Indsigelse om at pengeinstitut i forbindelse med klagernes køb af sommerhus havde givet tilsagn om, at klagerne kunne få realkreditfinansiering.

Sagsnummer:480/2021
Dato:09-09-2022
Ankenævn:Bo Østergaard, Jesper Claus Christensen, Andreas Moll Årsnes, Tina Thygesen, Poul Erik Jensen.
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Realkreditbelåning - rådgivning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Ledetekst:Indsigelse om at pengeinstitut i forbindelse med klagernes køb af sommerhus havde givet tilsagn om, at klagerne kunne få realkreditfinansiering.
Indklagede:Sparekassen Kronjylland
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om, at pengeinstitut i forbindelse med klagernes køb af sommerhus havde givet tilsagn om, at klagerne kunne få realkreditfinansiering.

Sagens omstændigheder

Klagerne H og M var kunder i Sparekassen Kronjylland.

I sommeren 2021 solgte klagerne deres ejendom (herefter ejendommen) med et provenu på ca. 2.000.000 kr. Den 2. august 2021 skrev M til en rådgiver, R, i sparekassen vedrørende køb af et bestemt sommerhus (herefter sommerhuset):

”I forlængelse af salget af [ejendommen], har vi tiltrådt en købsaftale på … Et mindre sommerhus. Købsaftalen er lavet med en kontant købesum på 1.350.000,- kr.

Vores plan med sommerhuset er at det bliver vores base. Vi forventer når vi er klar til det at der skal laves renovering og tilbygning.

Jeg har oplyst mægler at du er vores bankrådgiver. Der skal falde 80.000 kr. i udbetaling, om en uges tid. Så er vi jo lige er lidt foran ift. afslutningen på [ejendommen]. Vi vil derfor gerne bede om at I hjælper os  til alt er faldet på plads med [ejendommen] og købesummen bliver frigivet. Så kan vi jo også bruge de transporter m.v. [H] skrev på til noget konkret.

Jeg foreslår, hvis det kan være en mulighed, at [H’s], eller min kassekredit hæves med ca. 100.000 kr. med sikkerhed i garantien, hvis det er den billigste og nemmeste løsning.

Overtagelsen er 1.10. 2021. Så altså efter at [ejendommen] er overdraget.

Vil du meddel om ideen med kassekreditten kan være gangbar, eller hvad I eller kan tilbyde.”

Den samme dag svarede R:

”Jeg forstår din mail således at vi skal lave en mellemfinansiering på udbetalingen til sommerhuset, som så bliver indfriet ved provenuet fra det solgte hus.

[H] betaler sommerhuset kontant med provenu fra salget.

Vi kan lave en mellemfinansiering af udbetalingsbeløb indtil beløbet fra salget frigives med transport i provenuet fra salget af [ejendommen].

Lad os tale sammen om det praktiske når vi har modtaget købsaftalen for [sommerhuset].”

Ved brev af 4. august 2021 til ejendomsmægleren godkendte klagernes advokat handlen bl.a. betinget af, ”1. at køberne godkendes til/opnår en for dem tilfredsstillende finansiering i sin helhed i et af dem valgt pengeinstitut, herunder opnår behørig maksimal realkreditbelåning”.

Den 5. og 7. august 2021 underskrev klagerne en ejendomsfinansieringsaftale, hvoraf det fremgik, at sparekassen havde tilladelse til at deponere udbetalingen, og at sparekassen skulle stille garanti for restkøbesummen.

Den 9. august 2021 skrev sparekassen til ejendomsmægleren med kopi til klagernes advokat:

”På vegne af køber, bekræftes det herved, at vi har godkendt økonomien i forbindelse med købet af ejendommen.

De råder selv over midlerne til handlen ved solgt ejendom og der er ikke pt. lavet en vurdering og det vides derfor ikke om der kan opnås alm. kreditforeningsbelåning, hvis dette skulle ønskes.”

Den 13. august 2021 skrev sparekassen til ejendomsmægleren med kopi til klagernes advokat:

”På vegne af køber, bekræftes det herved, at vi har godkendt økonomien i forbindelse med købet af ejendommen.

Vi har modtaget vurdering af ejendommen og køber kan opnå normal belåning for fritidshuse.”

Sparekassen har oplyst, at M den 24. august 2021 fik sit selskab erklæret konkurs.

Den 28. september 2021 skrev M til R:

”Vi havde forventet at I var i gang med at hjemtage [realkredit lånet]. Vi har fået godkendt 75 % af købesummen på 1.350.000 = 1.012,500 kr. Det havde været fint om du havde gjort opmærksom på at du manglede noget. …”

Den 29. september 2021 svarede R:

”Det må bero på en misforståelse.

Ejendommen er vurderet og godkendt til 75% belåning det er rigtigt.

For at kreditforeningen vil yde lånet skal der også foreligge en økonomisk godkendelse af låntagere og det er det der mangler.

Vi var af den opfattelse at sommerhuset betales kontant med en del af provenuet fra salget. …”

Den samme dag svarede M:

”Jeg fortalte dig altså at vi selv ville betale de 25% og at vi ønskede 75% realkredit belåning. …”

Den samme dag svarede R:

”Tak for info.

For at kunne arbejde videre med at søge godkendelsen mangler vi lige oplysning om din og [H’s] bruttoløn og hvor kommer den fra ?

Hvorfor er [H’s] årsopgørelse 2020 ved skat ikke klar endnu ?”

Klagerne indsendte herefter oplysninger om deres økonomi til sparekassen, der den 30. september 2021 skrev til M:

”Da vi blev opmærksom på at I ønskede belåning af sommerhuset har vi undersøgt muligheden for belåning.

Ved beregning og undersøgelse opfylder I desværre ikke vores betingelser til kreditgodkendelsen.”

Den samme dag svarede M:

”Jeg acceptere ikke din mail af d.d. … Det står i købsaftalen at det er en betingelse af vi kan få finansiering på almindelige vilkår. Jeg bad dig aktivere totalkredit for at hører om vi kunne få realkredit finansiering, det meddelte du at vi kunne. (Det er dokumenteret i vedhæftede). Det var en betingelse for handlen ... Du har hele tiden vidst at vi skulle have 75 % realkredit finansiering. Hvordan kan det være sandt når du nu skriver, ” Da vi blev opmærksom på at I ønskede belåning af sommerhuset har vi undersøgt muligheden for belåning”. Du fremstiller det som om det er mere end 2 måneder efter du bliver klar over det. Du har vist dette siden 13.august, og du har handlet ud fra det. …”

I efterfølgende korrespondance anførte klagerne, at sparekassen havde givet tilsagn om/bekræftelse på, at de kunne opnå 75 % realkreditbelåning af sommerhuset. Sparekassen har bestridt dette.

Parternes påstande

Den 26. oktober 2021 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Kronjylland skal sørge for, at de får 75 % realkreditfinansiering af sommerhuset, svarende til 1.012.500 kr. Sparekassen skal endvidere betale erstatning til dem. Subsidiært skal sparekassen tilpligtes at overtage sommerhuset, udbetale alle deres midler og refundere omkostninger samt betale en erstatning.

Sparekassen Kronjylland har nedlagt påstand om principalt afvisning, subsidiært frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har bl.a. anført, at sparekassen var klar over, at de skulle have sommerhuset realkreditfinansieret på almindelige vilkår med 75 %. De drøftede telefonisk med R, at de selv betalte 25 % kontant, svarende til 337.500 kr. og handlens omkostninger, og at det resterende beløb på 1.012.500 kr. skulle finansieres med realkreditlån. Hele beslutningen om at købe sommerhuset var baseret på, at sommerhuset kunne finansieres med 75 % realkreditfinansiering, hvilket sparekassen var fuldt vidende om. De afviser fuldstændigt sparekassens forklaring om, at de ikke drøftede finansiering.

De tiltrådte en betinget købsaftale med forbehold for, at de kunne opnå almindelig finansiering. Aftalen var ikke betinget af, at de kunne opnå mellemfinansiering. Sparekassen modtog købsaftalen. Deres advokat spurgte sparekassen, om de kunne opnå almindelig finansiering, hvilket sparekassen bekræftede uden forbehold. Dette blev endvidere bekræftet efter, at sparekassen havde aktiveret realkreditinstituttet og sendte svaret til deres advokat. Deres advokat godkendte købsaftalen på grundlag af sparekassens svar.

Sparekassens godkendelse fremkom efter mails, som sparekassen nu benytter i en konstruktion fra sin juridiske afdeling. Sparekassen anfører, at de forudgående mails dokumenterer, at de kun ønskede mellemfinansiering. Korrespondancen, som sparekassen påberåber sig, vedrører alene mellemfinansiering af udbetalingen og ikke den resterende del, der skulle realkreditfinansieres. Sparekassen var klar over dette. Mellemfinansiering af udbetalingen var nødvendig, da salgsprovenuet endnu ikke kunne frigives. Havde provenuet været frigivet, havde de ikke sendt forespørgslen til sparekassen.

Korrespondance før den 16. august 2021 er ikke endelige dokumenter, men foreløbige dokumenter. Sparekassen ved selvfølgelig, at en hushandel er en proces med købsaftale med forbehold, involvering af advokater og bank og dernæst en endelig købsaftale. Det undrer dem derfor, hvorfor sparekassen refererer til de foreløbige dokumenter, når sparekassen har ageret på det endelige dokument. Sparekassen tager ikke stilling til det faktum, at sparekassen modtog købsaftalen og besvarede den positivt vedrørende finansieringsforbeholdet. Sparekassen overførte endvidere trods deres protester provenuet til sælgers bank.

De blev først bekendt med, at sparekassen ikke havde til hensigt at efterleve sit tilsagn om finansiering, da de rykkede sparekassen for ekspeditionen. De forstår ikke, hvorfor sparekassen ikke bare meddelte, at de ikke kunne opnå almindelig finansiering. Sparekassen har ved ikke at meddele dem dette i tide bragt dem i en fuldstændig uholdbar økonomisk situation, som de måske kunne have afværget inden overdragelsesdagen. De har ikke en helårsbolig. Deres frie midler er bundet i et gældfrit sommerhus, og de bor i et lejet sommerhus.

Sparekassens godkendelse indeholdt ikke betingelser om, at M skulle have indtægter via sit selskab. Selskabet havde ingen betydning, idet indtægterne kommer fra rådgivning. Selskabet blev i øvrigt erklæret konkurs med positiv likviditet og alene på grund af, at M ikke ønskede at have ansatte. Sparekassen har ikke finansieret eller interesseret sig for virksomheden.

De har altid overholdt deres forpligtelser over for sparekassen. De har en solid økonomi. De fik et provenu på 2.000.000 kr. efter salget af ejendommen. De har ingen gæld og betydelige friværdier i sommerhus og andre aktiver samt betydelige pensionsordninger. De har startet en familievirksomhed, som klarer sig godt, men de mister muligheder som følge af, at alle deres frie midler er bundet på grund af sparekassen. De ønsker at beholde sommerhuset, men kan ikke have alle deres frie midler bundet i sommerhuset, der skulle være deres anden bolig.

Sparekassen er forpligtet til at stille den lovede realkreditfinansiering til rådighed for dem. Sparekassen skal betale erstatning, herunder for den mellemliggende rentestigning og tab forårsaget af manglende mulighed for at investere deres frie midler. Alternativt skal sparekassen overtage sommerhuset og holde dem skadesløse, herunder for udgifter til materialer på ca. 55.000 kr. og arbejdstid for udført arbejde i sommerhuset. Sparekassen skal endvidere betale deres udgifter til opmagasinering af møbler.

Sparekassens beskrivelse af sit tidligere afslag vedrørende finansiering af anden ejendom er ikke korrekt. De søgte tidligere om finansiering af et helårshus, hvorfra der kunne udstykkes mindst en, og med stor sandsynlighed to sommerhusgrunde. De agtede at beholde helårshuset, hvor der ikke var bopælspligt. De havde på dette tidspunkt ikke solgt ejendommen, og sparekassens afslag på finansiering var fair. Sparekassen vurderede, at de maksimalt kunne have gæld på ca. 4.000.000 kr. Derfor undrer det dem, at sparekassen anfører, at den mangler indsigt i deres finansielle forhold, idet sparekassen havde gennemgået deres økonomi i forbindelse med dette afslag. Deres finansielle situation var da siden forbedret med ca. 5.500.000 kr., hvilket sparekassen var fuldt vidende om.

De har brugt et pengeinstitut og betalt en advokat til at gennemføre handlen. Alligevel står de nu i en håbløs situation og uden finansiering. Advokaten meddelte dem, at de kunne få finansiering og godkendte handlen. Hvis Ankenævnet giver sparekassen ret, må deres advokat havde uret i sin fortolkning af, at betingelserne for handlen var på plads. I så fald bør Ankenævnet i sin afgørelse pege på hvem, der så er ansvarlig for deres situation.

Sparekassen Kronjylland har til støtte for afvisningspåstanden anført, at der ikke blev drøftet realkreditbelåning i forbindelse med klagernes køb af sommerhuset. En endelig bevisførelse vil kræve, at der afgives parts- og vidneforklaringer, hvilket ikke kan finde sted for Ankenævnet, hvorfor sagen bør afvises.

Sparekassen Kronjylland har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klagerne blot ved e-mail af 2. august 2021 meddelte, at de havde underskrevet købsaftale, og at de ville betale sommerhuset kontant med provenuet fra salget af ejendommen. Klagerne anmodede alene om mellemfinansiering, indtil provenuet fra salget af ejendommen blev frigivet.

Det fremgik af sparekassens mail af 2. august 2021, at sparekassen skulle lave mellemfinansiering af udbetalingen, og at sommerhuset skulle betales kontant, når provenuet fra salget af ejendommen blev frigivet. Klagerne bestred ikke sparekassens opfattelse af, at sommerhuset skulle betales kontant med salgsprovenuet fra ejendommen.

Sparekassen har alene bevilget mellemfinansiering, og sparekassen har stillet den fornødne mellemfinansiering til rådighed.

Der blev på intet tidspunkt drøftet realkreditbelåning i forbindelse med klagernes køb af sommerhuset. Dette understøttes endvidere af ejendomsfinansieringsaftalen. Heller ikke inden sparekassens fremsendelse af økonomisk godkendelse af handlen den 9. august 2021 blev realkreditbelåning drøftet. Sparekassen havde ingen viden om købet forud for sparekassens modtagelse af klagernes henvendelse af 2. august 2021. Det bestrides således, at klagerne i en telefonsamtale fremsatte ønske om realkreditbelåning, eller at dette blev drøftet i forbindelse med klagernes køb.

Klagerne oplyste endvidere i e-mail af 2. august 2021, at sommerhuset skulle være deres base. Klagerne har på intet tidspunkt drøftet anden helårsbolig med sparekassen.

Sparekassen meddelte i godkendelsen den 9. august 2021 til både ejendomsmægleren og klagernes advokat, at klagerne selv havde midler til købet. Sparekassen godkendte økonomien for købet, da klagerne selv havde midler til købet fra salg af ejendommen. Klagernes advokat var således den 9. august 2021 bekendt med sparekassens vilkår for godkendelse af økonomien i handlen - at klagerne selv havde pengene.  Med besvarelsen opfyldte sparekassen sin forpligtelse om godkendelse inden fortrydelsesfristens udløb.

Sparekassen sendte mailen af 13. august 2021 til ejendomsmægleren på baggrund af mailen af 2. august 2021, ejendomsfinansieringsaftalen, sparekassens e-mail af 9. august 2021 om økonomisk godkendelse af handlen og på baggrund af, at sommerhuset blev vurderet til normal belåning af realkreditinstituttet.

Der har på intet tidspunkt været drøftet finansiering af sommerhuset, før klagerne henvendte sig til sparekassen i september 2021. Bevilling af lån til køb af fast ejendom kræver økonomisk indsigt og en kreditværdighedsvurdering. Kreditværdighedsvurderingen gav ikke mulighed for den ønskede belåning. M havde sin hovedindtægt fra selskabet, som han valgte at erklære konkurs kort efter købet af sommerhuset.

Sparekassen havde ikke været involveret i finansiering af klagernes tidligere ejendom. Klagerne havde tidligere henvendt sig vedrørende finansiering af et andet sommerhus, hvilket sparekassen afslog.

Ankenævnets bemærkninger

I august 2021 henvendte klagerne sig til Sparekassen Kronjylland i forbindelse med, at de havde tiltrådt en betinget købsaftale om køb af et sommerhus (sommerhuset). Klagerne havde kort forinden solgt deres helårsbolig med et overskydende provenu på ca. 2.000.000 kr., der endnu ikke var frigivet.

Klagerne har anført, at deres beslutning om at købe sommerhuset var baseret på, at sommerhuset kunne finansieres med 75 % realkreditfinansiering, og at sparekassen var bekendt med dette. Klagerne har endvidere anført, at de telefonisk drøftede med sparekassen, at de selv skulle betale 25 % kontant og handelens omkostninger, at det resterende beløb skulle finansieres med realkreditlån, og at sparekassen bekræftede dette i forbindelse med deres advokats godkendelse af købsaftalen.

Sparekassen har bestridt det af klagerne anførte og har anført, at sparekassen alene skulle yde mellemfinansiering, og at parterne ikke på noget tidspunkt havde drøftet finansiering af sommerhuset, før klagerne henvendte sig til sparekassen i september 2021.

På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder Ankenævnet, at en afgørelse af sagen vil forudsætte en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af § 5, stk. 3, nr. 4 i Ankenævnets vedtægter.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klageren får klagegebyret tilbage.