Krav som følge af forkert rådgivning i forbindelse med såkaldt omvendt forældrekøb af ejerlejlighed

Sagsnummer:210/2020
Dato:09-02-2021
Ankenævn:Vibeke Rønne, Bjarke Svejstrup, Karin Sønderbæk, Ida Marie Moesby, Jørn Ravn
Klageemne:Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom
Rådgivning - låneoptagelse m.v.
Ledetekst:Krav som følge af forkert rådgivning i forbindelse med såkaldt omvendt forældrekøb af ejerlejlighed
Indklagede:Danske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Denne sag vedrører et krav fra klagerne mod Danske Bank begrundet i forkert rådgivning i forbindelse med et såkaldt omvendt forældrekøb af ejerlejlighed

Sagens omstændigheder

Klagerne i denne sag er parret M og H, der er kunder i Danske Bank.

I oktober 2017 købte H en ejerlejlighed, E1, for 3.625.000 kr. som et såkaldt omvendt forældrekøb med henblik på udlejning til sin mor. I den forbindelse oplyste banken fejlagtigt, at købet af E1 ikke ville påvirke klagernes fremtidige boligkøb.

Klagerne boede på daværende tidspunkt hver for sig i hver deres ejerlejlighed.

Klagerne har oplyst, at de i juli 2018 overvejede at sælge den ene eller begge ejerlejligheder med henblik på at købe en ejerlejlighed sammen, og at de i den forbindelse blev klar over, at de var blevet rådgivet forkert.

Den 31. juli 2018 klagede H til banken. H anførte blandt andet:

”…

Det blev gentagne gange næv[n]t både over for [rådgivers navn] og min forrige rådgiver, hvor vigtigt det var, at købet af [E1] ikke påvirkede vores mulighed for at købe en fælles lejlighed. Jeg blev hver eneste gang oplyst, at der var ingen grund til bekymring, da købet af [E1] skete i regi af forældrekøb. Så købet af [E1] ville ikke på nogen måde kunne påvirke et fremtidigt køb af lejlighed til os. Jeg vidste, at der var et lovforslag på vej, men [rådgivers navn] nævnte – at selv hvis lovforslaget blev vedtaget, så ville det hverken nu eller i fremtiden på nogen måde påvirke vores mulighed for køb af en fælles bolig. Altså det ville ikke tælle med i beregning af gældsfaktor (!).

Hvis jeg havde vidst, at købet af [E1] på nogen måde ville have påvirket vores mulighed for at købe en bolig blot 10 mdr. senere, så havde jeg aldrig købt den lejlighed og slet ikke til den pris!

Jeg synes det er dybt alvorligt, at jeg tilsyneladende er blevet rådgivet fejlagtigt. Det blev klart kommunikeret fra Danske Banks side, at [E1] ikke ville tælle med i gældsfaktoren for min forlovedes og mit fremtidige boligøkonomi.

Jeg forventer, at I kan finde en løsning til os.

…”

Den 17. august 2018 sendte banken en e-mail til klagerne. Banken anførte blandt andet:

”…

Tak for jeres tålmodighed i denne sag, som I ved er vi nu klar med en løsning.

Som aftalt får I her beregningerne (se vedhæftet) der ligger til grund for jeres nye boligkøbsbevis.
I den fremsendte beregning har vi, som lovet, ude holdt det omvendte forældrekøb totalt.

Som vi drøftede på vores møde, var jeres ønske at I stilles præcist som I var blevet sat i forventning, dvs. som om [E1] ikke påvirker jeres fremtidige boligkøb, dette har vi valgt at efterleve.

Yderligere har I ønsket at vi dispenserer fra kravet om omlægning af det bestående F5-lån. Denne dispensation er også godkendt, dvs. I kan beholde nuværende finansiering i [E1]

Opsummering:
Vi har godkendt jer til at købe en ny bolig med et Realkredit Danmark lån på max 5.992.000 kr. svarende til en gældsfaktor på max 4, […]

Det er en forudsætning for ovenstående godkendelser/dispensationer at [klagernes daværende ejerlejligheder] er endeligt solgt inden I køber nyt.

…”

I januar 2019 overvejede klagerne at købe en bestemt ejerlejlighed og korresponderede med banken herom. I en mail af 17. januar 2019 til klagerne anførte banken:

”…

Som aftalt bekræfter jeg at lånebeløbet ikke må overstige kr. 5995.000 …

…”

Klagerne valgte ikke at købe den pågældende lejlighed.

Klagerne solgte deres respektive ejerlejligheder og købte pr. den 1. oktober 2019 en fælles lejlighed [E2] for en kontantpris på 6.150.000 kr., hvoraf 5.303.000 kr. blev lånefinansieret.

Den 19. marts 2020 henvendte klagerne sig til banken med henblik på at optage et tillægslån i størrelsesordenen 200.000 kr. - 400.000 kr. til finansiering af forbedring af køkken og badeværelse i E1.

Den 30. marts 2020 blev E1 af Realkredit Danmark vurderet til 4 mio., og E2 blev vurderet til 6,6 mio. kr.

Den 2. april 2020 meddelte banken, at klagernes låneansøgning ikke kunne imødekommes. Banken anførte, at klagerne havde en ”rigtig sund og solid husstandsøkonomi” men at deres samlede formueforhold gjorde, at de ville få ”en negativ formue efter den lovmæssige formuestresstest på 25 %”.

Klagerne har fremlagt nogle beregninger og har anført, at de viser, at deres hustandsøkonomi var klart bedre i 2020, hvor de anmodede om tillægslån, end i 2019, hvor de købte E2, idet deres gæld var nedbragt samtidig med, at både deres indtægter og handelsværdien af lejlighederne var steget betydeligt.

Parternes påstande

Den 11. juni 2020 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet. Klagerne, der er repræsenteret ved advokat, har nedlagt følgende påstand:

Klagerne ønsker principalt, at banken tilpligtes at holde både værdien af og pantegælden i lejligheden i E1 ude af den nuværende og enhver fremtidig vurdering af klagernes økonomi og lånemuligheder, herunder ved udregning af gældsfaktor, bidragssats osv., jf. Vækstvejledningen. I forlængelse heraf skal banken også pålægges at revurdere sit afslag på tillægsfinansiering af 2. april 2020. Hvis dette ikke kan lade sig gøre som følge af de regler, der gælder for en finansiel virksomhed, så ønsker klagerne, at banken pålægges at stille dem økonomisk som om ovennævnte tilstand kunne opnås, eksempelvis ved nedsættelse af bidrag/rentesats på tillægslån, udstedelse af regaranti eller i yderste konsekvens udbetaling af en kontant erstatning/kompensation.

Danske Bank har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært afvisning.

Parternes argumenter

Klagerne har anført, at banken lovede, at købet af E1, herunder belåningen i denne, ikke ville påvirke deres muligheder for at optage lån i fremtiden. På møderne i banken omtalte H selv Vækstvejledningen og bankrådgiveren bekræftende gentagne gange, at hun ikke skulle bekymre sig, fordi Vækstvejledningen ikke omfattede forældrekøb. I tillid til denne rådgivning valgte H at købe E1. Hvis hun var blevet rådgivet korrekt om, at gælden i E1 skulle indregnes ved fremtidige opgørelser af hendes gældsfaktor, ville hun ikke have købt E1.

Banken anerkendte sin fejlagtige rådgivning og accepterede at dispensere fra Vækstvejledningen og dermed at stille dem som om, at forældrekøbet ikke var foretaget. Bankens afslag på tillægslån i 2020 var i strid med dette løfte.

Det er en skærpende omstændighed, at banken vidste, at de ved købet af E2 valgte at låne cirka 700.000 kr. mindre, end de kunne, for at have luft til at finansiere senere forbedringer af lejligheden, hvilket blev drøftet med banken. Hvis banken var at den opfattelse, at de efterfølgende ikke ville kunne opnå finansiering, burde banken have fremhævet det.

De har aldrig modtaget nogen form for kompensation fra banken for den fejlagtige rådgivning. Banken har heller ikke, som den anfører, tilbudt nogen beregning på alternative løsninger med omlægning af deres nuværende lån.

Tabet udgør ikke kun skuffede forventninger. Som følge af rådgivningen i 2017 er de nu og i fremtiden udelukket fra at omlægge deres lån til andre typer realkreditlån, herunder at skifte bank/kreditforening, men er henvist til at opsøge langt dyrere låneformer, hvis de ønsker at låne til renovering/forbedringer. Dette vil som minimum føre til højere låneomkostninger sammenlignet med belåning på sædvanlige realkreditvilkår.

Alternativt kan tabet opgøres til negativ kontraktinteresse i form af de betalte renter og bidrag på belåningen af E1.

Sagen bør ikke afvises efter vedtægtens § 5, stk.3, nr. 2. Klagen vedrører deres økonomiske mellemværende med banken. Både konkret i form af afslaget på tillægsbelåning af 2. april 2020, men også i kraft af, at den vedrører det fremtidige kundeforhold mellem dem og banken, herunder de eksisterende lån.

Danske Bank har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at banken ikke har handlet ansvarspådragende, og at klagerne ikke har lidt et økonomisk tab. Bankens oplysninger i 2017 har alene medført skuffede forventninger.

Banken har hverken i mailen af 17. august 2018 eller senere givet klagerne en forventning om, at E1 aldrig fremover skulle indgå i kreditvurderingen af klagerne.

I forbindelse med lånetilsagnet i 2019 har banken kompenseret klagerne for de fejlagtige oplysninger fra 2017.

Klagerne kunne herefter ikke have en forventning om, at E1 ikke skulle indgå i fremtidige kreditvurderinger.

Banken var ikke forpligtet til at yde klagerne tillægslån, og banken fastlægger selv sin kreditpolitik. Der var i 2020 tale om en ny låneanmodning. Det var bankens vurdering og i overensstemmelse med bankens kreditpolitik, at E1 skulle indgå i vurderingen af tillægslån. Bankens vurdering var, at det ikke ville være forsvarligt at yde tillægslånet, idet klagerne havde en negativ formue efter formuestress, og at klagerne i øvrigt havde en høj gældsætning, hvilket banken ikke kunne acceptere i henhold til vækstvejledningen og bankens kreditpolitik. Banken meddelte derfor afslag på tillægslån.

Klagerne har ikke lidt et økonomisk tab ved afslaget på anmodningen om tillægsbelåning.

Banken har ikke mulighed for at fravige nugældende eller fremtidig lovgivning. For eksempel er vækstvejledningen, siden den trådte i kraft, blevet ændret og skærpet, og bankens kreditbevillingsmuligheder har således ændret sig og vil løbende ændre sig.

Banken har tilbudt klagerne at lave beregning på alternative belåningsmuligheder, og klagerne har altid mulighed for at henvende sig til deres rådgiver, hvis de ønsker en sådan beregning.

Klagernes lånemuligheder kan ændre sig for eksempel hvis de nedbringer deres gæld og dermed skaber højere friværdi, boligpriserne ændrer sig, eller klagernes lønningerne ændrer sig, hvilket vil påvirke gældsfaktorberegningen. Klagerne vil således ikke som anført for altid være henvist til at søge dyrere låneformer med højere omkostninger til følge.

Til støtte for afvisningspåstanden har Danske Bank anført, at sagen angår en påstand om anerkendelse og ikke vedrører et konkret økonomisk mellemværende. Ankenævn kan på den baggrund afvise klagen i henhold til Ankenævnets vedtægter § 5, stk. 3, nr. 2.

Ankenævnets bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at Ankenævnet ikke finder, at sagen skal afvises.

Klagerne i denne sag er parret M og H, der er kunder i Danske Bank.

I oktober 2017 købte H en ejerlejlighed, E1, som et såkaldt omvendt forældrekøb med henblik på udlejning til sin mor. Banken oplyste i den forbindelse fejlagtigt, at købet ikke ville få indflydelse på hendes og M’s mulighed for senere at købe en fælles lejlighed, og det må lægges til grund, at købet af E1 skete i tillid til bankens fejlagtige oplysning.

Tre medlemmer – Vibeke Rønne, Bjarke Svejstrup og Karin Sønderbæk – udtaler:

På baggrund af den højere vurdering af E1 den 30. marts 2020 lægger vi til grund, at E1 kunne være solgt uden tab i forlængelse af, at fejlen i juli 2018 blev konstateret.

H beholdte E1, og banken tilbød at stille klagerne ”som I var blevet sat i forventning, dvs. som om [E1] ikke påvirker jeres fremtidige boligkøb”.

Vi finder, at banken opfyldte denne aftale ved at finansiere klagernes køb i 2019 af en fælles lejlighed.

Vi finder ikke, at banken var yderligere forpligtet til at se bort fra E1 i forbindelse med, at klagerne i 2020 anmodede om tillægslån. Dette gælder uanset, om banken var bekendt med, at klagerne ved købet af fælleslejligheden undlod fuldt ud at udnytte sine lånemuligheder med henblik på eventuelt senere at låne til istandsættelse.

Det beror på bankens egen afgørelse, om den ønsker at imødekomme en kreditansøgning. Vi kan ikke pålægge banken at medvirke til at hjemtage det af klagerne ønskede tillægslån.

Vi finder ikke grundlag for at efterprøve eller tilsidesætte bankens kreditvurdering af klagerne.

Vi stemmer herefter for, at klagerne ikke får medhold i klagen.

To medlemmer – Ida Marie Moesby og Jørn Ravn – udtaler:

Banken tilbød i januar 2019 klagerne at låne 5.995.000 kr. i forbindelse med køb af bolig nr. 2. Klagerne udnyttede ikke kreditrammen og belånte kun E2 med 5.303.000 kr. Vi lægger til grund, at klagernes økonomi klart har forbedret sig siden lånetilbuddet. Henset hertil, til den korte tid der gik mellem lånetilbuddet og klagernes anmodning om et tillægslån og til, at tillægslånet kan holdes inden for den oprindelige låne-ramme, finder vi, at banken skal yde klagerne det ønskede tillægslån.

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.

Ankenævnets afgørelse

Klagerne får ikke medhold i klagen