Krav om erstatning for omkostninger og kurstab ved omlægning af realkreditlån i 2019 i udlejet ejendom, der blev solgt i 2020. Indsigelse om manglende rådgivning om gældsfaktor i forbindelse med drøftelser om køb af ny ejendom i 2019.

Sagsnummer:75/2022
Dato:16-01-2023
Ankenævn:Vibeke Rønne, Morten Winther Christensen, Andreas Moll Årsnes, Jacob Ruben Hansen, Lisbeth Baastrup Burgaard
Klageemne:Realkreditbelåning - rådgivning
Ledetekst:Krav om erstatning for omkostninger og kurstab ved omlægning af realkreditlån i 2019 i udlejet ejendom, der blev solgt i 2020. Indsigelse om manglende rådgivning om gældsfaktor i forbindelse med drøftelser om køb af ny ejendom i 2019.
Indklagede:Jyske Bank
Øvrige oplysninger:
Senere dom:
Pengeinstitutter

Indledning

Sagen vedrører krav om erstatning for omkostninger og kurstab ved omlægning af realkreditlån i 2019 i udlejet ejendom, der blev solgt i 2020. Indsigelse om manglende rådgivning om gældsfaktor i forbindelse med drøftelser om køb af ny ejendom i 2019.

Sagens omstændigheder

Klageren var kunde i Jyske Bank. I 2015 købte klageren en ejendom på Vestsjælland, som klageren og hans samlever, S, benyttede som bolig. Ejendommen var finansieret med et 30-årigt 2 % realkreditlån. Efterfølgende flyttede parret til en lejebolig i København, og klageren udlejede derefter ejendommen (herefter udlejningsejendommen).

Den 31. juli 2019 udløb afdragsfriheden på realkreditlånet. I anledning heraf skrev banken den 2. maj 2019 til klageren og foreslog en drøftelse om den fremtidige finansiering af udlejningsejendommen. Den 13. maj 2019 havde banken og klageren en telefonsamtale. Banken har oplyst, at følgende fremgår af bankens interne log vedrørende telefonsamtalen:

”De bor i KBH til leje i dag men tænker at købe andel - en kammerat har en til 1,250 mi. kr. som de måske kan købe eller alternativt hvad er der råd til at købe ejerlejlighed for både med og uden [udlejningsejendommen] (den kan evt. sælges for at købe bolig i KBH)…..Talt lidt gearing med kunden”

Klageren har anført, at banken ikke oplyste om reglerne om gearing og gældsfaktor i telefonsamtalen den 13. maj 2019, og at han først blev bekendt med disse i september 2019. Banken har oplyst, at loggen blev oprettet den 13. maj 2019 og lukket den 16. juni 2020.

I en e-mail af 13. maj 2019 anmodede banken klageren og S om at indsende økonomiske oplysninger. Banken anførte endvidere:

”… Vi aftalte at kigge lidt mere på muligheden for køb af andelsbolig eller evt ejerlejlighed i KBH …”

Den 7. juli 2019 sendte klageren økonomiske oplysninger til banken og meddelte, at han var klar til at tale om omlægning af lånet i udlejningsejendommen. Banken har oplyst, at følgende fremgår af bankens interne log, dateret den 12. juli 2019:

ӯkonomi er modtaget og RB beregner og POK er startet op. Vi har aftalt at vende tilbage i august - der er ikke en konkret bolig i sigte lige nu.

[Klageren] har lejet [udlejningsejendommen] ud i 1½ år og overvejer i juli om han skal omlægge til 0,5% 20 år - se særskilt sag.”

Den 12. juli 2019 sendte banken en beregning på omlægning af realkreditlånet i udlejningsejendommen til klageren.

Den 24. juli 2019 blev realkreditlånet i udlejningsejendommen omlagt til et 20-årigt 0,5 % realkreditlån på 1.358.000 kr. med afdrag og med en udbetalingskurs på 97,25.

Den 9. august 2019 sendte banken budgetberegninger til klageren. Banken spurgte endvidere, om klageren og S kiggede efter både ejerlejlighed og andelsbolig. Den 7. september 2019 svarede klageren blandt andet, at parret kiggede efter både ejerlejlighed, hus og andelslejlighed.

I en e-mail af 10. september 2019 til klageren meddelte banken, at det først var muligt at beregne lånebeløb til køb af en andelslejlighed, når parret havde fundet en konkret lejlighed. Banken anførte endvidere:

”… Er vi enige om at du ønsker at beholde [udlejningsejendommen] …? …”

Samme dag svarede klageren, at han og H kiggede mest på ejerlejlighed ”lige nu”, og at banken derfor kunne nøjes med at beregne lånebeløb til køb af en ejerlejlighed. Klageren oplyste endvidere, at det var mest sandsynligt, at han beholdt udlejningsejendommen til udlejning.

Den 12. september 2019 skrev banken til klageren, at klageren og S kunne låne ca. 2.300.000 kr. til en ny bolig, da den samlede gæld inklusive gælden i udlejningsejendommen som hovedregel maksimalt kunne være 3,5-4 gange den årlige bruttoindkomst:

”… Der er også den detalje, at selvom I har en opsparing til udbetaling og samtidig har et flot rådighedsbeløb og et flot rådighedsbeløb til køb af bolig kigger vi også på den samlede gældspost i forhold til indkomst, og der tæller din udlejede bolig også med. Her er tommelfingerreglen, at den samlede gæld alt inkl. maksimalt kan være 3,5-4 gange større end jeres bruttoindkomst, og som jeg ser det tjener I ca. 900.000 kr. til sammen og har i da en gæld i din udlejede bolig på omkring 1,3 mio. kr. som så giver mulighed for yderligere lån på/køb for 2,3 mio. kr. + jeres egen udbetaling, men lad os komme lidt tættere på den beregning på et møde. …”

Den 8. oktober 2019 skrev klageren blandt andet til banken:

”… hvis 2,3 mio. kr. er niveauet for, hvad vi [kan låne], kan vi ikke købe noget interessant i København, så er der ingen grund til at bruge tid på …  komplicerede … beregninger.

Så skulle jeg have solgt [udlejningsejendommen] i stedet for at smide en masse penge efter en omlægning. …”

Den 22. november 2019 klagede klageren til banken over forløbet.

I april 2020 sendte banken efter anmodning fra klageren to vejledende beregninger på omlægning til nye realkreditlån i udlejningsejendommen med en årlig rente på henholdsvis 1 % og 1,5 %, en løbetid på 30 år og et overskydende provenu på ca. 285.000 kr.

Den 14. august 2020 solgte klageren udlejningsejendommen.

I maj 2021 købte klageren og S en ejendom på Midtsjælland. Ejendommen blev finansieret af et andet pengeinstitut.

Parternes påstande

Den 20. februar 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet med påstand om, at Jyske Bank skal erstatte hans omkostninger og kurstab ved låneomlægningen i udlejningsejendommen, i alt ca. 52.000 kr.

Jyske Bank har nedlagt påstand om frifindelse.

Parternes argumenter

Klageren har anført, at han ikke ville have omlagt lånet, hvis han havde fået tilstrækkelig rådgivning om reglerne om gældsfaktor.

Sideløbende med dialogen om låneomlægningen havde han dialog med rådgiveren i banken om lån til køb af ny ejendom til egen beboelse i København. Banken oplyste ikke om gearing og gældsfaktor i telefonsamtalen den 13. maj 2019. Han spurgte direkte i telefonsamtalen, om det havde betydning for hans boligkøb, at han havde udlejningsejendommen. Banken svarede, at det var fint, så længe han havde økonomi til at være uden lejer i tre måneder.

Han bestrider indholdet af bankens interne log af samtalen. Banken har oplyst, at loggen først blev låst i juni 2020, hvilket var efter hans klage til banken i november 2019. Loggen kan ikke bruges som bevis. Efter han havde klaget, anførte banken, at den havde oplyst ham om gældsfaktoren og konsekvensen heraf i telefonsamtalen. Faktum er, at han valgte at omlægge, hvilket han aldrig ville have gjort, hvis han havde fået den korrekte rådgivning.

Han blev først den 12. september 2019, og dermed efter låneomlægningen, gjort opmærksom på begrebet ”gældsfaktor”, som medførte, at han og S på trods af et fint budget ikke kunne låne ret meget. Det fremgår også tydeligt af bankens formulering i mailen af 12. september 2019 ”Der er også den detalje…”, at rådgiveren i banken ikke tidligere havde nævnt gældsfaktoren. Hvis banken eller han forinden havde tænkt over lånebegrænsningen som følge af gældsfaktor, havde de kun lavet en gældsfaktorberegningen (indkomst x 4) i stedet for at bruge lang tid på et budget.

Banken har anført, at den i juli 2019 ikke havde modtaget tilstrækkeligt med oplysninger om hans og S’s økonomi og ønsker til at kunne rådgive ham konkret. Det fremgår af bankens mail af 13. maj 2019, at banken var bekendt med deres ønsker. Banken måtte forvente, at en lejlighed i København var dyr.

Det var underordnet, om de kiggede efter ejerlejlighed, hus eller andelsbolig, eller hvor placeringen var. Det relevante var, at de ønskede at købe en ejendom, som skulle finansieres, og som var underlagt reglerne om gældsfaktor. Han ville ikke have omlagt lånet, hvis han havde været bekendt med reglerne om gældsfaktor, men ville i stedet have arbejdet på et salg af udlejningsejendommen.

Banken burde under alle omstændigheder have rådgivet om gældsfaktor, når han spurgte direkte om konsekvenserne ved at have en udlejningsejendom i forbindelse med køb af ny beboelsesejendom. Reglerne om gældsfaktor gjaldt for mindst to af de tre nævnte ejendomstyper. En dygtig, ansvarlig rådgiver ville rådgive bredt om alle ejendomstyper og placeringer.

Banken har anført, at han oplyste, at udlejningsejendommen var udlejet halvandet år frem fra juli måned 2019, hvilket banken forstod således, at det ikke var muligt at sælge ejendommen i samme periode. Konklusionen må stå for bankens egen regning. Hensigten over for lejer var udlejning i halvandet år, men det er ikke muligt at lave begrænsede lejeperioder til private, jf. lejeloven. Lejer havde i øvrigt ønsket forkøbsret, så lejer var måske stadig interesseret i at købe.

Banken har anført, at den i september 2019 spurgte, om han ønskede at beholde udlejningsejendommen. Han kendte ikke til gældsfaktoren på dette tidspunkt og troede derfor, at han kunne låne et beløb, der var stort nok til at købe bolig i København. Hans ønske var hele tiden at beholde udlejningsejendommen, men dette viste sig at være uforeneligt med ønsket om at låne til en dyrere ejendom på grund af gældsfaktoren.

Han solgte udlejningsejendommen i august 2020, da gælden i udlejningsejendommen gjorde, at hans gældsfaktor var for høj til at låne til bolig i København. Han valgte at sælge, da lejer fraflyttede. Hvis han havde beholdt udlejningsejendommen, ville han sandsynligvis også have haft problemer med gældsfaktoren i forhold til finansiering af den købte ejendom på Midtsjælland.

Hans forespørgsel om en mulig låneomlægning i april 2020 er ikke relevant for sagen. Det i juli 2019 omlagte lån havde trods lavere rente og bidrag en højere ydelse, og derfor var likviditeten ved udlejningen en smule negativ. Han overvejede derfor, om han skulle gå tilbage til et 30-årigt lån.

Han har lidt et tab. En eventuel gevinst ved salg af ejendommen er ikke relevant for sagen, der handler om, hvorvidt han ville have omlagt, hvis han havde fået fyldestgørende rådgivning og ikke om, hvorvidt han skulle udleje eller ej. Salgsprisen var uafhængig af, om han havde omlagt lånet eller ej. Salgstidspunktet og dermed den mulige salgspris var primært bestemt af, at lejer flyttede, hvorved han fik mulighed for et nemmere salg.

Han har ikke udvist passivitet. Det fremgik af hans e-mail af 8. oktober 2019, at han bebrejdede banken for omlægningen. Han klagede i november 2019.

Jyske Bank har anført, at banken allerede ved telefonsamtale den 13. maj 2019 talte om gearing og gældsfaktor med klageren. Banken rådgav således klageren om, at den samlede gæld havde betydning for, hvor meget klageren og S havde mulighed for at låne til køb af bolig, inden klageren omlagde lånet i udlejningsejendommen, hvilket også fremgår af den interne log.

Rådgivere i banken logger som altovervejende hovedregel referater af telefonsamtaler under selve samtalen eller i umiddelbar forlængelse heraf. Det må derfor lægges til grund, at bankens interne log af 13. maj 2019 udgør et sandfærdigt billede af drøftelsen mellem banken og klageren den 13. maj 2019. Det er grov påstand fra klagerens side, at banken skulle have ændret i sin interne log.

Klageren oplyste banken om, at udlejningsejendommen var udlejet halvandet år frem fra juli måned 2019, hvilket banken forstod således, at det ikke var muligt sælge ejendommen i denne periode. I april 2020 forespurgte klageren banken om tillægslån i udlejningsejendommen, hvilket indikerede, at klageren på daværende tidspunkt ikke havde planer om at sælge udlejningsejendommen.

Det bestrides, at banken allerede i juli 2019 blev bekendt med klagerens ønske til fremtidigt boligkøb. Klageren og S havde endnu ikke lagt sig fast på, hvad de ønskede at købe (hus, andelsbolig eller ejerlejlighed), og hvor i landet de ønskede at købe bolig. Banken havde ikke i juli 2019 modtaget tilstrækkeligt med oplysninger om klagerens økonomi og ønsker til at kunne rådgive klageren konkret. S var ikke kunde i banken, hvorfor banken ikke kendte hendes økonomi.

Det fremgår af korrespondancen af 7. og 10. september 2019, at klageren end ikke på dette tidspunkt havde lagt sig fast på, hvad han og S ønskede at købe. Der er stor forskel på boligtyperne ejerlejlighed, hus og andelslejlighed. Særligt andelsboliger skiller sig ud. Ud over prisen på andelsbeviset skal andelshaver betale en månedlig ydelse, som afhænger af andelsboligforeningens lån og økonomi. Banken kunne derfor ikke udtale sig generelt om klagerens muligheder for at købe en andelsbolig.

Også boligens beliggenhed havde betydning for, hvor meget banken kunne finansiere, og hvilken finansiering banken kunne tilbyde klageren. Vejledning 2016-01-29 nr. 9051 om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv. skelner mellem vækstområder og yderområder, hvor København er et vækstområde, mens den af klageren i 2021 købte ejendom lå i et yderområde.

Klageren har ikke dokumenteret at have lidt et tab ved låneomlægningen. Klageren betalte en lavere rente fra august 2019, ligesom boligpriserne generelt steg fra 2019 til 2020, hvorfor det må antages, at klageren opnåede en højere pris ved salget i 2020 end han ville have opnået ved et salg i 2019.

Klageren er uddannet revisor.

Klageren har udvist passivitet ved først at indgive klage til Ankenævnet i februar 2022, mere end to og et halvt år låneomlægningen.

Ankenævnets bemærkninger

Klageren var kunde i Jyske Bank. Klageren havde en ejendom på Vestsjælland, som var finansieret med et realkreditlån med en rente på 2 % om året og med afdragsfrihed frem til udgangen af juli 2019. Klageren og hans samlever, S, flyttede på et tidspunkt til en lejebolig i København, og klagerens ejendom (udlejningsejendommen) blev herefter udlejet.

I maj 2019 kontaktede banken klageren for at drøfte den fremtidige finansiering af udlejningsejendommen i forbindelse med udløb af afdragsfriheden i juli 2019. I en telefonsamtale med banken den 13. maj 2019 oplyste klageren, at han og S overvejede at købe en bolig. Den 24. juli 2019 blev realkreditlånet omlagt til et 20-årigt 0,5 % realkreditlån med afdrag og med en udbetalingskurs på 97,25.

Den 12. september 2019 meddelte banken, at parret kunne låne ca. 2.300.000 kr. til køb af bolig, da den samlede gæld inklusive gælden i udlejningsejendommen efter reglerne om gældsfaktor som hovedregel maksimalt kunne være 3,5-4 gange den årlige bruttoindkomst.

I august 2020 solgte klageren udlejningsejendommen. I maj 2021 købte klageren og S en ejendom på Midtsjælland.

Klageren har anført, at banken ikke rådgav ham om reglerne om gældsfaktor forud for låneomlægningen i 2019, og at han ikke ville have omlagt lånet, hvis han havde fået tilstrækkelig rådgivning herom. Han spurgte banken i telefonsamtalen, om det havde betydning for hans boligkøb, at han havde udlejningsejendommen, hvortil banken svarede, at det var fint, så længe han havde økonomi til at være uden lejer i tre måneder. Banken har anført, at den i telefonsamtalen rådgav klageren om gearing og gældsfaktor, og at den samlede gæld havde betydning for mulighed for at låne til køb af bolig. Banken har til støtte herfor fremlagt en udskrift af sin interne log.

Ankenævnet finder, at klageren ikke har godtgjort, at banken handlede ansvarspådragende i forbindelse med låneomlægningen i 2019.

Klageren får herefter ikke medhold i klagen.

Ankenævnets afgørelse

Klageren får ikke medhold i klagen.