| Sagsnummer: | 114/2024 |
| Dato: | 19-12-2024 |
| Ankenævn: | Vibeke Rønne, Dorte Runge-Moos, Lars K. Madsen, Rolf Høymann Olsen og Jørgen Lanng. |
| Klageemne: | Bidrag - forhøjelse Afvisning - erhvervsforhold § 2, stk. 2 og 4 |
| Ledetekst: | Ankenævnets sekretariats afvisning af klage vedrørende ned-sættelse af individuelt fastsat bidrag på realkreditlån optaget i 2019 i udlejet lejlighed. Krav om nedsættelse af bidraget til privatlånsvilkår. |
| Indklagede: | Nykredit Realkredit |
| Øvrige oplysninger: | |
| Senere dom: | |
| Realkreditinstitutter |
Indledning
Sagen vedrører krav om nedsættelse af individuelt fastsat bidrag på realkreditlån optaget i 2019 i udlejet lejlighed. Krav om nedsættelse af bidraget til privatlånsvilkår.
Sagens omstændigheder
Klageren var kunde i Nykredit Realkredit.
Af klagerens årsopgørelse fra Nykredit Realkredit for 2018 fremgik, at klageren havde lån i otte ejendomme hos Nykredit Realkredit, herunder ejendom 1. Ejendom 1 er en udlejet lejlighed. Klageren har fremlagt en e-mail fra Nykredit Realkredit til ham af 23. april 2018 og (genfremsendt af klageren til Nykredit Realkredit den 12. oktober 2018) vedrørende sin klage over gældsovertagelsesgebyr, hvori det var anført:
”… Det er fastlagt i Nykredit, at man bliver betragtet som erhvervskunde, hvis man ejer mere end 3 ejendomme. … "
I februar 2019 forespurgte klageren om mulighed for omlægning af lån i ejendom 1 og to andre ejendomme. Den 16. april 2019 skrev klageren til Nykredit Realkredit:
”… Jeg er ked af, at du ikke vil nedsætte bidragssatsen - jeg betaler ca. ½% mere end andre med samme lån o.s.v. …”
Den 17. april 2019 skrev Nykredit Realkredit til klageren:
”… Med hensyn til gebyr, er du omfattet af lån til erhverv (udlejning), hvorfor de tilbudte priser står fast. …”
Samme dag svarede klageren:
”… Det er Nykredit, som har bestemt, at jeg skal være "Erhvervskunde".
En urimelig og uforstålig disposition som betyder, at jeg skal betale højere bidragssats og højere gebyrer end andre privatpersoner.
Jeg har tidligere fået oplyst, at man som "Erhvervskunde" kan have to lejligheder på privatkundevilkår… .”
Samme dag svarede Nykredit Realkredit, at priserne var som oplyst i låneberegningerne. Klageren klagede over dette. Den 26. april 2019 svarede Nykredit Realkredit:
”… Selvom vi selvfølgelig anerkender, at du driver udlejningsvirksomhed som alternativ pensionsopsparing, så er du - set med Nykredits øjne - erhvervskunde med et erhvervsengagement. Det følger af, at dit formål med de belånte ejendomme er at drive boligudlejning.
Dermed gælder vilkår og priser for erhvervskunder på de omtalte lån, sådan som det afspejler sig i de fremsendte tilbud. De priser, du sammenligner med, er for private BoligBank-kunder og dermed ikke sammenlignelige. …”
I juli 2019 omlagde klageren sit lån i ejendom 1 til et lån på 823.000 kr. med en fast rente på 1 % hos Nykredit Realkredit. Af lånetilbud af 19. juli 2019 fremgik, at bidragssatsen var 1,35 % om året, og at ”Lånet tilbydes med en individuel bidragssats, der gælder indtil videre. Læs mere om bidragssatsen i Långuiden.” Af Låne- og pantsætningsaftale, som klageren underskrev den 30. juli 2019, fremgik, at bidraget var 0,375 % kvartårligt, og at ejendom 1 var en udlejet ejerlejlighed.
Nykredit Realkredit har oplyst, at klageren på tidspunktet for udbetaling af lånet havde realkreditfinansiering på erhvervsvilkår i Nykredit Realkredit med en bidragssats på 1,35 % p.a. i tre ejendomme, herunder ejendom 1.
Klageren har fremlagt årsopgørelse fra Nykredit Realkredit for 2023, hvoraf fremgik lånet på 823.000 kr. i ejendom 1, og at et lån i en anden ejendom var indfriet i 2023.
I januar 2024 klagede klageren over bidragssatsen på ejendom 1 til Nykredit Realkredit, der afviste klagen. Den 15. februar 2024 indgav klageren klage til Ankenævnet.
Klageren har endvidere fremlagt Totalkredits prisblad for private kunder, gældende pr. 22. marts 2024.
Ved et brev til klageren af 8. maj 2024 afviste Ankenævnets sekretariat at behandle klagen og anførte, at klagen angik et individuelt fastsat bidrag på et realkreditlån, der blev givet på erhvervsvilkår i 2019, og at klageren i 2018 havde andre ejendomme med individuelt fastsat bidrag på erhvervsvilkår. Sekretariatet fandt på baggrund heraf, at klagen efter sin karakter angik et erhvervsmæssigt kundeforhold, der adskiller sig væsentligt fra en klage over et privat kundeforhold.
Den 14. maj 2024 har klageren indbragt sekretariatets afvisning for Ankenævnet.
Parternes påstande
Klageren har nedlagt påstand om, at Nykredit Realkredit skal nedsætte bidragssatsen til 0,55 % om året.
Nykredit Realkredit har nedlagt påstand om afvisning, subsidiært frifindelse.
Parternes argumenter
Klageren har anført, at han er en privatperson (folkepensionist), som ejer en lejlighed (ejendom 1), som han udlejer. Lejeindtægten for ejendom 1 er 108.000 kr., fællesudgifter er 24.468 kr., ydelse på lån er 18.106 kr. og overskud er 65.426 kr. Lånet er på 823.000 kr., og der er ikke anden gæld. Handelsværdien er ca. 2.000.000 kr.
Han har kun ét lån (lånet i ejendom 1) hos Nykredit Realkredit. Han betaler bidragssats på 1,35 % om året på lånet, hvilket er urimeligt, da andre privatkunder betaler 0,55 % om året for et tilsvarende lån.
I mailen af 18. oktober 2018 stod: "Det er fastlagt i Nykredit, at man bliver betragtet som erhvervskunde, hvis man ejer mere end 3 ejendomme." Teksten i e-mailen skal helt klart opfattes således, at ejer man mindre end tre ejendomme, er man at betragte som privatkunde, og at man derfor skal have privatkundevilkår.
Da han kun har ét lån i Nykredit, skal han betragtes som privatkunde, jf. mailen af 12. oktober 2018, og han skal derfor betale bidragssats som øvrige privatkunder i Nykredit-koncernen. Bidragssatsen skal derfor ændres til 0,55 % p.a., som er den sats, der fremgår af Nykredits prisliste.
Nykredit Realkredit har til støtte for afvisningspåstanden anført, at klageren i forbindelse med etableringen af det i sagen omhandlede lån drev udlejningsvirksomhed med en række ejendomme, herunder den belånte ejendom 1.
Klageren var på tidspunktet for låneoptagelsen åbenlyst erhvervsdrivende med udlejning af en række ejendomme. At klageren efterfølgende har reduceret sin låneportefølje hos Nykredit Realkredit bevirker ikke, at de erhvervsvilkår, under hvilke lånet blev optaget, bortfalder eller skal ændres til privatvilkår. Sagen skal betragtes som en klage i erhvervsforhold og vedrører derfor långivning til erhvervsdrivende. Afvisningen bør opretholdes, og sagen bør derfor afvises af Ankenævnet.
Nykredit Realkredit har til støtte for frifindelsespåstanden anført, at klageren har været behørigt og korrekt informeret om Nykredit Realkredits vurdering af klageren som ”erhvervskunde”, herunder om den aftalte bidragssats på 1,35 % om året. Klageren har ikke godtgjort, på hvilket aftaleretligt grundlag han er berettiget til en reduktion af den aftalte bidragssats.
Nykredit Realkredit kan ikke afgøre, hvor klagerens anbringende om en berettiget bidragssats på 0,55 % om året stammer fra. Nykredit Realkredit udbød hverken i 2019 eller i dag realkreditlån til privatkunder, men alene erhvervsudlån. Det må derfor antages, at klagerens påstand enten bygger på en vildfarelse om, at han på sit lån hos Nykredit Realkredit er berettiget til bidragssats og privatlånsvilkår, som alene tilbydes privatkunder i Totalkredit, eller at han i forbindelse med lånets etablering i stedet for erhvervslånet i Nykredit Realkredit burde være blevet tilbudt et privatlån i Totalkredit. Begge betragtninger kan klart afvises, idet klageren ved etableringen af lånet allerede ejede en række ejendomme, som han udlejede. Der er ikke noget grundlag, hvorpå Nykredit Realkredit bør eller kan tilbyde klageren en bidragssats, på baggrund af den model for bidragssatser, som alene tilbydes privatkunder i Totalkredit.
Af mailkorrespondance mellem klageren og Nykredit Realkredit forud for lånekonverteringen og udbetalingen af lånet fremgår tydeligt, at klageren var bekendt med, at der er tale om udlejningsvirksomhed, og at klageren blev tydeligt oplyst om, at man vurderede klageren som værende erhvervskunde, samt at den tilbudte bidragssats ville være 1,35 % om året. Klageren valgte den 30. juli 2019 på et fuldt oplyst grundlag om sin klassifikation som erhvervskunde og med den tilbudte bidragssats at underskrive låne- og pantsætningsaftalen på erhvervslånet i Nykredit Realkredit.
Selv hvis klageren kun har én udlejningsejendom tilbage bevirker dette ikke, at Nykredit Realkredit er forpligtet eller kan ændre lånevilkår- og priser på et erhvervslån, således det svarer til et privatlån i Totalkredit.
Ankenævnets bemærkninger
Klageren var kunde i Nykredit Realkredit.
Af klagerens årsopgørelse fra Nykredit Realkredit for 2018 fremgik, at klageren havde lån i otte ejendomme hos Nykredit Realkredit, herunder i ejendom 1.
I juli 2019 omlagde klageren sit lån i ejendom 1 og optog i den forbindelse et lån hos Nykredit Realkredit på 823.000 kr. Af lånetilbuddet fremgik, at bidragssatsen var 1,35 % om året, og at lånet blev tilbudt med en individuel, variabel bidragssats. Af Låne- og pantsætningsaftale, som klageren underskrev den 30. juli 2019, fremgik, at bidraget var 0,375 % kvartårligt, og at ejendom 1 var en udlejet ejerlejlighed.
Nykredit Realkredit har oplyst, at klageren på tidspunktet for udbetaling af lånet havde realkreditfinansiering på erhvervsvilkår i Nykredit Realkredit med en bidragssats på 1,35 % p.a. i tre ejendomme, herunder ejendom 1. Klageren har oplyst, at han nu alene har ét lån i Nykredit Realkredit.
Ifølge Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4, behandler Ankenævnet klager vedrørende private kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende kan behandles, såfremt klagen ikke adskiller sig væsentligt fra en klage vedrørende et privat kundeforhold. Klager fra erhvervsdrivende falder i øvrigt uden for Ankenævnets kompetence.
Ankenævnet finder, at klageren, da han indgik aftalen om optagelse af realkreditlånet i ejendom 1, var erhvervsdrivende, og at realkreditlånet blev ydet på erhvervsvilkår. Da forholdet herefter angår et erhvervsmæssigt kundeforhold, der adskiller sig væsentligt fra en klage over et privat kundeforhold, finder Ankenævnet, at klagen falder uden for Ankenævnets kompetence. Ankenævnet tiltræder derfor sekretariatets afvisning i medfør af Ankenævnets vedtægter § 2, stk. 3 og 4.
Ankenævnets afgørelse
Ankenævnet kan ikke behandle klagen.
Klageren får klagegebyret tilbage.