| Sagsnummer: | 521/2022 |
| Dato: | 06-09-2023 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Inge Kramer, Mette Lindekvist Højsgaard, Tina Thygesen og Lisbeth Baastrup Burgaard. |
| Klageemne: | Rådgivning - omsætning/opførelse af fast ejendom Realkreditbelåning - øvrige spørgsmål Realkreditbelåning - kurssikring |
| Ledetekst: | Spørgsmål om aftale om kurssikring af indfrielse af realkreditlån var indgået. Indsigelse om mangelfuld rådgivning om krav til egenfinansiering ved optagelse af afdragsfrit realkreditlån. |
| Indklagede: | Lån & Spar Bank |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Pengeinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører spørgsmål om aftale om kurssikring af indfrielse af realkreditlån var indgået. Indsigelse om mangelfuld rådgivning om krav til egenfinansiering ved optagelse af afdragsfrit realkreditlån.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Lån & Spar Bank.
I begyndelsen af 2022 ønskede klageren at sælge sin lejlighed (L1) og købe en ny lejlighed (L2) sammen med sin samlever, S.
Den 10. januar 2022 underskrev klageren og S aftale om køb af L2 for 7.900.000 kr. Banken har oplyst, at den sendte flere beregninger til parret vedrørende finansiering af L2. Den 31. januar 2022 sendte banken en beregning med en finansiering baseret på en udbetaling på 3.000.000 kr. og et fastforrentet realkreditlån med afdrag.
Banken har oplyst, at klageren den 14. februar 2022 vendte tilbage med et udtrykkeligt ønske om et afdragsfrit lån, og at parret på et møde med banken den 18. februar 2020 oplyste, at afdragsfrihed var afgørende for dem. Banken har anført, at den på mødet oplyste, at banken kun kunne tilbyde afdragsfrihed, hvis L2 maksimalt blev belånt med 60 %. Dette indebar, at parret forhøjede udbetalingen, så lånets hovedstol blev bragt under 60 % af købesummen på 7.900.000 kr., hvilket parret accepterede. Klageren har bestridt, at hun og S blev oplyst om eller accepterede, at udbetalingen skulle forhøjes.
Den 18. februar 2022 sendte banken et lånetilbud fra Totalkredit på et fastforrentet 2,5 % obligationslån med ti års afdragsfrihed med en hovedstol under 60 % af belåningsværdien. Banken har fremlagt en specifikation, hvoraf fremgik, at lånet var kurssikret til kurs 97,82, og at beløbet til udbetaling var 4.663.196 kr. Den 21. februar 2022 underskrev klageren lånetilbuddet, lånet blev hjemtaget, og provenuet blev udbetalt den 15. marts 2022.
På et ikke oplyst tidspunkt solgte klageren L1. L1 var finansieret med et fastforrentet 1 % obligationslån på oprindeligt 2.077.000 kr., der skulle indfries ved salget. Af beskedsystem i netbanken fremgik følgende korrespondance mellem klageren og hendes rådgiver i banken, R:
”… Tak for mødet i fredags.
Jeg har tænkt over indfrielsen af lånet til [L1], og jeg synes, at det er mange penge at betale 20.000,kr. for at kurssikre lånet. Er det helt ’tosset’ at afvente?
Mvh. [klageren]
”mandag d. 21. februar 2022 kl. 08.46 …
Det er min anbefaling, for så ved vi hvad vi har. Specielt når nu en del af den fremtidige handel er bundet op på dit provenu. Det er 100% din beslutning, men det er min kraftige anbefaling at få låst indfrielsen.
Mvh. [R]”
” mandag d. 21. februar 2022 kl. 08.51 …
Hej [R]
Så er det en aftale.”
Den 21. februar 2022 sendte banken en handelsnota til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
”Deres køb på kurskontrakt, strakshandel
…
Afregningskurs 89,6299995
…
I alt DKK 1.864.415,01 …”
Den 19. april 2022 sendte banken ”Aftale vedrørende fast ejendom” vedrørende finansiering og ekspedition af salget af L1 til klageren, hvoraf det blandt andet fremgik:
” …
Banken har anført, at der var tale om en fejlskrift i aftalen. Klageren har bestridt, at der var tale om en fejl. Af aftalen fremgik endvidere, at bankens gebyr for sagen udgjorde 4.000 kr.
Den 1. juli 2022 var dagskursen på de bagvedliggende obligationer på lånet i L1 faldet til 75,6. Banken har oplyst, at bankens centrale produktionsafdeling ikke var opmærksom på, at der den 21. februar 2022 var indgået en aftale om kurssikring af indfrielsen af lånet i L1. Den 4. juli 2022 indfriede banken lånet til markedskurs og sendte en handelsnota til klageren via netbank. Af notaen fremgik, at indfrielsen var sket som en markedskurshandel til kurs 75,6 med et indfrielsesbeløb på 1.572.857,02 kr. Den 6. juli 2022 sendte Totalkredit en bekræftelse på indfrielse af lånet til klageren vedrørende obligationer på nom. 2.077.000 kr. Af en kontoudskrift til klageren af 6. juli 2022 fremgik, at der samme dag var trukket 1.572.857,02 kr. på klagerens konto i banken.
Banken har oplyst, at bankens centrale produktionsafdeling nogle dage senere blev opmærksom på aftalen om kurssikring, og at banken derfor den 12. juli 2022 annullerede handlen af 4. juli 2022 ved handelsnota af 12. juli 2022, der blev sendt til klageren via netbanken. Notaen vedrørte en markedskurshandel til kurs 75,6, og i notaen var anført ”Denne handel er en modhandel”.
Den 8. september 2022 klagede klageren til banken. Klageren anførte blandt andet, at der ikke var indgået aftale om kurssikring af indfrielsen af lånet i L1, og at parrets egenbetaling til køb af L2 var højere end det aftalte. Banken afviste klagen.
Den 12. december 2022 har klageren indbragt sagen for Ankenævnet.
Banken har under klagesagen tilbagebetalt gebyret på 4.000 kr. omtalt i aftalen af 19. april 2022 til klageren.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Lån & Spar Bank skal betale en godtgørelse i forbindelse med indfrielsen af hendes boliglån, herunder vedrørende for meget betalt gebyr.
Lån & Spar Bank har nedlagt påstand om frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har blandt andet anført, at banken ikke fulgte de indgåede aftaler vedrørende optagelse af lån til købet af L2. De blev ikke eksplicit gjort opmærksom på, at de skulle lægge en højere udbetaling. S blev heller ikke gjort opmærksom på, at hans andel af udbetalingen skulle være højere end halvdelen af den oprindeligt aftalte udbetaling. De blev ikke tilstrækkeligt informeret og rådgivet vedrørende optagelse af lån til L2. Forløbet var rodet, ubehageligt og utrygt. De havde ingen forudsætninger for at forstå omstændighederne ved optagelsen af lånet.
Hun blev først den 4. juli 2022 opmærksom på den højere udbetaling, da der blev indsat ca. 200.000 kr. mindre på deres budgetkonto end forventet. Hun blev påført et tab, idet hun mistede et beløb, som skulle være brugt til istandsættelse af L2.
Banken undlod at overføre S’ konti og begik fejl ved oprettelsen af mellemfinansieringskontoen. Dette medførte renteudgifter, som de dog fik godtgjort efter at have rettet henvendelse til banken.
Banken har anført, at hun den 21. februar 2022 indgik aftale om kurssikring af indfrielsen af lånet i L1, at aftalen blev bekræftet samme dag ved fremsendelse af nota, og at hun ikke i dagene efter 21. februar 2022 meddelte, at hun ikke ønskede at indgå aftale om kurssikring. Det af banken anførte bestrides. Hun indgik ikke aftale om kurssikring. Hun vidste ikke, at en nota er en bekræftelse, da hun aldrig har solgt en ejendom før. Notaen fremstod ikke som et kundedokument, og man kan ikke forlange, at hun skulle forholde sig til denne nota. Banken sendte tre notaer til hende.
Hun skrev ikke under på nogen aftale om kurssikring. Hun har en formodning om, at så vigtig en aftale kræver underskrift.
Banken har anført, at ”Aftale om fast ejendom” af 19. april 2022 ved en fejlskrift fik et andet indhold end tilsigtet, og at banken ikke er bundet heraf, idet hun burde indse og i juli 2022 indså, at der forelå en fejltagelse, jf. aftalelovens § 32, stk. 1. Dette bestrides. Hun kunne som almindelig forbruger og bankkunde ikke vide, at det var en fejlskrift. Hun var i god tro. Hun havde ingen erfaring med salg af ejendom. Hun har altid haft tiltro til sin bank. Når hun modtager et brev fra banken, hvor den beder hende underskrive, så forventer hun, at det er korrekt. Hun tænkte, at R havde fundet ud af, at det var bedre for hende ikke at kurssikre. Pengene blev sat ind på hendes konto, og banken flyttede det overskydende beløb til deres fælles budgetkonto, for derefter en uge senere at trække det igen.
Hun har tabt 291.000 kr.
Hun kontaktede ikke banken den 4. juli 2022 på grund af den påståede fejlskrift vedrørende indfrielsen af lånet i L1. Hun kontaktede alene banken den 4. juli 2022 på grund af det uafklarede forløb vedrørende optagelse af lånet til køb af L2.
Lån & Spar Bank har anført, at klageren ønskede at opnå afdragsfrihed på realkreditlånet til finansiering af den nye bolig, L2. Klageren blev gjort bekendt med vilkåret om maksimalt 60 % belåning og accepterede at erlægge en højere udbetaling for at opnå afdragsfrihed. Banken har ikke begået en ansvarspådragende fejl. Klageren blev ikke påført et tab vedrørende forløbet med L2.
Klageren indgik den 21. februar 2022 aftale om kurssikring af indfrielsen af lånet i L1. Aftale om kurssikring blev bekræftet samme dag ved fremsendelse af nota.
Klageren vendte ikke i dagene efter den 21. februar 2022 tilbage med anmodning om, at hun alligevel ikke ønskede at indgå aftale om kurssikring.
Aftalen om fast ejendom af 19. april 2022 fik ved en fejlskrift et andet indhold end tilsigtet. Banken er ikke bundet heraf, idet klageren burde indse – og i juli 2022 indså - at der forelå en fejltagelse, jf. aftalelovens § 32, stk. 1.
Klageren indså og påberåbte sig den 4. juli 2022 fejlskriften af 19. april 2022, da hun blev opmærksom på, at kursen på 89,6299 i kurssikringsaftalen fra 21. februar 2022 var højere end dagskursen på 75,2.
Fejlskriften i april 2022 dannede ikke grundlag for klagerens beslutning to måneder tidligere om at indgå aftale om kurssikring i februar 2022.
Fejlskriften medførte ikke, at klageren blev påført et erstatningsberettiget tab, men at klageren blev skuffet i sine forventninger til omkostningerne til indfrielse af lånet.
Klageren er under disse omstændigheder – og på trods den senere fejlskrift – bundet af den indgåede aftale af 21. februar 2022 om kurssikring.
Banken medgiver, at bankens kommunikation i forløbet vedrørende indfrielsen af lånet i L1 ikke var optimal, hvorfor banken har tilbageført sit gebyr på 4.000 kr. til klageren.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Lån & Spar Bank.
I begyndelsen af 2022 solgte klageren sin lejlighed (L1) og købte en ny lejlighed (L2) sammen med sin samlever, S.
Den 31. januar 2022 sendte banken en beregning med en finansiering af L2 baseret på en udbetaling på 3.000.000 kr. og et fastforrentet realkreditlån med afdrag. Banken har oplyst, at parret efterfølgende meddelte, at de ønskede et afdragsfrit lån. Banken har anført, at den på et møde med parret den 18. februar 2022 oplyste, at banken kun kunne tilbyde afdragsfrihed, hvis L2 maksimalt blev belånt med 60 %. Dette indebar, at parret forhøjede udbetalingen, så lånets hovedstol blev bragt under 60 % af købesummen på 7.900.000 kr., hvilket parret accepterede. Klageren har bestridt, at hun og S blev oplyst om eller accepterede, at udbetalingen skulle forhøjes. Den 18. februar 2022 sendte banken et lånetilbud på et realkreditlån med ti års afdragsfrihed med en hovedstol på under 60 % af belåningsværdien. Klageren underskrev lånetilbuddet.
Det lægges til grund, at den ønskede afdragsfrihed forudsatte, at lånets hovedstol var under 60 % af købesummen på 7.900.000 kr. med deraf følgende højere egenbetaling. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken havde tilsikret klageren, at hun kunne få afdragsfri realkreditfinansiering med en egen udbetaling på 3.000.000 kr. Ankenævnet finder det ikke godtgjort, at banken handlede ansvarspådragende over for klageren i forbindelse med finansieringen af L2.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen vedrørende optagelse af lånet i L2.
Ankenævnet finder det på baggrund af korrespondancen af 21. februar 2022 mellem klageren og banken og bankens nota til klageren af 21. februar 2022 godtgjort, at klageren og banken indgik en bindende aftale om kurssikring den 21. februar 2022 af indfrielse af lånet i L1.
Ankenævnet finder ikke, at klageren har lidt et erstatningsberettiget tab som følge af bankens fejlskrift i aftalen af 19. april 2022 og bankens fejlagtige indfrielse af lånet til dagskurs den 4. juli 2022 og fremsendelse af nota til klageren. Det forhold, at klageren som følge af fejlen blev skuffet i sine økonomiske forventninger til resultatet af indfrielsen, kan i overensstemmelse med retspraksis ikke i sig selv begrunde, at hun har krav på økonomisk kompensation, jf. Højesterets dom af 1. november 1995, refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1996 side 200.
Klageren får herefter ikke medhold i klagen vedrørende indfrielse af lånet i L1.
Da banken under klagesagen har tilbagebetalt gebyret på 4.000 kr. til klageren, får klageren klagegebyret tilbage.
Ankenævnets afgørelse
Klageren får ikke medhold i klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.