Indsigelse mod hæftelse som meddebitor på realkreditlån. Klageren var ikke ejer af den pantsatte ejendom.

Sagsnummer:98/2020
Dato:07-09-2020
Ankenævn:Henrik Waaben, Peter Stig Hansen, Karin Sønderbæk, Ida Marie Moesby, Finn Borgquist
Klageemne:Udlån - stiftelse
Udlån - hæftelse
Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Indsigelse mod hæftelse som meddebitor på realkreditlån. Klageren var ikke ejer af den pantsatte ejendom.
Indklagede:Spar Nord Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen handler om en indsigelse mod hæftelse som meddebitor for et realkreditlån i en ejendom, som klageren ikke var ejer af.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Spar Nord Bank.

I 2013 flyttede klageren ind hos sin daværende partner, P, i dennes hus. P havde købt huset i 2011. I den forbindelse optog han et realkreditlån i Totalkredit på 944.000 kr. Realkreditlånet blev formidlet af Spar Nord Bank.

Den 26. januar 2017 optog klageren og P et boliglån på 307.507,43 kr. i Spar Nord Bank til blandt andet at få lagt nyt tag på huset. Banken stillede som forudsætning for lånet, at både klageren og P var debitorer på boliglånet. P optog endvidere via banken et tillægslån i huset på 298.000 kr. i Totalkredit. Klageren hæftede ikke for tillægslånet. 

I 2018 ønskede klageren og P at renovere husets overetage, hvorfor de kontaktede Spar Nord Bank for at omlægge de to eksisterende realkreditlån og finansiere ombygningen.

Den 29. august 2018 udarbejdede banken et dokument som dokumentation for sin rådgivning af klageren og P i forbindelse med indgåelse af en boligkreditaftale vedrørende et obligationslån med fast rente og afdrag.

Den 4. september 2018 udarbejdede banken på vegne af Totalkredit et tilbud, der var stilet til P, vedrørende omlægning af de to eksisterende realkreditlån med restgæld på i alt 1.133.448 kr. til et 2 % obligationslån med hovedstol på 1.403.000 kr., hvorved der ville fremkomme et overskydende provenu på 248.041 kr. til udbetaling. Samme dag udstedte banken med forbehold for Totalkredits endelige godkendelse et lånetilbud stilet til klageren og P vedrørende lånet på 1.403.000 kr. som et forhåndslån til om- og tilbygning.

Den 4. september 2018 udarbejdede banken ligeledes en låne- og pantsætningsaftale, hvor både klageren og P var anført som debitorer.

Samme dag udarbejdede banken endvidere et underskriftsdokument angående samtykke og tiltrædelse, fuldmagt, transport og betaling af ydelser på lånet samt et europæisk standardiseret informationsark, ESIS. Begge dokumenter var stilet til klageren og P. Banken udskrev samme dag også en långuide indeholdende blandt andet almindelige forretningsbestemmelser for realkreditudlån og realkredithandel, almindelige bestemmelser om fastkursaftaler, fakta om indfrielse mv.

Banken har oplyst, at klageren endvidere underskrev en aftale med banken om finansiering af byggeri over sikringskonto samt en kreditaftale boligkonto med et maksimum på 30.000 kr. til brug for renoveringen af overetagen. Klageren underskrev dokumenterne digitalt.

Ved en mail af 15. marts 2019 til banken oplyste et firma, som havde udarbejdet dokumenter med henblik på, at P skulle overdrage halvdelen af huset til klageren, at et møde med klageren og P var blevet aflyst, og at der ikke var noget der tydede på, at parterne kunne blive enige om handlens sammensætning.

Parternes påstande

Den 10. marts 2020 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Spar Nord Bank og Totalkredit skal frigøre hende for hendes hæftelser på realkreditlånet i Totalkredit, alternativt sørge for udarbejdelse af nyt skøde, så hun kan blive medejer af huset.

Spar Nord Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Totalkredit har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at hun ikke bør hæfte for realkreditlånet på 1.403.000 kr. i P’s hus, da hun ikke ejer og aldrig har ejet huset. Totalkredit og/eller Spar Nord Bank bør derfor frigøre hende for hæftelsen for realkreditlånet.

Spar Nord Bank stillede som betingelse for omlægning af de to realkreditlån i huset, at hun skulle kautionere for realkreditlånet i huset.

Spar Nord Bank har handlet ansvarspådragende ved at yde mangelfuld rådgivning ved hendes underskrift på låne- og pantsætningsaftalen. Banken tydeliggjorde ikke, at hun ved underskriften blev meddebitor for realkreditlånet og ikke kautionist. Banken tydeliggjorde heller ikke vigtigheden af udarbejdelsen af et nyt skøde, så hun kunne komme med på skødet.

Hun anerkender at have underskrevet låne- og pantsætningsaftalen, som hun troede vedrørte kaution for realkreditlånet.

Efterfølgende var hun og P til møde i Spar Nord Bank, hvor banken rådgav dem til at få udarbejdet et nyt skøde, som hun skulle stå på, og derefter blive medejer af huset, da det gav mening, nu da hun var kautionist for realkreditlånet og var meddebitor på et lån i huset.  

Hun ønskede, at der blev udarbejdet et nyt skøde, og at hun blev medejer af huset, men P ønskede imidlertid ikke at udarbejde et nyt skøde. Hun kom derfor ikke på skødet.

I marts 2019, hvor hun og P var ved at gå fra hinanden, oplyste P, at han alligevel ønskede at lave et nyt skøde. Det afslog hun, da hun ikke ønskede at eje et hus med ham. Hun var imidlertid ikke klar over konsekvenserne ved dette afslag, da hun ikke blev rådgivet til fulde af Spar Nord Bank. Hun blev heller ikke informeret om, at der lå et nyt skøde til underskrift.

Efter hun og P gik fra hinanden, har Spar Nord Bank oplyst, at P ikke kan sidde i huset alene. P vil få et månedligt rådighedsbeløb på 8.000 kr., hvis han skal sidde i huset selv.

Spar Nord Bank har oplyst, at P skal have 2.000 – 3.000 kr. om måneden fra hende for, at han selv kan sidde i huset. Banken har også rådgivet P til ikke at betale børnepenge til hende.

Den pågældende bankrådgiver i Spar Nord Bank ses privat med P, hvorfor hun føler, at bankrådgiveren har rådgivet til P’s fordel og ikke til deres fælles bedste.

Hun er uforstående overfor, hvordan hun blev kreditvurderet til så stort et lån, da hun ikke havde nogen sikkerhed i form af at stå på skødet. Hun er i øvrigt uforstående over for, at det fremstår som om, hun er medejer af huset, selvom der aldrig blev underskrevet et nyt skøde.

Spar Nord Bank har anført, at banken tydeligt stillede krav om, at klageren måtte være meddebitor på realkreditlånet i huset, såfremt banken skulle formidle omlægningen af lånene. Banken oplyste ikke på noget tidspunkt, at klageren skulle kautionere for lånet.

Klageren kan på baggrund af rådgivningen fra banken og den lange række dokumenter, som hun underskrev i september 2018, ikke have været i tvivl om, at hun blev debitor på realkreditlånet og ikke kautionist.

Ud over at underskrive låne- og pantsætningsaftalen, dokumentation for rådgivning i forbindelse med en boligkreditaftale, aftale med banken om finansiering af byggeri over sikringskonto samt en kreditaftale boligkonto, modtog klageren endvidere långuide, forbrev til lånetilbud, lånetilbud samt ESIS-skema vedrørende realkreditlånet, der sammen med låneaftalen blev gennemgået med klageren.

I forbindelse med gennemgangen af dokumenterne rådgav banken også klageren om betydningen af, at hun blev meddebitor på realkreditlånet og på boligkontoen, og at det derfor var bankens anbefaling, at hun blev medejer af parrets fælles bolig. At klagerens medejerskab af huset var et tema i bankens rådgivning fremgår af det forhold, at klageren og P igangsatte udarbejdelsen af dokumenter til brug for klagerens overtagelse af halvdelen af huset. Parterne underskrev imidlertid ikke dokumenterne.

I 2018 blev huset vurderet til at have en værdi på 1.750.000 kr. efter endt renovering af overetagen. Renoveringen forventes afsluttet i 2020. Ud fra restgælden på realkreditlånet og på boliglånet vil der være en friværdi i huset i niveauet 150.000 kr.

Indtil renoveringen af huset er færdiggjort, vil banken ikke tage stilling til en eventuel frigørelse af klageren for hendes hæftelser for realkredit- eller boliglån. Banken har understreget vigtigheden af færdiggørelse og har i den forbindelse opfordret til, at der findes en løsning til fordeling af de faste udgifter på huset indtil da.

Rådgiver i banken ses ikke privat med P.

Totalkredit har anført, at Spar Nord Bank formidlede realkreditlån på vegne af Totalkredit, og det var derfor Spar Nord Bank, der havde kontakten med klageren.

Ved omlægningen af de to realkreditlån blev der stillet krav om, at klageren blev optaget som meddebitor på lånet. Kravet skyldtes et ønske om yderligere sikkerhed for realkreditlånet. Klageren blev ikke oplyst, at hun ville blive kautionist i forhold til realkreditlånet, men derimod at hun skulle indtræde som meddebitor på lånet. Spar Nord Bank ydede den fornødne vejledning og oplyste klageren om konsekvenserne ved at indtræde som meddebitor på realkreditlånet.

Klageren underskrev låne- og pantsætningsaftalen og indvilligede herved i at indtræde som meddebitor på realkreditlånet. Hun hæftede derfor personligt og solidarisk for lånet.

Klageren ønskede ikke at underskrive skødet i marts 2019 på trods af anbefalingen herom, og det er derfor klagerens forhold, der er skyld i, at hun ikke blev medejer af huset. Totalkredit er uden skyld i, at klageren ikke er medejer af huset.

Klageren blev anbefalet at indtræde som medejer af huset, idet klager havde bopæl i huset og hæftede for realkreditlånet i huset.

Det er muligt og ikke usædvanligt at hæfte for et realkreditlån på en ejendom uden at være ejer af ejendommen.

Ankenævnets bemærkninger

I 2013 flyttede klageren ind hos sin daværende partner, P, i dennes hus, hvori der blandt andet var optaget et realkreditlån i Totalkredit.

I januar 2017 optog klageren og P et boliglån hos Spar Nord Bank på 307.507,43 kr. til at skifte taget på huset. Klageren var meddebitor på boliglånet. P optog endvidere et tillægslån på 298.00 kr. i Totalkredit.

I 2018 fremsatte klageren og P ønske om at omlægge de to realkreditlån hos Totalkredit i huset for at finansiere en renovering af husets overetage. De to realkreditlån blev omlagt og forhøjet til et nyt realkreditlån på 1.403.000 kr. Spar Nord Bank forestod låneomlægningen som formidler for Totalkredit. Klageren underskrev blandt andet en låne- og pantsætningsaftale, hvoraf fremgik, at klageren blev meddebitor på realkreditlånet i Totalkredit.

Vedrørende Spar Nord Bank

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Spar Nord Bank har pådraget sig et rådgiveransvar over for klageren. Ankenævnet finder, at klageren var bekendt med, at hun påtog sig at hæfte for realkreditlånet i Totalkredit, da hun underskrev låne-og pantsætningsaftalen. Der lægges herved vægt på de dokumenter, som klageren fik udleveret i forbindelse med underskriften på låne- og pantsætningsaftalen, hvoraf fremgår, at klageren blev meddebitor og ikke kautionist.

Spar Nord Bank rådgav klageren til at blive medejer af huset, men klageren og P kunne ikke blive enige om vilkårene for klagerens indtræden som medejer af huset. Et nyt skøde blev derfor ikke underskrevet. Ankenævnet finder, at klageren selv må bære risikoen for, at overdragelsen ikke blev gennemført.

Vedrørende Totalkredit

Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at Totalkredit har pådraget sig et rådgiveransvar over for klageren. Ankenævnet finder, at klageren var bekendt med, at hun påtog sig at hæfte for realkreditlånet i Totalkredit, da hun underskrev låne-og pantsætningsaftalen. Der lægges herved vægt på de dokumenter, som klageren fik udleveret i forbindelse med underskriften på låne- og pantsætningsaftalen, hvoraf fremgår, at klageren blev meddebitor og ikke kautionist.

Ankenævnet finder, at klageren selv må bære risikoen for, at hun ikke blev medejer af huset.

Afgørelsen af, hvorvidt realkreditinstituttet vil frigøre klageren som meddebitor på realkreditlånet, indebærer en kredit- og udlånspolitisk vurdering, som det tilkommer det enkelte realkreditinstitut at foretage. Ankenævnet finder som udgangspunkt ikke at kunne efterprøve denne vurdering, og der er ikke i sagen godtgjort forhold, der kan føre til en fravigelse af dette udgangspunkt.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Spar Nord Bank.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen over Totalkredit.