| Sagsnummer: | 210/2022 |
| Dato: | 27-01-2023 |
| Ankenævn: | Henrik Waaben, Inge Kramer, Karin Duerlund, Morten Bruun Pedersen og Poul Erik Jensen. |
| Klageemne: | Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål |
| Ledetekst: | Indsigelse mod omkostninger og provenu ved optagelse af realkreditlån til finansiering af køb af lejlighed |
| Indklagede: | Sparekassen Danmark |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Denne sag vedrører indsigelse mod omkostninger og provenu ved optagelse af realkreditlån til finansiering af køb af lejlighed
Sagens omstændigheder
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Danmark.
Klagerne solgte deres oprindelige ejendom, ejendom 1, og købte en ny ejendom, ejendom 2. Ved salget af ejendom 1 ville klagerne modtage et overskydende provenu på i alt 1.178.447,71 kr. Købesummen for ejendom 2 var 5.000.000 kr. Klagerne kontaktede sparekassen med henblik på at få finansieret deres køb af ejendom 2. Sparekassen udarbejdede i den forbindelse finansieringsdokumenterne hertil.
Klagerne skrev den 10. januar 2022 til sparekassen, at indholdet af finansieringsdokumenterne ikke var korrekt. Klagerne har blandt andet anført, at der af dokumenterne fremgik en hovedstol på 40.110.000 kr. i stedet for 4.011.000 kr., og at varigheden af afdragsfriheden ikke var korrekt angivet. Klagerne anmodede herudover sparekassen om at svare på, hvorvidt det var korrekt forstået, at omkostningerne på 63.797 kr. skulle betales særskilt ved lånets optagelse, eller om beløbet blev trukket fra lånet. Klagerne har oplyst, at sparekassen mundtligt svarede, at udgifterne på 63.797 kr. skulle finansieres via lånet og ikke betales særskilt. Sparekassen svarede den 13. januar 2022 via e-mail, at der ville blive lavet nye dokumenter, så beløbene og afdragsfriheden fremstod korrekt.
Sparekassen udarbejdede den 13. januar 2022 dokumentet ”Lånetilbud på et 30-årigt 2 % fastforrentet obligationslån med 10 års afdragsfrihed”. Følgende fremgik blandt andet af lånetilbuddet:
”Her er et overblik over, hvad I skal betale for det lån, som I er ved at optage. På næste side kan I læse, hvordan tallene er beregnet.
Ønsket lånebeløb kr. 3.893.295
A) I skal i gennemsnit i de første 12 mdr. før skat betale kr./mdr. 10.257 Efter afdragsfri periode stiger beløbet til kr. 22.357.
B) For at oprette lånet tager Totalkredit og Sparekassen Danmark af 1871 kr. 60.540
C) Bidraget til Totalkredit udgør i alt de første 12 mdr. kr. 42.870
D) Med en kurs på 98,6560 plus låneoprettelse skal I i lånets løbetid samlet tilbagebetale kr. 6.419.601
E) Debitorrenten er på 2,0151 pct. Plus alle udgifter giver det en ÅOP på pct. 3,16
…
Dette lånetilbud gælder et 30-årigt fastforrentet obligationslån med en rente på 2 pct. Renten er fast, men bidragssats og gebyrer kan variere. Lånet indledes med 10 års afdragsfrihed, hvorefter restgælden skal afdrages over lånets resterende løbetid.
…
B) For at oprette lånet tager jeres pengeinstitut og realkreditinstitut 60.540 kr.
Jeres pengeinstitut og realkreditinstitut tager et gebyr for at oprette jeres lån, som typisk går til administration. Dertil kommer gebyrer i forbindelse med kursfastsættelse m.v., som er et beløb, instituttet tager for at handle obligationen, når i optager lånet.
…
D) For at låne kr. 3.893.295, skal I i lånets løbetid samlet tilbagebetale kr. 6.419.601
For at I kan låne pengene, skal pengeinstituttet sælge tilsvarende obligationer. Disse har en kurs, som varierer alt efter, hvor meget køberen af obligationerne er villig til at give for dem. Det samlede beløb I skal betale tilbage består også af oprettelsesomkostninger, tinglysningsafgift og løbende omkostninger. Her kan I læse, hvad tallet består af:
Lån og udgifter til oprettelse
- Beløb til udbetaling kr. 3.893.295
- Kurstab ud fra en kurs på 98,6560 kr. 12.834
- Tinglysningsafgift til staten kr. 44.330
- Gebyrer til pengeinstitut og realkreditinstitut (se B) kr. 60.540
- Lånebeløb i alt (hovedstol) kr. 4.011.000
Samlede løbende udgifter over 30 år
- Rente på 2,0000 pct. kr. 1.664.544
- Bidragssats på 1,0688 pct. til realkreditinstitut (se C) kr. 744.057
…”
Herudover fremgik følgende af dokumentet ”Tilbud på lån” af 13. januar 2022:
”…
I skal være opmærksomme på:
- At jeres ydelse stiger, når afdragsfriheden udløber den 31. december 2031.
…
Specifikation af kursværdi og omkostninger
|
Nyt lån: Fastforrentet obligationslån, 2 % |
||
|
Hovedstol |
4.011.000 |
|
|
Kurstab |
12.835 |
|
|
Kursfradrag, lånformidler |
8.022 |
|
|
Terminsfradrag, lånformidler |
33.051 |
|
|
Kursværdi ved optagelse af lån |
|
3.957.092 |
|
Omkostninger ved optagelse af lån |
||
|
Lånesagsgebyr |
4.000 |
|
|
Kurtage, lånformidler |
6.017 |
|
|
Gebyr for notering af kurskontrakt |
200 |
|
|
Gebyr for kurskontrakt, lånformidler |
500 |
|
|
Sagsekspedition, lånformidler |
6.000 |
|
|
Elektronisk tinglysning |
1.250 |
|
|
TK garanti |
1.500 |
|
|
Tinglysningsafgift til staten (procentdel) |
42.600 |
|
|
Tinglysningsafgift til staten (fast del) |
1.730 |
|
|
Samlede omkostninger i alt |
|
63.797 |
…
Lånets prioritetsstilling:
Valuta Hovedstol Kreditor
kr. 42.000,00 EP ejerforening
kr. 4.011.000,00 Totalkredit (tilbudt lån)
…”
Herudover fremgik følgende af dokumentet ”Europæisk standardiseret informationsark (ESIS)” af 13. januar 2022:
”Lånebeløb og -valuta: 4.011.000 kr.
…
Anslået værdi af ejendommen med henblik på udarbejdelse af dette informationsblad: 5.000.000 kr.
Maksimalt lånebeløb i forhold til ejendommens værdi: 80 %.
Lånet sikres med pant i fast ejendom.
…
Engangsomkostninger................................................... kr. 117.704
Kurstab ved optagelse af lån ........................................ kr. 12.834
Kursfradrag, lånformidler .............................................. kr. 8.022
Terminsfradrag, lånformidler......................................... kr. 33.051
Lånesagsgebyr.............................................................. kr. 4.000
Kurtage, lånformidler .................................................... kr. 6.017
Gebyr for notering af kurskontrakt................................. kr. 200
Gebyr for kurskontrakt, lånformidler ............................. kr. 500
Sagsekspedition, lånformidler ...................................... kr. 6.000
Elektronisk tinglysning .................................................. kr. 1.250
TK garanti ..................................................................... kr. 1.500
Tinglysningsafgift til staten (procentdel) ....................... kr. 42.600
Tinglysningsafgift til staten (fast del)............................. kr. 1.730
Periodiske omkostninger............................................... kr. 2.408.601
Rente ............................................................................ kr. 1.664.544
Bidrag............................................................................ kr. 744.056
…”
Klagerne underskrev blandt andre dokumenterne ”Lånetilbud på et 30-årigt 2 % fastforrentet obligationslån med 10 års afdragsfrihed”, ”Tilbud på lån” og ”Europæisk standardiseret informationsark (ESIS)” den 26. januar 2022.
Den 3. marts 2022 modtog klagerne provenuet på 1.178.447,71 kr. fra salget af ejendom 1.
Den 1. april 2022 anmodede klagerne sparekassen om at svare på, hvor stort et beløb, klagerne kunne bruge på renovering af ejendom 2. Sparekassen svarede den 5. april 2022, at der ville være ca. 90.000 kr. tilbage, efter alt var afregnet. Klagerne anmodede den 5. april 2022 sparekassen om at udarbejde en oversigt over, hvordan provenuet var blevet brugt, da de havde forventet, at der var et større beløb tilovers, som de kunne bruge på renoveringen.
Parterne drøftede spørgsmålene mundtligt, hvorefter klagerne den 6. april 2022 skrev til sparekassen, at de følte sig vildledt. Klagerne anførte, at de undrede sig over, at sparekassen havde oplyst dem, at de led et kurstab på ca. 50.000 kr., når der af finansieringsdokumenterne fremgik et beløb på 12.835 kr. De anmodede om en redegørelse for, hvorfor de ville have ca. 90.000 kr. til renoveringen. Klagerne anførte herudover, at sparekassen oprindeligt havde stillet dem i udsigt, at de, efter alt var betalt, ville have 137.000 kr. til renoveringen og ikke ca. 90.000 kr.
Sparekassen redegjorde for udregningerne den 19. april 2022. Af denne redegørelse fremgik blandt andet følgende:
”I har købt lejligheden for 5 mio. kr. og I har ønske[t] at ligge 20 % + omkostninger i udbetaling og derfor ville I ikke få noget banklån.
I har fået 1.178.447 kr. i overskud fra jeres salg, efter alt er afregnet og indfriet.
…
Vi har hjemtaget en 80 % belåning i lejligheden via Totalkredit. Det er så ikke helt 80 % fordi ejerforeningen skal have sikkerhed i boligen for kr. 42.000 jf. købsaftalen, derfor skal disse modregnes. Det nye lån giver 3.893.295 kr. når diverse omkostninger er fratrukket.
I har et reelt kurstab på 12.835 kr. derudover betaler man et kursfradrag og terminsfradrag, som I princippet også er jeres kurstab. Det samlede kurstab er derfor 53.908 kr.
…
Omkostningerne derudover er 63.797 kr. som er tinglysning af lån, lånesagsgebyr mv. 4.011.000 - 53.908 - 63.797 = 3.893.295 kr.
I har 1.136.142 kr. stående på jeres købskonto pt. Her bliver de 3.893.295 kr. overført til, et par dage før overtagelsen. Samlet = 5.029.437 kr. Vi mangler at betale 4.930.000kr., som er det vi har stillet garantien på. 5.029.437 – 4.930.000 = 99.437 kr. Derfor har i 99.437 kr. at renovere for.
Kunne læse mig til, at I har fået forståelsen af, at der var et overskud på 137.000 kr. Jeg kan ikke erindre det beløb, men hvis jeg har sagt det, beklager jeg selvfølgelig virkelig meget. Det har været et skud i tågen….
…”
Klagerne foreslog den 26. april 2022 to løsningsforslag. Det ene var, at omkostningerne bortfaldt, og det andet var, at omkostningerne indgik som en del af lånet, og at de blev afdraget samtidig med resten af det lånte beløb.
Parterne var herefter i dialog. Sparekassen gennemgik finansieringsdokumenterne, men kunne ikke finde en uoverensstemmelse, hvorfor den anmodede klagerne om at oplyse, hvor de mente, uoverensstemmelsen var.
Den 27. april 2022 blev lånet udbetalt. Den 28. april 2022 blev købesummen for ejendom 2 betalt.
Klagerne svarede den 28. april 2022 blandt andet:
”…
Som du kan se får vi kun overført 3.893.295,- og ikke de 4.011.000,-. Dette gør at vi skal dække en difference på 117.705,- (4.930.000,- - 3.893.295,-). Hvis vi havde fået udbetalt de 4.011.000,- som lovet, så skulle vi kun betale 919.000,-. Vi har allerede betalt 70.000 i garanti, så totalt bliver det 989.000,- hvilket er inden for den 1 million vi har aftalt vi ville lægge som udbetaling. Det vil give os ca. 136.000,- som overskud på handlen. Væsentlig mere end 99.437,-.
…”
Sparekassen anførte den 28. april 2022 blandt andet, at beløbet på 4.011.000 kr. ikke var udbetalingsbeløbet, men lånebeløbet. Når klagerne spurgte til, om omkostningerne var nogle, de skulle betale eller var med i lånet, så var svaret, at de var med i lånet. Dette betød ikke, at klagerne ikke skulle betale omkostningerne. Omkostningerne blev trukket fra hovedstolen, hvorfor klagerne modtog en udbetaling på 3.893.295 kr. Når klagerne spurgte til, hvilke omkostninger, de skulle afholde, så var der ikke flere end de aftalte, som fremgik af lånetilbuddet, og som var inkluderet i lånet.
Parternes påstande
Den 26. maj 2022 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparekassen Danmark skal betale 117.705 kr. til dem.
Sparekassen Danmark har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klagerne har anført, at de grundet sparekassens vildledende rådgivning omkring deres bolig- og realkreditlån, mangelfuld rådgivning og dårlige forhold og kommunikation med deres rådgiver i sparekassen skal betale langt flere gebyrer til sparekassen og realkreditselskabet, end de var blevet stillet i udsigt.
De havde flere gange anmodet sparekassen om at svare på, hvad de skulle betale, hvordan de skulle betale og hvor stort et restbeløb, de havde efter endt boligkøb, men sparekassen havde enten forsømt at svare på spørgsmålene eller givet forkerte svar.
De fik ikke 4.011.000 kr. udbetalt, som de var stillet i udsigt, men fik i stedet 3.893.295 kr. udbetalt, da de på finansieringstidspunktet skulle dække omkostningerne på 117.705 kr. Havde de modtaget 4.011.000 kr., ville de have haft ca. 136.000 kr., som de kunne bruge til at renovere ejendom 2 for, i stedet for 99.437 kr. Da de skulle bruge den fulde sum på 136.000 kr. til renoveringen, var det ikke rart at miste så mange penge pludseligt, især når de hele tiden havde spurgt ind til, hvilke omkostninger der var og hvor stort et beløb, de havde tilbage, når alt var betalt.
Sparekassen har flere gange sjusket med papirarbejdet, da det blandt andet af et oprindeligt lånetilbud fremgik, at de skulle låne 40.110.000 kr. i stedet for 4.011.000 kr., og at afdragsfriheden var sat til at løbe til 31. marts 2031 i stedet for 1. maj 2032. Herudover har sparekassen i sin klagebesvarelse angivet en forkert adresse på ejendom 2. Hele forløbet har derfor været præget af ekstremt meget sjusk og værst af alt manglende eller misvisende information om, hvordan de ville stå økonomiske efter købet.
Sparekassen Danmark har anført, at der i forbindelse med finansieringen af ejendom 2 er hjemtaget størst mulige realkreditlån på 80 % belåning, og at kurstabet på 53.908 kr. er medfinansieret i lånets hovedstol.
Klagerne blev i lånetilbuddet af 13. januar 2022 samt i simpelt lånetilbud oplyst om, at de samlede låneomkostninger ved lånets optagelse ville blive modregnet i obligationslånets provenu. De samlede låneomkostninger på 117.705 kr. er dækket af lånet.
Klagerne har ikke lidt et økonomisk tab og er blevet stillet som aftalt. Sparekassen rådgav på et fysisk møde den 26. januar 2022 klagerne om obligationslånets karakteristika, omkostninger og kurstab. Beløb til udbetaling og opgørelse heraf har været kendt siden lånetilbuddet den 13. januar 2022. Sparekassen har løbende pr. telefon samt mails besvaret og rådgivet klagerne i forbindelse med alle klagernes henvendelser. Sparekassen har ydet korrekt rådgivning samt informeret om alle låneomkostninger.
Sparekassen har ikke handlet ansvarspådragende og har overholdt reglerne for god skik.
Ankenævnets bemærkninger
Klagerne M og H var kunder i Sparekassen Danmark.
Klagerne modtog ved salg af deres oprindelige ejendom, ejendom 1 et overskydende provenu på 1.178.447,71 kr. Klagerne købte en ny ejendom, ejendom 2, til 5.000.000 kr. Klagerne kontaktede sparekassen med henblik på at få finansieret deres køb af ejendom 2. Sparekassen udarbejdede i den forbindelse finansieringsdokumenterne.
Af disse finansieringsdokumenter fremgik blandt andet, at hovedstolen var på 4.011.000 kr., at der ville være engangsomkostninger på i alt ca. 117.705 kr., at omkostningerne for kurstab, kursfradrag og terminsfradrag sammenlagt udgjorde 53.908 kr., og at omkostningerne for blandt andet lånesagsgebyr, kurtage, tinglysning sammenlagt udgjorde 63.797 kr., hvorfor udbetalingsbeløbet var 3.893.295 kr.
Finansieringsdokumenterne blev underskrevet af klagerne den 26. januar 2022.
Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at sparekassen havde tilsikret klagerne, at de efter købet af ejendom 2 ville have ca. 136.000 kr. til renovering af ejendom 2.
Det fremgik blandt andet af ”Lånetilbud på et 30-årigt 2 % fastforrentet obligationslån med 10 års afdragsfrihed”, ”Tilbud på lån” og ”Europæisk standardiseret informationsark (ESIS)”, som klagerne underskrev den 26. januar 2022, at hovedstolen var 4.011.000 kr., at omkostningerne i forbindelse med optagelse af lånet var i alt 117.705 kr., og at udbetalingsbeløbet derfor var 3.893.295 kr. Ankenævnet finder, at det må have stået klart for klagerne, at de skulle betale de omhandlede omkostninger.
Ankenævnet finder herefter ikke, at det kan pålægges sparekassen at refundere omkostningerne, hverken helt eller delvist.
Klagerne får derfor ikke medhold i klagen.
Ankenævnets afgørelse
Klagerne får ikke medhold i klagen.