| Sagsnummer: | 317/2021 |
| Dato: | 02-11-2022 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Steen Jul Petersen, Jes Zander Brinch, Ja-cob Ruben Hansen og Kim Korup Eriksen |
| Klageemne: | Afdragsfrihed - tilsagn |
| Ledetekst: | Indsigelse mod ophævelse af aftale om midlertidig afdragsfrihed. Krav om erstatning mv. |
| Indklagede: | Realkredit Danmark og Danske Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører indsigelse mod ophævelse af aftale om midlertidig afdragsfrihed. Krav om erstatning mv.
Sagens omstændigheder
Klageren og hans tidligere ægtefælle, P, var kunder i Danske Bank. Klageren og P havde en fælles ejendom, der var belånt med tre realkreditlån i Realkredit Danmark på oprindeligt henholdsvis 1.561.000 kr., 460.000 kr. og 564.000 kr.
Banken har oplyst, at den i sommeren 2019 modtog oplysning fra klageren om, at han og P skulle skilles, og at klageren ønskede at overtage parrets fælles ejendom, eventuelt sammen med sin søn. Banken har endvidere oplyst, at den i eftersommeren og efteråret 2019 var i dialog med klageren om muligheden for gældsovertagelse, så han kunne udtage ejendommen, men at det ikke var kreditmæssigt muligt at godkende klageren til en gældsovertagelse, heller ikke selvom hans søn indtrådte som meddebitor. Klageren har bestridt det af banken anførte. Klageren har anført, at han ikke meddelte banken, at han og P skulle skilles i sommeren 2019. I marts 2019 søgte P separation, men i efteråret 2019 havde P skiftet mening.
Den 5. november 2019 afholdt banken et møde med klageren. Banken anbefalede et salg af ejendommen og at få anden gæld indfriet. Banken har oplyst, at den på mødet oplyste, at der var mulighed for at få afdragsfrihed på det største af realkreditlånene i en midlertidig periode på betingelse af, at ejendommen samtidig blev sat til salg til en pris, der gjorde, at de samlede lån i ejendommen lå indenfor 80 % af salgsprisen. Klageren har anført, at det på tidspunktet for afholdelse af møde med banken den 5. november 2019 var hans og P’s fælles hensigt at fortsætte ægteskabet, og at baggrunden for mødet således ikke var en forestående skilsmisse. Han og P blev først skilt i august 2020.
Den 5. november 2019 sendte banken følgende meddelelse til klageren:
”Tak for vores møde i dag.
Jeg vil gerne give et overblik over det, vi talte om og aftalte på mødet.
Vi talte om
Vi aftalte
-Det bedste er at få solgt huset, da der skulle være friværdi til at afvikle gæld og komme videre. En tvangsauktion vil kun medføre stort tab til jer begge, da gælden fortsat er på jer ved salg på tvangsauktion. Jeg kan ikke frigive en af debitorerne, da der ikke er nogen af jer som kan sidde med ejendommen selv.
-Jeg har ikke mulighed for at overtage gæld uden for lån i ejendommen og kredit som ligger hos os, jeg kan ikke samle gælden her hos mig. Det er vigtigt for jer at få denne gæld væk hurtigt evt. samle dem i selskab der tilbyder samling af gæld.
-En omlægning af jeres gæld over 30 år er heller ikke en løsning for der er ekstra omkostninger ... Der er en mulighed, hvis ejendommen er sat til salg at det store lån bliver med afdragsfrihed, men så skal ejendommen sættes til salg, så der er sat gang i salg af ejendommen og prisen skal være så samlede lån ligger indenfor 80% af salgsprisen. Denne profilændring koster kr. 1.000 og besparelsen vil være kr. 4.000 pr måned til afvikling af anden gæld hurtigere. frist for ændring er her 31.01.2020. der skal bruges formidlingsaftale og provenueberegning på dette for at få det godkendt.
- I har begge biler, landrover og motorcykel med lån. Det er [at] få solgt ud af de aktiver der ikke bruges i hverdagen for at få nedsat jeres udgifter i daglig dagen.
Næste skridt
Den 30. november 2019 indgik klageren og P en formidlingsaftale med en ejendomsmægler. Klageren sendte en kopi af formidlingsaftalen til banken, hvorefter Realkredit Danmark bevilgede midlertidig afdragsfrihed på et år på realkreditlånet. Den 16. december 2019 sendte realkreditinstituttet aftale om ændring af afdragsprofilen på Flexlån ® på oprindeligt 1.561.000 kr. med aftalt afdragsfrihed i perioden fra den 1. april 2020 til den 31. marts 2021 til P. Aftalen henviste til Realkredit Danmarks ”Låntyper og forretningsbetingelser”.
I sagen er fremlagt en e-mail af 27. december 2019 fra klageren til ejendomsmægleren, hvori klageren anførte:
”… Alt er desværre ikke OK … Men ultrakort har [P] pludselig meldt ud, at hun vil skilles, og så har jeg ikke lyst til at stå uden tag over hovedet, så indtil videre er jeg nødt til at trække mig fra aftalen ..”
Ejendomsmægleren svarede samme dag:
”Ikke god læsning, sagsbehandleren har startet sagen op, indhentet div. Vi aflyser fotograf til kr. 5.000,-
I kan således afregne 11.000,- x moms. I alt 13.750,-
Ønsker jer alt det bedste, giv lyd når i er klar til salg.”
Banken har oplyst, at den i december 2019 blev kontaktet af P, som oplyste, at formidlingsaftalen var blevet annulleret.
Den 30. december 2019 skrev banken til klageren:
”Jeg skriver til dig, da [P] vil have annulleret aftale om afdragsfrihed på RD lånet, da aftale med ejendomsmægler er annulleret.
Afdragsfriheden blev givet på lånet udfra huset blev sat til salg, så du må gerne kontakte mig i det nye år. …”
Den 27. januar 2020 skrev klageren til banken:
”… det kan jeg ikke forstå, vi har fået en aftale, vi var enige om, hvordan kan det være at den så annulleres. [P] kan jo skifte mening igen om lidt. Kan den så genoptages? Og hvordan hænger det sammen med at ejendommen skal være sat til salg? Hvem har bestemt det? Det er vel muligt at få afdragsfrit lån uden at sælge den?”
Den 27. januar 2020 skrev banken til klageren:
”Aftale omkring afdragsfrihed på RD lånet er annulleret. Vi har talt med RDs advokat og begge debitorer skal være enige omkring afdragsfrihed og så skal ejendommen være sat til salg.”
Den 27. april 2020 meddelte klageren, at han ikke ville betale den kommende terminsydelse på lånene i ejendommen, da han ikke ville fortsætte med at betale for P. Klageren klagede samtidigt til banken over ophøret af den midlertidige afdragsfrihed. Fra april 2020 blev der ikke indbetalt terminsydelser på realkreditlånene.
Klageren har oplyst, at han herefter fik en ny rådgiver i banken og fik meddelelse om, at yderligere dialog med banken om sagen skulle ske mod betaling af en timepris på 1.000 kr.
Den 21. december 2020 sendte Realkredit Danmark et påkrav til klageren og P om betaling af forfaldne terminsydelser. Den 5. januar 2021 anmodede realkreditinstituttet fogedretten om at foretage udlæg i ejendommen. Den 18. februar 2021 indgav klageren indsigelse til fogedretten.
Den 3. marts 2021 indgav klageren stævning mod Danske Bank og Realkredit Danmark til civilretten med påstand om, at de sagsøgte skulle tilpligtes at anerkende, at den mellem parterne indgåede aftale vedrørende afdragsfrihed af 16. december 2019 fortsat var gældende.
Den 5. marts 2021 besluttede fogedretten på baggrund af klagerens indsigelser og oplysning om, at han havde indgivet stævning mod Realkredit Danmark ved civilretten at udsætte sagen med henblik på civilrettens dom.
Den 9. juli 2021 henviste civilretten sagen til Ankenævnet.
Realkredit Danmark anmodede om og fik genoptaget sagen ved fogedretten, der foretog udlæg i ejendommen. Der blev endvidere berammet en tvangsauktion over ejendommen på begæring af Realkredit Danmark. Klageren kærede beslutningen om berammelse af tvangsauktion til Østre Landsret.
Den 18. august 2021 indgav klageren klage over Danske Bank og Realkredit Danmark til Ankenævnet.
Den 3. februar 2022 afsagde Østre Landsrets kendelse om, at Realkredit Danmarks begæring tvangsauktion over ejendommen kunne fremmes.
I februar 2022 indgav klageren en yderligere klage over Danske Bank og Realkredit Danmark til Ankenævnet. Klagen angik blandt andet krav vedrørende betaling af renter og bidrag fra den 1. maj 2020. Den 7. februar 2022 blev den nye klage sammenlagt med nærværende sag 317/2021.
I marts 2022 kærede klageren fogedrettens afvisning af genoptagelse af udlægssager og afvisning af at udskyde den berammede tvangsauktion.
Klageren afværgede efterfølgende tvangsauktionen og betalte restancerne til Realkredit Danmark.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Danske Bank og Realkredit Danmark skal tilpligtes at anerkende gyldigheden af aftalen om afdragsfrihed af 16. december 2019, at Danske Bank og Realkredit Danmark skal forlænge denne aftale og genforhandle samtlige aftaler med tilbagevirkende kraft, og at aftalen skal gælde indtil ejendommen er solgt. Subsidiært skal Danske Bank og Realkredit Danmark kompensere ham økonomisk, så han bliver stillet, som om aftaler om afdragsfrihed var indgået for den samlede gæld.
Klageren har endvidere nedlagt påstand om, at Danske Bank og Realkredit Danmark skal betale erstatning, herunder for hans tab, renter, samtlige omkostninger og ulemper mv.
Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Realkredit Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at ophævelsen af aftalen om afdragsfrihed var uberettiget. Banken og realkreditinstituttet har handlet ansvarspådragende og kritisabelt.
Den indgåede aftale om midlertidig afdragsfrihed var gyldig. Det fremgår ikke eksplicit, at det af banken fremsendte mødereferat var en del af aftalegrundlaget. Det fremgik ikke af aftalen, at ejendommen skulle sættes til salg.
Det fremgik ikke utvetydigt af mødereferatet, at ejendommen skulle sælges, for at afdragsfriheden skulle kunne bevilges. Det fremgik, at den indgåede formidlingsaftale havde til formål at fastsætte ejendommens markedsværdi, så realkreditbelåningen lå inden for de rammer, der kunne betinge en afdragsfrihed. Han har til fulde opfyldt det i referatet anførte ved at sende kopi af den indgåede formidlingsaftale til banken, som kvitterede med at indgå aftalen i henhold til vilkår i Realkredit Danmarks ”Låntyper og forretningsbetingelser”.
Banken gjorde opmærksom på, at en aftale om midlertidig afdragsfrihed var betinget af, at ejendommen var sat til salg på en række nærmere angivne vilkår. Disse vilkår var opfyldt på aftalens ikrafttrædelsestidspunkt. Banken accepterede, at han havde opfyldt betingelserne, og indgik derefter aftalen. Det afgørende er, om betingelserne var opfyldt, da aftalen trådte i kraft.
Den eksisterende formidlingsaftale var ikke ophævet. Der var derfor ikke grundlag for at indgå en ny tilsvarende formidlingsaftale. Det var baseret på rygter fra P, at han umiddelbart efter bankens bevilling af midlertidig afdragsfrihed ophævede den indgåede formidlingsaftale.
Formidlingsaftalen blev stillet bero og betalt, så den kunne aktiveres, når en fotograf kunne tilkaldes. Da P skiftede mening, valgte han at udskyde salget, til han kunne overskue situationen, blandet andet i forhold til en bodeling. Han har ikke givet udtryk for, at han ikke ville sælge ejendommen.
Formuleringen i referatet ”det er bedst at få solgt huset”, var underforstået under de givne omstændigheder. Banken har forholdt sig til sine kunders privatliv og ægteskabelige status, som derfor må betragtes som relevante forudsætninger for den indgåede aftale. Når der sker ændringer i disse forudsætninger, og aftalen var indgået med den forudsætning, at P og han var et ægtepar, var han som aftalepartner berettiget til at udskyde effektueringen af aftalen, til der var en afklaring af situationen. Banken har ikke udvist rettidig omhu eller behørig interesse for at få et fyldestgørende billede af den privatlivsforudsætning, som aftalen blev indgået på, og som bortfaldt ved P’s ønske om skilsmisse.
Banken var selv årsag til, at der opstod en misforståelse om, at betingelsen for at fortsætte aftalen om midlertidig afdragsfrihed ikke længere var opfyldt. Banken baserede sin handling på oplysninger fra P uden at konsultere ham. Banken var skyld i, at P fik et for hende fordelagtigt udgangspunkt for kunne misligholde forpligtelserne over for realkreditinstituttet fra 1. maj 2020 og frem, således at hun kunne fremtvinge det tvangssalg, hun ønskede.
Han og P havde en fælles rådgiver i banken. Banken har i sin handlemåde ensidigt valgt at tage P’s parti ved at efterkomme P’s ønske om at ophæve en indgået aftale. Det fremgår af korrespondancen, at banken reagerede omgående og ensidigt på baggrund af P’s henvendelse. Han stiller spørgsmål ved, om banken spillede en aktiv rolle i optakten til dette forløb ved at rådgive P om, hvordan hun kunne øge sin økonomiske pression på ham. P flyttede i den forudgående periode større beløb til sin egen konto for at nedbringe personlig gæld.
Formuleringen om afdragsfrihed, som banken beskriver, at den ”for god ordens skyld skriftligt gentog” over for ham, da banken var blevet bekendt med, at formidlingsaftalen var blevet ophævet, omtaler netop enighed mellem ægtefællerne som en forudsætning. Dette er i overensstemmelse med, at sagen henhører under lov om ægtefællers økonomiske forhold.
Realkredit Danmark var ikke berettiget til at ophæve aftalen om midlertidig afdragsfrihed, hverken i henhold til lov om ægtefællers økonomiske forhold eller i henhold til sine forretningsbetingelser. Realkredit Danmark har ikke godtgjort, at realkreditinstituttets ”Låntyper og forretningsbetingelser”, som var gældende for aftalen, giver instituttet ret til at ændre indgåede aftaler uden det sædvanlige varsel på seks måneder.
Banken besvarede ikke hans henvendelse af 27. april 2020. Banken havde kun sporadiske drøftelser med ham om hans økonomiske forhold og planer for ejendommen. Han fik tildelt en ny bankrådgiver, som forlangte 1.000 kr. i timen for at sætte sig ind i sagen og indgå i en dialog. Han anlagde først retssag mod banken og realkreditinstituttet den 3. marts 2021.
Han er blevet påført et stort tab som følge af bankens og realkreditinstituttets ansvarspådragende og uberettigede handlinger. Banken og realkreditinstituttet er ansvarlig herfor.
Han blev registreret i RKI i forbindelse med tvangsauktionen. Han kontaktede forgæves banken for at blive slettet af RKI. Han kontaktede derefter Experian, der meddelte, at registreringen ville blive slettet så snart han sendt dokumentation for indfrielse af alle krav. Han blev endvidere pålagt et forkert afværgebeløb i forbindelse med tvangsauktionen.
Danske Bank har anført, at banken udtrykkeligt gjorde klageren opmærksom på, at en aftale om midlertidig afdragsfrihed var betinget af, at ejendommen var sat til salg på en række nærmere angivne vilkår.
Klageren modtog vilkårene skriftligt i form af referat fra mødet, som klageren ikke gjorde indsigelser mod. Klageren bekræftede at have forstået og accepteret betingelserne ved at sende kopi af den indgåede formidlingsaftale til banken.
Umiddelbart efter bankens bevilling af midlertidig afdragsfrihed ophævede klageren den indgåede formidlingsaftale. Klageren var dermed selv årsag til, at betingelsen for at fortsætte aftalen om midlertidig afdragsfrihed ikke længere var opfyldt. For god ordens skyld gentog banken skriftligt betingelsen for afdragsfrihed over for klageren, da banken var blevet bekendt med, at formidlingsaftalen var blevet ophævet.
Det var klagerens egen beslutning ikke på ny at indgå en tilsvarende formidlingsaftale.
Realkredit Danmark var derfor berettiget til at ophæve aftalen af 16. december 2019 om midlertidig afdragsfrihed, hvilken ophævelse blev meddelt klageren af banken den 27. januar 2020. Hverken lov om ægtefællers økonomiske forhold eller Realkredit Danmarks forretningsbetingelser var til hinder herfor.
Klageren og P misligholdte deres forpligtelser over for Realkredit Danmark ved end ikke at betale renter på lånene i ejendommen fra 1. maj 2020 og frem. Realkredit Danmark sendte påkravsskrivelse til klageren og P den 21. december 2020.
Banken har haft en række drøftelser med klageren om hans økonomiske forhold og planer for ejendommen, uden at disse har ført til, at banken kreditmæssigt har kunnet godkende klageren til en gældsovertagelse eller til afdragsfrihed uden betingelsen om, at ejendommen skulle være sat til salg på nærmere angivne vilkår.
Banken er ikke enig i klagerens sagsfremstilling, herunder at banken skulle have spillet en aktiv rolle i forhold til at rådgive P om, hvordan hun kunne øge den økonomiske pression mod klageren. Klagerens og P’s indbyrdes forhold er banken uvedkommende.
Banken er ikke enig i, at klagerens brev af 27. april 2020 til banken forblev ubesvaret. Banken var efter modtagelsen af brevet i løbende dialog med klageren om mulighederne for at finde en løsning, der indebar, at klageren kunne overtage ejendommen som led i sin skilsmisse og i den forbindelse gældsovertage lånene i ejendommen. Banken kunne imidlertid ikke godkende de planer, der blev skitseret af klageren. Klageren fastholdt, at han ikke ønskede at sælge ejendommen, og banken ville derfor fortsat ikke medvirke til en aftale om midlertidig afdragsfrihed på det største af realkreditlånene i ejendommen.
Banken var berettiget til at opkræve klageren betaling pr. time for yderligere dialog, når nyt eller ændret indhold om sagen ikke er sandsynliggjort eller forventeligt. Det bemærkes, at klageren blev oplyst om bankens timepris, der var i henhold til bankens prisliste, forud for en sådan dialog.
Banken har i øvrigt ingen pligt til at indgå aftale med klageren om afdragsfrihed på hans realkreditlån.
Banken har ikke handlet ansvarspådragende eller kritisabelt.
Klageren har i øvrigt ikke dokumenteret, at han har lidt et tab.
Realkredit Danmark har anført, at realkreditinstituttet udtrykkeligt gjorde klageren opmærksom på, at en aftale om midlertidig afdragsfrihed var betinget af, at ejendommen var sat til salg på en række nærmere angivne vilkår.
Klageren modtog vilkårene for den indgåede aftale om midlertidig afdragsfrihed skriftligt i form af referat fra mødet. Klageren havde ikke indsigelser mod mødereferatet og vilkårene i øvrigt. Klageren bekræftede at have forstået og accepteret betingelserne ved at sende kopi af den indgåede formidlingsaftale.
Klageren ophævede den indgåede formidlingsaftale af egen drift. Klageren var dermed selv årsag til, at betingelsen for at fortsætte aftalen om midlertidig afdragsfrihed ikke længere var opfyldt. For god ordens skyld gentog Danske Bank skriftligt betingelsen for afdragsfrihed over for klageren, da banken var blevet bekendt med, at formidlingsaftalen var blevet ophævet.
Det var klagerens egen beslutning ikke på ny at indgå en tilsvarende formidlingsaftale.
Realkredit Danmark var derfor berettiget til at ophæve aftalen af 16. december 2019 om midlertidig afdragsfrihed. Klagerens anbringender om, at lov om ægtefællers økonomiske forhold er til hindrer for, at aftalen om den midlertidige afdragsfrihed kunne ophæves, bestrides. Det bestrides også, at Realkredit Danmark har ophævet aftalen i strid med sine forretningsbetingelser.
Klageren og P misligholdte deres forpligtelser over for Realkredit Danmark ved end ikke at betale renter på lånene i ejendommen fra den 1. maj 2020 og frem. Realkredit Danmark sendte påkravsskrivelse til klageren og P den 21. december 2020.
Realkreditinstituttet var berettiget til at begære udlæg i ejendommen og fremsende begæring om tvangsauktion.
Realkreditinstituttet har ikke handlet ansvarspådragende eller kritisabelt.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren og hans tidligere ægtefælle, P, var kunder i Danske Bank. Klageren og P havde en fælles ejendom, der var belånt med tre realkreditlån i Realkredit Danmark.
I marts 2019 søgte P separation. Banken har oplyst, at den i eftersommeren og efteråret 2019 var i dialog med klageren om hans mulighed for at overtage ejendommen, men at det ikke var kreditmæssigt muligt at godkende klageren til en gældsovertagelse.
På et møde med klageren den 5. november 2019 anbefalede banken et salg af ejendommen og indfrielse af anden gæld. Banken har oplyst, at den på mødet oplyste, at der var mulighed for at få afdragsfrihed på det største af realkreditlånene i en midlertidig periode på betingelse af, at ejendommen blev sat til salg. Klageren har anført, at det på tidspunktet for afholdelse af mødet var hans og P’s fælles hensigt at fortsætte ægteskabet, og at baggrunden for mødet således ikke var en forestående skilsmisse.
I et referat til klageren af mødet den 5. november 2019 anførte banken, at der var mulighed for afdragsfrihed på det store realkreditlån, hvis ejendommen blev sat til salg til en pris, så de samlede lån lå inden for 80 % af salgsprisen.
Den 30. november 2019 indgik klageren og P en formidlingsaftale med en ejendomsmægler om salg af ejendommen. Klageren sendte en kopi af formidlingsaftalen til banken, hvorefter Realkredit Danmark bevilgede midlertidig afdragsfrihed på et år på realkreditlånet.
I december 2019 meddelte P banken, at formidlingsaftalen var blevet annulleret af klageren, hvorfor P ville have annulleret aftalen om afdragsfrihed. Den 30. december 2019 underrettede banken klageren herom. Banken meddelte endvidere, at afdragsfriheden var bevilget ud fra, at ejendommen var sat til salg. Den 27. januar 2020 annullerede Realkredit Danmark aftalen om midlertidig afdragsfrihed.
Vedrørende Danske Bank:
Ankenævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at banken har handlet ansvarspådragende over for klageren. Ankenævnet finder ikke, at der i øvrigt er oplyst omstændigheder, der kan føre til, at banken skal pålægges at betale et beløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Vedrørende Realkredit Danmark:
Ankenævnet finder, at det må lægges til grund, at Realkredit Danmarks bevilling af midlertidig afdragsfrihed var betinget af, at ejendommen var sat til salg, og at dette måtte stå klageren klart.
Det må lægges til grund, at klageren annullerede formidlingsaftalen den 27. december 2019. Ankenævnet har herved lagt vægt på klagerens korrespondance med ejendomsmægleren af 27. december 2019.
Ankenævnet finder på baggrund heraf, at Realkredit Danmark var berettiget til at ophæve aftalen om midlertidig afdragsfrihed som sket.
Ankenævnet finder ikke, at Realkredit Danmark har handlet ansvarspådragende over for klageren, eller at der i øvrigt foreligger omstændigheder, der kan føre til, at realkreditinstituttet skal pålægges at betale et beløb til klageren.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen over Danske Bank.
Klageren får ikke medhold i klagen over Realkredit Danmark.