Indsigelser vedrørende rådgivning om boligfinansiering i 2007 og mod stigende rente på boliglån i 2011-2012 og manglende efterfølgende faldende rente. Spørgsmål om rimelighed.

Sagsnummer:269/2019
Dato:06-02-2020
Ankenævn:Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes, Karin Sønderbæk, Morten Bruun Pedersen, Søren Geckler.
Klageemne:Udlån - rente
Rente - udlån
Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Indsigelser vedrørende rådgivning om boligfinansiering i 2007 og mod stigende rente på boliglån i 2011-2012 og manglende efterfølgende faldende rente. Spørgsmål om rimelighed.
Indklagede:Djurslands Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører klagerens indsigelser vedrørende rådgivning om boligfinansiering i 2007 og mod stigende rente på boliglån i 2011-2012 og manglende efterfølgende faldende rente.

Sagens omstændigheder

I 2007 solgte klageren og hans ægtefælle, H, deres daværende hus for 1.998.000 kr. og købte et andet hus for 2.295.000 kr. med overtagelse den 1. marts 2008.

Huskøbet blev finansieret via Djurslands Bank med blandt andet et 30-årigt realkreditlån på 1.839.000 kr. i Totalkredit. Lånet var med renteloft på 6% og afdragsfrihed de første ti år. Der er under sagen ikke fremlagt dokumenter vedrørende realkreditlånet. Banken har oplyst, at renteniveauet på lånetidspunktet var cirka 6 %. Kort tid efter steg realkreditrenten til over 7 %. Efterfølgende faldt renten. Rentefastsættelsen på lånet har fulgt og følger CIBOR 6, fastsættes hvert halve år, og udgør for tiden (2019) 0,3148 %

Banken ydede endvidere klageren og H et 20-årigt boliglån på 525.000 kr. Rentesatsen på lånet var variabel og udgjorde pr. den 1. december 2007 8,75 % p.a.

Ved låneaftale af 3. juni 2009 blev boliglånet forhøjet med 900 kr. til 521.256,13 kr., som skulle afvikles med kvartårlige ydelser på 13.800 kr. første gang den 1. januar 2010. Renten var variabel 9,5 % p.a.

Banken har oplyst, at ydelserne pr. den 1. juli og 1. oktober 2009 blev sprunget over på grund af arbejdsløshed. Pr. den 1. oktober 2012 blev ydelserne forhøjet til 18.000 kr. i kvartalet.

Rentesatsen på lånet blev i perioden 21. april 2008 - 5. juli 2012 ændret i alt 15 gange, hvorefter rentesatsen udgjorde 11,50 %. Banken har oplyst, at der var tale om generelle renteændringer for alle bankens kunder med tilsvarende lån, og at alle renteændringerne blev behørigt varslet i henhold til bankens almindelige forretningsbetingelser. Banken har videre oplyst, at den generelle rente på produktet boliglån ikke har været ændret siden juli 2012.

Den 4. september 2013 indbetalte klageren ekstraordinært 10.000 kr. på lånet.  Den 13. august 2014 indbetalte klageren ekstraordinært 30.000 kr., hvorved saldoen på lånet blev nedbragt fra 501.381,73 kr. til 471.381,73 kr.

Ved udgangen af 2018 udgjorde restgælden på boliglånet 376.520 kr. De samlede renteudgifter siden lånet stiftelse udgjorde da i alt 578.420 kr. De samlede indbetalinger udgjorde herefter 727.800 kr. (525.000 kr. (hovedstol) + 900 kr. (forhøjelse) + 578.420 kr. (renter) - 727.800 kr. (indbetalinger) = 376.520 kr. (restgæld)).

Parternes påstande

Den 9. juli 2019 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Djurslands Bank skal nedsætte rentesatsen på boliglånet og yde en rentekompensation.

Djurslands Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at banken ydede dårlig rådgivning, og at bankens rentepolitik er uforståelig.

Bankens finansiering af huskøbet var betinget af, at de valgte de omhandlede to lån. Der var derfor ikke tale om et reelt valg.

Afdragsfriheden på realkreditlånet skulle bruges til at nedbringe boliglånet på 525.000 kr. således, at dette var nedbragt betydeligt inden realkreditlånet skulle afdrages. Der blev stillet kaution for lånet, og banken fik pant i huset.

Da han og H for nylig ønskede at sælge huset, opdagede de, at realkreditlånet kun kunne indfries til kurs 105. Det var en overraskelse, at lånet ikke fulgte de normale kursjusteringer.

I 2012 opdagede de, at boliglånet var vokset til 539.000 kr., uden at de fra banken havde fået besked om, at der faktisk ikke var afdraget noget på lånet, men kun betalt renter i over fire år. Det er mangelfuld rådgivning.

Banken oplyste, at renten var sat op ifølge pålæg fra staten. De følte sig tvunget til at underskrive en ny aftale i stedet for bare at ændre indbetalinger på boliglånet.

I 2014, hvor banken havde ”boostet” sin egenkapital og opnået de fra staten krævede reserver, anmodede de igen om at få renten på boliglånet sat ned, da årsagen til rentestigningen ikke mere eksisterede. Renten forblev imidlertid ekstrem høj.

Hvis de ikke frivilligt havde indbetalt 40.000 kr. på lånet, ville de – efter at have betalt flere renter end det oprindelige lån lød på – stadig efter lidt over 11 års betalinger skylde over 400.000 kr.

Det er urimeligt, at banken tilsyneladende betragter dem som ”dårlige papirer”. De har altid betalt, hvad der var aftalt, og de har indbetalt ekstraordinært på lånet. Banken har imidlertid ikke vist velvilje men tværtimod fastholdt dem på et højt renteniveau for at profitere på deres situation.

Djurslands Bank har anført, at banken ydede fyldestgørende rådgivning til klageren og H i forbindelse med huskøbet, og at banken ikke har handlet ansvarspådragende.

Klageren og H valgte renteloftlånet frem for et fastforrentet 6% lån, da det havde en lavere rentebetaling end et fastforrentet 6 % lån og samtidig en garanti for, at renten i lånets 30-årige løbetid ikke kunne stige til mere end højst 6 %. Da renten efterfølgende faldt, havde klageren og H gavn af det. Klageren og H valgte afdragsfrihed i ti år med henblik på at nedbringe anden gæld end boliglånet. På den måde ville klageren og H alt andet lige kunne opretholde deres rådighedsbeløb.

Banken rådgav klageren og H omkring lånevalg, herunder fordele og ulemper ved produkterne. Klagerens og H’s valg af renteloftlånet var et naturligt valg med det daværende produktudvalg og renteniveau. Bankens rådgivere har et højt kompetenceniveau, som vedligeholdes med faglige kurser og træning.

Rentesatsen på boliglånet på 8,75 % på lånetidspunktet blev fastsat med baggrund i det aktuelle renteniveau, klagernes samlede engagement, formue, gældsgearing, rådighedsbeløb og værdien af sikkerheden. Rentesatsen var konkurrencedygtig og lå en smule under det niveau, banken normalt tilbød.

Rentesatsen på boliglånet er variabel og følger det generelle renteniveau i Danmark. Alle renteændringer er blevet adviseret til klageren og H på fremsendte kontoudtog og har fulgt de prisændringer, der generelt har været på boliglån i banken. Renten har på intet tidspunkt været urimelig.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren og hans ægtefælle, H, købte med overtagelse den 1. marts 2008 et hus, der blev finansieret via Djurslands Bank med et 30-årigt realkreditlån på 1.839.000 kr. i Totalkredit og et boliglån i banken på 525.000 kr. I 2009 blev boliglånet forhøjet med 900 kr. i forbindelse med, at to ydelser blev sprunget over. Kort tid efter blev ydelsen på lånet sat op.

Totalkreditlånet var med renteloft på 6% og afdragsfrihed de første ti år. Banken har oplyst, at renteniveauet på lånetidspunktet var cirka 6 %. Kort tid efter steg realkreditrenten til over 7 %. Efterfølgende faldt renten. Rentefastsættelsen på lånet har fulgt og følger CIBOR 6, fastsættes hvert halve år, og udgør for tiden (2019) 0,3148 %.

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at bankens rådgivning i forbindelse med låneoptagelsen var ansvarspådragende. Dette gælder uanset det oplyste om, at en eventuel indfrielse af realkreditlånet i 2019 kun kunne ske til kurs 105.

Ankenævnet finder det heller ikke godtgjort, at bankens rådgivning om boliglånet var mangelfuld. Rentesatsen, der ved etableringen af lånet var 8,75%, blev i perioden 21. april 2008 - 5. juli 2012 ændret i alt 15 gange, hvorefter rentesatsen udgjorde 11,50 %.

Da renten på lånet blev tilskrevet og betalt løbende, finder Ankenævnet, at et eventuelt tilbagebetalingskrav tidligere end tre år fra indgivelsen af klagen til Ankenævnet, det vil sige tre år forud for den 9. juli 2019, er forældet.

Banken havde hjemmel i låneaftalen og bankens almindelige forretningsbetingelser til at foretage de i sagen omhandlede renteændringer, og Ankenævnet lægger til grund, at renteændringerne var gældende for alle bankens kunder med tilsvarende lån.

Ankenævnet lægger endvidere til grund, at renteforhøjelserne skete med de varsler, der følger af bankens almindelige forretningsbetingelser, at klageren og H blev informeret om rentestigningerne på fyldestgørende måde, jf. nu kreditaftalelovens § 9, og at klageren og H løbende har fået tilsendt kontoudskrifter og årsopgørelser, hvoraf renter, rentesats og restgæld er fremgået.

Banken har oplyst, at renten på klagerens lån har fulgt den generelle rente på produktet boliglån.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Andreas Moll Årsnes og Karin Sønderbæk – udtaler:

Vi finder ikke, at en rentesats på 11,50 % om året fra 2012 kan tilsidesættes som urimelig, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c.

Vi finder heller ikke, at det kan pålægges banken at frafalde eller nedsætte restgælden, jf. aftalelovens § 36, jf. § 38c. Dette gælder uanset om det må lægges til grund, at klageren og H i 2008 - 2018 har indbetalt i alt 727.800 kr. sammenholdt med, at lånet i samme periode kun blev nedbragt med knap 150.000 kr.

Vi stemmer derfor for, at klageren ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Morten Bruun Pedersen og Søren Geckler – udtaler:

Vi finder ud fra en samlet vurdering, at det forhold, at renten på boliglånet ikke er blevet nedsat siden 2012 medfører, at aftalen er urimelig, hvorfor renten bør nedsættes.

Vi har herved navnlig lagt vægt på, at det generelle renteniveau er faldet betydeligt siden 2012.

Vi stemmer derfor for, at klageren får medhold i klagen vedrørende boliglånet.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.