| Sagsnummer: | 264/2025 |
| Dato: | 10-10-2025 |
| Ankenævn: | Katrine Waagepetersen, Dorte Runge-Moos, Lars K. Mad-sen, Rolf Høymann Olsen og Ann-Mari Faldt Agerlin. |
| Klageemne: | Deponering |
| Ledetekst: | Indsigelse mod bankens frigivelse af salgsprovenu for ejendom og krav om erstatning. |
| Indklagede: | Jyske Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod bankens frigivelse af salgsprovenu for ejendom og krav om erstatning.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Jyske Bank og Jyske Realkredit.
Klageren og M ejede en ejendom, ejendom A, i lige sameje. Jyske Realkredit havde pant i ejendom A.
I forbindelse med klageren og M’s skilsmisse blev ejendom A solgt, og klageren og M skulle indfri realkreditlånet i ejendom A.
Ved e-mail af 14. maj 2025 til banken gjorde klageren blandt andet indsigelse mod, at provenuet fra salget af ejendom A blev delt ligeligt. Klageren anmodede om, at provenuet blev frosset, indtil bodelingen var på plads.
Af e-mail af 20. maj 2025 fra banken til M, klageren og klagerens advokat fremgår blandt andet:
”Vi har som bekendt anmodet om underskrift af Aftale om finansiering – Salg af ejendom dateret 21. marts 2025.
Pt. har [M] underskrevet, mens [klageren] ikke har underskrevet.
I forbindelse med salget af ejendommen skal jeres lån indfries. Dette er en del af den aftale, som endnu ikke er underskrevet af jer begge.
…
I forhold til fastfrysning af provenu kan jeg oplyse, …, at det følger af gældende dansk ret, …, at provenuet fra et salg af fast ejendom skal deles efter ejerforholdene til ejendommen, medmindre parterne har aftalt noget andet med banken herom. Jeg henviser til side 5 under ”Bemærkning” i vedhæftede Aftale om finansiering – Salg af ejendom.
I ejer [ejendom A] med halvdelen hver.
I har ikke aftalt noget andet med banken om deling af provenuet. Jeres interne stridigheder er banken uvedkommende, og sådanne stridigheder kan efter gældende dansk ret ikke hindre fordeling af provenuet.
På den baggrund - og idet I ikke er enige om en anden fordeling – vil vi sørge for, at halvdelen af provenuet straks bliver udbetalt til jer hver især.”
I perioden fra den 20.-27. maj 2025 var der yderligere e-mailkorrespondance mellem banken, klageren og klagerens advokat om klagerens underskrift af ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”. Klageren anførte den 27. maj 2025, at hun underskrev aftalen modvilligt.
Af ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom” dateret den 26. maj 2025 mellem klageren, M og banken fremgår blandt andet:
”…
Eksisterende lån og kreditter
Lånetype Hovedstol Bemærkning
Jyske Realkredit 3.157.000 kr. Indfries
Obligationslån 3 %
Vi ønsker at indfri lånet den 28.05.2025.
Indfrielsesmetode: Obligationsindfrielse.
Vi har indgået kurssikring. Lånet indfries til kurs 93,7500.
…
Lånetype Hovedstol Bemærkning
Jyske Realkredit 687.300 kr. Indfries
Rentetilpasningslån F5
Vi ønsker at indfri lånet den 02.06.2025.
Indfrielsesmetode: Obligationsindfrielse.
Vi har ikke indgået kurssikring.
…
Deponeringskonto
Til brug for ekspedition af sagen oprettes deponeringskonto nr. [-094] i alle sælgeres navn(e).
Kontoens indestående forrentes med den til enhver tid gældende rentesats. Renten er variabel og tilskrives hvert kvartal.
Kontoens forrentning - uanset om den er positiv eller negativ - fordeles mellem køber og sælger afhængigt af, hvad der er aftalt i købsaftalen.
Banken har ifølge købsaftalen ret til at anvende det deponerede beløb til indfrielse af sælgers eventuelle eksisterende lån, mod at stille garanti over for køber for, at eventuelle retsanmærkninger slettes.
Hvis anvendelse af det deponerede beløb til indfrielse af sælgers lån ifølge købsaftalen er betinget af, at banken garanterer for sletning af retsanmærkninger, da garanterer banken og opkræver et garantigebyr og en variabel provision for at afgive garantien. Provisionen, der beregnes bagud og tilskrives hvert kvartal, kan af banken ændres uden varsel. Hvis der opkræves garantigebyr og provision, vil den aktuelle provisionssats fremgå nedenfor under ’Bemærkning’.
Det deponerede beløb frigives til sælger eller dennes fuldmægtig i overensstemmelse med købsaftalen.
Vi accepterer, at midlerne på deponeringskontoen, når de er frigivet og sagen afsluttet, først kan udbetales, når alle kontohaverene skriftligt har givet samtykke hertil.
Når sagen afsluttes skal deponeringskontoen opgøres over konto [-094].
…
Bemærkning
Uanset hvad der er aftalt ovenfor mellem Jyske Bank og sælgerne, [M] og [klageren] omkring udbetaling af midlerne på deponeringskontoen, har alle kontohavere konkret samtykket til, at provenuet, når de er frigivet, fordeles med 50% til [M] og 50% til [klageren], medmindre vi inden overtagelsesdagen skriftligt har fået anden enslydende instruktion fra alle kontohavere.
…”
Banken har oplyst, at når den ekspederer en salgssag, skal bankens kunder underskrive standarddokumentet: ”Aftale om finansiering - Salg af ejendom”, der indeholder følgende passage: ”Vi accepterer, at midlerne på deponeringskontoen, når de er frigivet og sagen afsluttet, først kan udbetales, når alle kontohaverne skriftligt har givet samtykke hertil”.
Indtil det er muligt at ændre standarddokumentet, indsætter banken en standardklausul i feltet ”Bemærkning” i alle sine sager. Hvilken standardklausul banken indsætter, afhænger af bankens kunder.
Banken har oplyst, at klageren indvilligede i at underskrive følgende klausul:
”Uanset hvad der er aftalt ovenfor mellem Jyske Bank og sælgerne, [M] og [klageren], er der ikke enighed om, hvornår der skal ske udbetaling af midlerne på deponeringskontoen. [M] ønsker midlerne udbetalt, når de er frigivet i henhold til købsaftalen, mens [klageren] ønsker, at midlerne fryses og først frigives, når der foreligger en underskrevet aftale eller afgørelse fra Skifteretten omkring delingen af parternes formue i forbindelse med den igangværende skilsmisse. På den baggrund vil banken i overensstemmelse med gældende ret, herunder praksis fra Det finansielle ankenævn, fordele midlerne i forhold til ejerforholdene, dvs. med 50% til [M] og 50% til [klageren]. De sidste 3 linjer nederst på side 3 i dette dokument gælder derfor ikke”.
Den 27. maj 2025 indgav klageren en klage til banken, som afviste klagen den 3. juni 2025.
Af screenshot af 6. juni 2025 fremgår blandt andet, at banken fordelte og overførte provenuet med 50 % til klageren og 50 % til M.
Parternes påstande
Den 11. juni 2025 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal tilbageføre provenuet samt erstatte hendes advokatomkostninger på 20.000 kr., subsidiært betale hende 1.000.000 kr. i erstatning.
Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Jyske Realkredit har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at hun den 1. juni 2025 sammen med M solgte et hus. De modtog et salgsprovenu, men de var uenige om delingen af provenuet.
De er blevet skilt, men bodelingen afventer en afgørelse i skifteretten. Banken var opmærksom herpå. Den kendte til deres uenighed om provenufordelingen, men banken gav M et nyt lån, der afhang af, at provenuet blev delt ligeligt.
I bankens generelle betingelser for berigtigelse af skøde står at: "Vi accepterer, at midlerne på deponeringskontoen, når de er frigivet og sagen afsluttet, først kan udbetales, når alle kontohaverene skriftligt har givet samtykke hertil.", men det fik hun ikke lov til at underskrive.
Banken forsøgte at få hende til at underskrive, at hun accepterede en lige fordeling. Da hun påpegede, at det gjorde hun ikke, modtog hun en undskyldning. Hun fik herefter at vide, at banken ville lade salget af huset gå tilbage, hvis hun ikke skrev under på, at banken kunne udbetale provenuet med halvdelen til hende og halvdelen til M.
Hun blev tvunget til at underskrive, hvilket hun flere gange gav udtryk for. Banken skulle have dækning for sin bankforretning med M. Den tillod ikke, at hun underskrev standardaftalen.
Det er ikke hendes problem, at det er besværligt for banken, at hun og M ikke skal dele provenuet ligeligt. Det bør ikke ligge hende til last, at banken havde lovet M en del af beløbet i forbindelse med et nyt lån.
Sagen fra Advokatnævnet vedrører en advokat, men der er forskel på advokaters ansvar og bankers ansvar. Banken brød sine egne retningslinjer, da den udbetalte salgsprovenuet, selvom den var bekendt med uoverensstemmelser omkring fordelingen. Banken har ikke handlet loyalt eller holdt hendes penge sikre. Banken burde afvente, at der forelå en afgørelse fra skifteretten om fordeling af provenuet, eller at der var enighed herom. Hun skal nu inddrive de fejlagtigt fordelte midler hos M, men har ingen sikkerhed for at få dem tilbage.
Banken skal tilbageføre hele provenuet samt betale hende 20.000 kr. i advokatomkostninger.
Er det umuligt at tilbageføre provenuet, søger hun erstatning på 1.000.000 kr. Hun har mistet op mod 800.000 kr., hvortil kommer advokatomkostninger på 200.000 kr. til inddrivelse heraf.
Jyske Bank har blandt andet anført, at klageren og M selv skulle finde en løsning om fordeling af provenuet enten ved at følge udgangspunktet om deling efter ejerforholdene eller ved at indgå en anden aftale, som begge parter var enige om. Det lykkedes ikke at opnå enighed om anden aftale.
Ankenævnet har truffet afgørelse i flere sager, hvor nævnet er kommet frem til, at såfremt der er uenighed om deling af provenuet, og parterne ikke har indgået anden aftale, skal deling af provenuet ske efter ejerforholdene. Det betyder, at hvis parterne ejer ejendommen i lige sameje, så skal provenuet også deles herefter, det vil sige med halvdelen til hver.
Samme praksis har Advokatnævnet også anlagt. I sagerne er Advokatnævnet kommet frem til, at advokaten ved at tilbageholde hele eller dele af provenuet ved uenighed mellem parterne, handler i strid med god advokatskik. Nogle af sagerne er også prøvet ved domstolene, hvor advokaten ikke har fået medhold.
Praksis er klar. Banken vælger naturligvis at følge denne praksis i sager, hvor parterne ikke kan blive enige om anden fordeling. Banken har delt provenuet i overensstemmelse med aftalen i ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom” samt i overensstemmelse med praksis.
Som banken forstår klagen, så er det ikke selve fordelingen af salgsprovenuet fra salg af ejendommen, klageren er uenig i. Salgsprovenuet fremgår nemlig ikke af klagerens liste over aktiver, der er tvist om fordeling af. Banken forstår derfor, at klageren er enig i, at salgsprovenuet skal deles ligeligt, men at klageren mener at have en større boslod end M.
Viser det sig, at klagerens boslod er større end M’s boslod, har klageren et krav mod M. Klageren har derfor ikke ved den lige fordeling af provenu for salg af ejendom lidt et tab. Klageren har i øvrigt hverken dokumenteret eller godtgjort at have lidt et tab. Klageren kan ikke få godtgjort sine udgifter til advokatbistand.
Jyske Realkredit har blandt andet anført, at realkreditinstituttet ikke er rette indklagede.
Realkreditinstituttet har intet med sagen at gøre, men har efter anmodning fra klageren og M indfriet realkreditlånet.
Klagerens klage vedrører en tvist om fordeling og udbetaling af salgsprovenu hidrørende fra salg af ejendommen. Selve salgssagen er ekspederet af Jyske Bank.
Der verserer ikke en økonomisk tvist mellem klageren og realkreditinstituttet, hvorfor sagen skal afvises.
Klageren har i øvrigt hverken dokumenteret eller godtgjort at have lidt et tab.
Realkreditinstituttet har overfor klageren tilkendegivet, at hvis klageren ikke ønsker at skrive under på, at klagerens lån indfries, kan køber af ejendommen ikke få anmærkningsfrit skøde, og købsaftalen kan derved blive misligholdt.
Det er ikke korrekt, at realkreditinstituttet var presset til at udbetale provenuet ligeligt grundet et løfte om lån til M. Realkreditinstituttet har behandlet sagen i overensstemmelse med realkreditinstituttets procedurer og retningslinjer, som blandt andet er udarbejdet ud fra Ankenævnets praksis.
Generelt går sagerne i Ankenævnet og Advokatnævnet ud på, at hverken banken eller advokaten er berettiget til at tilbageholde provenuet ved uenighed mellem parterne. Provenuet skal udbetales i overensstemmelse med ejerforholdene, medmindre parterne er enige om en anden fordeling.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Jyske Bank og Jyske Realkredit.
Klageren og M ejede en ejendom, ejendom A, i lige sameje. Jyske Realkredit havde pant i ejendom A.
I forbindelse med klageren og M’s skilsmisse blev ejendom A solgt, og klageren og M skulle indfri realkreditlånet i ejendom A.
Klageren gjorde ved e-mail af 14. maj 2025 til banken blandt andet indsigelse mod, at provenuet fra salget af ejendom A blev delt ligeligt.
I perioden fra den 20.-27. maj 2025 var der e-mailkorrespondance mellem banken, klageren og klagerens advokat om klagerens underskrift af ”Aftale om finansiering – Salg af ejendom”. Den 27. maj 2025 anførte klageren, at hun underskrev aftalen modvilligt.
Banken fordelte og overførte provenuet med 50 % til klageren og 50 % til M.
Vedrørende Jyske Bank:
Af § 54 i ægtefælleskifteloven fremgår, at ægtefæller beholder rådigheden over deres bodele under skiftet, medmindre skifteretten fratager en ægtefælle rådigheden over aktiver, der helt eller delvis er delingsformue.
Klageren og M ejede ejendom A i lige sameje. Ejendom A blev solgt i forbindelse med klagerens og M’s skilsmisse. Provenuet fra salget af ejendommen blev indsat på en skødedeponeringskonto i Jyske Bank med både klageren og M som kontohavere.
Provenuet fra salget af ejendommen tilkommer parterne med halvdelen til hver. Den ene halvdel af provenuet udgør en del af klagerens bodel, og den anden halvdel af provenuet udgør en del af M’s bodel. Klageren og M er ikke frataget rådigheden over deres bodele, jf. ægtefælleskiftelovens § 54. Henset hertil finder Ankenævnet, at banken var berettiget til at udbetale halvdelen af provenuet til M.
Ankenævnet finder endvidere, at klageren ikke har godtgjort, at banken i øvrigt har handlet ansvarspådragende.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over Jyske Bank.
Vedrørende Jyske Realkredit:
Ankenævnet finder, at klageren ikke har godtgjort, at realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende.
Klageren får derfor ikke medhold i klagen over Jyske Realkredit.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Jyske Bank.
Klageren får ikke medhold i klagen over Jyske Realkredit.