Krav om realkreditlån eller krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om, at realkreditlån ikke kunne tilbydes i hus på grund af dettes beliggenhed i blandet bolig- og er¬hvervs¬område

Sagsnummer:458/2019
Dato:07-09-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Steen Jul Petersen, Lars K. Madsen, Ida Marie Moesby og Finn Borgquist.
Klageemne:Rådgivning - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Krav om realkreditlån eller krav om erstatning begrundet i mangelfuld rådgivning om, at realkreditlån ikke kunne tilbydes i hus på grund af dettes beliggenhed i blandet bolig- og er¬hvervs¬område
Indklagede:Nykredit Realkredit og Totalkredit
Øvrige oplysninger:OF
Senere dom:
Realkreditinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagernes krav om et realkreditlån eller erstatningskrav begrundet i mangelfuld rådgivning om, at realkreditlån ikke kunne tilbydes i deres hus på grund af dettes beliggenhed i blandet bolig- og erhvervsområde.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H, som var kunder i Nykredit Bank, ejede et hus, hvor de havde bopæl, og som var behæftet med et lån i Nykredit Realkredit.

Klagerne ønskede at flytte til Spanien og kontaktede i den forbindelse Nykredit ved en mail af 30. april 2019. Nykredit returnerede mailen med sine svar. Af mailen fremgik blandt andet (Nykredits svar markeret i kursiv):

”…

I forbindelse med at vi flytter til Spanien i løbet af sommeren, har vi nogle forskellige scenarier vedrørende vores private økonomi, salg eller udlejning af vores bolig i […], køb eller leje af bolig i Spanien etc. Vi henvender os til dig, da vi har brug for at få besvaret nogle spørgsmål vedrørende følgende scenarier:

1: Vi beholder vores hus i […] og lejer den ud. Når udgifterne til Skat, forsikring, renovation, vedligeholdelse mv. er trukket fra, estimerer vi en leje indtægt på minimum 7500 kr. I denne situation kunne vi godt tænke os at omlægge vores realkreditlån til F1 /20år i stedet for nuværende, og spørgsmålet er: hvor stor et beløb kan vi låne for en månedlig ydelse på ca. 7500kr? Vi er indforstået med at vores nuværende restgæld, omkostninger til omlægning etc. bliver modregnet.

Vi kan ikke tilbyde F1 lån længere, men alternativet kunne være F-kort (halv årlig rentetilpasning) over 20 år - hvis I vil have en bruttoydelse på omkring 7.500 kr./mdr. vil I kunne låne yderligere 1,3 mio. kr. i ejendommen. Har I brug for at se beregninger, så giv endelig besked.

2: Vi sælger vores hus, familiebil, møbler. I denne situation ønsker vi restgælden indfriet, og det samlede restbeløb skal overføres til en bankkonto i Spanien i Euro. Hvilke omkostninger er der forbundet til en bankoverførsel i udlandet, og til hvilken valutakurs (Euro) vil transaktionen finde sted?

Det vil ske til de almindelige takster jf. vores hjemmeside, men en overførsel til Spanien kan gøres uden de store omkostninger (50 kr)

…”

Den 26. juni 2019 rykkede klagerne Nykredit for et møde ”fordi vi blandt andet skal flytte til Spanien i august og vi har brug for at have fuldstændig styr på nogle praktiske ting ift. banken.”

Under et møde den 1. juli 2019 med klagerne udarbejdede Nykredit Realkredit, der var formidler af Totalkreditlån, hvilket Nykredit Bank ikke var, en vejledende beregning vedrørende omlægning og tillægsbelåning af klagernes hus. Ifølge beregningen skulle det eksisterende lån i Nykredit Realkredit, der havde en restgæld på 364.546 kr. og en restløbetid på seks år, erstattes med et 25-årigt lån i Totalkredit med rentetilpasning (F3) og med hovedstol på 1.900.000 kr. Af beregningen fremgik i øvrigt blandt andet:

”…

Forudsætninger for beregningerne
Tallene er vejledende, og lånetilbud forudsætter, at ejendommen er vurderet, og at lånet kan bevilges. Kurssikring kan således ikke ske på baggrund af denne vejledende beregning.

Nærmere vil fremgå af tilbud.

…”

Klagerne har anført, at det ved mødets afslutning blev aftalt, at de skulle kontakte Nykredit Realkredit, når de havde fundet en lejlighed i Spanien, som de ville købe, så tillægslånet kunne igangsættes. Nykredit Realkredit har bestridt dette. Der foreligger ikke referat fra mødet.

Den 24. juli 2019 var der telefonisk kontakt mellem klagerne og Nykredit Realkredit. Nykredit Realkredit har anført, at parterne havde en generel drøftelse. Klagerne har bestridt dette og har anført, at de informerede om, at de havde fundet en lejer til huset.

Klagerne har oplyst, at de den 22. august 2019 flyttede til Spanien, og at de den 4. september 2019 underskrev en købsaftale om køb af en lejlighed i Spanien.

På et ikke oplyst tidspunkt bestilte Nykredit Realkredit en ”basis vurdering” af klagernes hus i Danmark hos Totalkredit. Ved en mail af 8. november 2019 til Nykredit Realkredit svarede Totalkredit, at instituttet ikke kunne tilbyde lån i huset, fordi det lå i et blandet bolig- og erhvervsområde.

Ved mail af 17. november 2019 anmodede klagerne Totalkredit om af revurdere sagen, idet de henviste til, at flere ejendomme i lokalområdet var behæftet med Totalkreditlån af nyere dato. Ved mail af 27. november 2019 svarede Totalkredit:

”…

Jeg kan kun sige at reglerne i dag er ret klare omkring belåning af privatboliger i dette område ift. Totalkredit. Det er ikke en ny beslutning omkring dette område.

Alle med Totalkreditlån har, som dig, ligeledes ret til at få omlagt deres lån, dette med reference til din liste.

…”

Den 25. november 2019 sendte klagerne en klage til Nykredit Realkredit med krav om erstatning. Klagerne anførte blandt andet:

”…

Der er ingen tvivl om at vi ville have gjort tingene anderledes, hvis vi fra starten vidste, at vi havde en ejendom der ikke kunne belånes. Vi anmoder nu om økonomisk kompensation hos Nykredit for de største tab vi har:

1: 10.000 euro (74.700 kr.) – beløb overført som købsgaranti for lejligheden, som vi nu pludselig ikke kan låne penge til.

2: 14.000 kr. – det det koster at udarbejde ny tilstandsrapport når vores hus i […], igen, skal sættes til salg.

3: Det er kun rimeligt at Nykredit ændrer politik og informerer alle kunder der sid[d]er i et hus, der ikke kan belånes hos Totalkredit.

…”

Ved mail af 28. november 2019 afslog Nykredit Realkredit klagernes anmodning om kompensation for købsgarantien samt dækning af omkostninger forbundet med en ny tilstandsrapport.

Den 8. december 2019 indgav klagerne en klage over Nykredit Bank og Totalkredit.

Nykredit Realkredit og Totalkredit oplyste, at Nykredit Realkredit er formidler af realkreditlån for Totalkredit, hvilket Nykredit Bank ikke er, og at Nykredit Realkredit derfor er rette indklagede i sagen, der vedrører realkreditforhold.

Parternes påstande

Klagerne medhold.

Klagerne har nedlagt påstand om, at Nykredit Realkredit / Totalkredit skal yde det realkreditlån, som de blev stillet i udsigt eller betale erstatning for købsgarantien, 10.000 euro (74.700 kr.), og omkostninger til ny tilstandsrapport, cirka 14.000 kr.

Nykredit Realkredit og Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at Nykredit Realkredits rådgivning om realkreditlån i Totalkredit var mangelfuld, og at Totalkredits afslag på at yde lån i deres hus var uberettiget.

Både i mailen fra april 2019 og på mødet den 1. juli 2019 fik de at vide, at de kunne belåne friværdien i huset i Danmark til at finansiere køb af en lejlighed i Spanien.

På mødet den 1. juli 2019, som varede cirka én time, oplyste de, at de ønskede at beholde huset og låne i friværdien, så de stadig havde deres hjem at vende tilbage til, hvis det skulle gå galt i Spanien.

Huset var for nylig blevet vurderet af tre ejendomsmæglere, og rådgiveren kontrollerede husets udbudspris på den aktuelle ejendomsmæglers hjemmeside. De oplyste, at de ville flytte i slutningen af august 2019, inden børnenes skolestart, og at de gerne ville købe et billigt sted at bo i Spanien.

Mødet var konkret og handlede om at få afklaret, om de kunne få et lån i huset, altså om at få et ”nej” eller et ”ja”, som de kunne disponere efter. De fik oplyst, at de kunne låne i friværdien, hvorfor resten af mødet blev brugt på at udarbejde låneberegninger. De nåede frem til en månedlig ydelse og et lånebeløb, som begge parter syntes så fornuftigt ud. De troede, at de havde fuldstændig styr på deres fremtidige økonomi.

Hvis det som hævdet af Nykredit Realkredit/Totalkredit var meningen, at huset skulle sælges, var der ingen grund til at holde møde om at låne i friværdien.

Rådgiveren var ikke et sekund i tvivl om, at de kunne låne i friværdien i huset.

De blev ikke rådgivet om eventuelle risici eller forbehold. Nykredit Realkredit burde på mødet eller kort tid efter have oplyst, at huset slet ikke kunne belånes hos Nykredit Realkredit/Totalkredit.

Sagen var fuldt konkretiseret og oplyst på mødet 1. juli 2019. Der var ikke usikkerhed med hensyn til den ejendom, der skulle belånes, da det var deres hus i Danmark.

De talte med rådgiveren før de underskrev købsaftalen på lejligheden i Spanien.

Efter mødet afviste de alle købstilbud på huset og annullerede en salgsaftale med en ejendomsmægler. De annoncerede huset til leje og fandt hurtigt en lejer. Rådgiveren blev den 24. juli 2019 telefonisk informeret om, at de havde fundet en lejer. Det af Nykredit Realkredit/Totalkredit anførte om, at telefonsamtalen var ”generelle drøftelser” eller ”overvejelser”, bestrides, for der var på det tidspunkt ikke mere at overveje. Møblerne var solgt, flybilletterne købt, jobbet sagt op, børnene havde fået skolepladser i Spanien, de havde fundet en midlertidig adresse i Spanien hos familien, lejeren af deres hus var fundet, og de var i gang med at pakke.

Da det efterfølgende viste sig, at de ikke kunne få lån i huset, kunne de ikke finansiere købet af lejligheden, hvor de havde stillet købsgaranti på 10.000 euro. Endvidere måtte de på ny sætte huset til salg.

Totalkredit har i 2019 tilbudt lån i flere naboejendomme til deres hus. Det var derfor uretfærdigt og i strid med lighedsprincippet i det danske retssystem, at Totalkredit afviste at yde lån i deres hus. Der findes formodentlig titusindvis af helårsboliger i Danmark, som er beliggende i blandet bolig- og erhvervsområde. Det kan derfor undre, at Totalkredit tilsyneladende ikke vil yde nye lån eller tillægslån i sådanne ejendomme. Nykredit Realkredit/Totalkredit burde udtrykkeligt oplyse dette på deres hjemmeside. Nykredit Realkredit/Totalkredit burde endvidere have informeret sine eksisterende kunder med ejendomme i blandet bolig- og erhvervsområde om ændringer af lånepolitik og vilkår på lige fod med for eksempel forsikringsselskaber.

Nykredit Realkredit og Totalkredit har anført, at mødet den 1. juli 2019 var et indsigtsmøde med en generel drøftelse af klagernes eventuelle muligheder for at realisere deres ønske om at flytte til Spanien. Formålet var ikke at give et tilsagn eller afslag.

Klagerne havde besluttet at ville flytte til Spanien i august 2019, men de havde ikke besluttet deres fremtidige planer for deres bolig og flytning til Spanien. Drøftelserne på mødet tog udgangspunkt i, at klagerne solgte huset. Klagerne oplyste endvidere, at de ønskede at købe en lejlighed, hvis de fandt den rette.

Der blev drøftet flere potentielle muligheder for finansiering af klagernes køb af bolig i Spanien, herunder blandt andet realkreditbelåning af huset, hvorfor der blev udarbejdet vejledende beregninger. Rådgiveren konstaterede under mødet, at klagerne havde en fornuftig friværdi i huset. Den under sagen fremlagte beregning blev gennemgået på mødet.

Låneberegningerne var vejledende. Det var anført i beregningerne, at de var vejledende, at lånetilbud forudsatte, at huset var vurderet, og at lånet kunne bevilges, samt at nærmere oplysninger ville fremgå af et tilbud.

Instituttet har på intet tidspunkt givet klagerne tilsagn om realkreditbelåning eller på anden måde lovet klagerne et realkreditlån. Parterne berørte emnet som en potentiel mulighed som led i den generelle drøftelse af klagernes potentielle muligheder. Rådgiveren gjorde opmærksom på, at tilsagn om realkreditbelåning forudsætter en kreditvurdering.

Ved mødets afslutning blev det aftalt, at klagerne ville kontakte instituttet, når de vidste mere konkret, hvad deres fremtidsplaner var, herunder hvis de fandt en lejlighed, som de var interesserede i, hvorefter instituttet kunne igangsætte en egentlig lånesagsbehandling, herunder kreditvurdering, vurdering af ejendommen mv.

På grund af mødets generelle og ukonkrete karakter samt det faktum, at mødet ikke gav anledning til aftaler parterne imellem, har instituttet ikke udarbejdet mødereferat, interne notater eller lignende. Kommunikationen mellem parterne både før og efter mødet foregik telefonisk, hvorfor instituttet heller ikke har relevante e-mails.

Instituttet igangsætter først endelig kreditvurdering, ejendomsvurdering mv. når en sag er tilstrækkelig konkret, det vil sige i dette tilfælde, når klagerne havde fundet en lejlighed, som de var interesserede i, og kendte størrelsen på det realkreditlån de ønskede. Instituttet blev derfor først opmærksom på, at huset lå i et blandet erhvervs- og boligområde, da klagerne fremsatte en konkret låneanmodning, hvilket først skete, da de havde underskrevet købsaftalen om lejligheden i Spanien.

Instituttet forsøgte løbende at følge op på, om klagerne var kommet videre i deres overvejelser om flytningen til Spanien, herunder hvad status på det drøftede hussalg var. Instituttet kan således ikke genkende, at instituttet har været så specifik, at der er blevet spurgt om, hvorvidt klagerne havde fundet en lejlighed, som de ville købe, da instituttet ikke var blevet oplyst, at klagerne var kommet til denne fase i processen.

Instituttet har derimod forsøgt at følge op på den generelle status for klagernes fremtidsplaner, herunder ved telefonsamtalen af den 24. juli 2019, der var en generel drøftelse, ligesom på mødet den 1. juli 2019.

Realkreditinstitutter har ikke generel pligt til at tilbyde kunder lån. Der gælder ikke et lighedsprincip for realkreditinstitutter, som medfører en kontraheringspligt. Spørgsmålet om, hvorvidt instituttet ønsker at imødekomme en låneanmodning, er et kreditpolitisk anliggende, som det tilkommer instituttet at træffe beslutning om. Instituttet ønsker ikke at tilbyde realkreditlån i blandede bolig- og erhvervsområder. Instituttet kan ikke kommentere på, at der er ejendomme i nærheden af klagernes hus, hvor instituttet har ydet realkreditlån, idet der er tale om fortrolige oplysninger.

Instituttet er ikke forpligtet til på hjemmeside eller lignende at oplyse om sine interne retningslinjer.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og H, som var kunder i Nykredit, ejede et hus, hvor de havde bopæl, og som var behæftet med et lån i Nykredit Realkredit.

I 2019 ville klagerne flytte til Spanien. I den forbindelse oplyste Nykredit på en forespørgsel af 30. april 2019 fra klagerne, at de ville kunne låne yderligere 1,3 mio. kr. i deres hus.

Under et møde den 1. juli 2019 med klagerne udarbejdede Nykredit Realkredit, der var formidler af Totalkreditlån, hvilket Nykredit Bank ikke var, en vejledende beregning vedrørende omlægning og tillægsbelåning af klagernes hus. Ifølge beregningen skulle det eksisterende lån i Nykredit Realkredit, der havde en restgæld på 364.546 kr. og en restløbetid på seks år, erstattes med et 25-årigt lån i Totalkredit med rentetilpasning (F3) og med hovedstol på 1.900.000 kr.

Klagerne udlejede deres hus i Danmark og købte en lejlighed i Spanien i tillid til, at købet ville blive finansieret med et Totalkreditlån i huset. Totalkredit afviste imidlertid at yde lån, fordi huset lå i et blandet bolig- og erhvervsområde, hvor instituttet generelt ikke yder lån.

Ankenævnet finder, at Totalkredit ikke var forpligtet til at yde det af klagerne ønskede lån i deres hus. Dette gælder uanset det af klagerne anførte om, at andre ejendomme i nærområdet er behæftet med Totalkreditlån. Ankenævnet finder heller ikke, at Totalkredit var forpligtet til på sin hjemmeside eller lignende generelt at oplyse om, at instituttet generelt ikke yder lån i blandede bolig- og erhvervsområder.

Klagerne får derfor ikke medhold i klagen over Totalkredit.

Nykredit Realkredit måtte på baggrund af den eksisterende belåning i klagerens ejendom være bekendt med ejendommens beliggenhed.

Ankenævnet finder, at Nykredit Realkredit som formidler af lån i Totalkredit vidste eller burde have vidst, at Totalkredit ikke yder lån i ejendomme, der er beliggende i blandede bolig- og erhvervsområder. Ankenævnet finder endvidere, at dette var en væsentlig oplysning, som det påhvilede Nykredit Realkredit at informere klagerne om under mødet den 1. juli 2019.

Tre medlemmer – Henrik Waaben, Ida Marie Moesby og Finn Borgquist – udtaler:

Det er ubestridt, at Nykredit Realkredit på mødet den 1. juli 2019 ikke rådgav klagerne om, at det var en forudsætning for at opnå Totalkreditlån, at ejendommen ikke var beliggende i et blandet bolig- og erhvervsområde. Nykredit Realkredit er derfor erstatningsansvarlig for det påregnelige tab, der er en følge af instituttets tilsidesættelse af denne rådgivningsforpligtelse.

Der blev ikke udarbejdet referat fra mødet, og vi finder, at Nykredit Realkredit herefter er nærmest til at bære risikoen for, at det ikke nu kan dokumenteres, hvad der blev aftalt på mødet. Vi finder derfor, at det som anført af klagerne må lægges til grund, at det blev aftalt, at klagerne skulle kontakte Nykredit, når de havde fundet en lejlighed i Spanien, som de ville købe, så tillægslånet kunne igangsættes. Vi finder herefter, at Nykredit Realkredit måtte regne med, at klagerne ville udleje deres hus i Danmark og købe en lejlighed i Spanien finansieret med tillægslån i huset.

Vi finder herefter, at Nykredit Realkredit er erstatningsansvarlig for et eventuelt dokumenteret tab som følge af, at lejlighedskøbet måtte opgives, og dokumenterede omkostninger til tilstandsrapport på huset som følge af, at det på ny måtte sættes til salg.

På det foreliggende grundlag er det ikke muligt at opgøre et tab. Klagerne henvises til at indgive en ny klage til Ankenævnet vedrørende erstatningsopgørelsen, hvis der ikke kan opnås enighed mellem parterne herom.

Vi stemmer herefter for, at Nykredit Realkredit skal anerkende at være erstatningsansvarlig over for klagerne for et eventuelt dokumenteret tab som følge af, at lejlighedskøbet måtte opgives, og dokumenterede omkostninger til tilstandsrapport på huset som følge af, at det på ny måtte sættes til salg.

To medlemmer – Steen Jul Petersen og Lars K. Madsen – udtaler:

Klagerne og Nykredit Realkredit er uenige om karakteren af drøftelserne, herunder mødet den 1. juli 2019, mellem parterne. Ligeledes er der uenighed om det nærmere indhold af drøftelserne.

Klagerne har ikke dokumenteret, at Nykredit Realkredit, i sin egenskab af formidler af Totalkredit lån, på noget tidspunkt i forløbet har givet klagerne tilsagn om belåning eller på anden måde tilkendegivet en forpligtelse til at tilbyde klagerne lån i deres ejendom.

Et nærmere kendskab til indhold og karakter af drøftelserne mellem parterne frem til det tidspunkt, hvor klagerne traf beslutninger og disponerede i forhold til ejendommen i Spanien, finder vi er afgørende for en afgørelse af tvisten. Dette kan ikke tilvejebringes uden en bevisførelse, som ikke kan finde sted for Ankenævnet.

Af denne årsag stemmer vi for at afvise sagen.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen over Totalkredit.

Nykredit Realkredit skal inden 30 dage anerkende at være erstatningsansvarlig over for klagerne for et eventuelt dokumenteret tab som følge af, at lejlighedskøbet måtte opgives, og dokumenterede omkostninger til tilstandsrapport på huset som følge af, at det på ny måtte sættes til salg.

Klagerne får klagegebyret tilbage.