Krav om refusion af renter og omkostninger i forbindelse med finansiering af ejendomshandel og overførsel af engagement.

Sagsnummer:131/2010
Dato:30-09-2011
Ankenævn:Kari Sørensen, Maria Hyldahl, Ole Jørgensen, Rut Jørgensen, Karin Sønderbæk
Klageemne:Rente - udlån
Afvisning - bevis § 5, stk. 3, nr. 4
Realkreditbelåning - ekspeditionstid
Overførsel - almindelige konti
Ledetekst:Krav om refusion af renter og omkostninger i forbindelse med finansiering af ejendomshandel og overførsel af engagement.
Indklagede:Sparbank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning.

Denne sag vedrører klagernes krav om kompensation for renter og omkostninger i forbindelse med Sparbanks ekspedition af klagernes ejendomshandel og overførsel af deres engagement til et andet pengeinstitut.

Sagens omstændigheder.

Den 21. maj 2007 ydede Sparbank klagerne et boliglån på 375.000 kr.

I juni 2007 købte klagerne en lejlighed (A) i Grønland. Efter det oplyste havde klagerne på daværende tidspunkt købt en lejlighed (U), der var under opførelse. I 2007 blev færdiggørelsen/overtagelsen af lejlighed U udskudt til marts 2008, hvilket var baggrunden for købet af lejlighed A, hvor klagerne flyttede ind. Klagerne forsøgte at sælge lejlighed U, hvilket imidlertid ikke lykkedes. Lejligheden blev senere udlejet.

Købesummen for lejlighed U udgjorde efter det oplyste 2.285.000 kr.

Sparbank ydede klagerne en udlægskredit, hvorpå der den 29. februar 2008 blev hævet 1.755.000 kr. til deponering i forbindelse med overtagelsen af lejlighed U.

Ved pantebreve underskrevet af klagerne den 4. august 2008 blev 500.000 kr. af købesummen finansieret ved to offentlige lån med renter og afdragsfrihed i 20 år. Pantebrevene blev tinglyst på lejligheden med prioritet efter ejerforeningens vedtægter, der var lyst pantstiftende for 41.000 kr.

Den 15. august 2008 udstedte Totalkredit et lånetilbud vedrørende et 30-årigt kontantlån med en hovedstol på 1.596.000 kr. baseret på 6 % obligationer til en aktuel kurs på 98,16, svarende til en obligationshovedstol på 1.625.867,18 kr.

Ved gældsbrev underskrevet af klagerne den 2. september 2008 ydede Sparbank klagerne et boliglån på 269.000 kr. til variabel rente for tiden 10,35 %. De samlede etableringsomkostninger udgjorde 8.035 kr. fordelt med 2.000 kr. i stiftelsesprovision, 2.000 kr. i gebyr for dokumentudfærdigelse og 4.035 kr. i procentafgift af ejerpantebrev. Klagerne underskrev samtidig et nyoprettet ejerpantebrev på 269.000 kr. med pant i lejlighed U. Banken ydede endvidere klagerne et forbrugslån på 178.000 kr.

Ligeledes den 2. september 2008 underskrev klagerne pantebrevet for Totalkreditlånet på 1.596.000 kr. Ifølge pantebrevet var lånets pålydende rente 6,1739 %. Stempelafgiften udgjorde 23.940 kr., som blev hævet på udlægskreditten den 3. september 2008.

Den 1. oktober 2008 blev Totalkreditpantebrevet tinglyst med anmærkning om de offentlige lån på i alt 500.000 kr. Samme dag blev ejerpantebrevet på 269.000 kr. tinglyst.

Som erstatning for pantebrevet på 1.596.000 kr. underskrev klagerne den 31. oktober 2008 et pantebrev til Totalkredit vedrørende et 30-årigt lån på 1.787.000 kr. med pålydende rente 7,3610 %. Klagerne underskrev endvidere et dokument om accept af og regaranti for en supplerende garanti for lånet i hele det løbetid, som Sparbank stillede over for Totalkredit. Betalingen for garantien var en garantiprovision på 0,50 % af lånets hovedstol. Den samlede garantiprovision og administrationsbidragssats for lånet udgjorde herefter 1 % af lånets hovedstol ved lånets etablering.

Den 11. november 2008 blev låneprovenuet, som udgjorde 1.780.819,50 kr., indsat på udlægskreditten, som herefter havde en positiv saldo på 104.108,09 kr.

Den 13. november 2008 blev der på udlægskreditten hævet 2.865 kr. til dækning af forskelsstempel på de to Totalkreditpantebreve.

Af kontoudskriften for udlægskreditten fremgår, at der i perioden 31. marts - 31. december 2008 blev hævet i alt 209.787,39 kr. i renter.

I januar 2009 foretog banken en rentekorrektion, idet i alt 33.974,08 kr. blev indsat på udlægskreditten, heraf 18.854,26 kr. med valør den 1. oktober 2008 og de resterende 15.119,82 kr. med valør den 1. januar 2009. Ved brev af 9. februar 2009 anførte banken blandt andet:

"…

Det refunderede beløb er en beregnet differencerente opgjort for den periode, som forskellen på den rente I har betalt på udlægskreditten minus beregnede renter, som I skulle have betalt på et kreditforeningslån.

Den effektive rente på kreditforeningslånet er 7,25 %, og den forskel, der er i forhold til de renter I har betalt for overtræk samt bevilget overtræk, er således opgjort til kr. 33.974,08 og indsat på jeres konto.

…"

Ved overførselsanmodning af 22. juni 2009 blev Sparbank anmodet om at overføre klagernes engagement til pengeinstituttet P.

Engagementet blev overført den 25. august 2009 bortset fra udlægskreditten, der blev overført den 10. marts 2010.

Den 25. august 2009 blev pantebrevet på 1.787.000 kr. anmeldt til tinglysning.

I september/oktober 2009 blev stempelbeløbene på henholdsvis 23.940 kr. og 2.865 kr. tilbageført til udlægskreditten. Den 18. december 2009 blev det samlede beløb (26.805 kr.) hævet på ny.

Under sagen er der fremlagt blandt andet uddrag af e-mailkorrespondance mellem klagerne og banken i perioden fra den 12. september 2008 til den 22. februar 2010, hvor klagerne indgav en klage over Sparbank til Ankenævnet.

Parternes påstande.

Den 22. februar 2010 har klagerne indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Sparbank skal yde en godtgørelse for renter og omkostninger i forbindelse ejerlejlighedskøbet og overførslen til deres nuværende pengeinstitut.

Sparbank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter.

Klagerne har anført, at de efter overtagelsen af lejlighed U den 1. marts 2008 gentagne gange rykkede Sparbank for hjemtagelse af lån til indfrielse af udlægskreditten.

Som følge af urimelig lang sagsbehandlingstid i banken og bankens fejlagtige udmåling af størrelsen på Totalkreditlånet blev de påført unødige renter og omkostninger.

Banken beregnede sig 16,60 % i renter for bevilget overtræk samt overtræksrenter på 26,25 %, selvom rentesatsen for udlægskreditten var aftalt til 9,25 %.

Hvis Totalkreditlånet var blevet hjemtaget tidligere end sket, kunne de have opnået en væsentlig rentebesparelse på udlægskreditten svarende til forskellen mellem renten på Totalkreditlånet og rentesatsen på udlægskreditten. Endvidere kunne de have opnået en lavere rente på Totalkreditlånet. Endelig kunne de, hvis Totalkreditlånet fra starten korrekt havde været udmålt til 1.785.000 kr., have sparet omkostningerne til banklånet på 269.000 kr.

Det bestrides, at de som anført af banken skulle have været svære at træffe og derved medansvarlige for den langsommelige behandling. Tværtimod måtte de gentagne gange rykke banken, hvilket understøttes af den fremlagte e-mailkorrespondance.

Det bestrides, at sagen som anført af banken var præget af, at de har to lejligheder. De overholdt til stadighed bankens krav til rådighedsbeløbets størrelse. Lejligheden blev i samråd med banken udlejet i 15 måneder. Der var derfor ikke tale om, at Totalkreditbelåningen skulle udskydes i forventning om et eventuelt salg.

Det har ikke været muligt at gennemskue, hvordan banken har beregnet rentekorrektionen på 33.974,08 kr.

Som følge af bankens manglende ekspedition af lånetilbuddet på 1.596.000 kr. blev det konstateret, at de kunne få et lån på 1.787.000 kr., hvilket betød, at boliglånet på 269.000 kr. var overflødigt. Det beroede ikke på Totalkredits velvilje, at de nu kunne opnå et større lån. Der var i stedet tale om, at banken havde begået fejl ved indhentelsen af det første lånetilbud. Som følge af fejlen blev renten på Totalkreditlånet 7,3610 % i stedet for 6,179 %, hvilket navnlig over en løbetid på 30 år var en væsentlig stigning.

Tilbageførslen af stempelafgiften i efteråret 2009 – et år efter hjemtagelsen af Totalkreditlånet – viser, at pantebrevet ikke blev ekspederet af banken. Totalkreditpantebrevet blev først sendt til tinglysning den 25. august 2009.

Tinglysning/registrering i Grønland tager typisk en måned.

Bankens krav om 0,50 % i bidrag, svarende til 2.350 kr. i kvartalet for en supplerende garanti overfor Totalkredit er urimelig og bør tilsidesættes.

Ekspeditionstiden ved overførslen burde ikke have oversteget fem ekspeditionsdage. Det beror ikke på deres men alene på Sparbanks forhold, at overførslen blev forsinket i næsten to måneder. Som følge af forsinkelsen gik de glip af væsentligt bedre rentevilkår, som de havde opnået hos P.

Sparbank har anført, at klagerne ikke er berettiget til en rentekompensation, der overstiger korrektionen på 33.974 kr. Klagerne har gentagne gange fået gennemgået og illustreret bankens renteberegning.

Baggrunden for, at Totalkreditlånet på 1.596.000 kr. ikke blev hjemtaget, var, at klagerne forsøgte at sælge lejligheden. I oktober 2008 blev det besluttet at udleje lejligheden, og der blev derfor udfærdiget en ny låneanmodning. På det tidspunkt var der nye muligheder for finansiering via Totalkredit, idet der blev mulighed for, at de offentlige lån kunne efterstilles et relativt større realkreditlån. Dette var baggrunden for indhentelsen af det større lånetilbud på 1.787.000 kr. Der var således ikke tale om en forkert udmåling af Totalkreditlånet fra bankens side.

Sagen bar præg af, at det ikke lykkedes klagerne at sælge den ene af deres lejligheder.

Baggrunden for forbrugslånet var, at klagernes lave rådighedsbeløb sammenholdt med forbrugsmønstret medførte en forøgelse af bankgælden.

Klagernes rådighedsbeløb blev stærkt begrænset, da den ene af klagerne begyndte et års studie. På foranledning af banken blev det aftalt, at den anden klager for at imødegå nedgangen i rådighedsbeløbet skulle påtage sig ekstra arbejde.

Den langsommelige sagsbehandling kan tilskrives flere forhold især det faktum, at det var vanskeligt at få kontakt til klagerne, herunder at få klagerne til at deltage i møder. Der var endvidere en relativ lang ekspeditionstid på tinglysning, der i Grønland finder sted på Registreringen.

Den ændrede finansiering i form af et større Totalkreditlån og behovet for et forbrugslån bidrog også til en længere sagsbehandlingstid.

Da overførselsanmodningen blev modtaget, var sikkerhederne ikke endeligt på plads. Spørgsmålet blev drøftet med P, og det blev aftalt, at Sparbank gerne måtte overføre engagementet, mens registreringen af sikkerhederne blev færdigekspederet.

Pantebrevet på 1.596.000 kr. blev ikke registreret/tinglyst. Baggrunden for, at pantebrevet på 1.787.000 kr. ikke blev registreret/tinglyst inden for normal ekspeditionstid var, at klagerne ikke efterkom en anmodning fra banken om at få tilsendt originalt skøde. I forbindelse med ekspeditionen af den efterfølgende overførselsanmodning blev det konstateret, at pantebrevet endnu ikke var blevet registreret/tinglyst. Da banken ifølge overførselsanmodningen ikke havde tilladelse til at kontakte klagerne direkte, blev skødet fremskaffet via P. Den manglende registrering/tinglysning var årsag til, at stempelpengene blev modtaget retur.

Udlægskreditten kunne ikke overføres, fordi Totalkreditsagen ikke var endeligt afsluttet. Processen var i gang, men opgaven tager ofte 6-9 måneder.

Endvidere skulle der indhentes underskrifter hos klagerne til brug for overførsel af nogle forsikringer. Papirerne blev modtaget fra P den 15. juli 2009.

Når der henses til de igangværende opgaver, den valgte overførselsmetode og sommerperioden, var ekspeditionstiden ikke urimelig lang.

Det er normalt, at der betales garantiprovision til sagens afslutning. Herefter opkræves der 0,5 % af hovedstolen.

Ankenævnets bemærkninger og konklusion.

På baggrund af parternes modstridende opfattelser af hændelsesforløbet finder Ankenævnet, at det beror på en bevisførelse, herunder i form af parts- og vidneforklaringer, om Sparbank er forpligtet til at godtgøre klagerne renter og omkostninger i videre omfang end sket ved bankens betaling af rentegodtgørelsen på i alt 33.974,08 kr. i begyndelsen af 2009. Ankenævnet afviser derfor sagen i medfør af Ankenævnets vedtægter § 7, stk. 1.

Som følge af det anførte træffes følgende

afgørelse:

Ankenævnet kan ikke behandle klagen.

Klagegebyret tilbagebetales klagerne.