Spørgsmål om renteudgift for køberne af beløb deponeret på skødedeponeringskonto.

Sagsnummer:428/2008
Dato:18-06-2009
Ankenævn:John Mosegaard, Hans Daugaard, Carten Holdum, Erik Sevaldsen, Astrid Thomas
Klageemne:Skødedeponeringskonto - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Spørgsmål om renteudgift for køberne af beløb deponeret på skødedeponeringskonto.
Indklagede:BRFbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om klagernes hæftelse for renteudgifter til finansieringen af et beløb, som klagerne skulle deponere i forbindelse med købet af en fast ejendom.

Sagens omstændigheder.

Klagerne under denne sag er samlevende.

På baggrund af klagernes låneanmodning af 30. januar 2008 til BRFkredit udstedte BRFkredit et lånebevis til klagerne, hvorefter BRFkredit tilbød finansiering til køb af nye ejerbolig på op til 80 % af boligens kontantpris svarende til en årlig bruttoydelse på indtil 198.000 kr. Af lånebeviset fremgår i øvrigt:

"…

Når du har fundet den bolig, du gerne vil købe, afleverer du LåneBeviset til EDC-mægleren, som sender det til BRF-kredit sammen med købsaftalen. LåneBeviset kan selvfølgelig også anvendes, hvis du køber bolig gennem en anden ejendomsmægler.

LåneBeviset er udstedt til dig under forudsætning af at:

BRFkredit ønsker at tilbyde lån i den nye ejendom. Lånets størrelse og løbetid fastsættes ud fra en konkret bedømmelse.

…"

Ved købsaftale underskrevet af klagerne den 31. januar 2008 købte klagerne en fast ejendom for 2.025.000 kr. Ejendommens overtagelsesdag var 1. april 2008. Købesummen skulle berigtiges ved deponering af 105.000 kr. hos den medvirkende ejendomsmægler; senest den 27. februar 2008 skulle der stilles pengeinstitutgaranti for 1.920.000 kr., som på overtagelsesdagen skulle erstattes af kontant deponering i sælgers pengeinstitut.

Den 5. marts 2008 underskrev klagerne "Anmodning om garantistillelse og fremsendelse af udbetaling", hvoraf fremgår:

"Undertegnede [klagerne] der i henhold til underskrevet købsaftale af 3. februar 2008 har købt ejendommen matr.nr. …, beliggende [adresse] anmoder BRFbank a/s, Klampenborgvej 205, 2800 Kgs. Lyngby, om at

X stille Garanti* og/eller deponere overfor sælger for den resterende del af købesummen 1.920.000 kr.

Finansiering

Kontant købesum i henhold til købsaftalen

2.025.000 kr.

med fradrag af udbetalingen, der finansieres af egne midler

105.000 kr.

Finansieringsbehov

1.920.000 kr.

der dækkes på følgende måde:


BRFkredit ejerskiftelån med et kontant provenu

1.620.000 kr.

Boliglån med et kontant provenu

347.214 kr.

Af anmodningen fremgår endvidere, at der ville blive etableret en køberkonto, hvor indtægter og udgifter i forbindelse med ejendommen ville blive afregnet. BRFbank har oplyst, at køberkontoens forrentning på daværende tidspunkt var 8¼ %.

BRFkredit besluttede efterfølgende kun at tilbyde belåning af ejendommen med 60 % under hensyn til, at der var spørgsmål om forurening af ejendommen. Klagernes rådgiver blev orienteret herom.

BRFbank har anført, at bankens låneformidler tog kontakt til en ekstern aftager af pantebreve med henblik på at fremskaffe tilbud på efterfinansieringen. Klagerne bekræftede i slutningen af marts 2008 telefonisk, at låneformidleren kunne gå videre med finansieringstilbuddet.

Den 1. april 2008 deponerede BRFbank 1.920.000 kr. i sælgers pengeinstitut. Samme dag sendte BRFkredit et lånetilbud til klagerne på 1.224.000 kr. vedrørende et 6 % realkreditlån, svarende til 60 % belåning af ejendommen, samt et tilbud fra et selskab på restfinansieringen.

BRFbank har anført, at låneformidleren efterfølgende kontaktede klagernes rådgiver, der oplyste, at klagerne var i færd med at indhente alternativt tilbud på finansieringen. Låneformidleren oplyste, at BRFbank allerede havde deponeret købesummen i overensstemmelse med købsaftalen. Den 9. maj 2008 blev man bekendt med, at klagerne andetsteds havde opnået en 80 % belåning af ejendommen.

Af kontoudtog for køberkreditten fremgår, at BRFbank den 14. maj 2008 modtog den deponerede købesum på 1.920.000 kr. retur. Ved brev af samme dag blev klagerne anmodet om betaling af renter på køberkontoen på ca. 22.000 kr. Endvidere blev klagerne anmodet om at betale 7.950 kr. vedrørende garantistillelse.

Klagerne protesterede mod betalingen af rentebeløbet og garantiprovisionen.

Ved brev af 25. juli 2008 meddelte BRFbank klagerne, at den fastholdt kravet om betaling af renter vedrørende køberkontoen, men at garantiprovisionen på 7.950 kr. blev frafaldet, da der konkret ikke var foretaget garantistillelse over for sælgers pengeinstitut.

Parternes påstande.

Klagerne har den 3. november 2008 indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at BRFbank tilpligtes at anerkende, at banken ikke har krav på renter på køberkontoen.

BRFbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at BRFbank ifølge anmodningen om garantistillelse m.v. skulle have stillet garanti over for sælger den 27. februar 2008, hvilket banken undlod.

Den 19. marts 2008, der var dagen før påske, modtog de oplysning om, at BRFkredit kun ville yde lån 60 % og intet boliglån. De bad om, at garantien ikke blev stillet, da de ville prøve at finde en anden løsning, hvilket lykkedes.

BRFbank deponerede alligevel udbetalingen hos sælgers pengeinstitut.

De mener ikke, at de har bedt banken om at udlægge beløbet vedrørende deponeringskontoen. Banken har ikke kunnet leve op til det, som var lovet i første omgang, hvortil de meldte ud, at de ville finde en anden løsning. Hertil kommer, at de havde indsendt papirerne på huset i lang tid, før det blev klarlagt, at der var en mulig forurening i forhaven. Først herefter fik de at vide, at det først aftalte lån ikke kunne etableres.

BRFbank har anført, at det bestrides, at klagerne, efter at de havde modtaget meddelelse om, at BRFkredit alene ville tilbyde en 60 % belåning, tilkendegav, at de ikke ønskede, at BRFkredit stillede garanti for restkøbesummen over for sælger.

Bankens låneformidler oplyste klagerne om 60 % belåningen og tilbød at skaffe en restfinansiering. Klagerne tilkendegav, at låneformidleren kunne gå videre hermed. De tilkendegav på intet tidspunkt, at de ønskede at hæve den indgåede aftale om garantistillelse/deponering – heller ikke efter den 1. april 2008, hvor deponeringen var sket.

Først den 9. maj 2008 modtog banken besked om, at klagerne havde fundet en alternativ finansiering.

Banken har i tidsrummet 1. april 2008 til 14. maj 2008 haft omkostninger og risici som følge af deponeringen af købesummen.

Havde banken ikke deponeret restkøbesummen rettidigt, ville der være tale om en misligholdelse af købsaftalen, og sælger kunne havde hævet aftalen. Klagerne skulle endvidere have forrentet købesummen over for sælger efter rentelovens bestemmelser.

Klagerne har modtaget en ydelse i form af deponering af restkøbesummen. Denne ydelse skulle de under alle omstændigheder have betalt for som forudsætning for et køb af ejendommen. Hvis klagerne får medhold i klagen, indebærer det, at de gratis har opnået en kredit i perioden 1. april 2008 til 14. maj 2008.

Klagerne har ikke hævet anmodningen om garantistillelse.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

I forbindelse med klagernes køb af den omhandlede ejendom underskrev klagerne den 5. marts 2008 en anmodning til BRFbank om, at banken stillede garanti og deponerede den del af købesummen på 1.920.000 kr., som ifølge købsaftalen skulle deponeres i sælgers pengeinstitut.

Selvom BRFbank undlod at stille den garanti på 1.920.000 kr., som ifølge købsaftalen skulle stilles senest den 27. februar 2008, finder Ankenævnet ikke, at klagerne på denne baggrund kunne lægge til grund, at anmodningen om, at BRFbank skulle deponere det tilsvarende beløb på overtagelsesdagen i sælgers pengeinstitut, var bortfaldet.

Det kan kritiseres BRFbank, at man ikke gjorde det klart for klagerne, at banken på klagernes vegne ville deponere beløbet på 1.920.000 kr. Dette kan dog ikke i sig selv føre til, at BRFbank ikke kan gøre krav på forrentningen af beløbet i den periode, hvor banken havde udlagt beløbet. Herved bemærkes, at klagerne må antages ikke at have lidt noget tab, idet klagerne under alle omstændigheder var forpligtet til over for sælger at deponere beløbet pr. 1. april 2008.

Som følge heraf

Klagen tages ikke til følge.