Bidragsforhøjelse. Beregningsgrundlag.

Sagsnummer:21310184/2014
Dato:28-05-2014
Ankenævn:
Klageemne:Beregning - bidrag
Bidrag - forhøjelse
Ledetekst:Bidragsforhøjelse. Beregningsgrundlag.
Indklagede:BRFkredit a/s
Øvrige oplysninger:
Senere dom: Download som PDF
Realkreditinstitutter

21310184
Bidragsforhøjelse. Beregningsgrundlag
Klageren havde i sin ejendom 5 pct. obligationslån med afdragsfrihed til det indklagede realkreditinstitut. Instituttet tilbød i januar 2013 klageren omlægning til et 3,5 pct. obligationslån med kvartårlige terminer. Tilbuddet var vedlagt en pantsætnings- og låneaftalen, hvori bidragssatsen pr. termin var angivet 0,251375 pct. af lånerestgælden, hvoraf 0,054625 procentpoint heraf udgjordes af tillæg for afdragsfrihed. Af instituttets LånGuide, som er en del af aftalegrundlaget, fremgik det, at instituttet kunne opkræve og ændre bidrag og bidragsberegningsmetode. Omlægningslånet blev udbetalt i marts 2013. Der var efterfølgende en dialog mellem klageren og instituttet, idet klageren ønskede bidragssatsen nedsat. Klageren begrundede dette ønske med, at bidragssatsen efter hans opfattelse skulle beregnes på baggrund af den værdi, der i 2008 blev lagt til grund ved ydelsen af det lån, der blev omlagt.

Klageren nedlagde ved Nævnet påstand om, at bidragssatsen skulle genberegnes ud fra den oprindelige vurdering på 2.725.000 kr. svarende til en bidragssats på 0,85 pct. pr. år. Klageren påstod endvidere tilbagebetaling af for meget erlagte bidrag, svarende til 907 kr. pr. termin. Instituttet påstod frifindelse.

Nævnet bemærkede, at Finanstilsynet havde godkendt, at instituttet i forbindelse med overvågningen af ejendommens markedsværdi (LTV-overvågningen) benyttede en statistisk model, jf. værdiansættelsesbekendtgørelsens § 30, stk. 2. Det var denne statiske model, som instituttet efter det oplyste tillige havde benyttet til beregningen af bidragsberegningsværdien. Ifølge instituttets oplysninger var principperne for bidragsberegningen i harmoni med øvrige realkreditinstitutters praksis. Efter det for Nævnet oplyste benyttede kun et enkelt andet institut i forhold til bidrag på eksisterende lån en fremgangsmåde, der var parallel til instituttets. Dette institut havde imidlertid den praksis, at man, såfremt lånet blev omlagt, kunne få foretaget en konkret vurdering af ejendommen til brug for bidragsfastsættelsen. Uanset at andre institutter måtte have en anden bidragspraksis end instituttet, fandt Nævnet, at der hverken i lovgivningen eller i aftalegrundlaget var noget, der forhindrede den fremgangsmåde, som instituttet havde valgt. Nævnet frifandt som følge af det anførte realkreditinstituttet.

K E N D E L S E

afsagt den 28. maj 2014



JOURNAL NR.: 2013-01-10-184-B


INSTITUT: BRFkredit A/S


KLAGEEMNE: Bidragsforhøjelse. Beregningsgrundlag.


DATO FOR NÆVNSMØDE: Den 28. april 2014


SAGSBEHANDLER: Sekretariatschef Susanne Nielsen


NÆVNSMEDLEMMER, DER HAR DELTAGET I BEHANDLINGEN:
Henrik Waaben (formand)
Anna Marie Ringive
Morten B. Petersen
Per Englyst
Mads Laursen




SAGENS OMSTÆNDIGHEDER:

Klageren havde i sin ejendom et 5 pct. obligationslån på oprindelig 2.278.000 kr. til det indklagede realkreditinstitut. Lånet var ydet med delvis afdragsfrihed.

Indklagede fremsendte den 25. januar 2013 et tilbud på låneomlægning til klageren. Af pantsætnings- og låneaftalen fremgår blandt andet følgende:

”… Lånet
Låntype Obligationslån
Låntypen giver mulighed for afdragsfrihed
Hovedstol 2.336.000 kr.
Løbetid¹ 24,5 år med 4 ydelser pr. år.
Bidragssats² pr. termin p.t. 0,251375% af lånerestgælden, (heraf 0,054625 procentpoint tillæg for afdragsfrihed) dog min. p.t. 225 kr.
Obligationsrente, papirnavn og fondskode 3,5% …

Beregningerne i denne aftale er foretaget pr. den 25.01.2013 og er baseret på den fastkursaftale der er indgået.

Yderligere om lånet
Om afdragsfrihed er aftalt 4 år og 3 mdr.
Obligationskurs 98,3
Kursværdi 2.296.288 kr.
Lånerente 3,50%
Årlige omkostninger i procent (ÅOP) 4,6%
Effektiv rente efter skat 3,35%
1.års ydelse incl. bidrag før og efter skat³ 105.248 kr./71.228 kr.

Konsekvens af omprioritering (-betyder besparelser) Bilag pkt. 5
Ændring af 1.års ydelse før skat -29.998 kr.
Ændring af 1.års ydelse efter skat -20.320 kr.
Ændring af obligationsrestgæld 58.000 kr.
Ændring af nutidsværdi efter skat -234.502 kr.

Provenu Bilag pkt. 3
Foreløbigt beløb til udbetaling 347 kr.
Foreløbigt beløb til udbetaling efter modregning af
Terminsydelser på lån, der indfries 347 kr.…”

Af indklagedes LånGuide fremgår følgende vedrørende bidrag:

”Priser
Bidrag, rentetillæg, rente m.v.
Udover afdrag og rente kan …(indklagede)… opkræve bidrag, rentetillæg, kursskæring, morarente samt andet vederlag.

De satser, der gælder på tidspunktet for udarbejdelse af et lånetilbud, vil fremgå af Pantsætnings- og Låneaftalen eller …(indklagedes)… prisoversigt.

Satserne – herunder minimumsbidrag og metode for beregning af bidragssats og renten på lån uden oplysning om tilhørende obligationer – kan ændres for både grupper af lån og individuelle lån efter følgende principper:

Hvis ændringen omfatter grupper af lån og er til låntagers ugunst, skal ændringerne varsles mindst 1 måned før den første periode, ændringen skal gælde for – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer kan ændring efter a) dog ske uden varsel – og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a)Penge eller kreditpolitiske ændringer i ind- eller udland, der påvirker …(indklagedes)… adgang til penge- eller obligationsmarkederne eller det almindelige renteniveau af betydning for …(indklagede)…

b)Markedsmæssige eller forretningsmæssige grunde – dette kan fx være, for at imødegå øgede omkostninger på grund af tab eller hensættelser, skatter og afgifter, for at opretholde eller styrke kapitalgrundlaget samt øgede krav til kapitalberedskabet og/eller lov- eller myndighedskrav eller – for lån uden oplysning om tilhørende obligationer – hvis prisfastsættelsen af kapitalfremskaffelsen er behæftet med ekstraordinær usikkerhed, fordi penge- eller obligationsmarkederne – ikke kun i få bankdage – i væsentlig grad fungerer unormalt.

c)…(Indklagede)… ønsker at ændre sin generelle prisfastsættelse af forretningsmæssige grunde, fx af indtjeningsmæssige årsager eller for at udnytte sine ressourcer eller kapacitet på en mere hensigtsmæssig måde.

Hvis ændringen er individuel, skal en ændring til ugunst for låntager varsles mindst 3 måneder før, ændringen skal gælde og være begrundet i et eller flere af følgende forhold:

a)Låntager har eller har haft misligholdt sine forpligtelser efter aftalen.

b)Der er sket ændringer i de individuelle forhold vedrørende låntager og/eller ejendommen, der blev lagt til grund ved fastsættelsen af låntagers vilkår, fx låntagers eller kautionistens økonomi, låntagers ejer- eller ledelsesforhold, pantets værdifasthed, pantets omsættelighed eller engagementets omfang, rentabilitet og beskaffenhed i øvrigt.

Er …(indklagede)… underlagt et balanceprincip fastlagt efter loven, kan …(indklagede)…, uanset ovenstående, uden varsel forhøje lånets rente eller et eventuelt tillæg hertil, så renten inklusive eventuelt tillæg har en størrelse, der dækker såvel kreditors opfyldelse af det relevante balanceprincip som …(indklagede)… rentemarginal/bidrag…”

Det tilbudte omlægningslån blev i overensstemmelse med fastkursaftalen udbetalt den 27. marts 2013.

Efter det oplyste var der efterfølgende en dialog mellem klageren og indklagede, idet klageren ønskede bidragssatsen nedsat. Klageren begrundede dette ønske med, at bidragssatsen efter hans opfattelse skulle beregnes på baggrund af den værdi, der i 2008 blev lagt til grund ved ydelsen af det lån, der blev omlagt.

Efterfølgende indbragte klageren sagen for Realkreditankenævnet.


PARTERNES PÅSTANDE:

Klageren påstår bidragssatsen genberegnet ud fra den oprindelige vurdering på 2.725.000 kr. svarende til en bidragssats på 0,85 pct. pr. år. Klageren påstår endvidere tilbagebetaling af for meget erlagte bidrag, svarende til 907 kr. pr. termin.


Indklagede påstår frifindelse.


KLAGERENS FREMSTILLING:

Klageren anfører, at indklagede ved omlægning af lån i ejendommen ændrede den underliggende vurdering af ejendommen fra 2.725.000 kr. til ca. 2.120.000 kr. Dette bevirkede, at bidragssatsen for det nye lån blev væsentligt forøget – fra 0,85 til 1,01 pct. pr. år.

Klagen består i, at indklagede ikke i tilstrækkelig grad har begrundet den ændrede vurdering, jf. indklagedes almindelige forretningsbetingelser afsnit B.

Således bedes Realkreditankenævnet tage stilling til, hvorvidt indklagede i tilstrækkelig grad har dokumenteret ændringen af pantets værdifasthed ved:

1) At ændre den underliggende vurdering uden at oplyse låntageren herom.

2) At erstatte en individuel vurdering med en områdebaseret generel vurdering uden at eftervise ændringen i vurderingen i områdets prisudvikling.

3) At påstå 5 års forældelse af vurderingen på klagetidspunktet og ikke på tidspunktet for ændringen af vurderingen.

Til indklagedes udtalelse har klageren følgende bemærkninger:

Klageren præciserer, at klagen ikke angår indklagedes ret til at ændre i bidragssatserne eller de beregningsprincipper, hvorpå disse hviler. Klagen vedrører udelukkende indklagedes ændring i den underliggende vurdering af ejendommen til brug for beregning af bidragssatsen.

Således er det ikke godtgjort, at indklagede i tilstrækkelig grad har dokumenteret vurderingen til brug for beregning af bidragssatsen, idet:

- Indklagede fortsat ikke har oplyst den ændrede vurdering, hvormed det ikke er muligt for Realkreditankenævnet at bedømme korrektheden af den statistisk begrundede værdi.

- Ændringen til den såkaldte ”bidragsberegningsværdi” ikke fremgår tydeligt ved låntagningen.

• Dette fremgår fortsat ikke af indklagedes prisliste: ”Bidragssatsen for nye lån afhænger af lånets sikkerhedsmæssige placering. Bidragssatsen vægtes ved at fordele lånets kontantværdi i forhold til ejendommens værdi i belåningsintervaller.”

• Ved beregning af bidragssats på indklagedes hjemmeside ”Beregn din omlægning” skelnes ikke mellem ejendommens værdi og bidragsberegningsværdien.

- Accept af lånetilbuddets vilkår ikke kan ses som en accept af den underliggende vurdering af ejendommen til brug for beregning af bidragssatsen uden en separat oplysning herom.

Set i lyset af den tilsyneladende store forskel mellem bidragsberegningsværdien og handelsværdien for ejendommen og de tilstødende ejendomme ser klageren det som en god mulighed til for Realkreditankenævnet at efterprøve den statistiske model, der anvendes til fastsættelse af bidragssatserne hos indklagede. Det står uklart, hvorvidt det er selve den statistiske model og dens detaljegrad eller kun anvendelse af en bidragsberegningsværdi, der er godkendt at Finanstilsynet.


INDKLAGEDES FREMSTILLING:

Indklagede oplyser, at indklagede i forbindelse med en belåning af en om- og tilbygning af klagerens ejendom i 2008 foretog en vurdering af klagerens ejendom, hvorefter belåningen blev gennemført.

Primo 2013 ønskede klageren at konvertere dette lån hos indklagede, og klageren modtog derfor en pantsætnings- og låneaftale dateret 25. januar 2013 med bilag, ved hvilken indklagede tilbød belåning af klagerens ejendom i forbindelse med konvertering af lånet hos indklagede. På forsiden af pantsætnings- og låneaftalen, som klageren efterfølgende accepterede, fremgår bidragssatsen pr. termin p.t. 0,251375 pct., svarende til en årlig bidragssats på 1,0055 pct., hvoraf årligt 0,2185 pct. er tillæg for afdragsfrihed.

Klageren havde herefter i juni – august 2013 en mailkorrespondance med indklagede angående bidragssatsen og grundlaget herfor, uden at dette førte til ændring i bidragssatsen. Klageren krævede heri en nedsættelse af bidragssatsen til niveauet gældende for det indfriede lån. Det fremgik endelig af mailkorrespondancen, ligesom det fremgår af klagen, at klageren ønsker, at vurderingen af ejendommen hæves med det til følge, at bidragssatsen reduceres. Dette kunne ske ved, at indklagede bekræfter, at ejendomsvurderingen fra 2008 bliver lagt til grund for bidragsberegningen.

Indklagede har afvist dette bl.a. med henvisning til, at fastsættelsen af bidragssatsen sker på baggrund af bl.a. en generel tarif for ejendommens lokalområde, og at der ikke foretages en individuel vurdering af klagerens ejendom.


ANBRINGENDER:
Det gøres til støtte for frifindelsespåstanden gældende, at bidragsforhøjelsen og størrelsen heraf er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne.

Det fremgår således af forsiden af den fremsendte pantsætnings- og låneaftale, at bidragssatsen udgør 1,0055 pct. årligt.

For så vidt angår størrelsen af bidraget, gøres det gældende, at indklagede kan foretage og har foretaget en generel vurdering af størrelsen af bidraget under hensyntagen til blandt andet risikoen på lånet, produkttypen og vilkårene for lånet sammenholdt med blandt andet markedssituationen og kravene til finansielle virksomheders indtjenings- og kapitalforhold i såvel reguleringen som fra ratinginstitutter med flere.

Ved fastlæggelsen af bidragssatsen for det enkelte lån lægges der særlig vægt på risikoen ved lånet og på lånets placering i forhold til den af indklagede skønnede værdi af ejendommen. Ved fastlæggelsen af værdien er der taget udgangspunkt i den af indklagede på belåningstidspunktet fastlagte belåningsværdi reguleret med den generelle prisudvikling i lokalområdet.

Den vurdering af ejendommen, som er foretaget af indklagede i 2008, lægges således ikke alene til grund, idet indklagede, som godkendt af Finanstilsynet, benytter en såkaldt ”bidragsbelåningsværdi”, en model, som alene tager udgangspunkt i den belåningsværdi, der senest er fastsat af indklagede. Herfra sker der en regulering på basis af prisudviklingen i området, hvor ejendommen ligger. Denne regulering sker på basis af indhentede statistiske oplysninger om ejendomspriser fra bl.a. e-nettet, SKAT m.fl. Værdien er udtryk for den korrekte belåningsværdi i overensstemmelse med værdiansættelsesreglerne og indklagedes politikker.

Denne aftalte bidragssats samt principperne for fastsættelsen af bidraget er i harmoni med øvrige realkreditinstitutters praksis, og satserne ligger også i alt væsentligt på niveau med markedets satser.

Der er endelig ikke tale om en bidragsforhøjelse på et bestående lån, som klageren fremhæver i sin klage ved henvisning til bestemmelserne i indklagedes Almindelige forretningsbetingelser, hvori det beskrives, hvordan ændringer i bidragets størrelse på bestående lån skal varsles med en frist.

Det gøres således samlet gældende,

at bidragssatsen og beregningsprincipperne er i overensstemmelse med aftalegrundlaget mellem parterne, hvorfor klageren ikke kan kræve bidraget nedsat,

at klageren, hvis han var utilfreds med vilkårene på det tilbudte lån, herunder bidragssatsen, skulle have undladt at acceptere tilbuddet,

at klageren var bekendt med bidragssatsen, da han traf aftale med indklagede om omlægning af sit oprindelige lån,

at bidraget ikke er urimeligt hverken konkret eller i forhold til de generelle markedsvilkår, hvorfor klageren heller ikke af denne grund kan gøre indsigelse mod størrelsen,

at indklagede som kreditgiver er berettiget til at vurdere, hvilken størrelse bidraget skal andrage under hensyn til blandt andet indklagedes omkostninger og risici, herunder risikoen for tab, samt regulerings- og markedsmæssige krav til finansielle virksomheders kapitalgrundlag og indtjening, hvorfor bidragsforhøjelserne kan gennemføres,

at indklagede er berettiget til at lægge ”bidragsberegningsværdien” til grund for beregningen af bidragssatsen – en statistisk begrundet værdi, modsat en individuel værdiansættelse, og

at klageren heller ikke på andet grundlag kan kræve bidraget nedsat.


OPLYSNINGER M.V. FRA NÆVNSSEKRETARIATET:

Bekendtgørelse nr. 687 af 20. juni 2007 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom som stilles til sikkerhed for udstedelse af særligt dækkede realkreditobligationer og særligt dækkede obligationer indeholder blandt andet følgende bestemmelser:

”§ 30. Instituttet skal foretage regelmæssig, løbende overvågning af en ejendoms markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes. Instituttet skal foretage overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 4, 11,14 og 15 minimum hvert tredje år. Instituttet skal foretage årlig overvågning af værdien på ejendomme omfattet af §§ 5, 10,16, og 18-22. Ved væsentlig ændrede markedsforhold skal instituttet foretage hyppigere overvågning end angivet i 2. og 3. pkt.

Stk. 2. Instituttet kan, til brug for den løbende overvågning af en ejendoms værdi, anvende en dokumenteret værdiansættelsesmodel, der er godkendt af Finanstilsynet. Modellens statistiske oplysninger skal som minimum baseres på anerkendte, dokumenterede og offentligt tilgængelige kilder.”


ANKENÆVNETS BEMÆRKNINGER:

Indklagede henviser til, at Finanstilsynet har godkendt indklagedes bidragsberegningsværdi. Nævnet bemærker hertil, at det, som Tilsynet har godkendt, er, at indklagede i forbindelse med overvågningen af ejendommens markedsværdi benytter en statistisk model, jf. værdiansættelsesbekendtgørelsens § 30, stk. 2. Det er denne statiske model, som indklagede tillige benytter til beregningen af bidragsberegningsværdien.

Indklagede henviser endvidere til, at bidragsprincipperne for bidragsberegningen er i harmoni med øvrige realkreditinstitutters praksis. Efter det for Nævnet oplyste benytter kun et enkelt andet institut i forhold til bidrag på eksisterende lån en fremgangsmåde, der er parallel til indklagedes. Dette institut har imidlertid den praksis, at man, såfremt lånet omlægges, kan få foretaget en konkret vurdering af ejendommen til brug for bidragsfastsættelsen.

Uanset at andre institutter måtte have en anden bidragspraksis end indklagede, finder Nævnet, at der hverken i lovgivningen eller i aftalegrundlaget er noget, der forhindrer den fremgangsmåde, som indklagede har valgt.

Som følge af det anførte


b e s t e m m e s

Indklagede, BRFkredit A/S, frifindes.




Henrik Waaben / Susanne Nielsen