Indsigelse mod hæftelse for restgæld på boliglån efter underskudssalg fast ejendom

Sagsnummer:232/2018
Dato:22-05-2019
Ankenævn:John Mosegaard, Anita Nedergaard, Karin Sønderbæk, Mor-ten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen
Klageemne:Udlån - hæftelse
Udlån - bodeling, samlivsophævelse
Ledetekst:Indsigelse mod hæftelse for restgæld på boliglån efter underskudssalg fast ejendom
Indklagede:Nykredit Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører indsigelse mod hæftelse for restgæld på boliglån efter underskudssalg af fast ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren og hendes daværende ægtefælle, M, optog ved låne- og pantsætningsaftale af 7. februar 2012 et realkreditlån med en hovedstol på 220.000 kr. i Nykredit Realkredit. Lånet var med oprykkende panteret efter et Totalkreditlån med hovedstol på 1.580.00 kr. i parrets fælles hus.

Klageren og M underskrev den 6. december 2012 en låneaftale med Nykredit Bank om et boliglån på 370.015,96 kr., der skulle afvikles med 5.800 kr. pr. måned. Renten var variabel for tiden 9 % om året. Ved forsinket betaling var banken berettiget til overtræksprovision på for tiden ligeledes 9 % om året.

På et ikke oplyst tidspunkt ophævede klageren og M samlivet, og klageren fraflyttede parrets fælles hus.

Banken har oplyst, at der den 7. februar 2017 blev afholdt et møde mellem parterne.

Henholdsvis den 13. og 14. februar 2017 underskrev M og klageren et dokument med overskriften ”Vedståelses forlig”, hvorefter de erkendte at skylde Nykredit Realkredit: ”Hovedstol pr. 01.05.2017 kr. 191.000,00 + renter til indfrielsesdagen”. Endvidere fremgik blandt andet:

”…

Vi vedstår os ovennævnte gæld til Nykredit Realkredit A/S. Samtidig forpligter vi os til senest den 01.07.2017, at kontakte Nykredit Realkredit A/S med henblik på drøftelse af en mulig afviklings ordning.

Den til enhver tid værende restgæld forrentes med en årlig procesrente på pt. 8.050 %, der beregnes dagligt.

[Inkassofirma A] administrerer dette forlig for Nykredit Realkredit A/S.

…”

På et ikke oplyst tidspunkt blev huset solgt. Efter salget var der en restgæld på realkreditlånet på 191.000 kr. plus renter, jf. ”Vedståelses forlig”, og en restgæld på boliglånet i banken på 202.730,05 kr. pr. den 28. februar 2017.

Ved en e-mail af 30. juni 2017 henvendte banken sig til klageren om eventuel opdeling af gælden til realkreditinstituttet og banken, idet M havde anmodet banken herom.

Banken har oplyst, at M indbetalte samlet 210.000 kr. til delvis nedbringelse af både realkreditlånet og banklånet

Den 11. juli 2017 blev der indsat 105.000 kr. på boliglånet i Nykredit Bank. Saldoen på lånet blev herved nedbragt til -91.086,52 kr.

Ved en e-mail af 17. juli 2017 anmodede banken klageren om at afvikle bankens resttilgodehavende på boliglånet på -91.086,52 kr.

I en e-mail af 18. juli 2017 til banken anførte klageren blandt andet:

”…
Jeg kan simpelthen ikke forstå at I bliver ved med at spørge mht. at jeg skal kunne afvikle gæld nu.
Vi var til møde hos jer netop pga mit økonomiske problem mht rehabilitering og jeg skulle sælge mit hus med tab som jeg ikke ønskede, da jeg ikke kunne afvikle gæld på nuværende tidspunkt.
Men Der forsikrede I mig om at jeg ikke ville komme til at betale noget som heltst, med den indkomst jeg har.. og at jeg trygt kunne sælge. Så derfor sagde jeg ja!!
Og alligevel får jeg mails hele tiden om at skulle begynde at afdrage! ?
…”

Den 12. oktober 2017 blev kontoen vedrørende boliglånet opgjort af banken og overført til inkasso.

Parternes påstande

Den 6. juli 2018 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal stille hende gældfri.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun under et møde med banken oplyste, at hun ikke ville sælge huset med tab, da hun ikke havde mulighed for at afvikle en gæld. Hun var og er stadig i et såkaldt ressourceforløb på ubestemt tid og havde/har derfor et meget lavt beløb at leve for. Banken forsikrede hende om, at hun ikke ville komme til at hæfte for gælden. Banken oplyste, at den ikke måtte forlange afdrag af folk, der havde under 5.000 kr. om måneden til sig selv, og at der var tale om et fælles lån, som M på grund af sin økonomi ville overtage. I tillid til banken indvilligede hun i at sælge ejendommen.

Det var ikke nødvendigt, at huset blev solgt på det pågældende tidspunkt. Der blev heller ikke drøftet tvangsauktion på noget tidspunkt. M’s økonomi var god, hvilket understøttes af det af banken oplyste om, at han indbetalte 210.000 kr. på gælden

To måneder efter hussalget fik hun en e-mail fra banken om, at hun havde gæld, hvilket hun naturligvis protesterede imod. Den påståede gældspost, der var dukket op på hendes konto, forsvandt igen kort tid efter hendes mailkorrespondance med banken. Hun antog, at der havde været en misforståelse, og at sagen var afsluttet. Først cirka et år efter modtog hun et brev om, at hun skyldte penge.

Hun blev rådet til at sælge på et falsk grundlag.

Hun har til stadighed givet banken de oplysninger, som den har bedt om. Ud fra hendes årsopgørelse kunne banken se, at hun ikke havde stiftet gæld, og at hun ikke levede over evne. Hun har en lille bil, som med støtte fra det offentlige er indrettet specielt til hende, da hun har brækket ryggen. Hun har desuden svært ved at bruge offentlig trafik.

Det er dårlig bankskik at inddrive banklån på offentlig forsørgelse.

Nykredit Bank har anført, at det bestrides, at banken på noget tidspunkt skulle have oplyst klager om, at hun ikke hæftede for gælden på grund af hendes begrænsede økonomiske muligheder i rehabiliteringsforløbet. Banken har ikke givet klageren tilsagn om friholdelse for restgælden eller en del heraf. Banken har heller ikke givet klageren indtryk af, at hussalget kunne ske uden medhæftelse for udækket gæld i forbindelse med salget.

M, der havde betalt de løbende udgifter på huset, efter at klageren var flyttet, ønskede ikke fortsat at bebo og afholde omkostninger vedrørende huset. Dermed var et salg nødvendigt, også selvom det blev et underskudssalg. Alternativet ville i yderste konsekvens have været en tvangsauktion.

På mødet den 7. februar 2017 blev gælden på realkreditlånet og banklånet drøftet, herunder parrets solidariske hæftelse for lånene, og klageren blev anmodet om økonomiske oplysninger.

Efter M’s indbetaling henvendte banken sig gentagne gange til klageren for at få en dialog om afvikling af restgælden. Da der ikke blev opnået en ordning overgik både restgælden på boliglånet i banken og restgælden på realkreditlånet til inkasso. Den omstændighed, at klageren herefter ikke kunne se kontooplysninger for bankgælden betød således ikke, at gælden var forsvundet, men alene, at den var overgivet til inddrivelse hos en ekstern part.

Banken er opmærksom på, at klagerens muligheder for at afdrage på restgælden er begrænsede i rehabiliteringsperioden, men at dette ikke fritager klageren for at medvirke til en konstruktiv dialog om mulighederne på sigt.  

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hendes nu fraskilte ægtefælle hæftede solidarisk for et realkreditlån i Nykredit Realkredit og et boliglån i Nykredit Bank.

I 2017, hvor parret havde ophævet samlivet, blev huset solgt ved en underskudshandel.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken forsikrede klageren om, at hun efter hussalget ikke ville hæfte for restgælden på lånene. Ankenævnet finder heller ikke, at banken på andet grundlag er forpligtet til at friholde klageren for hverken restgælden på boliglånet i banken eller restgælden på realkreditlånet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.