Spørgsmål om bindende aftale om lån til finansiering af køb af lejlighed.

Sagsnummer:544/2008
Dato:16-11-2009
Ankenævn:Vibeke Rønne, Jesper Claus Christensen, Carsten Holdum, Karin Ladegaard, Astrid Thomas
Klageemne:Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Udlån - låneanmodning
Ledetekst:Spørgsmål om bindende aftale om lån til finansiering af køb af lejlighed.
Indklagede:Swedbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører, om Swedbank var bundet af en lånebevilling til brug for klagernes køb af en lejlighed.

Sagens omstændigheder.

Klagerne i denne sag er parret M og H.

I 2006 ydede Föreningssparbanken, nu Swedbank, klagerne et lån på 1.756.800 svenske kroner (SEK) til finansiering af klagernes køb af en lejlighed, A, i Malmø for en købesum på 1.952.000 SEK. Lånet blev ydet af bankens filial i København.

Af lånetilsagnet, der blev udstedt den 28. februar 2006, fremgår bl.a.:

"Såfremt lånsøger ønsker at gøre brug af lånetilsagnet og forudsætningerne i beregningen er ændret, eller der i øvrigt er indtruffet omstændigheder, som banken vurderer mindsker lånsøgers tilbagebetalingsevne, har banken retten til at lave en ny kreditvurdering og i samme forbindelse vurdere lånetilsagnet. Det samme gælder hvis låntager har opgivet ufuldstændige eller urigtige oplysninger til banken."

I sommeren 2007 anmodede klagerne banken om et lån til køb af en anden lejlighed, B, i samme bebyggelse. Købesummen var på 2,7 mio. SEK. Banken konstaterede i den forbindelse den 17. juli 2007, at M var registreret med to betalingsanmærkninger i det svenske Upp­lysningscentralen UC AB, som er et selskabs- og kreditoplysningsbureau. Anmærkningerne vedrørte en skattegæld på i alt 31.760 SEK, som var indfriet.

Betalingsanmærkninger var ifølge bankens kreditpolitik normalt til hinder for bevilling af lån. Klagerne oplyste, at baggrunden for anmærkningerne var en misforståelse om betaling af skat, der var opstået i forbindelse med deres flytning fra Danmark til Sverige.

Banken bevilgede herefter det ønskede lån, dels mundtligt dels ved e-mail af 18. juli 2007. Til dækning af udbetalingen blev der straks etableret et lån på 250.000 SEK med sikkerhed i lejlighed A.

I juni 2008 henvendte klagerne sig til banken om restfinansieringen af lejlighed B, som efter det oplyste skulle overtages pr. den 11. juli 2008. Banken afslog at etablere restfinansiering med henvisning til, at M var blevet registreret i UC med en betalingsanmærkning dateret den 4. maj 2008 vedrørende en skattegæld på 29.508 SEK. M havde indfriet skattegælden ved overførsel af beløbet den 31. maj 2008.

Af den under sagen fremlagte e-mailkorrespondance mellem parterne fremgår, at lånene i lejlighed A, herunder lånet på 250.000 SEK til udbetalingen på lejlighed B, var blevet indfriet i forbindelse med, at lejlighed A var blevet solgt. Banken afslog et forslag fra klagerne om kaution til sikkerhed for restfinansieringen af lejlighed B.

Den 15. december 2008 indgav klagerne en klage over Swedbank til Ankenævnet med påstand om, at ophævelsen af finansieringsaftalen var uretmæssig og erstat­ningspådragende.

Den 25. august 2009 underskrev klagerne aftale med sælger af lejlighed B. Aftalen indebar, at klagerne mistede deres udbetaling på 275.000 SEK.

Om UC har banken anført bl.a. følgende:

"Offentlige myndigheder, som f.eks. skattemyndigheder og banker og andre låneudbydere, indberetter automatisk til UC. Gældsforpligtelser indberettes hver måned til UC af banker og øvrige låneudbydere.

UC kan sidestilles med RKI Kreditinformation. Udtræk fra UC har dog langt flere oplysninger.

Betalingsanmærkning svarer til indberetning til RKI. Sletning af en betalingsanmærkning sker efter 3 år. Betaling af gæld medfører altså ikke sletning af betalingsanmærkningen.

Indberetning til UC kan først ske, når der er foretaget en rykkerprocedure på mindst to rykkerbreve, således at debitor har haft mulighed for at betale gælden. Inden Kronofogden indberetter til UC så er der altså både sendt rykkerskrivelser, og eventuelt også foretaget udkørende fogedforretning."

Parternes påstande.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Swedbank skal betale 275.000 SEK.

Swedbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de købte lejlighed B i tillid til bankens tilsagn om finansiering af købesummen. Lånet til udbetalingen blev straks effektueret. De blev ikke oplyst om, at der var nogen risiko med hensyn til effektueringen af restfinansieringen, herunder at en betalingsanmærkning kunne påvirke deres situation. Det var deres klare opfattelse, at restfinansieringen var sikker. Banken måtte indse, at det var en væsentlig forudsætning for optagelsen af lånet til udbetalingen, at de havde sikkerhed for at kunne låne til restfinansieringen.

De var uerfarne med skattesystemet i Sverige. De troede, at restskat kunne overføres til det følgende skatteår. De modtog ingen besked om, at de var blevet registreret i et register. Selv om skatten er betalt, er der fortsat registreret betalingsanmærkninger.

Registreringen den 4. maj 2008 af skattegælden på ca. 30.000 SEK, som blev betalt den 31. samme måned, var en betydningsløs anmærkning, som banken uberettiget brugte som påskud for at blive frigjort for sit løfte om finansiering af lejligheden.

Aftalen med sælger var fordelagtig, idet et krav om betaling af boligafgift i perioden fra juli 2008 bortfaldt.

Swedbank har anført, at banken den 17. juli 2007 gav klagerne tilsagn om lån til køb af lejlighed B, selvom det var i strid med bankens kreditpolitik at yde lån til personer med betalingsanmærkninger i UC. Baggrunden var klagernes manglende kendskab til skat i Sverige, og at skattegælden, der var årsag til betalingsanmærkningerne i UC, var betalt. Klagerne blev informeret herom.

Disse særlige omstændigheder forelå ikke i sommeren 2008, hvor restfinansieringen skulle etableres, og hvor M var registreret med en ny betalingsanmærkning af 4. maj 2008. Restfinansiering blev derfor afslået.

Forud for registreringen var der gået en rykkerprocedure, hvor M havde modtaget minimum to rykkerbreve fra Kronofogden (i Danmark fogeden), der tillige kan have forsøgt udkørende fogedforretning. M har således haft rig mulighed for at betale den skyldige gæld forud for registrering i UC.

Klagerne vidste, at registrering i UC normalt ville medføre afslag på lån i banken, og at banken kunne omvurdere lånetilsagnet, hvis der fremkom nye oplysninger.

Selvom gælden, der var årsag til betalingsanmærkningen af 4. maj 2008, var betalt, var betalingsanmærkningen af så væsentlig betydning, at lånetilsagnet berettiget bortfaldt. Lånetilsagnet blev meddelt i tillid til, at klagerne havde orden i økonomien, hvilket betalingsanmærkningen af 4. maj 2008 tydeligt viste ikke var tilfældet.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

I juli 2007 gav Swedbank klagerne et løfte om at finansiere deres køb af en bestemt ny lejlighed (lejlighed B). Ankenævnet finder, at Swedbank som udgangspunkt er bundet af løftet, der blev givet uden forbehold, og som er ubestridt.

Spørgsmålet er herefter, om registreringen den 4. maj 2008 af den ene af klagerne i UC-registeret med en skattegæld på ca. 30.000 SEK, som blev betalt samme måned, udgør en så væsentlig efterfølgende omstændighed, som var kendelig for klageren, og som de bør bære risikoen for, at Swedbank var berettiget til frigøre sig fra løftet.

Ankenævnet finder, at afgørelsen af dette spørgsmål forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men som i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af vedtægternes § 7, stk. 1.

Som følge af det anførte



Ankenævnet kan ikke behandle denne klage.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.