Indsigelse om mangelfuld rådgivning om kurssikring af variabelt forrentet lån med rentemaksimum i forbindelse med salg af ejendom

Sagsnummer:32/2016
Dato:30-06-2016
Ankenævn:Vibeke Rønne, Lani Bannach, Troels Hauer Holmberg, Astrid Thomas, Andreas Moll Årsnes
Klageemne:Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - inkonvertible realkreditlån
Ledetekst:Indsigelse om mangelfuld rådgivning om kurssikring af variabelt forrentet lån med rentemaksimum i forbindelse med salg af ejendom
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse om mangelfuld rådgivning om kurssikring af variabelt forrentet lån med rentemaksimum i forbindelse med salg af ejendom.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Jyske Bank. På et møde med sin daværende rådgiver i banken, R1, i september 2015 oplyste klageren, at hun havde planer om at sælge sin ejendom. Ejendommen var behæftet med et såkaldt RenteMax realkreditlån med en hovedstol på 2.250.000 kr.

På et ikke oplyst tidspunkt stoppede R1 i banken.

Ved købsaftale af 22. oktober 2015 solgte klageren ejendommen for 3.195.000 kr. til overtagelse den 1. februar 2016. Ved e-mail af 30. oktober 2015 kl. 14.13 sendte ejendomsmægleren købsaftalen til R1 og anførte:

”Ifølge aftale med sælger, bedes du forestå indfrielse af eksisterende prioriteter i ejendommen, idet køber ønsker at gennemføre handlen som en kontanthandel. Da sælger bærer kursrisikoen på indfrielse af egne lån, bør du tage kontakt til sælger herom snarest. … Jeg gør opmærksom på, at fortrydelsesret endnu ikke er udløbet.

Første del af den kontante udbetaling 80.000,00 kr. deponeres hos [ejendomsmægleren]. Købers pengeinstitut udsteder bankgaranti til dækning af restkøbesummen … Den originale bankgaranti fremsendes direkte til dig … Bankgarantien erstattes af kontant deponering den 01-02-2016. …”

Banken har oplyst, at fredag den 30. oktober 2015, som var den sidste bankdag i oktober, var sidste frist for opsigelse af lånet til terminsdatoen den 1. januar 2016.

Banken har endvidere oplyst, at den primo november 2015 anmodede realkreditinstituttet om indfrielse af lånet pr. overtagelsesdagen den 1. februar 2016. Ved e-mail af 11. november 2015 til en anden rådgiver i banken, R2, meddelte realkreditinstituttet, at ”Lånet er et RenteMax lån, hvorfor tilbud i 2016 først kan laves efter årsskiftet”. Banken har oplyst, at klageren fik meddelelse om realkreditinstituttets svar.

Torsdag 7. januar 2016 kontaktede banken klageren telefonisk vedrørende kurssikring. Samme dag kl. 16.05 indgik klageren en kurskontrakt, hvorefter lånet kunne indfries til kurs 102,7 pr. overtagelsesdagen den 1. februar 2016.

Den 8. januar 2016 rejste klageren indsigelse mod, at banken ikke havde rådgivet hende om kurssikring umiddelbart efter, at købsaftalen var underskrevet.

Den 28. januar 2016 sendte R et tilbud om obligationsindfrielse af lånet.

Parternes påstande

Den 28. januar 2016 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal stille hende, som om lånet var indfriet til kurs 100 og ikke kurs 102,7.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun kunne have indfriet lånet til kurs 100, hvis banken havde rådgivet hende korrekt. Banken kunne og burde have rådgivet hende om muligheden for kurssikring allerede i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen. Hun talte flere gange med R1 og realkreditinstituttet for at høre om sine muligheder. Hverken banken eller realkreditinstituttet rådgav hende om mulighed for kurssikring til kurs 100 i forbindelse med salget.

Banken lod hende tro, at hun måtte tage kursrisikoen, da ejendommen blev solgt efter den 1. januar 2016.

Banken har handlet ansvarspådragende ved ikke at rådgive hende om kurssikring i forbindelse med salget af ejendommen.

Banken var bekendt med salget. På mødet i september 2015 anbefalede banken hende netop at kontakte en ejendomsmægler. Banken fik en kopi af aftalen med ejendomsmægleren. Banken fortalte intet om kurssikring eller mulighed for mellemfinansiering.

Hun blev heller ikke oplyst om, at R1 var stoppet i banken. Hendes sag blev ikke overgivet til en anden, som kunne varetage hendes sag.

Jyske Bank har anført, at lånet alene kunne opsiges til kurs 100, hvis opsigelsen var sket overfor realkreditinstituttet inden den 31. oktober 2015 til indfrielse den 31. december 2015. Banken havde ikke mulighed for at opsige lånet den 30. oktober 2015, som var sidste bankdag i oktober og sidste frist for opsigelse af lånet til terminsdatoen den 1. januar 2016. Banken blev først orienteret om salget ved e-mailen af 30. oktober 2015 kl. 14.13 og havde ikke mulighed for at ekspedere sagen samme dag, bl.a. fordi det var nødvendigt at drøfte med klageren, hvorledes mellemfinansiering i perioden fra den 1. januar til den 1. februar 2016 skulle ske. Hvis klageren ønskede mellemfinansiering i banken, skulle banken kreditvurdere klageren inden bevilling af mellemfinansiering. Købernes fortrydelsesret var endvidere endnu ikke udløbet. Banken drøftede ikke kurssikring med klageren på mødet i september 2015 eller på noget andet tidspunkt, før banken blev orienteret om salget af ejendomsmægleren i e-mailen den 30. oktober 2015.

Lånet var et rentetilpasningslån med særlige indfrielsesvilkår. Der kunne ikke foretages kurssikring i perioden fra den 1. november til den 31. december 2015 (refinansieringsperioden), og der var ikke i refinansieringsperioden mulighed for at indfri lånet pr. 1. januar 2016, hverken ved opsigelse til termin, ved straksopsigelse eller ved obligationsindfrielse. Dette skyldtes, at lånet var et rentetilpasningslån med særlige indfrielsesvilkår, og at de bagvedliggende obligationer fik en ny fondskode, da der skete refinansiering ultimo 2015 som følge af, at renteloftet udløb på dette tidspunkt. Lånet kunne således først opsiges efter den 1. januar 2016, da perioden med rentemaksimum udløb ved udgangen af 2015.

Primo november 2015 anmodede banken realkreditinstituttet om indfrielse af lånet pr. 1. februar 2016. Realkreditinstituttet meddelte, at lånet ikke kunne indfries i refinansieringsperioden, men først i 2016. Klageren fik meddelelse om dette. Da det var ikke muligt at få indfrielsestilbud fra realkreditinstituttet i refinansieringsperioden, kunne der tidligst ske kurssikring primo januar 2016. Banken havde derfor først mulighed for at foreslå klageren at indgå en kurssikringsaftale primo januar.

Klageren havde selv om ønsket haft mulighed for at opsige lånet inden udløbet af opsigelsesfristen den 31. oktober 2015.

Ankenævnets bemærkninger

Ved købsaftale af 22. oktober 2015 solgte klageren sin ejendom til overtagelse den 1. februar 2016. Ved e-mail af 30. oktober 2015 kl. 14.13 anmodede klagerens ejendomsmægler Jyske Bank om at indfri hæftelserne i ejendommen, der var belånt med et såkaldt RenteMax realkreditlån. Lånet skulle refinansieres med nye obligationer med nye fondskoder ved årsskiftet 2015/2016, hvor perioden med rentemaksimum udløb.

Det lægges efter det oplyste til grund, at fristen for opsigelse af lånet til kurs 100 pr. den 1. januar 2016 var fredag den 30. oktober 2015. Ankenævnet finder ikke, at det kan bebrejdes banken, at den ikke opsagde lånet den 30. oktober 2015. Der lægges herved vægt på, at ejendomshandlen endnu ikke var endelig, og at overtagelsesdagen var den 1. februar 2016, hvorfor indfrielse af lånet pr. 1. januar 2016 ville forudsætte en mellemfinansiering.

Det lægges efter det oplyste endvidere til grund, at lånet i perioden efter den 1. november 2015 ikke kunne opsiges til indfrielse inden refinansieringen ved årsskiftet 2015/2016. Det var herefter ikke relevant at kurssikre de oprindelige obligationer, som skulle udskiftes med nye obligationer ved refinansieringen ved årsskiftet 2015/2016. Banken anmodede realkreditinstituttet om indfrielse af lånet pr. overtagelsesdagen den 1. februar 2016. Ved e-mail af 11. november 2015 meddelte realkreditinstituttet, at instituttet først efter årsskiftet kunne udarbejde tilbud om indfrielse pr. overtagelsesdagen den 1. februar 2016, da lånet var et RenteMax lån. Banken har oplyst, at klageren fik meddelelse om realkreditinstituttets svar. Klageren har ikke bestridt dette.

Det må efter det foreliggende lægges til grund, at lånet herefter først kunne opsiges i 2016, og at der på baggrund heraf tidligst kunne ske kurssikring af lånet primo januar 2016. Torsdag 7. januar 2016 kontaktede banken klageren vedrørende kurssikring, og samme dag kl. 16.05 indgik klageren en aftale om kurssikring. Ankenævnet finder ikke, at banken i den forbindelse har begået fejl eller forsømmelser, der kan medføre et erstatningsansvar for banken.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.