Rådgivning om finansiering af byggesag, herunder hjemtagelse af forhåndslån.

Sagsnummer:152/2000
Dato:18-10-2000
Ankenævn:Peter Blok, Kåre Klein Emtoft, Bjarne Lau Pedersen, Jørn Ravn, Ole Simonsen
Klageemne:Realkreditbelåning - kurssikring
Realkreditbelåning - byggelån
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
B - Byggelån
Ledetekst:Rådgivning om finansiering af byggesag, herunder hjemtagelse af forhåndslån.
Indklagede:
Øvrige oplysninger:
Senere dom:

Indledning.

Denne klage vedrører spørgsmålet om, hvorvidt indklagede som følge af mangelfuld rådgivning i forbindelse med finansiering af opførelsen af en ejendom har pådraget sig et ansvar over for klagerne.

Sagens omstændigheder.

Med henblik på opførelse af et parcelhus indhentede klagerne den 3. marts 1999 et tilbud på et lån i Realkredit Danmark. Lånetilbudet omfattede et 30-årigt 6% obligationslån på 1.659.000 kr. til en aktuel kurs på 96,35.

Indklagede har oplyst, at man den 19. maj 1999 bevilgede klagerne et byggelån på 1.482.000 kr. til grundkøb og opførelse af parcelhus, garanti for forhåndslån på 1.659.000 kr. i Realkredit Danmark og en sikringskonto, hvorpå indeståendet forrentedes med samme rentesats som for trækket på byggelånet.

Under et møde hos indklagede den 21. maj 1999 underskrev klagerne en kreditaftale vedrørende byggekredit på 1.482.000 kr. med en rente- og provisionssats på henholdsvis 6,5% p.a. og 2,25% p.a. Vedrørende RD lånet underskrev klagerne en erklæring om "uigenkaldelig fuldmagt samt transport og håndpant i prioriteringsprovenu/obligationer". Endvidere underskrev klagerne en deklaration vedrørende en nyoprettet sikringskonto samt en deklaration, hvorefter indklagede fik sikkerhed i et ejerpantebrev på 1.920.000 kr. i ejendommen, indeståendet på sikringskontoen og transport i forhåndslån 1.659.000 kr. i Realkredit Danmark.

Den 12. november 1999 hjemtog klagerne et FlexLån i Realkredit Danmark i stedet for det oprindeligt tilbudte lån. Provenuet af det hjemtagne lån, som udgjorde 1.695.150 kr., blev krediteret byggekreditten.

Parternes påstande.

Den 6. april 2000 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at indklagede tilpligtes at refundere en del af rente- og provisionsomkostningerne på byggekreditten og at betale en kompensation for manglende kurssikring af RD lånet.

Indklagede har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at indklagede fejlagtigt oplyste, at RD lånet ikke kunne hjemtages som forhåndslån i byggefasen. Da de efterfølgende konstaterede, at lånet rent faktisk kunne hjemtages som forhåndslån, og at dette var en almindelig fremgangsmåde, oplyste indklagede, at det ikke var indklagedes politik at hjemtage lån som forhåndslån, og at de jo kunne få skattemæssigt fradrag for renter og provision på byggekreditten.

Det er ikke korrekt, at de ikke ønskede at kurssikre. De havde solgt deres hidtidige bolig pr. 1. juli 1999, og kursen på 6% obligationer var høj. De turde derfor ikke håbe på mere gunstige betingelser.

Da RD lånet endelig kunne hjemtages, var kurserne faldet væsentligt, hvorfor de så sig nødsaget til i stedet at hjemtage et FlexLån.

Såfremt de var blevet rådgivet korrekt, kunne de have sparet ca. 91.000 kr.

Indklagede har anført, at klagerne under mødet den 21. maj 1999 i overensstemmelse med normal praksis blev informeret om fordelene ved kurssikring og/eller hjemtagelse af forhåndslån.

Det bestrides, at man skulle have meddelt klagerne, at RD lånet ikke kunne hjemtages som forhåndslån i byggeperioden.

Klagerne ønskede imidlertid hverken at kurssikre eller at hjemtage RD lånet som et forhåndslån, bl.a. fordi de ikke ønskede at betale terminsydelser på det nye lån i byggeperioden, da de også skulle betale terminer på ejendommen, som var solgt pr. 1. juli 1999, ligesom klagerne havde en klar forventning om et faldende renteniveau.

Da renten mod klagernes forventning steg, besluttede de efter en drøftelse med Realkredit Danmark at hjemtage et FlexLån i stedet for det oprindeligt tilbudte fast forrentede 6% obligationslån.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

Klagerne har anført, at indklagede fejlagtigt meddelte, at RD lånet ikke kunne hjemtages som et forhåndslån i byggeperioden. Indklagede har bestridt dette og har anført, at klagerne undlod at hjemtage RD lånet som forhåndslån og undlod at kurssikre i forventning om et faldende renteniveau. På baggrund af disse modstridende forklaringer finder Ankenævnet, at en afgørelse af sagen forudsætter en bevisførelse i form af parts- og vidneforklaringer, som ikke kan ske for Ankenævnet, men i givet fald må finde sted for domstolene. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge heraf

Ankenævnet kan ikke behandle klagen. Klagegebyret tilbagebetales klagerne.