Klage over individuel bidragsforhøjelse på lån optaget af en andelsboligforening

Sagsnummer:264/2019
Dato:31-03-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Jacob Elverum, Jes Zander Brinch, Ida Marie Moesby, Lisbeth Baastrup Burgaard.
Klageemne:Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:Klage over individuel bidragsforhøjelse på lån optaget af en andelsboligforening
Indklagede:Nykredit Realkredit
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Sagen vedrører bidragsforhøjelse på lån optaget af en andelsboligforening.

Sagens omstændigheder

I 2010 optog klageren, der er en andelsboligforening med 34 boliger, to 30-årige realkreditlån hos Nykredit Realkredit på henholdsvis 35.392.000 kr. og 5.900.000 kr. Lånene var med afdragsfrihed, med variabel rente (kvartårlig renteregulering) og refinansiering hvert andet år, første gang den 1. oktober 2011. Bidragssatsen udgjorde 0,45 %. Nykredit har oplyst, at bidragssatsen var individuelt fastsat for foreningen som erhvervskunde.

Af låne- og pantsætningsaftalerne, som foreningen underskrev i forbindelse med låneoptagelserne, fremgik blandt andet:

”… Bidrag

Som en del af ydelserne betales et bidrag, hvis størrelse og beregningsmåde fastsættes af Nykredit. …

… Beregningsprincip og størrelsen af bidrag kan ændres efter Nykredits beslutning, jf. de for lånet gældende lånevilkår. Udover denne generelle adgang forbeholder Nykredit sig adgang til med en måneds varsel at forhøje bidraget for nærværende lån.

Nykredit kan desuden fastsætte specielle bidragssatser og/eller beregningsprincipper for særlige lån eller grupper af lån. …”

Af Nykredits Långuide, der var gældende fra den 1. april 2010 fremgik blandt andet:

”… Bidrag

Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

Bidragssatsen er afhængig af ejendomskategori, belåningsinterval (lånets prioritetsstilling på optagelsestidspunktet i forhold til den kontante låneværdi for ejendommen) og lånets hovedstol. …

Ændring af bidrag

Bidrag kan ændres i lånets løbetid efter Nykredits beslutning.

For private kunder kan Nykredit forhøje bidraget med tre måneders varsel til en termin med virkning fra førstkommende termin. Bidragsforhøjelse kan ske som følge af øgede omkostninger, herunder skatter og afgifter, eller tab og nedskrivninger eller

i øvrigt, hvis det er ønskeligt for Nykredit af indtjeningsmæssige grunde, herunder - men ikke alene - behov for forbedring af kapitalgrundlaget.

For andre kunder kan bidraget ændres efter de regler, der fremgår af pantebrevet/låneaftalen.

Nykredit kan ændre beregningsmetoden for bidraget med tre måneders varsel til en termin, med virkning fra førstkommende termin, hvis det er ønskeligt for Nykredit af administrative, markedsmæssige eller konkurrencemæssige grunde. …”

Der blev endvidere tilknyttet en renteswap til lånene. I et brev af 31. maj 2010 til foreningen oplyste Nykredit, at Nykredit ikke kunne forlange swappen lukket selvom markedsværdien af swappen måtte være negativ, og at Nykredit ikke kunne forlange yderligere sikkerhedsstillelse. I et brev til foreningen af 31. januar 2013 frafaldt instituttet retten til at kræve sikkerhedsstillelse vedrørende negativ værdi af swapaftalen.

Bidragssatsen for lånene blev forhøjet i 2013 og 2015 til 0,8 %. Foreningen har oplyst, at forhøjelserne var begrundet i krav om kapitalmæssig polstring.

Nykredit har oplyst, at foreningens swapaftale med en hovedstol på 41.292.000 kr. havde en negativ markedsværdi på 5.881.542 kr. i februar 2019.

I marts 2019 varslede instituttet telefonisk foreningen om en bidragsforhøjelse fra 0,8 % til 0,9 % gældende fra 1. juli 2019. Ved brev af 13. marts 2019 til andelsboligforeningen bekræftede Nykredit den varslede forhøjelse. Af brevet fremgik blandt andet:

”… Samtidig bekræfter jeg, at bidragssatsen er fastsat ud fra din virksomheds nuværende resultater og det forretningsomfang, virksomheden har i Nykredit. Desuden er bidragssatsen påvirket af de forretningsmæssige og lovgivningsmæssige forhold, som Nykredit er underlagt. …”

Foreningen gjorde indsigelse mod bidragsforhøjelsen. Ved et brev af 23. maj 2019 til instituttet anførte foreningen blandt andet:

”Vi har holdt et møde 16. Maj med Nykredit Erhverv …

Som begrundelse for bidragsforhøjelse anfører Nykredit ”vores virksomheds nuværende resultater og det forretningsomfang vi har med Nykredit”.

På mødet erkendte Nykredits repræsentant at teksten var misvisende – det var en standardtekst som var udsendt!

Den reelle grund var nogle fra centralt hold udsendte retningslinier … Vi måtte ikke få nærmere at vide om disse retningslinier.

Vi har hele vores forretningsomfang i Nykredit. ...”

I et brev af 4. juni 2019 til foreningen fastholdt Nykredit forhøjelsen, men accepterede, at denne først trådte i kraft den 1. januar 2020. Instituttet anførte endvidere blandt andet:

”… Baggrunden for prisstigningen er båret af, at

  • der afdrages ikke på foreningens lån
  • foreningens pris for finansiering er lavere end sammenlignelige kunder
  • belåningsprocenten er højere på tidspunktet for reprisning end lånegrænsen for den type beboelse
  • resultatet/konsolideringen er ikke tilfredsstillende. Det er Nykredits anbefaling at der hensættes 50 kr. pr. m2 pr. år. til vedligeholdelse, svarende til 1.648.000 kr. . …for en 10-årig periode. Herved er der allerede taget højde for foreningens likvide beholdning på 217.278 kr. og værdipapirer for 1.040.335 kr. … ”

Af Nykredits Långuide, der var gældende fra den 3. maj 2019 fremgik blandt andet:

”… Bidragets størrelse og beregningsmetode fastsættes i forbindelse med ydelsen af lånet.

… For privatkunder er bidragssatsen ved lånets udbetaling afhængig af den belånte ejendom, afdragsprofil, låntype, lånets hovedstol og belåningsinterval …

For andre kunder end privatkunder fastsættes bidragssatsen individuelt ved lånets udbetaling …

Ændring af bidrag …

Bidrag, gebyrer og andet vederlag er variable.

Lånets bidrag og beregningsmetoden for bidraget kan således ændres i lånets løbetid, eksempelvis så bidraget beregnes og eventuelt løbende reguleres på grundlag af flere eller andre forhold end ved lånets udbetaling, herunder låntagerspecifikke forhold.

Nykredit kan endvidere ændre eller indføre nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursfradrag/kurstillæg og kurtage) i eksisterende låneforhold.

Ændringer af bidrag, beregningsmetoden for bidraget samt ændring eller indførelse af nye former for gebyrer eller andet vederlag (herunder kursfradrag/kurstillæg og kurtage) kan i eksisterende låneforhold være begrundet i aktuelle eller forventede omkostningsmæssige, markedsmæssige, lovgivningsmæssige, risikomæssige, konkurrencemæssige, forretningsmæssige eller lignende forhold samt låntagerspecifikke forhold. Du kan nedenfor se eksempler på sådanne forhold. Listen er ikke udtømmende.

a) Ændringer i lovgivning, retspraksis og myndighedspraksis,

b) Ændringer i krav og forventninger fra ratingbureauer og investorer, herunder krav og forventninger af betydning for prissætningen på obligationerne bag Nykredits udlån,

c) Omkostningsudviklingen, eksempelvis som følge af

  • øgede omkostninger til fremskaffelse af kapital,
  • ændrede krav til kapitalgrundlag, kapitalberedskab, likviditet eller solvens,
  • øgede skatter eller afgifter, øgede distributionsomkostninger, eller
  • generelle garantiordninger,

d) Øgede tab eller risiko for tab, nedskrivninger eller hensættelser til tab,

e) Behov for ændringer i sammensætningen af Nykredits låneportefølje, eksempelvis en reduktion af mængden af lån med variabel rente

f) Behov for at motivere Nykredits kunder til at vælge udvalgte produkter, eksempelvis lån med afdrag

g) Øgede risici, herunder operationelle risici,

h) Faldende ejendomspriser eller strukturelle udviklinger i ejendomsmarkedet,

i) Administrative forhold eller behov for bedre udnyttelse af Nykredits kapacitet og ressourcer,

j) Øvrige forhold, som indebærer behov for øget indtjening eller en ændret prisstruktur,

k) Låntagers betalingsmisligholdelse,

l) Ændringer i låntagerspecifikke forudsætninger, herunder låntagers økonomiske forhold eller sammensætningen, omfanget eller rentabiliteten af låntagers engagement med Nykredit-koncernen, eller

m) Ændringer i den pantsatte ejendoms belåningsgrad, værdifasthed eller omsættelighed. …”

Parternes påstande

Den 5. juli 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Realkredits bidragsforhøjelse pr. den 1. januar 2020 fra 0,8 % til 0,9 % p.a. på foreningens lån skal annulleres.

Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at bidragssatsen gennem årene steg til 0,8 % med den tilbagevendende begrundelse, at Nykredit skulle ”polstre sig” kapitalmæssigt. Denne begrundelse bruger Nykredit ikke mere, idet man nu udbetaler kapital til kunderne i form af „kundekroner“. I stedet har Nykredit i brev af 4. juni 2019 angivet fire begrundelser og senere i klagesagen fremført en yderligere begrundelse. De anførte begrundelser afvises.

Lånene var fra start afdragsfrie og var vurderet som sådanne.

Nykredit har anført, at foreningens bidragssats er lavere end sammenlignelige kunder, men har afvist at fremlægge dokumentation herfor. En eventuel lavere sats end gennemsnittet er ikke et argument i sig selv, når der er foretaget individuelle vurderinger af kundeforhold. Hvis Nykredit over for låntagere med individuelle bidragssatser hele tiden forhøjer de laveste satser, virker det som en karrusel til højere indtjening.

Belåningsprocenten var ikke over 80 som påstået af Nykredit. Nykredit opfordres til at fremlægge dokumentation for sin påstand. Belåningsprocenten (lånegæld divideret med foreningens formue tillagt lånegæld) var tværtimod faldende fra 69,3 i 2014 til 64,8 i 2018. Vurderingen fra Nykredits egen vurderingsmand i maj 2019 matchede valuarvurderingen i foreningens regnskab.

Foreningen er en sund seniorandelsboligforening, som år efter år har forøget sin egenkapital. Foreningen har siden låneoptagelsen i 2010 konstant forøget sin egenkapital, har årligt henlagt 100.000 kr. til fremtidig vedligeholdelse og har forbedret sit kapitalgrundlag og minimeret lånerisikoen fra minimal til ingen. Der er ingen tegn på ubalance i foreningens regnskab. Egenkapitalen udgjorde 22,4 mio. kr. pr. 31. december 2018, og der sker fortsat konsolidering. Der er derfor ingen relevant begrundelse for en bidragsforhøjelse.

Nykredit har anført, at Nykredit har oplyst foreningen om, at resultat og konsolidering ikke var tilfredsstillende. Dette afvises. Nykredit har først anført dette efter foreningens klage over bidragsforhøjelsen. Påstanden kan derfor ikke bruges som argument for en bidragsforhøjelse. Nykredit kan ikke fremlægge dokumentation for, at man har henvendt sig til foreningen og forlangt hensættelse forhøjet fra 30 til 50 kr. pr. m2. Havde Nykredit henvendt sig om emnet, ville foreningen have behandlet det på et bestyrelsesmøde/ generalforsamling. Dette er ikke sket. Havde Nykredit oplyst, at foreningen ved højere henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse kunne undgå bidragsforhøjelse, havde foreningen selvsagt efterkommet ønsket og beholdt pengene selv. Der var tale om samme beløbsmæssige størrelse. Foreningen har hvert år indsendt reviderede regnskaber til Nykredit visende pæne stigninger i egenkapital og hensættelse til vedligeholdelse. Hvis det er kutyme, at långivere stiller betingelser for drift og hensættelser, må det være en grundlæggende betingelse, at man retter henvendelse til låntager herom.

Nykredit bemærker, at en ny og billigere renteswap i 2017 har medført en billigere boligafgift. Det er vel generelt alle landets låntagere, som nyder godt af den billigere rente.

Nykredit har under klagesagen i Ankenævnet fremført en ny begrundelse om, at foreningen ikke stiller sikkerhed for den negative markedsværdi af renteswappen. Nykredit har i breve af 31. maj 2010 og 31. januar 2013 angivet, at foreningen ikke skulle stille sikkerhed ved negativ markedsværdi af swappen. Nykredit har nu anført, at den negative markedsværdi har medvirket til beslutningen om bidragsforhøjelse. Dette viser, at bidragsforhøjelsen blev besluttet på et forkert grundlag. Den negative markedsværdi er indeholdt i foreningens regnskaber og påvirker derfor belåningsprocenten, der var faldende gennem årene. Det er derfor vildledende at påstå, at der ikke er sikkerhed for beløbet og forkert, hvis dette var medvirkende til den varslede bidragsforhøjelse.

Nykredit har anført, at der er tale om en individuel forhøjelse. Det fremgår imidlertid af korrespondancen, at forhøjelsen er gennemført efter retningslinjer fra hovedkontoret, som foreningen ikke må få oplyst, og som foreningen derfor er afskåret fra at argumentere imod. Udadtil har instituttet begrundet forhøjelsen med fire, senere fem punkter, som alle er tilbagevist som forkerte og udokumenterede, og hvor Nykredit har nægtet at fremlægge dokumentation. Nykredit har på intet tidspunkt over for foreningen henvist til långuiden. Instituttet skriver, at ”individuelt aftalt bidragssats i princippet er konstant til forhandling”. Mon dette er rigtigt, når vilkårene for forhandling er så ulige, og når instituttet ikke oplyser sit egentlige grundlag for forhøjelsen. Instituttets udsagn om, at man kan gennemføre en bidragsforhøjelse, selvom låntagers forhold ikke har ændret sig, er arrogant.

I en tid hvor realkreditforeninger har store milliardoverskud og endda er begyndt udbetaling af deres formue i form af kundekroner, er det ikke er retfærdigt og rimeligt at meddele bidragsforhøjelser på gamle individuelle lån, og slet ikke når låntager konstant har øget sin egenkapital og har en uproblematisk drift. Nykredit har ikke fremført noget argument for bidragsforhøjelse, som kan tillægges vægt. Nykredit har senest i landsdækkende annoncer fremført, at ”Hos Nykredit er bidragsbetalingen da også faldet lidt og er nu på det laveste niveau i mere end fem år.”

Der henvises i øvrigt til MiFID 2-reglerne om forbrugerbeskyttelse, der har til formål at styrke forbrugerbeskyttelsen og skabe bedre konkurrence på kapitalmarkederne.

Nykredit Realkredit har anført, at forhøjelse af lånets bidragssats er hjemlet i de for lånene aftalte vilkår. Foreningen har således accepteret, at bidraget kan forhøjes, og at dette kan ske individuelt.

Der var tale om en individuel forhøjelse, der blandt andet var begrundet i foreningens resultater og forretningsomfang, jf. instituttets brev af 13. marts 2019. Instituttet uddybede i sit brev af 4. juni 2019 begrundelsen.

At lånene allerede "fra start var afdragsfrie og vurderet som sådanne" er ikke ensbetydende med, at bidragssatsen ikke kan ændres, jf. lånevilkårene. Det er principielt korrekt, at afdragsfrihed ikke i sig selv begrunder en bidragsforhøjelse. Dette er heller ikke tilfældet i denne sag, der har yderligere begrundelser. Afdragsfrihed vil ofte være en del af begrundelsen for bidragsforhøjelser, da mange faktorer kan have ændret sig siden lånets udbetaling. Når dette sker, er afdragsfrie lån i sig selv mere risikable kreditmæssigt end lån med afdrag.

Nykredit fremlægger af kommercielle årsager ikke statistikker, dokumentation for andre kunders priser eller andre oplysninger for kunder i forbindelse med prisfastsætning.

Foreningens belåningsprocent var højere end lånegrænsen på 80 % på tidspunktet for varsling af bidragsforhøjelsen. På dette tidspunkt ville foreningen ikke have kunnet opnå en belåning svarende til den eksisterende. Et realkreditlån opsiges ikke, hvis belåningsværdien efter lånudmåling stiger til over det tilladte for ejendomstypen, men for instituttet betyder en stigende belåningsværdi, at risikoen på lånet stiger. Dette spiller en rolle for en prisstigning, og således også i den konkrete sag. Værdien, instituttet lagde til grund for re-prisningen, var 46.500.000 kr. svarende til en belåningsprocent ("LTV") på 87 %. Værdien var fastsat i henhold til instituttets forretningsgange herom og er uafhængig af den værdi, foreningen angiver i egne regnskaber. Foreningen har anmodet om dokumentation for belåningsprocenten. Der dannes ikke dokumenter til brug for kunder. Dokumentationen er instituttets oplysning om belåningsprocenten. Det er en misforståelse fra foreningens side, at den negative markedsværdi på swappen indgår i beregning af belåningsprocenten, som beregnes ved at dividere restgælden med ejendommens værdi.

Instituttets anbefaling til hensættelse til vedligeholdelse udgør i alt ca. 1.650.000 kr. (50 kr./m2, svarende til ca. 165.000 kr. årligt over en 10 årig periode). Foreningen har over de seneste regnskabsår haft fald i renteudgifterne, som foreningen har anvendt til nedsættelse af boligafgiften. Boligafgiften blev således nedsat fra 2.196.000 kr. i 2017 til 1.969.000 kr. i 2018. Soliditeten for foreningen var på daværende tidspunkt omtrent en fjerdedel (23 %) under instituttets anbefalinger. Foreningen har i seneste regnskab (2018) haft et overskud på 93.000 kr., som foreningen har hensat til vedligeholdelse. I 2017 var resultatet 234.000 kr., hvor der blev hensat 99.000 kr. til vedligeholdelse. Foreningen har i dag en likviditet på ca. 1.258.000 kr., hvoraf de 1.109.000 kr. er hensat til fremtidig vedligeholdelse i regnskabet for 2018, hvilket er under det anbefalede niveau. Foreningen har anmodet om dokumentation for, at foreningens resultat ikke er tilfredsstillende. Der findes ikke anden dokumentation end instituttets bedømmelse af soliditeten. Instituttet kan ikke genkende, at resultat og konsolidering ikke har været genstand for drøftelser med foreningen. Instituttet har opfordret til øgede hensættelser med henblik på at øge foreningens soliditet.

Foreningen har anført, at hvis instituttet havde oplyst "at vi ved højere henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse kunne undgå bidragsforhøjelse havde vi selvsagt efterkommet ønsket og beholdt pengene selv (der er tale om samme beløbsmæssige størrelse)". Dette udsagn beror på en misforståelse. Prisen fastsættes med indflydelse af en lang række faktorer, herunder ejendommens beskaffenhed, låntype, afdragsfrihed, kundens samlede forretningsomfang, kundens samlede kreditmæssige bonitet og eventuel sikkerhedsstillelse for engagementet mv. Foreningens renteswap havde umiddelbart inden varsling om bidragsforhøjelsen en negativ markedsværdi på 5.881.542 kr. Denne negative markedsværdi stiller foreningen ikke sikkerhed for, hvilket derfor spiller ind i bedømmelsen af foreningens forhold. De ovennævnte faktorer indgår i prissætningen af en kunde, herunder foreningen. Der var derfor ingen sikkerhed for, at forøgede hensættelser fra foreningens side efter regnskabet 2018 havde ført til et andet resultat end den faktiske prisstigning på 0,10 procentpoint.

Nykredit har i sine breve af 13. marts og 4. juni 2019 redegjort for de forhold, som individuelt blev lagt til grund ved den oprindelige fastsættelse af bidraget, hvor dette var fremhævet i aftalegrundlaget, og de omhandlede individuelle forhold som har ændret sig. Det bemærkes hertil, at ved individuelt aftalt bidragssats er denne i princippet konstant til forhandling som for alle andre erhvervskunder. Låntagers forhold behøver således ikke at have ændret sig, før en bidragsforhøjelse kan gennemføres.

Det er långuiden på varslingstidspunktet, der skal ligges til grund for bedømmelsen. Bidragsforhøjelsen skete ikke på baggrund af ændringer i Långuiden. Således var der også i dagældende långuide hjemmel til bidragsforhøjelse. Hvis der ikke var adgang til at ændre bidragssatsen i lånets løbetid, ville bidragssatsen enten være betydeligt højere for at tage højde for de utallige ubekendte, der nødvendigvis vil være i et engagement med så lang løbetid, eller også ville lånenes løbetid være kortere eller med genforhandling.

Ankenævnets bemærkninger

I 2010 optog klageren, der er en andelsboligforening, to realkreditlån med afdragsfrihed på 35.392.000 kr. og 5.900.000 kr. hos Nykredit Realkredit. Nykredit har oplyst, at bidragssatsen var fastsat individuelt til 0,45 % p.a. ved låneoptagelsen for foreningen som erhvervskunde. Til lånene var endvidere tilknyttet en renteswapaftale. Låne- og pantsætningsaftalerne med foreningen og de fremlagte långuider af 1. april 2010 og 3. maj 2019 indeholdt bestemmelser om Nykredits adgang til at ændre bidragssatserne.

Bidragssatsen for lånene blev forhøjet i 2013 og 2015 til 0,8 %.

Klagen angår forhøjelse af bidragssatsen fra 0,8 % til 0,9 % p.a. pr. 1. januar 2020. Nykredit har oplyst, at der var tale om en individuel forhøjelse. Nykredit har i sit brev til foreningen 4. juni 2019 og under klagesagen redegjort for de kriterier, der indgik i beslutningen om bidragsforhøjelsen, herunder belåningsprocenten på tidspunktet for varsling af bidragsforhøjelsen.

Ankenævnet finder, at bidragsforhøjelsen var hjemlet i aftalegrundlaget. Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at bidragsforhøjelsen var vilkårlig eller usaglig. Værdiansættelsen af ejendommen, herunder det løbende skøn af LTV, er en kredit- og udlånspolitisk beslutning, som Ankenævnet som udgangspunkt ikke finder at kunne efterprøve. Det samme gælder vurderingen af andelsboligforeningens økonomi. Der er ikke i nærværende sag grundlag for at fravige dette udgangspunkt.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.