Spørgsmål om ansvar for manglende finansiering af et ejendomskøb.

Sagsnummer:249/2014
Dato:18-03-2016
Ankenævn:Kari Sørensen, Karin Duerlund, Inge Kramer, Troels Hauer Holmberg, Finn Borgquist
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - ejerskifte
Ledetekst:Spørgsmål om ansvar for manglende finansiering af et ejendomskøb.
Indklagede:Sparekassen Vendsyssel
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører, om Sparekassen Vendsyssel har pådraget sig et erstatningsansvar overfor klageren som følge af manglende finansiering af et ejendomskøb.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Sparekassen Vendsyssel.

Den 7. juni 2013 blev der afholdt et møde mellem klageren og rådgiveren R i sparekassen om klagerens mulige køb af en bestemt fast ejendom for en købesum på 465.000 kr. og med overtagelse den 1. september 2013. Baggrunden var, at klageren var blevet skilt og søgte en ny bopæl til sig og sin datter. Sparekassen godkendte handelen på visse betingelser, som blev gentaget overfor klagerens advokat ved e-mail af 9. juli 2013. Af e-mailen fremgik:

”…

Jeg har i dag gennemgået økonomi med [klageren] ifm ønsket om boligkøb [adresse].

Vi godkender handlen under forudsætning af:

  • at vi modtager underskrevet bodelingsoverenskomst hvor xmand udtager boligen og [klageren] frigøres for denne gæld. [Klageren] udtager bil og dermed billån i [pengeinstituttet P1] på kr. 230.000. Hvordan fordeles værdi af 3 stk. motorcykler?

  • at [klageren] bytter den nuværende bil til en mere økonomisk bil. Såfremt [klageren] skal betale penge i bytte finansierer hendes far beløbet. Vi har indregnet billån i økonomi beregning og forudsætter kaution af [klagerens] far for billånet

  • at vi modtager [klagerens] skatteårsopgørelse for 2012 som ikke giver anledning til bemærkninger

  • at der kan opnås 80% belåning af [adresse]

  • at [klageren] går op i tid. Forudsat indkomst kr. 340.000

  • …”

Efter det oplyste aflæste ejendomsmægleren, der havde ejendommen til salg, el og vand den 27. juni 2013. Samtidig fik klageren lov til at gå i gang med haven og småreparationer på huset. Sparekassen var bekendt hermed.

Den 30. juli 2013 underskrev klageren købsaftale vedrørende ejendommen. Ifølge denne skulle klageren inden otte dage deponere 25.000 kr. hos ejendomsmægleren samt stille pengeinstitutgaranti for restkøbesummen på 440.000 kr.

Klageren har anført, at hun lånte 25.000 kr. af sin far til deponeringen, som skete den 26. august 2013, og at sparekassen på den baggrund bevilgede et overtræk på hendes lønkonto på samme beløb til flytning samt istandsættelse af ejendommen. Overtrækket skulle indfries, når realkreditlånet blev etableret. Sparekassen har anført, at den ikke på noget tidspunkt har bevilget et overtræk på klagerens lønkonto.

Klageren har oplyst, at hun samtidig med deponeringen fik udleveret nøglen til huset og herefter gik i gang med indvendig istandsættelse.

Klageren underskrev den 28. august 2013 en bodelingsaftale med sin eksmand. Ved brev af 29. august 2013 sendte klagerens advokat den underskrevne bodelingsaftale til eksmandens advokat. Klagerens advokat imødeså herefter en bekræftelse fra P1 om at eksmanden var enedebitor.

Den 4. september 2013 bestilte sparekassen et tilbud på et realkreditlån i den af klageren købte ejendom.

Den 9. september 2013 indleverede klageren et indbetalingskort vedrørende betaling af ejerskifteforsikring til sparekassen. Den 12. september 2013 blev forsikringen betalt via en nyoprettet lånesagskonto i sparekassen med klageren som kontohaver.

Den 18. eller 24. september 2013 blev ejendommen besigtiget af realkreditinstituttets vurderingsmand.

Efterfølgende meddelte sparekassen klageren, at realkreditinstituttet havde afslået at yde lån i ejendommen.

Klageren forsøgte forgæves at få realkreditlån via et andet pengeinstitut, hvor hun den 26. september 2013 oprettede et kundeforhold, eller at få en aftale med sælger om at leje ejendommen.

I et brev af 21. november 2013 til sælgers pengeinstitut, P2, der havde salgsfuldmagt til ejendommen, anførte klagerens advokat blandt andet:

”…

Årsagen til, at min klient gerne vil blive boende på ejendommen i en kortere periode er, at hun mundtligt i august måned d.å. fik at vide af sit daværende pengeinstitut, Sparekassen Vendsyssel, at alt var i orden, hvilket ejendomsmægler [navn] fik bekræftet. [Klageren] fik derfor nøglen og gik i gang med en renovering, der indtil nu har kostet hende kr. 30.000,00. Der er slåedes foretaget omfattende malerarbejder, udskiftet vindueslister, lagt trægulv i stuen, skiftet relæ, musesikret huset m.v. Hertil kommer eget arbejde.

I slutningen af september d.å. fik min klient besked fra Sparekassen Vendsyssel om, at kreditforeningen ikke ville finansiere købet, og handlen derfor ikke kunne blive til noget.

…”

Ved e-mail af 19. december 2013 til eksmandens advokat bekræftede P1, at klageren var frigjort for hæftelse som anført i bodelingsaftalen. Klageren videresendte e-mailen til sparekassen den 23. april 2014.

Den 5. februar 2014 fraflyttede klageren ejendommen.

Ved brev af 3. juli 2014 til klageren opsagde sparekassen klagerens engagement og opgjorde sit tilgodehavende hos klageren til 72.057 kr.

Den 21. juli 2014 indgav klageren en klage over Sparekassen Vendsyssel til Ankenævnet med krav om erstatning for sit tab på ejendomskøbet, om sletning af gælden og om frigivelse af aktiver. Under sagen har klageren blandt andet fremlagt følgende erklæring af 23. juni 2015 fra sin advokat:

”…

Ifølge aftale kan jeg herved bekræfte, at der den 4. juni blev afholdt et møde på mit kontor med advokat [navn], din eksmand samt dig, hvor vi blev enige om betingelserne for bodelingen.

I starten er juli måned, formentlig den 5/7 havde jeg en telefonsamtale med [R] fra Sparekassen Vendsyssel, hvor vi drøftede de betingelser, som [R] havde stillet for, at Sparekassen Vendsyssel ville godkende handlen. Med hensyn til bodelingen fortalte jeg [R], at denne var på plads, men at vi alene manglede formalia, det vil sige en underskrift. Din far havde således på dette tidspunkt indvilget i at betale det billån, du i henhold til overenskomsten skulle overtage, ligesom jeg havde talt med [navn] fra [P1], der havde accepteret, at [klagerens eksmand] skulle være enedebitor på boliglånet fremover, mod at han blev sluppet som debitor på billånet.

Dette meddelte jeg [R].

…”

Klageren har endvidere fremlagt nogle kvitteringer og fakturaer vedrørende køb i byggemarkeder og lignende samt en faktura fra sin advokat.

Parternes påstande

Klagerens har nedlagt påstand om, at Sparekassen Vendsyssel skal betale erstatning, slette hendes gæld og frigive hendes aktiver.

Sparekassen Vendsyssel har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at sparekassen som følge af mangelfuld ekspedition og rådgivning i forbindelse med hendes ejendomskøb har pådraget sig et erstatningsansvar for hendes tab herved. Tabet udgør udbetalingen på 25.000 kr., advokatomkostninger på 15.000 kr. og istandsættelsesudgifter på 30.000 kr., i alt 70.000 kr.

Sparekassen var bekendt med og havde ingen bemærkninger til, at hun allerede i slutningen af juni 2013 gik i gang med haven og udvendige småreparationer på huset. Sparekassen burde have frarådet hende at begynde på istandsættelsen.

Alle betingelserne for sparekassens godkendelse af ejendomskøbet blev opfyldt, bortset fra betingelsen om realkreditbelåning. Vedrørende bodelingsaftalen bekræftede hendes advokat overfor sparekassen, at der ikke var nogen problemer, jf. advokatens erklæring af 23. juni 2015. Det sidste, der manglede, var årsopgørelsen, som blev godkendt af sparekassen. Den 24. august 2013 indleverede hun personligt årsopgørelsen til sparekassen, og medarbejderen, der tog imod den oplyste, at der ikke skulle være noget til hinder for, at hun kunne underskrive købsaftalen og gå i gang med huset.

Da sparekassen gav hende grønt lyst til at gå i gang med huset, tog hun det som udtryk for, at realkreditbelåningen ikke var noget problem. Efterfølgende har hun konstateret, at det tilsyneladende var almindelig kendt, at det stort set var umuligt at få realkreditlån i en ejendom som den pågældende med en købspris under 500.000 kr., lang liggetid og beliggenhed i landzone.

Sparekassen oplyste, at den ikke kunne have papirerne færdige til overtagelsesdagen den 1. september 2013, og bad hende om at give ejendomsmægleren besked. Dette sammenholdt med oprettelsen af lånesagskontoen og betalingen af ejerskifteforsikringen understøtter, at sparekassen ikke tvivlede på handlen.

Hvis der var tvivl om realkreditbelåningen burde sparekassen have sørget for, at ejendommen var blevet vurderet på et langt tidligere tidspunkt.

Sparekassen vidste, at hun lånte 25.000 kr. af sin far til udbetalingen, hvilket netop var baggrunden for det bevilgede overtræk. Sparekassen mindede hende jævnligt om ikke at overskride de aftalte 25.000 kr. Det er derfor uforståeligt at sparekassen tilsyneladende nu ikke kan huske aftalen.

Det af sparekassen anførte om, at det var magtpåliggende for hende at flytte ind i huset bestrides. Hun ønskede blot at finde en bolig senest pr. den 1. september 2013. Hun indrettede sig i tillid til, at huskøbet var i orden. Hvis sparekassen havde oplyst, at hun ikke kunne købe huset, ville hun have fundet en anden løsning.

Ved udgangen af september 2013 blev hendes adgang til netbank lukket af sparekassen.

På et møde med sparekassen i marts 2014 anmodede hun om at få overført sin kapitalpension i sparekassen til det nye pengeinstitut. Trods rykkere er overførsel ikke sket.

Sparekassen Vendsyssel har anført, at den ikke har handlet ansvarspådragende over for klageren.

To af de fem betingelser for sparekassens godkendelse af ejendomskøbet var ikke opfyldt, da klageren underskrev købsaftalen. Sparekassen modtog først den 28. marts 2014 en underskrevet bodelingsaftale, hvorefter klageren blev frigjort for tidligere boliggæld, og betingelsen om 80 % realkreditbelåning blev aldrig opfyldt.

Sparekassen var bekendt med, at klageren begyndte at istandsætte ejendommen, men det var ikke noget, som sparekassen sagde ok til.

I relation til dialogen med klageren om færdiggørelse af diverse papirer i tide, betaling af forsikringspræmie, m.v. har sparekassen hver gang præciseret, at dispositionerne blev foretaget ud fra en forudsætning om, at alle betingelserne blev opfyldt, således at handelen kunne gennemføres endeligt.

Det var sparekassens indtryk, at det var magtpåliggende for klageren at kunne flytte ind i huset hurtigst muligt.

Klageren fremskaffede de 25.000 kr. til udbetalingen uden sparekassens medvirken.

Det af klageren anførte om, at en medarbejder skulle have sagt, at der ikke skulle være noget til hinder for, at hun kunne underskrive købsaftalen og gå i gang med huset, erindres ikke.

I relation til sparekassens formidling af realkreditlån eksisterer der ikke en generel bestemmelse om, at der ikke tilbydes realkreditlån i ejendomme med lang liggetid og en købesum på under 500.000 kr. Realkreditinstituttets afslag var begrundet i en samlet vurdering af ejendommen, herunder ejendommens indretning og ejendommens beliggenhed ved en trafikeret vej i en mindre landsby.

Perioden 7. juni 2013 - 4. september 2013 blev anvendt til at få opfyldt dele af de fem betingelser for en endelig godkendelse.

Vedrørende spørgsmålet om sparekassen – uafhængigt af et eventuelt erstatningsansvar – bestrider klagerens tabsopgørelse bemærkes, at med baggrund i, at det ikke er alle transaktioner, der relaterer sig til de anførte udgiftsposter, der er betalt via sparekassen, er sparekassen ikke er i stand til at foretage en fuldstændig afstemning af de anførte beløb.

Det erindres ikke, at klageren skulle have anmodet om overførsel af sin kapitalpension. En eventuel overførselsanmodning fra klagerens nye pengeinstitut vil blive ekspederet efter gældende regler.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Sparekassen Vendsyssel har oplyst, at den ikke erindrer, at klageren skulle have anmodet om overførsel af sin kapitalpension, og at en eventuel anmodning herom fra klagerens nye pengeinstitut vil blive ekspederet efter gældende regler. Vedrørende spærringen af klagerens adgang til netbank bemærkes, at klageren har skiftet pengeinstitut, og at sparekassen under sagen har fremlagt kontoudskrifter for klagerens engagement.

På et møde den 7. juni 2013 godkendte Sparekassen Vendsyssel klagerens køb af en bestemt fast ejendom med overtagelse den 1. september 2013 på fem nærmere angivne betingelser, herunder en betingelse om, at klageren i forbindelse med en bodeling med sin eksmand blev frigjort for gammel boliggæld og en betingelse om, at der kunne opnås 80 % belåning af ejendommen i et realkreditinstitut.

I begyndelsen af juli 2013 havde sparekassen kontakt med klagerens advokat om bodelingen.

Den 30. juli 2013 underskrev klageren en købsaftale vedrørende ejendommen.

Den 4. september 2013 bestilte sparekassen et lånetilbud hos et realkreditinstitut, som i slutningen af måneden afslog at yde lån i ejendommen.

Tre medlemmer – Kari Sørensen, Inge Kramer og Karin Duerlund – udtaler:

Vi finder, at en afgørelse af om sparekassen har pådraget sig et ansvar overfor klageren i forbindelse med ejendomskøbet vil kræve en bevisførelse, der ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted ved domstolene. Vi lægger blandt andet vægt på, at der består usikkerhed med hensyn til klagerens advokats rolle i ejendomshandelen, sparekassens viden om klagerens istandsættelse af ejendommen, samt spørgsmål i relation til bevilling af købesumsgaranti, overtræk og betaling af ejerskifteforsikring.

Vi finder herefter, at Ankenævnet må afvise at afgøre sagen, jf. Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 4.

To medlemmer –Troels Hauer Holmberg og Finn Borgquist – udtaler:

Vi finder, at sparekassen på baggrund af advokatens oplysninger i begyndelsen af juli 2013 måtte anse det for nærliggende, at klageren ville kunne opfylde de fire betingelser, der ikke vedrørte realkreditbelåningen. Ankenævnet har herved lagt vægt på blandt andet advokatens erklæring af 23. juni 2015 og sparekassens e-mail af 9. juli 2013 til advokaten. Sparekassen har endvidere erkendt, at den havde kendskab til, at klageren i tillid til, at handlen ville blive gennemført, og efter aftale med ejendomsmægleren, der stod for ejendomssalget, var begyndt at ordne haven og udvendige reparationer på huset. Endelig måtte sparekassen som låneformidler være klar over, at det på grund af ejendommens karakter var usikkert om den forudsatte realkreditbelåning kunne opnås.

Vi finder, at sparekassen straks burde have enten bestilt et lånetilbud eller på tydelig måde have meddelt klageren, at sparekassen ikke ville påtage sig at ansøge om realkreditbelåning. Det må lægges til grund, at det i så fald, før klageren den 30. juli 2013 underskrev købsaftalen for ejendommen, ville have været klart, at betingelsen om realkreditlånet ikke kunne opfyldes, og at klageren derfor ikke ville have købt ejendommen.

Vi finder under disse omstændigheder, at sparekassen i den konkrete situation har pådraget sig et erstatningsansvar over for klageren for dennes tab som følge af ejendomskøbet. Vi stemmer derfor for, at Sparekassen Vendsyssel skal betale erstatning til klageren.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.