Indsigelse mod afslag på garantistillelse for købesum for ejendom. Krav om erstatning.

Sagsnummer:300/2024
Dato:17-01-2025
Ankenævn:Kristian Korfits Nielsen, Inge Kramer, Karin Sønderbæk, Tina Thygesen og Kim Korup Eriksen.
Klageemne:Garanti - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Indsigelse mod afslag på garantistillelse for købesum for ejendom. Krav om erstatning.
Indklagede:Nykredit Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører indsigelse mod afslag på garantistillelse for købesum for ejendom. Krav om erstatning.

Sagens omstændigheder

Klagerne M og H var kunder i Nykredit Bank, både privat og erhvervsmæssigt.

Et anpartsselskab (anpartsselskab 1), der var ejet af klagernes holdingselskab, blev erklæret konkurs i oktober 2023 på foranledning af M. Derudover havde klagerne to driftsselskaber. Klagerne har oplyst, at hverken de eller selskaberne har lån, kassekredit eller anden gæld hos Nykredit Bank.

I slutningen af februar 2024 solgte klagerne deres private ejerlejlighed (ejerlejlighed 1) for 6.640.000 kr. med overtagelsesdag den 1. maj 2024. Handlen var fra klagernes side betinget af, at de opnåede køb af en bestemt ejerlejlighed (ejerlejlighed 2). I købsaftalen vedrørende ejerlejlighed 1, der blev underskrevet af køberne den 28. februar 2024, var om betingelsen anført:

”… Nærværende handel kan fra sælgers side erklæres endelig, når sælger har opnået endelig handel vedr. sit køb af [ejerlejlighed 2]. Dvs. når alle rådgiverforbehold er opfyldt herunder sælgers pengeinstituts godkendelse af købet samt fortrydelsesretten er udløbet. …”

Klagerne indgik endvidere købsaftale om køb af ejerlejlighed 2 for 3.510.000 kr. med overtagelsesdag den 1. maj 2024. Banken har oplyst, at klagerne underskrev købsaftalen den 28. februar 2024. Handlen var fra klagernes side betinget af klagernes
rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed og af klagernes pengeinstituts økonomiske godkendelse af handlen. Af købsaftalen fremgik, at klagernes pengeinstitut skulle stille garanti for 3.445.000 kr. af købesummen ti hverdage efter aftalens underskrift. Om bankforbeholdet var der i købsaftalen anført:

”… Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes pengeinstitut, jf. købsaftalens afsnit 12, godkender handlen for så vidt angår det økonomiske indhold. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest kl. 16:00, 4 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af begge parter (ekskl. underskriftsdagen). Såfremt indsigelser ikke er fremkommet inden fristens udløb, er handlen bindende for køber, bortset fra evt. fortrydelsesret efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. …”

Banken har oplyst, at den modtog købsaftalen den 1. marts 2024, og at klagerne den 5. marts 2024 rettede telefonisk henvendelse til deres rådgiver i banken og oplyste, at de havde underskrevet købsaftale på ejerlejlighed 2, som ville blive fuldt finansieret ved provenuet fra et samtidigt salg af ejerlejlighed 1, men at de havde behov for, at banken stillede købesumsgaranti. Klagerne har anført, at bankrådgiveren i telefonsamtalen meddelte, at der ikke var problemer, og at en kreditvurdering ikke var nødvendig, da salgssummen for ejerlejlighed 1 oversteg købesummen for ejerlejlighed 2. Banken har bestridt dette og har anført, at bankrådgiveren ikke gav tilsagn om, at banken ville stille købesumsgaranti uden forudgående kreditvurdering.

Banken har oplyst, at fristen vedrørende bankforbeholdet i købsaftalen blev udsat til den 12. marts 2024 kl. 16 efter aftale med sælgers mægler, da banken ikke kunne nå at behandle sagen inden udløb af den oprindelige frist for bankforhold i købsaftalen.

Den 6. marts 2024 anmodede bankrådgiveren klagerne om at indlevere nye økonomiske oplysninger, herunder for deres selskaber. Klagerne har oplyst, at de den 11. marts 2024 fik et telefonopkald fra bankrådgiveren, som meddelte, at banken ikke ville stille garanti som følge af den igangværende konkurs. Ved e-mail af 12. marts 2024 skrev banken til M:

”… På anmodning af dig, modtager du pr. mail skriftlig bekræftelse på vores konklusion i forhold til betalingsgaranti og mellemfinansiering i forbindelse med jeres køb af [ejerlejlighed 2].

Vi kan desværre ikke være behjælpelig med ønskede garantistillelse og mellemfinansiering, hvorfor bankforbeholdet ikke kan bortfaldes af os. Baggrund herfor ses bl.a. i samtlige dine selskabers drift og egenkapital, herunder særlig aktuelt dit selskab under konkurs [anpartsselskab 1] …

Jeg meddeler mægler kort efter denne mail, at forbehold ikke kan bortfaldes af os.”

Ved e-mail af samme dag kl. 13.51 sendte banken meddelelse herom til sagens parter, herunder ejendomsmægleren.

Klagerne har anført, at de som følge af den manglende garantistillelse blev presset til at udskyde overtagelsesdagen for ejerlejlighed 2 til 1. juni 2024 og til at kompensere sælger med 40.000 kr. Klagerne har fremlagt et ikke underskrevet tillæg til købsaftale vedrørende ejerlejlighed 2, hvori overtagelsesdagen var ændret til 1. juni 2024 og købesummen ændret til 3.550.000 kr.

Den 25. marts 2024 klagede M til banken over afslaget og anførte:

”… Per 1. maj har vi solgt vores ejerlejlighed. Salget var betinget at vi kan købe en lejlighed som betaltes kontant af provenu fra salg af vores lejlighed. Ved forespørgsel fik vi besked om at der ikke er nogle problemer at få en bankgaranti til udbetaling af salgsprovenu og vi solgte vores lejlighed. Efterfølgende fik jeg besked af Nykredit at jeg alligevel ikke kan få bankgarantien, begrundelse er en igangværende konkurs. Konkursen er vedrørende en Anpartsselskab som ejers af min kones og min holdingselskab. Vi hæfter hverken for drift selskab eller holdingselskab personligt, der er ingen kassekredit eller lignende. Vi er nu efterladt i en situation hvor vi har solgt vores lejlighed per 1.maj og hvor sælger at den lejlighed vi vil købe forlanger 100.000,00 kr. ekstra betaling pga. den manglende bankgaranti. …”

Den 14. maj 2024 afviste banken klagen og anførte:

”… Indledningsvis skal jeg beklage det meget sene svar, hvilket desværre skyldtes en intern misforståelse … Det er vores vurdering, at afslaget på garantistillelsen er sket i overensstemmelse med bankens kreditpolitik.

For så vidt angår udsagnet om, at din rådgiver ved telefonsamtalen den 5. marts 2024 skulle have givet tilsagn om garantistillelsen, så er det ikke et billed, som rådgiver kan genkende eller som der i øvrigt findes dokumentation for. Der blev jo netop den 6. marts 2024 sendt besked i jeres netbank med forespørgsel om indlevering af nye økonomiske oplysninger. Godkendelsen af jeres økonomiske forhold har således været en forudsætning, som gælder for alle kunder ved den slags garantistillelser …”

Parternes påstande

Den 30. maj 2024 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Nykredit Bank skal betale en erstatning på 60.000 kr. til dem.

Nykredit Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at de har alle deres bankforretninger i banken. De har været kunder i banken både privat og erhvervsmæssigt i mange år

Alle deres virksomheder er anpartsselskaber, hvor hverken M eller H hæfter personligt. Hverken de, anpartsselskab 1, holdingselskabet eller de to tilbageværende driftsselskaber har kassekredit, lån eller anden gæld til banken. Hverken M eller H har personlig gæld udover et billån. De har overholdt alle aftaler med banken.

Der var ikke en økonomisk risiko for banken i forbindelse med anpartsselskab 1’s igangværende konkurs. Købet af ejerlejlighed 2 var 100 % finansieret igennem salg af ejerlejlighed 1. Salget af ejerlejlighed 1 dækkede købet af ejerlejlighed 2 og gav ca. 500.000 kr. i kontant overskud derefter.

De kontaktede banken for at sikre, at de i henhold til købsaftalen kunne få stillet bankgaranti fra ca. 14 dage efter indgåelse af købsaftalen. Deres rådgiver i banken meddelte telefonisk den 5. marts 2024, at der ingen problemer var. Rådgiver i banken meddelte, at da salgssummen for ejerlejlighed 1 oversteg købssummen for ejerlejlighed 2, var en kreditvurdering ikke nødvendig, og der ville kun være begrænsede udgifter i forbindelse med bankgarantien.

Den 6. marts 2024 anmodede bankrådgiveren dem om at indlevere nye økonomiske oplysninger. M var i gang med at samle materialet, da han den 11. marts 2024 fik et telefonopkald fra bankrådgiveren, som meddelte, at der alligevel ikke kunne stilles garanti som følge af anpartsselskab 1’s konkurs. Det kan ikke være det manglende materiale, som var grunden til afslaget, da banken allerede to arbejdsdage efter anmodning om materiale meddelte afslag på garantistillelse.

Banken har uden sagsbehandling og uden saglig grund nægtet at give garantistillelse. Der har ikke været en risiko for banken i forbindelse med garantistillelse. Banken havde sikkerhed i salgsprovenuet for ejerlejlighed 1 på næsten 4 mio. kr.

Da de ikke kunne opfylde det aftalte krav om bankgaranti, blev de presset til at forhandle en ny købsaftale for ejerlejlighed 2 med udsættelse af overtagelsesdagen til den 1. juni 2024 og betaling af 40.000 kr.

De var tvunget til at få opmagasineret deres indbo og flytte i deres sommerhus. Udover omkostning til opbevaring havde de i hele maj dagligt ca. tre timers transport fra og til arbejde. Udgifterne kan i alt opgøres til ca. 20.000 kr.

Banken har således påført dem ekstra udgifter på 60.000 kr.

Nykredit Bank har anført, at banken ikke var forpligtet til at stille købesumsgaranti. Bankens behandling af klagernes garantianmodning skete både rettidigt og i overensstemmelse med bankens kreditpolitik. Det meddelte afslag er sagligt begrundet.

Bankens godkendelse af klagernes økonomiske forhold var en forudsætning i denne sag, ligesom det gælder i alle sager ved den slags garantistillelser - også for bankens øvrige kunder.

Klagerne havde på intet tidspunkt før deres telefonisk henvendelse til banken den 5. marts 2024 drøftet dispositionerne og behov for købesumsgaranti med banken. Bankrådgiveren har oplyst, at han i telefonsamtalen med klagerne drøftede det økonomisk fornuftige i et sådant køb, hvor klagerne ville få betydeligt lavere boligomkostninger. Rådgiveren kan ikke genkende klagernes fremstilling om, at han i telefonsamtalen gav noget tilsagn om, at banken ville stille købesumsgaranti uden forudgående kreditvurdering af klagerne, hvilket også ville være klart i strid med bankens kreditpolitik.

Efter at banken den 6. marts 2024 havde anmodet klagerne om at indlevere nye økonomiske oplysninger, behandlede banken kreditvurderingssagen i overensstemmelse med den gældende kreditpolitik og meddelte straks klagerne telefonisk og efterfølgende på skrift den 12. marts 2024, at banken henset til klagernes samlede økonomiske forhold, herunder den aktuelle konkurs i anpartsselskab 1, ikke kunne være behjælpelig med garantistillelsen. Banken meddelte skriftligt den 12. marts kl. 13.51 alle parter i sagen, at bankforbeholdet desværre ikke kunne frafaldes og anmodede i den forbindelse køberrådgiver om at kontakte klagerne med henblik på at drøfte eventuelt alternative løsninger.

Banken meddelte således rettidigt både køber (klagerne) og sælger, at købsaftalens betingelse om bankforbehold ikke kunne frafaldes. Klagerne var dermed ikke aftaleretligt forpligtet til at gennemføre handlen. Det kan derfor heller ikke lægges banken til skade, at klagerne efter afslaget på garantistillelsen alligevel valgte at indgå handlen på ændrede prisvilkår. Der foreligger ikke noget ansvarsgrundlag. Banken kan ikke holdes ansvarlig for de udgifter, som klagerne forlanger kompenseret som følge af udskudt overtagelsesdag i handlen.

Ankenævnets bemærkninger

Klagerne M og H var kunder i Nykredit Bank, både privat og erhvervsmæssigt.

Et anpartsselskab (anpartsselskab 1), der var ejet af klagernes holdingselskab, blev erklæret konkurs i oktober 2023 på foranledning af M. Derudover havde klagerne to driftsselskaber. Klagerne har oplyst, at hverken de eller selskaberne har lån, kassekredit eller anden gæld hos Nykredit Bank.

I slutningen af februar 2024 solgte klagerne deres private ejerlejlighed (ejerlejlighed 1) for 6.640.000 kr. med overtagelsesdag den 1. maj 2024. Klagerne indgik endvidere købsaftale om køb af en ny ejerlejlighed (ejerlejlighed 2) for 3.510.000 kr. med overtagelsesdag den 1. maj 2024. Den 12. marts 2024 kl. 16 udløb klagernes bankforbehold vedrørende køb af ejerlejlighed 2.

Den 5. marts 2024 kontaktede klagerne telefonisk deres rådgiver i banken og oplyste, at de havde underskrevet købsaftale på ejerlejlighed 2, som ville blive fuldt finansieret ved provenuet ved salg af ejerlejlighed 1, men at de havde behov for, at banken stillede købesumsgaranti. Klagerne har anført, at bankrådgiveren i telefonsamtalen meddelte, at der ikke var problemer, og at en kreditvurdering ikke var nødvendig. Banken har bestridt dette og har anført, at bankrådgiveren ikke gav tilsagn om, at banken ville stille købesumsgaranti uden forudgående kreditvurdering.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken i telefonsamtalen den 5. marts 2024 gav klagerne et bindende og ubetinget tilsagn om garantistillelse uden en kreditvurdering.

Den 6. marts 2024 anmodede banken klagerne om at indlevere økonomiske oplysninger. Klagerne har oplyst, at banken den 11. marts 2024 telefonisk meddelte, at den ikke ville stille købesumsgaranti som følge af anpartsselskab 1’s konkurs. Den 12. marts 2024, inden udløb af fristen kl. 16 vedrørende bankforbeholdet, gav banken klagerne skriftligt afslag og sendte meddelelse herom til sagens parter, herunder ejendomsmægleren.

Banken har oplyst, at den behandlede kreditvurderingssagen i overensstemmelse med sin gældende kreditpolitik, og at afslaget var begrundet i klagernes samlede økonomiske forhold, herunder den aktuelle konkurs i anpartsselskab 1.

Ankenævnet bemærker, at banken ikke var forpligtet til at imødekomme klagernes anmodning om garantistillelse for købet af ejerlejlighed 2, og at det beror på et pengeinstituts egen forretnings- og kreditmæssige afgørelse, om det vil imødekomme en ansøgning om garantistillelse for køb af ejendom. Ankenævnet kan ikke efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditvurdering af klagerne.

Ankenævnet finder ikke, at klagerne har godtgjort, at banken begik fejl eller forsømmelser i forbindelse med deres køb af ejerlejlighed 2, der kan medføre, at banken skal pålægges at betale erstatning til dem som følge af bankens afslag på at stille garanti for købesummen.

Ankenævnet finder det endvidere ikke godtgjort, at banken på andet grundlag har pådraget sig erstatningsansvar overfor klageren.

Klagerne får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen.