Fastkursaftale. Profilskifte. Oplysning om terminsydelser. Bidragsforhøjelse.

Sagsnummer:21301019/2013
Dato:12-08-2013
Ankenævn:
Klageemne:Bidrag - forhøjelse
Fastkursaftale - indgåelse
Refinansiering - profil
Terminsydelse - øvrige spørgsmål
Ledetekst:Fastkursaftale. Profilskifte. Oplysning om terminsydelser. Bidragsforhøjelse.
Indklagede:Realkredit Danmark A/S
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21301019
Fastkursaftale. Profilskifte. Oplysning om terminsydelser. Bidragsforhøjelse.
Klageren har i sin en ejendom to F1-lån til det indklagede realkreditinstitut. Lånene er ydet med afdragsfrihed. I august 2012 meddelte instituttet klageren, at bidragssatsen samt bidragstillægget for afdragsfrihed ville blive forhøjet pr. 1. oktober 2012. Efter ønske fra klageren om profilændring bekræftede instituttet den 29. august 2012 over for klageren, dels at rentetilpasningsprofilen på de to lån ville blive ændret fra F1 til F3, dels at der var indgået fastkursaftaler herpå. Bekræftelserne indeholdt oplysning om de stipulerede ydelser på lånene efter profilskiftet. Det fremgik af endvidere, at der ikke i beregningerne var taget højde for en eventuel ændring i bidraget, at realkreditinstituttet pr. 1. oktober 2012 ville ændre priser, herunder bidragssatser, og at de ydelser, der var angivet i aftalerne, var baseret på dagspriser. Klageren krævede efterfølgende, at instituttet trak prisstigningen tilbage, idet denne ikke var indregnet i klagerens tilbud, selv om det havde været muligt.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at ydelserne på klagerens to lån skulle være, som de var beregnet i de to aftaler af 29. august 2012 om ny rentetilpasningsprofil. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at det af ydelsesberegningerne af 29. august 2012, som instituttet udarbejdede forud for klagerens skift af rentetilpasningsprofil fra F1 til F3, fremgik, at der i tilfælde af profilskifte ikke i beregningen var taget højde for en eventuel ændring i bidraget, ligesom det i sidste afsnit af aftalen oplystes, at instituttet ville ændre sine priser pr. 1. oktober 2012, og at de ydelser, der var angivet i aftalen, var ud fra dagspriserne. Nævnet fandt på den baggrund, at instituttet ikke var bundet af den bidragssats, der var anført i beregningerne af 29. august 2012, og kunne derfor ikke give klageren medhold. Nævnet fandt dog, at det havde været hensigtsmæssigt, om den i august 2012 varslede bidragsforhøjelse enten havde været indregnet i ydelsesberegningerne af 29. august 2012, eller at det tydeligere var fremgået af disse, at beregningerne var baseret på de gamle bidragssatser. Som følge af det anførte blev realkreditinstituttet frifundet.
K E N D E L S E

afsagt den 12. august 2013




JOURNAL NR.: 2013-01-01-019-D


INSTITUT: Realkredit Danmark A/S


KLAGEEMNE: Fastkursaftale. Profilskifte. Oplysning om terminsydelser. Bidragsforhøjelse.

DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 20. august 2013


SAGSBEHANDLER: Cand.jur. Keld Overvad Steffensen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Morten B. Pedersen
Anne Marie Ringive
Per Englyst
Mads Laursen



SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren ejer en ejendom, hvori der indestod to F1-lån på oprindelig henholdsvis 1.440.000 kr. og 1.358.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånene var ydet med afdragsfrihed.

I august 2012 fremsendte indklagede en varsling til klageren vedrørende nye priser. Af varslingsskrivelsen fremgår blandt andet følgende:

”… Nye priser på realkreditlån
Den 1. oktober 2012 træder de prisændringer, vi varslede i dagspressen i juni 2012 i kraft.

Tilpasingen af priserne på nogle af vores lån sker for at afspejle den risiko, der er forbundet med afdragsfrie lån og med lån, hvor belåningsgraden af ejendommen er høj. En klar sammenhæng mellem pris og risiko er med til at femtidssikre den stærke, danske realkreditmodel og dermed fastholde attraktive renteniveauer for boligejere.

For lån i ejendomme, hvor den samlede belåningsgrad er over 60% (fritidshuse over 45%), betyder ændringerne, at

• bidragssatsen forhøjes med 0,10 procentpoint på alle lån i ejendommen
• bidragstillægget for afdragsfrihed ændres fra 0,15% til 0,25% procentpoint.

I skemaet kan du se, hvad ændringerne betyder for dig.

Adresse:…(adresse)… By:…(bynavn)… Pantnr. …(nummer)…

Lånnr. Låntype Restgæld i dag Ny bidragssats i % Vejl. ændring pr. md.

001 Flexlån® F1K 1.440.000 DKK 1,0252% 240 DKK
002 Flexlån® F1K 1.358.000 DKK 1,0252% 226 DKK…”

Som sagen er oplyst, ønskede klageren pr. 1. januar 2013 at ændre lånenes rentetilpasningsprofil fra F1 til F3. I den forbindelse fremsendte indklagede den 29. august 2012 bekræftelser til klageren vedrørende henholdsvis nye rentetilpasningsprofiler og fastkursaftaler. Bekræftelsen vedrørende lånet på oprindelig 1.440.000 kr. indeholder følgende oplysninger:


”Aftale om ny rentetilpasningsprofil og fastkursaftale

Som aftalt bekræfter vi hermed, at vi i dag har indgået en aftale om at ændre rentetilpasningsprofilen på Deres Flexlån®, og at vi samtidig har låst renten fast for den kommende refinansieringsperiode …

Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… priser. Vi forhøjer bidragssatsen ved belåning over 60% ved ejerboliger og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer bidragstillægget ved anvendelse af afdragsfrihed for lån i ejendomme med belåning over 60% (45% ved fritidshuse). Vi forhøjer kursskæringen ved refinansieringen af Flexlån®. De ydelser, der er angivet her, er ud fra priserne i dag. Læs mere om ændringerne på …(indklagedes hjemmeside)…

… De har ønsket, at lånets samlede løbetid skal være 30 år. Vi har beregnet en ydelse på 2.067,84 DKK, og i dag betaler De 2.467,20 DKK …

Ud fra den nye profil bliver lånet rentetilpasset ved salg af disse obligationer, udstedt af …(indklagede)…

Årgang … Obligations-hovedstol Obligations-renteprocent Kurs Kursværdi
2016 … 1.315.649,25 2,00 103,219 1.358.000,00
1.315.649,25 103,219 1.358.000,00

Beregningen er foretaget ud fra den indgåede fastkursaftale …

Ydelserne er beregnet ud fra et uændret renteniveau ved fremtidige rentetilpasninger …

Hvis De har indgået en aftale om profilskifte, er der ikke taget højde for en eventuel ændring i bidraget i beregningen …

Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… priser. Vi forhøjer bidragssatsen ved belåning over 60% ved ejerboliger og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer bidragstillægget ved anvendelse af afdragsfrihed for lån i ejerboliger med belåning over 60% og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer kursskæringen ved refinansiering af alle Flexlån®, og vi indfører kursskæring ved refinansiering …(indklagede)…Cibor6® og …(indklagede)…Euribor3®. De ydelser, der er angivet her, er ud fra priserne i dag. Læs mere om ændringerne på …(indklagedes hjemmeside)…”

Bekræftelsen vedrørende lånet på oprindelig 1.358.000 kr. har et tilsvarende indhold, idet ydelsen dog deri er oplyst som følger:

”… De har ønsket, at lånets samlede løbetid skal være 30 år. Vi har beregnet en ydelse på 1.950,09 DKK, og i dag betaler De 2.326,70 DKK …”

I december 2012 fremsendte indklagede refinansieringsmeddelelser til klageren. Deri var de månedlige ydelser anført til 2.308 kr. for lånet på oprindelig 1.440.000 kr. og til 2.176 kr. for lånet på oprindelig 1.358.000 kr.

Den 21. december 2012 skrev klagerens ægtefælle følgende e-mail til indklagede:

”… Vi har tidligere i år skrevet sammen om flere ting blandt andet: seriøsitet.

Jeg syntes, at ”den” er meget svær at få øje på.

I august måned indgår vi en aftale med jer omkring fastfrysning af rente på vores F1-lån i tre år. 28.08.2012 modtager vi brev fra jer om flere ting, blandt andet: Første ydelse, som skal betales senest 31.01.2013 - på vores to lån tilsammen kr. 4.017,93 - så langt så godt.

Vi når da også frem til december 2012, hvor vi igen modtager information om vores lån i 2013.

Nu er første ydelse pr. 31.01.2013 pludselig blevet kr. 4.484,26 - altså kr. 466,33 mere = 11,6% stigning.

Er det det, I kalder seriøst?…”

Indklagedes medarbejder besvarede den 27. december 2012 e-mailen:

”… Tak for jule- og nytårshilsen - jeg skal som sådan ikke kommentere seriøsitet i forhold til indgåede aftaler med koncernen.

Dog vil jeg fsv. realkreditlån og ydelsesstigning henvise til vores skrivelse af 25. august 2012 om varsling af forhøjelse af bidragssats for lån i ejendomme belånt med mere end 60%.

For flexlån med afdragsfrihed udgør denne en årlig stigning på 0,2% som nævnt i brevet, som jeg har vedhæftet.

Jeg skal naturligvis beklage, at vores prisstigninger pr. 1. oktober ikke indgik i ydelsesberegninger i august i forbindelse med fastkursaftalen og ny rentetilpasningsprofil.

Brev af august 2012 om nye priser realkredit vedhæftet …”

Indklagedes svar affødte samme dato en ny e-mail fra klagerens ægtefælle:

”… Det er da opløftende, at du på trods af jeres generelle vi laver ingen fejl indstilling beklager, at vi ikke har fået medregnet prisstigningen i forhold til tilbud, på trods af, at det sagtens kunne have været gjort.

Jeg ser derfor gerne, at I betragter denne mail som en klage, og at I trækker prisstigningen tilbage …”

Indklagedes medarbejder meddelte pr. e-mail af 7. januar 2013 klageren, at bidrag konkret svarede til indklagedes aktuelle priser.

Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår indklagede tilpligtet at anerkende, at ydelserne på klagerens to lån skal være, som de er beregnet i de to aftaler af 29. august 2012 om ny rentetilpasningsprofil.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren oplyser, at der i august 2012 - helt præcist den 29. august 2012 - blev lavet aftaler om at gå fra F1 lån til F3 for perioden 2013–2016. I aftalerne oplystes det, at den samlede terminsydelse pr. måned ville andrage 4.017,93 kr.

Da der i december 2012 fremsendtes nyt brev, hvori terminsydelsen samlet stod til kr. 4.484,26, blev indklagede kontaktet pr. mail.

Indklagede undskylder sig med, at instituttet i august 2012 havde sendt varsel vedrørende prisstigninger på bidragssatser. Det gjorde indklagede også. I meddelelsen havde indklagede beregnet prisstigningen. Derfor gik klageren som en selvfølge ud fra, at når hun modtog informationer om det nye F3 lån den 29. august, var prisstigningen indregnet.

Indklagede anfører i sin ”Sagsfremstilling”, at der ultimo august 2012 blev fremsendt beregninger til klageren over den varslede prisændring. Dette er ikke korrekt:

1. Varselsbrevene er dateret ”August 2012” – og klageren fik brevene først i august.
2. De varslede prisændringer og beregninger omhandlede de 2 F1 lån, klageren havde inden omlægning til F3.

Indklagede ønsker at fremstå både som realkreditinstitut og rådgiver. Når indklagede således primo august kan sende klageren faktiske beregninger vedrørende bidragsændringer i oktober på hendes ”gamle” lån, må hun som lægmand gå ud fra, at når hun den 29. august modtager noget fra indklagede, så er ændringerne også indregnet. Det må være en selvfølge, at alt efterfølgende fra indklagedes side er inklusive bidragsforhøjelserne, også når man laver efterfølgende aftaler.

I varselsbrevene stod der også om ændringer pr. 1. oktober 2012, så da det igen stod i de efterfølgende breve, kunne klageren kun gå ud fra, at stigningerne var indregnet.

Indklagede prøver at forkludre begreberne.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at indklagede i juni 2012 via dagspressen varslede en ændring af sine priser.

I august 2012 indgik klageren og indklagede aftale om ny rentetilpasningsprofil og fastkursaftale på to F1 lån på oprindelig henholdsvis 1.440.000 kr. og 1.358.000 kr. hos indklagede. Lånene blev ændret fra F1 til F3, fortsat afdragsfrie, men med rentetilpasning hvert 3. år.

Ved fremsendelsen af bekræftelsen af de indgåede aftaler den 29. august 2012 anførte indklagede:

”… Den 1. oktober 2012 ændrer …(indklagede)… priser. Vi forhøjer bidragssatsen ved belåning over 60% ved ejerboliger og over 45% ved fritidshuse. Vi forhøjer bidragstillægget ved anvendelse af afdragsfrihed for lån i ejendomme med belåning over 60% (45% ved fritidshuse). Vi forhøjer kursskæringen ved refinansiering af FlexLån®. De ydelser, der er angivet her, er ud fra priserne i dag. Læs mere om ændringerne på …(indklagedes hjemmeside)…” (indklagedes fremhævelse).

Ultimo august 2012 fremsendtes beregninger til klageren over den omhandlede prisændring svarende til det varslede.

-0-

Klageren anfører over for Ankenævnet, at hun som lægmand måtte gå ud fra, at bidragsændringerne var indregnet, da hun modtog indklagedes bekræftelser af 29. august 2012. Indklagede skal hertil bemærke, at det jo netop af brevet fremgår, at der ændres bidragssatser den 1. oktober 2012. Derfor kan klageren ikke have haft den ovenfor beskrevne forventning.

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:

at der behørigt var varslet prisforhøjelser i juni 2012 til ikrafttræden 1. oktober 2012,

at indklagede ved indgåelsen af aftale om ændring af rentetilpasningsprofil og fastkursaftale havde forbeholdt sig, at der var varslet prisstigninger, og

at det udtrykkeligt af aftalen fremgår, at ydelserne, der var angivet i aftalen, var dagspriser.


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Det fremgår af ydelsesberegningerne af 29. august 2012, som indklagede udarbejdede forud for klagerens skift af rentetilpasningsprofil fra F1 til F3, at der i tilfælde af profilskifte ikke i beregningen var taget højde for en eventuel ændring i bidraget, ligesom det i sidste afsnit af aftalen oplyses, at indklagede ville ændre sine priser pr. 1. oktober 2012, og at de ydelser, der var angivet i aftalen, var ”ud fra priserne i dag”.

Nævnet finder på den baggrund, at indklagede ikke er bundet af den bidragssats, der er anført i beregningerne af 29. august 2012, og kan derfor ikke give klageren medhold. Nævnet bemærker dog i den forbindelse, at Nævnet finder, at det havde været hensigtsmæssigt, om den i august 2012 varslede bidragsforhøjelse enten havde været indregnet i ydelsesberegningerne af 29. august 2012, eller at det tydeligere var fremgået af disse, at beregningerne var baseret på de gamle bidragssatser.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s


Indklagede, Realkredit Danmark A/S, frifindes.





Henrik Waaben / Susanne Nielsen
Formand Sekretariatschef