, og samtidig kurssikrede klagerne lånet. Realkreditlånet blev udbetalt den 12. oktober 2022, hvorefter klagernes kreditter blev indfriet.
Parternes påstande
Den 30. august 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nordea Danmark skal betale dem kompensation.
Nordea Danmark har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de ikke forstod, hvorfor deres kredit skulle hæves fra 200.000 kr. til 600.000 kr. Af første kreditkontrakt fremgik, at renten for træk på kreditten var 5 % p.a. Først efter de havde gjort banken opmærksom på, at dette var forkert, blev den rettet til 0 %. Dette var en forvirrende proces for dem. Hvis de ikke havde gjort indsigelse mod dette, ville de have betalt 5 % i rente.
De anmodede ved e-mail af 22. februar 2022 banken om rådgivning om, om det kunne betale sig at hjemtage et lån og begynde at afdrage dette. Banken svarede kort, men gav dem aldrig en anbefaling. Banken var forpligtet til at yde rådgivning. Dette gjorde banken ikke. De havde som førstegangskøbere tiltro til deres rådgiver. Deres rådgiver har et rådgiveransvar og skal rådgive dem om deres økonomi ud fra, hvad der er i deres interesser og i henhold til deres erfaring. Dette gjorde banken ikke. De modtog aldrig anbefalinger fra banken. De modtog på intet tidspunkt rådgivning i forhold til, hvordan de skulle forholde sig til rentestigningerne i markedet, herunder risiciene for rentestigningerne.
De afholdt en række møder vedrørende udbetaling af lån, men blev ikke på noget tidspunkt kontaktet af banken om udbetaling af lån, selvom de i en bekymrende mine har spurgt hertil. De var meget bekymrede for de stigende renter. Banken valgte at vente, da det var en fordel for banken.
Det undrer dem, at det af bankens ene dokument vedrørende rådgivning om lån fremgår, at de havde stor erfaring med lånoptagelse, og af det andet fremgår, at de havde lille erfaring med lånoptagelse. De var førstegangskøbere med hensyn til køb af grund og byggeri, så de har ikke oplyst, at de har stor erfaring.
Det eneste banken gav dem den 24. august 2022 var beregninger på et fastforrentet 4 % realkreditlån med og uden afdragsfrihed. Efter et efterfølgende møde med deres bankrådgiver, blev de også foreslået et variabelt forrentet F5-realkreditlån med en meget lavere rente end det fastforrentede realkreditlån. Banken ydede også herved mangelfuld rådgivning. Hvis de ikke havde udtrykt deres utilfredshed, så havde de stået i en endnu dårligere økonomisk situation på grund af manglende rådgivning i forhold til deres mulige lånevalg.
Bankens e-mail til dem af 2. september 2022 blev sendt til dem ved projektets afslutning, og da ejendommen var indflytningsklar. Bankens mangelfulde rådgivning skete i perioden inden da.
Banken leverede generelt en mangelfuld og utilstrækkelig rådgivning i forbindelse med deres løbende engagement med banken. Hver gang de påklagede bankens gentagne fejl, beklagede den. Det kan ikke være rigtigt, at banken som den professionelle part laver så mange fejl, som kunne have haft store økonomiske omkostninger for dem.
Banken skal betale dem kompensation for den mangelfulde rådgivning, herunder for de ekstraomkostninger de er blevet pålagt, og på grund af den utilstrækkelige rådgivning og det rodede hændelsesforløb, som har medført, at de nu har en markant højere rente, end hvis de var blevet rådgivet korrekt.
Nordea Danmark har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne ved mødet 5. oktober 2021 modtog rådgivning omkring finansiering af deres byggeri, herunder at de var velinformeret omkring hjemtagelse af lån, renten tilknyttet hertil samt kurssikring af et kommende lån.
Valg af lån, herunder kurssikring ville blive aftalt med klagerne, når de skulle bruge finansieringen. Hvis klagerne ønskede at kurssikre et kommende realkreditlån i byggeperioden, skulle klagerne have kontaktet banken. Hovedstol, rente, ydelse mv. kendes først, når klagerne modtager et lånetilbud, og lånet bliver kurssikret eller udbetalt. Rådgivning vedrørende kurssikring blev gennemgået sammen med klagerne.
Klagerne var bekendte med låneforholdene og havde ikke et manglende kendskab til renten på et realkreditlån. Dette underbygges af, at klagerne i dokumentation for vejledning om lån med pant i fast ejendom har anført, at de havde ”stor erfaring” med lånoptagelse, og at det også af byggekontrakten fremgår, at klagerne også i denne forbindelse blev rådgivet om realkreditlån. Klagerne havde oplyst banken om, at det ikke var første gang, de købte fast ejendom. Klagerne gjorde først tre år efter indsigelse mod formuleringen.
Klagerne har ikke dokumenteret eller sandsynliggjort, at de på et tidligere tidspunkt ønskede et andet specifikt lån optaget, og at dette ville have været billigere end F5-lånet, herunder at en eventuel meget tidlig kurssikring ikke ville have ændret lånoptagelsen.
De har gennem hele forløbet vidst, hvornår byggeriet forventeligt ville stå færdigt, de var rådgivet omkring finansieringen heraf, og det var aftalt, at de skulle kontakte banken, hvis de ville hjemtage realkreditlånet.
Banklånet kunne ikke kurssikres og havde en rente på 0 %. En førtidig indfrielse ville have fordyret denne del. Samtidig ville en eventuel hjemtagelse af et realkreditlån tidligt i forløbet have haft en stor omkostning i form at udgifter til kurssikring. Klagernes påstand ligner mere en efterrationalisering.
Klagerne oplyste i oktober 2021, at de forventede, at renten ville forblive på det daværende niveau. Det var i tråd med klagernes forventning, at de afventede renteudviklingen inden hjemtagelsen af realkreditlånet. I september 2022 forventede klagerne, at renten ville stige. Det var i tråd med klagernes forventning på dette tidspunkt, at de optog et F5-lån med en lavere rente, og at de valgte at kurssikre F5-lånet.
Klagerne optog et F5-lån med en rente på 2,6129 % mod det alternative obligationslån, som på daværende tidspunkt havde en pålydende rente på 4 %. Allerede af den grund har klagerne ikke lidt et tab.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende, og klagerne har ikke lidt noget tab.
Banken har til støtte for afvisningspåstanden anført, at sagens faktiske forhold gør, at sagen ikke er egnet til bedømmelse ved Ankenævnet, idet en afgørelse af sagen vil kræve vidne- og partsafhøring, hvilket ikke kan ske for Ankenævnet.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne, M og H, der var kunder i Nordea Danmark, afholdt den 5. oktober 2021 et møde med banken vedrørende finansieringen af et køb af eksisterende ejendom, nedrivningen af denne og byggeriet af en ny ejendom, ejendom A.
På mødet opstillede klagerne og banken en finansierings- og omkostningsplan med en samlet byggesum inkl. grunden og omkostninger på i alt 5.960.634 kr. Klagerne havde mulighed for at finansiere købet af grunden ved en Nordea Boligkredit på 2.850.000 kr. med en variabel rente på 0 %. Hvis finansieringen af købet af grunden skete ved en Nordea Boligkredit, Grundkøb, ville lånet blive omlagt til det størst mulige Nordea Kreditlån ved byggeriets afslutning. Restfinansieringen ville ske ved et boliglån. Banken rådgav klagerne om, at lånet i Nordea Kredit kunne kurssikres, og anbefalede klagerne, at byggetilladelsen skulle foreligge inden kurssikring, da det kunne påvirke tidsplanen for byggeriet. Hvis overtagelsesdatoen ændrede sig, skulle kurssikringen fremrykkes eller forlænges, hvilket kunne medføre en yderligere udgift for klagerne. Alternativt skulle lånet udbetales før tid, hvorefter klagerne skulle betale terminsydelse fra lånet blev udbetalt.
Den 22. februar 2022 oplyste klagerne banken om, at de havde konstateret, at renterne var stigende, og anmodede banken om at oplyse, om det kunne betale sig at hjemtage lånet og begynde at afdrage på lånet. Samme dag meddelte banken klagerne, at klagerne, hvis lånet blev udbetalt udover rente, bidrag og afdrag, skulle betale forhåndslånsgarantien på 0,17 % pr. måned af hovedstolen indtil overtagelse. Samme dag svarede klagerne banken, at de ville fastholde deres daværende lån og håbe på, at renten ville falde igen.
Den 24. august 2022 afholdt klagerne og banken et telefonmøde, hvor de drøftede den endelige finansiering. Af finansieringsforslag af 24. august 2022 fremgår blandt andet, hvordan finansieringen af købet og byggeriet af ejendom A kunne ske ved et 4 % fastforrentet realkreditlån med og uden afdrag.
Klagerne har oplyst, at de efter mødet den 24. august 2022 klagede over, at de ikke blev præsenteret for andre låntyper end det fastforrentede 4 % realkreditlån. Banken har oplyst, at de herefter i starten af september fik bevilliget, at klagerne kunne optage et F5-realkreditlån.
Ved aftale af 8. september 2022 optog klagerne et variabelt forrentet F5-realkreditlån med en hovedstol på 5.360.000 kr. og en rente på 2,6129 %, samtidig kurssikrede klagerne realkreditlånet. Realkreditlånet blev udbetalt den 12. oktober 2022, hvorefter klagernes kreditter blev indfriet.
Efter klagerne gjorde banken opmærksom på, at renten i kreditkontrakten af 1. juni 2022 fejlagtigt udgjorde 5 %, stillede banken klagerne som om, at renten udgjorde 0 % som aftalt. Ankenævnet finder på den baggrund, at klagerne er blevet godtgjort for bankens fejl, og at klagerne derfor ikke er berettiget til yderligere kompensation.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken ved sin rådgivning af klagerne i forbindelse finansiering af byggeriet af ejendom A i øvrigt begik fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar.
Ankenævnet har i sin vurdering blandt andet lagt vægt på, at klagerne ifølge dokumentation for vejledning om lån med pant i fast ejendom af 12. november 2021 ikke ønskede at afdrage på lånet i byggeperioden, at klagerne i deres dialog med banken af 22. februar 2022 meddelte banken, at de ville fastholde den aftalte finansiering og håbe på, at renten ville falde igen, og at klagerne efterfølgende ikke før sommeren 2022 henvendte sig til banken med henblik på at fastlægge den endelige finansiering.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.